Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Beschl (§ 26 I, II). a) Allgemeines. Rn 16 Die – ggf wiederholte, § 26 II 2 Hs 1 – Bestellung erfolgt gem § 26 I durch Beschl nach § 19 I mit einfacher Mehrheit (relative genügt nicht). Zur Meidung von Ermessensfehlern sind – wie stets – mehrere Angebote einzuholen (BGH ZMR 20, 671 Rz 9; NJW 12, 3175 Rz 10), allerdings grds nicht bei der Wiederbestellung (BGH ZMR 11, 735 Rz...mehr

a) Überblick. Rn 14 Verfügungen über das gemE unterfallen weder § 19 I noch § 10 I 2 (BGH NJW 13, 1962 [BGH 12.04.2013 - V ZR 103/12] Rz 9) noch § 9a II (§ 9a Rn 16; BGH ZMR 23, 1023 Rz 9). Sie bedürfen der Mitwirkung sämtlicher WEigtümer in Form des § 873 BGB (BGH ZMR 23, 1023 Rz 8; NZM 23, 373 Rz 9). Von Dritten zu verklagen sind die WEigtümer (BGH NJW 91, 333), nicht dem G...mehr

I. Allgemeines. 1. Begriff. Rn 4 Die Versammlung ist eine von einem wenigstens potenziell Berechtigten (BGH ZMR 22, 566 Rz 17) einberufene grds physische Zusammenkunft (BGH V ZR 80/23 Rz 8) aller Teilnahme- (Rn 10, § 24 Rn 2) bzw Stimmberechtigten (§ 24 Rn 2) oder ihrer Vertreter (BGH V ZR 80/23 Rz 9) an einem Versammlungsort und an einer Versammlungsstätte zu dem Zweck, sich ...mehr

1. Allgemeines. Rn 50 Die GdW schuldet den WEigtümern zT vGw, zT den Umständen nach und in besonderen Konstellationen Information (erforderliche Nachrichten), Auskunft und Rechenschaft. 2. Erforderliche Nachrichten. Rn 51 Die GdW – vertreten durch den Verw – hat aktiv solche Nachrichten zu geben, welche die WEigtümer benötigen, um das gemE sachgerecht zu verwalten (dazu Riecke ...mehr

Rn 45 Nach § 14 II Nr 1 sind nur die WEigtümer verpflichtet.mehr

Rn 38 Die GdW ist nach § 9a V nicht insolvenzfähig.mehr

I. Öffnungsklausel. Rn 1 WEigtümer können über einen Gegenstand durch Beschl entscheiden, wenn ihnen das Gesetz (s dazu Rn 22) oder eine Vereinbarung nach § 23 I (Öffnungsklausel) die Kompetenz dazu einräumt (BGH ZMR 19, 619 Rz 5; NZM 15, 544 Rz 18). Eine Öffnungsklausel hat die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formal zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfe...mehr

I. Überblick. Rn 44 Nach § 14 II Nr 1 ist jeder WEigtümer ggü den anderen WEigtümern gehalten, deren SonderE keinen vermeidbaren Nachteil (dazu Rn 36) zuzufügen. II. Verpflichtet. 1. WEigtümer. a) Grundsatz. Rn 45 Nach § 14 II Nr 1 sind nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 46 Ein WEigtümer ist ferner verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE...mehr

1. Überblick. Rn 23 Die Jahresabrechnung muss der GdW und den WEigtümern belegen, welche Einnahmen der Verw als Organ der GdW wirklich erlangte (BGH NJW 12, 1434 Rz 11 = ZMR 12, 372) und wie er damit verfuhr (Ausgaben, Anlagen, usw). Zu verlangen ist: 1. ein ›Kopf‹ (Informationen zu: Ersteller, Erstellungsdatum, Abrechnungszeitraum, konkretes Bezugsobjekt), 2. die Verteilung ...mehr

a) Allgemeines. Rn 5 Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der WEigtümer werden dadurch, dass der in Anspruch genommene WEigtümer mietvertraglich gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt (BGH NZG 21, 113 Rz 27; NZM 17, 37 [BGH 18.11.2016 - V ZR 221/15] Rz 18; NJW 95, 2036, 2037 [BGH 04.05.1995 - V ZB 5/95]). Der WEigtümer darf daher seinem Mieter nur einen Gebrauch ge...mehr

1. Überblick. Rn 11 Ein Wohnungseigentumsrecht kann analog § 8 durch Erklärung ggü dem GBA (München ZWE 18, 442 Rz 19) in 2 oder mehrere Wohnungseigentumsrechte unterteilt werden (BGH ZMR 15, 390 Rz 6; ZMR 12, 639 Rz 8; grundlegend NJW 68, 499). Die Unterteilung ist nicht Abspaltung einer ›Restwohnung‹, sondern Neuaufteilung (München RNotZ 11, 491). 2. Anforderungen. Rn 12 Die ...mehr

1. Überblick. Rn 6 Die GdW entsteht nach § 9a I 2 bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dies gilt auch im Fall des § 8. Die Vorschriften des WEG sind danach in vollem Umfang anwendbar (BRDrs. 168/20, 47). 2. ›Ein-Personen-Gemeinschaft‹. Rn 7 Solange es neben dem Aufteiler keine wenigstens werdenden WEigtümer (§ 8 III) gibt, kann der Aufteiler in Ein-Personen-Universalve...mehr

aa) Verjährung. Rn 7 Ansprüche auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer baulichen Veränderung verjähren nach Entstehung der Zuwiderhandlung (§ 199 V BGB) gem § 195 BGB in drei Jahren (Hamm ZMR 09, 386; LG Hamburg FD-MietR 12, 330644). Eine fortlaufende Benutzung ist hingegen eine wiederholte Handlung, die jew neue (nicht verjährte) Unterlassungsansprüche auslöst (BGH NZM 1...mehr

I. Allgemeines. Rn 15 Von der Bestellung ist die Anstellung des Verw durch Verw-Vertrag (Rn 42 ff) zu unterscheiden (BGH ZMR 12, 885 = NJW 12, 3175). Die Anstellung ist keine Voraussetzung der Bestellung (Trennungstheorie). Eine getrennte Beschl-Fassung über die Bestellung und den Vertrag ist nicht zu beanstanden, wenn die WEigtümer über den Abschluss des Verw-Vertrags selbst...mehr

I. Überblick. Rn 22 § 21 IV 1 ist eine Anspruchsgrundlage. Sind seine Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt, kann ein WEigtümer verlangen, dass ihm gestattet wird, neben anderen die Nutzungen einer baulichen Veränderung zu ziehen. § 21 IV 2 regelt, was gilt, wenn der Anspruch erfüllt ist. Die WEigtümer dürfen nach § 21 V 1 von beiden Regelungen in den Grenzen von § 21 V 2 etwas ...mehr

1. WEigtümer. a) Grundsatz. Rn 45 Nach § 14 II Nr 1 sind nur die WEigtümer verpflichtet. b) Einwirkung. Rn 46 Ein WEigtümer ist ferner verpflichtet, auf Drittnutzer, denen er das gemE und/oder das SonderE überlässt, einzuwirken, damit diese die Pflichten des § 14 II Nr 1 erfüllen. Zum Begriff des Dritten Rn 21. Für die Frage, ob und in welchem Umfange der WEigtümer auf die Dritt...mehr

I. Grundsätze. 1. Inhalt. Rn 33 § 9a IV 1 Hs 1 ordnet für Verbindlichkeiten (auch deliktische) der GdW keine Schuld, aber eine Haftung (›Unterworfensein‹ unter den Zwangsvollstreckungszugriff des Gläubigers; Schulden bedeutet demgegenüber ›leisten müssen‹) der WEigtümer – nicht des werdenden (§ 8 Rn 10 ff) – nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 I 1) an. Eine Verbi...mehr

I. Allgemeines und Zweck. Rn 21 Die Jahresabrechnung dient: 1. der turnusmäßigen Rechnungslegung der GdW bzw ihres Organs, idR des Verw (s.a. BGH ZMR 21, 598 Rz 13; München ZMR 07, 723, 724), sowie 2. der Vorbereitung der Aufteilung der Kosten und Erträge auf die WEigtümer (s.a. BGH ZMR 18, 343 Rz 7; 10, 300). Dass die WEigtümer ihre Steuerlast erklären können oder ein vermie...mehr

aa) WEigtümer. Rn 5 Klagebefugt ist jeder – ggf werdende (BGH ZMR 17, 818 Rz 6) – WEigtümer (Vor §§ 1–49 Rn 1). Maßgebender Zeitpunkt ist die Klageerhebung (Frankf OLGZ 92, 439). Da der BGH jeden Bruchteils- als WEigtümer ansieht (Vor §§ 1–49 Rn 1), kann dieser eigenständig klagen; nach bislang hM kann der Teilhaber hingegen nach § 1011 BGB prozessführungsbefugt sein (BGH NJW...mehr

1. Allgemeines. a) Überblick. Rn 3 Das Recht lässt den WEigtümern bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemE (§§ 741 BGB ff) durch Vereinbarung bewusst weitgehend ›freie Hand‹ (BGH ZMR 22, 232 Rz 26; 18, 833 Rz 16; NJW 15, 3371 Rz 13; ZMR 13, 290 Rz 9). § 10 I 2 stellt diese Privatautonomie deklaratorisch fest. Soweit das Gesetz dispositiv ist, kön...mehr

I. Grundsatz. Rn 3 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen vor, sind solche Vereinbarungen, die vor dem 1.12.20 getroffen wurden, grds unbeachtlich. II. Abweichender Wille. Rn 4 Etwas anderes gilt, wenn sich ein Wille, weiterhin zu gelten, aus der Vereinbarung mit hinreichender Deutlichkeit ergibt (BRDrs 168/20, 95). Dies ist der Fall, wenn sich im Wege der Auslegung aus der Vere...mehr

I. Überblick. 1. Allgemeines. Rn 2 Die GdW ist grds in sämtlichen Bereichen rechts- und parteifähig (s.a. § 1 BGB Rn 8). Bsp: Erb- und Grundbuchrecht (BGH ZMR 05, 547; KG IMR 15, 512), Scheck- und Wechselrecht, Verwaltungsprozess (zB OVG Lüneburg ZMR 18, 94; OVG Berlin-Brandenbg ZWE 10, 42, 42). Die GdW kann auch Vereinsmitglied (AG Hannover ZMR 08, 743; str) und Beteiligter i...mehr

a) Grundsatz. Rn 27 Die Pflicht, das gemE zu erhalten, ruht nach § 18 I vGw auf der GdW. Der Verw muss die Erhaltung als Organ organisieren (§ 27 Rn 1), zT aber auch selbst entscheiden (§ 27 Rn 2 ff). b) Übertragung. Rn 28 Die Pflicht kann durch eine Vereinbarung übertragen werden (BGH ZMR 19, 625 Rz 10; NZM 14, 396 Rz 10); ein entspr Beschl wäre grds nichtig (BGH NJW 12, 1724 ...mehr

I. Beschl-Durchführung. 1. Verpflichteter. Rn 12 Der Verw muss als Organ der GdW jede Vereinbarung (BTDrs 19/22634, 47), va aber jeden Beschl, auch angefochtene (BGH NJW 96, 1216, 1217), zeitnah (LG Frankfurt aM ZMR 10, 787), idR unverzüglich (BGH NZM 11, 454 Rz 20), durchführen (BTDrs 19/22634, 47; s.a. BGH WuM 20, 233 Rz 13; ZMR 18, 777 Rz 13). Dieses Tun kann nur die GdW vo...mehr

1. Grundsatz. Rn 18 Grds müssen alle WEigtümer sowohl der Beschl-Fassung nach § 23 III 1 (= der Verfahrensweise), als auch dem jeweiligen Beschl-Antrag jew in Textform zustimmen (LG München I ZMR 15, 799). In der Zustimmung zu einem Beschl-Antrag in Textform liegt idR zugleich die (konkludente) Zustimmung zum schriftlichen Verfahren; umgekehrt gilt dies nicht. Die Abstimmung ...mehr

I. Allgemeines. Rn 28 Der Inhalt des SonderE wird durch §§ 903 ff. BGB bestimmt (BGH NJW 92, 978, 979 [BGH 19.12.1991 - V ZB 27/90]; München ZfIR 15, 622). Daneben haben die WEigtümer die Möglichkeit, durch eine Vereinbarung und einen Beschl aufgrund einer Vereinbarung nach § 23 I 1 den Inhalt des SonderE zu bestimmen (BGH NJW 62, 1613). II. Begriff der Vereinbarung (§ 5 IV 1)...mehr

1. SNR. Rn 25 Die fehlgeschlagene Begründung von SonderE kann ggf in ein SNR ausgelegt bzw gem § 140 BGB umgedeutet werden (LG Dortmund ZMR 16, 642). Dies ist der Fall, wenn sämtliche Tatbestandsmerkmale für die Entstehung eines SNRs (dazu § 16 Rn 11 ff) vorliegen (KG ZMR 99, 206; Hamm Rpfleger 83, 19). Umdeutung scheidet aus, wenn das gesamte, einem Miteigentumsanteil zugeda...mehr

1. Anspruchsberechtigt. Rn 23 Anspruchsberechtigt ist jeder (werdende) WEigtümer. Es ist vorstellbar, dass ein WEigtümer für einen Drittnutzer nach § 554 BGB einen Mitgebrauch anstrebt bzw. anstreben muss. 2. Keine Berechtigung, Nutzungen zu ziehen. Rn 24 Der Anspruchsberechtigte muss nach § 21 I, II, III oder V davon ausgeschlossen sein, an den Nutzungen einer baulichen Veränd...mehr

1. Anspruchsteller. Rn 40 Der Anspruchsteller muss WEigtümer sein (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1). WEigtümer idS ist auch der ausgeschiedene, sofern er noch betroffen ist (KG NZM 00, 828, 829). Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen (s.a. BGH NJW 11, 1137 Rz 8; LG Saarbrücken ZMR 19, 798). Der Einsichtnehmende muss kein besonderes rechtliches Interesse geltend ...mehr

I. Anwendbare Vorschriften. Rn 2 Für das Verhältnis der WEigtümer als solcher gilt primär das WEG, subsidiär die indes fast vollständig verdrängten §§ 741 ff, 1008 ff BGB (Vor §§ 1008 bis 1011 BGB Rn 1). II. Vereinbarungen (§ 10 I 2). 1. Allgemeines. a) Überblick. Rn 3 Das Recht lässt den WEigtümern bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemE (§§ 741 B...mehr

I. Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Rn 2 Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung ist der Teilungsvertrag. Er – aber auch eine spätere Änderung (Rn 8) oder die Aufhebung eines SonderE (Rn 6) – bedarf nach § 4 II 1 der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (dazu § 925 BGB Rn 6 ff). Einräumung, Änderung oder Aufhebung können nach § 4 II 2 nicht unter einer Bedi...mehr

1. Überblick. Rn 48 Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des SonderE, steht jedem WEigtümer nach § 1004 I BGB und/oder § 14 II Nr 1 zu (BGH ZMR 21, 826 Rz 13). Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des gemE ist hingegen ein sich aus dem gemE ergebendes Recht, das nach § 9a II Fall 1 allein von der GdW ausgeübt wird (BGH Z...mehr

1. Allgemeines. Rn 10 Stimmrechtsausübung ist die auf einen Beschl-Antrag gerichtete Erklärung des Stimmberechtigten ggü dem Versammlungsleiter (Vor §§ 23–25 Rn 2). Nach ihrem Zugang kann sie analog § 130 I 1 BGB nicht mehr widerrufen werden (BGH ZMR 12, 980 = NJW 12, 3372 Rz 8). Die Stimmrechtsausübung ist darauf gerichtet, den Beschl herbeizuführen. Als Willenserklärung unt...mehr

1. Erhaltungsmaßnahme (§ 15 Nr 1). Rn 2 Es muss sich um eine Erhaltungsmaßnahme (zum Begriff § 13 Rn 16) in Bezug auf das gemE und/oder das SonderE handeln. Diese Erhaltungsmaßnahme muss rechtzeitig angekündigt werden. § 555a II BGB gilt insoweit entspr (iE § 555a Rn 12 ff). 2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen (§ 15 Nr 2). Rn 3 Es muss sich um eine Maßnahme in Bezu...mehr

Rn 48 Der Vermögensbericht soll den WEigtümern ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der GdW geben (BRDrs 168/20, 86). Er ist nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen.mehr

I. Überblick. Rn 6 Die WEigtümer können nach § 20 I beschließen, dass die GdW eine bauliche Veränderung vornehmen soll (Vornahmebeschl; Rn 7 ). Sie können aber auch durch Beschl bestimmen, dass einem WEigtümer die (Eigen-)Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wird (Gestattungsbeschl; Rn 8 ). Die zweigliedrige gesetzliche Formulierung soll der Verdeutlichung dieser beid...mehr

1. Übersicht. Rn 32 Das Ziel der Beschl-Ersetzungsklage ist ein vom Gericht für die WEigtümer und an ihrer Stelle gefasster Beschl. Dies ist nur möglich, wenn die WEigtümer für den Gegenstand eine Beschl-Kompetenz (§ 23 Rn 24 ff) haben. Es ist darauf zu achten, dass der Beschl ordnungsmäßig, nicht nichtig und auch nicht aus anderen Gründen anfechtbar ist. Die angeordnete Maßn...mehr

a) WEigtümer. Rn 31 Die aktuellen WEigtümer sind an einen Beschl ohne Weiteres gebunden. b) Sondernachfolger (§ 10 III 1, 2). Rn 32 Sondernachfolger sind gem § 10 III 2 an jeden Beschl gebunden, sofern die Beschl-Kompetenz nicht auf einer Vereinbarung beruht. Andernfalls wirken Beschl nach § 10 III 1 gegen den Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des SonderE im Grundbuch e...mehr

1. Überblick. Rn 19 Erfasst sind die Kosten, die auf einer baulichen Veränderung beruhen. Erfasst sind damit nicht nur die Baukosten. Gemeint sind auch sämtliche Folgekosten, insb des Gebrauchs und der Erhaltung (BRDrs 168/20, 75). 2. Betroffene WEigtümer. Rn 20 Die Kosten sind auf die WEigtümer umzulegen, die den Beschl nach § 20 I gefasst haben. Wer dies ist, muss sich aus ei...mehr

1. Grundsatz. a) Inhalt und Grenzen des SonderE. Rn 11 § 7 III 1 erlaubt dem Grundbuchamt, bei Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher in den Bestandsverzeichnissen zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes (§ 5 I–III; § 5 Rn 1 ff) und des Inhaltes des SonderE (§ 5 Rn 29 ff) auf die Eintragungsbewilligung (Rn 10) Bezug zu nehmen. Dies gilt grds für sämtliche Vereinb...mehr

1. Allgemeines. Rn 17 Die WEigtümer können nach § 28 I 1 auch Vorschüsse als eine Sonderumlage beschließen (BRDrs 168/20, 85; s.a. BGH ZMR 18, 527 Rz 13). Eine Sonderumlage kann im Laufe des Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig zu niedrig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen zT undurchfü...mehr

mehr

1. Überblick. Rn 44 Die GdW und der Verw können einen Verw-Vertrag schließen (s.a. BGH NJW 14, 1447 Rz 8; NJW 12, 1152 Rz 9 = ZMR 12, 461). Er ist idR ein entgeltlicher Vertrag iSv §§ 675 ff, 611 ff BGB (BGH ZMR 21, 598 Rz 8; 20, 206 Rz 34; 18, 523 Rz 15), nach hM mit tw dienst-, tw werkvertraglichem Charakter (BGH ZMR 21, 598 Rz 8). Bsp: Nach zw Ansicht des BGH schuldet der ...mehr

Rn 39 Jeder WEigtümer, nicht aber der Verw kann den Abberufungsbeschl gerichtlich überprüfen lassen.mehr

I. Sachenrecht. Rn 3 Sind Teilungsvertrag/Teilungserklärung insgesamt mangelhaft, war zB der Aufteiler geschäftsunfähig, ist die sachenrechtliche Begründung fehlgeschlagen (BGH NJW 90, 447 [BGH 03.11.1989 - V ZR 143/87]). Wird die Teilung indes im Grundbuch eingetragen, wird der Gründungsakt in dem Augenblick geheilt, in dem ein Dritter gutgläubig eines der gebildeten Wohnung...mehr

aa) Überblick. Rn 2 Verstößt ein WEigtümer gegen seine Pflicht, sich an Beschl, Vereinbarungen und das Gesetz zu halten, an die § 14 I Nr 1 erinnert, sie aber nicht bestimmt, bestehen gegen ihn schuldrechtliche und/oder sachenrechtliche Unterlassungs- und/oder Beseitigungsansprüche (BGH NJW-RR 21, 1239 [BGH 16.07.2021 - V ZR 284/19] Rz 20). Rn 2a § 14 I Nr 1 ist spezielle schu...mehr

I. Allgemeines. Rn 12 Bei Nicht- oder Schlechterfüllung seiner Pflichten schuldet ein Verwaltungsbeirat – nicht der Beirat als Organ – nach § 276 I 1, II BGB schon bei einfacher Fahrlässigkeit (Ddorf MDR 98, 35) der GdW und/oder einem WEigtümer oder einem Dritten, zB dem Verw, aus § 280 I 1 BGB, ggf aus §§ 823 ff BGB Schadenersatz (KG ZMR 04, 458; Zweibr NJW-RR 87, 1366, 1367...mehr

Rn 6 Es entsteht eine Gemeinschaft nach §§ 741 ff BGB und es gehen die GdW sowie die Gemeinschaft nach § 10 I unter.mehr

I. Überblick. 1. Benutzungsregelungen. a) Überblick. Rn 1 Jeder WEigtümer ist den Beschl, Vereinbarungen und dem Gesetz in Bezug auf die Benutzung des gemE und des SonderE unterworfen und muss sein Verhalten danach einrichten. Bei einem Verstoß gegen diese Pflicht kann Unterlassung der konkreten Beeinträchtigung verlangt werden (Rn 2; s.a. BGH ZMR 19, 425 Rz 27; NJW 14, 1090 Rz...mehr

I. Allgemeines. Rn 15 Ein Beschl außerhalb der Versammlung setzt eine unmissverständliche Initiative und damit das Bewusstsein der WEigtümer voraus, einen verbindlichen Beschl zu fassen (BGH NJW 15, 2425 Rz 12; Ddorf ZMR 20, 430 = NZM 20, 113 Rz 12). Die Initiative kann nur von der GdW ausgehen (zum alten Recht aA LG Karlsruhe ZWE 17, 362). Auch über Beschl außerhalb der Vers...mehr