Wohnungseigentumsrecht

Auch die Aufnahme eines hohen Darlehens durch eine WEG kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls wie Darlehenszweck und alternative Finanzierungsmöglichkeiten an.

Wohnungseigentümergemeinschaften müssen für die Weiterleitung des Kabelsignals an die einzelnen Wohnungen keine GEMA-Gebühren zahlen. Die Weiterleitung ist keine öffentliche Wiedergabe, so der BGH.

Eine einstweilige Verfügung ist eine gerichtliche Entscheidung im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes. Sie kann erlassen werden, wenn eine Angelegenheit so dringend ist, dass das Hauptsacheverfahren nicht abgewartet werden kann. Auch im WEG-Bereich kann in bestimmten Fällen eine einstweilige Verfügung in Betracht kommen.

Auch bei Abstimmungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend. Sofern ein anderes Stimmprinzip (z. B. Objektprinzip) vereinbart ist, gilt dieses.

In einer Eigentümerversammlung muss der Vertreter eines anderen Eigentümers auf Verlangen eine Originalvollmacht vorlegen. Kann er dies nicht und wird die Vollmacht daraufhin zurückgewiesen, ist die Stimmabgabe insoweit unwirksam.

Nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und „kleinen Schadensersatz“ kann der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung jedenfalls dann selbst geltend machen, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart ist.

Der Nießbraucher einer Eigentumswohnung ist nicht nach § 14 Nr. 3 und 4 WEG verpflichtet, die Inanspruchnahme des Sondereigentums für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden. Auch sind Streitigkeiten mit Nießbrauchern keine WEG-Sachen.

Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbandes und haftet weiter für Kosten und Lasten, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und der Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Nachzahlung aus einer Jahresabrechnung nicht einwenden, die Abrechnung sei unwirksam, solange diese nicht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden ist. Die Anfechtung der Jahresabrechnung allein ändert nichts an der Zahlungspflicht.

Eine Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers ist dann nicht mehr „demnächst“ zugestellt, wenn sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum durch die verspätete Einzahlung der Gerichtskosten um mehr als 14 Tage verzögert hat. Der 5. Zivilsenat hat insoweit seine Rechtsprechung angepasst.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann gegen eine Baugenehmigung des Nachbarn nicht einwenden, diese beeinträchtige das Gemeinschaftseigentum. Einen solchen Verstoß kann nur die WEG insgesamt abwehren.

Vor einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine größere Auftragsvergabe müssen mehrere Vergleichsangebote vorliegen. Diese müssen aber nicht generell an alle Eigentümer übersandt werden. Im Einzelfall kann es ausreichen, den Eigentümern einen Preisspiegel zu übersenden.

Streiten Wohnungseigentümer über den Inhalt des Sondereigentums oder Ansprüche daraus, ist dies keine WEG-Sache, sondern eine allgemeine Zivilsache.

Die Abgeschlossenheit einer Wohnung oder sonstiger Räume ist Voraussetzung dafür, dass hieran Sonder- bzw. Teileigentum begründet werden kann. Der Nachweis erfolgt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Eine Teileigentumseinheit, die laut Teilungserklärung als Laden dient, darf grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.

Ob die Wohnungseigentümer den Leinenzwang für Hunde lockern dürfen, kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Die Erlaubnis, Hunde auch ohne Leine auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, kann ordnungsgemäßem Gebrauch entsprechen.

Es ist zulässig, in Mehrhausanlagen getrennte Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude zu bilden.

Der Prozesskostenhilfe kommt auch in wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten zunehmend Bedeutung zu. Denn immer wieder sind Gemeinschaften oder Eigentümer nicht imstande, die Kosten für eine Prozessführung selbst aufzubringen.

Die Bemessung der Instandhaltungsrücklage richtet sich nach den konkreten Verhältnissen in der Wohnanlage. Als Anhaltspunkt können die Werte dienen, die für den sozialen Wohnungsbau gelten.

Unterlassungsansprüche wegen der zweckwidrigen Nutzung eines Sondereigentums (hier: Hobbyraum als Wohnung) verjähren nicht, solange die Nutzung anhält. Verwirkung kommt nur in Betracht, wenn die Störung ununterbrochen angedauert hat.

Die Wohnungseigentümer können den Verwalter ermächtigen, einen Hausmeistervertrag abzuschließen. Die Ermächtigung muss aber die wesentlichen Vertragsinhalte umfassen. Anderenfalls widerspricht sie ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Erstattung von Kosten für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (z. B. Fensteraustausch) verjährt innerhalb von drei Jahren. Für die Verjährung kommt es auf die Tatsachenkenntnis an und nicht darauf, ab wann der Eigentümer wusste, die Kosten nicht tragen zu müssen.

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

Von einer abweichenden Bauausführung spricht man, wenn die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten in einer Wohnungseigentumsanlage nicht dem geplanten Zustand entsprechen.

Auch wenn ein Wohnungseigentümer eine eigenmächtig ausgeführte Baumaßnahme wegen Verjährung nicht mehr zurückbauen muss, kann die Gemeinschaft den rechtswidrigen Zustand selbst und auf eigene Kosten beseitigen.

Nur in Ausnahmefällen kann die Durchführung eines von Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses per einstweiliger Verfügung gestoppt werden.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem Bauträger eine vom Teilungsplan abweichende Bauausführung vereinbart, ist gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht verpflichtet, den planwidrigen Zustand zu beseitigen.

An einer ebenerdigen Terrasse, die zum Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum nicht vertikal abgegrenzt ist, darf kein Sondereigentum eingetragen werden.

Der Schallschutz in einer Wohnanlage richtet sich grundsätzlich nach den Normen, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Ersetzt ein Eigentümer Teppichboden durch Parkett, ist dies für die anderen Eigentümer kein Nachteil, wenn die Schallschutznormen eingehalten werden.

Wohnungseigentümer können das Parken auf dem gemeinschaftlichen Grundstück außerhalb markierter Stellflächen grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss untersagen.

Durch eine Beiladung kann eine Person, die selbst nicht Partei eines gerichtlichen Verfahrens ist, an diesem beteiligt werden.

Die Errichtung einer Schaukel und eines Sandkastens im Garten einer Wohnungseigentumsanlage ist eine bauliche Veränderung. Diese bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.

Die Wohnungseigentümer können den Verwaltungsbeirat nur dann durch Beschluss zur Entscheidung über Mehrausgaben ermächtigen, wenn die Ermächtigung eine jährliche Höchstgrenze vorsieht.

Ein Nießbrauch gibt einer Person das Recht, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit und kann auch an einer Eigentumswohnung bestellt werden.

Hat der Verwalter Pflichtverletzungen begangen, die die Gemeinschaft finanziell erheblich geschädigt haben, widerspricht seine Wiederbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung. Dann kann eine einstweilige Verfügung gegen den Bestellungsbeschluss gerechtfertigt sein.

Auch wenn eine Öffnungsklausel erlaubt, die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, darf ein Änderungsbeschluss den nachteilig betroffenen Wohnungseigentümern ohne deren Zustimmung keine neuen Pflichten aufbürden.

Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich durchzusetzen, können einzelne Eigentümer ihre Rechte insoweit nicht mehr individuell verfolgen.

Beauftragt der Verwalter für die in einem Anfechtungsprozess beklagten Eigentümer einen Anwalt, darf er diesen aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen, wenn im Wirtschaftsplan Mittel hierfür vorgesehen oder er hierzu ermächtigt ist.

Gilt für Abstimmungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft das Objekt- oder Wertprinzip, kann der Fall eintreten, dass ein Eigentümer von vornherein über ein Übergewicht an Stimmen verfügt (Majorisierung). Dies ist nicht von vornherein unzulässig, darf aber auch nicht missbraucht werden.

Soll der bisherige Verwalter einer WEG eine Jahresabrechnung erstellen, obwohl er nicht mehr im Besitz der Verwaltungsunterlagen ist, muss ihm die Eigentümergemeinschaft von sich aus anbieten, die Unterlagen zur Verfügung zu stellen.

Wohnungseigentümer müssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn sie sich die Renovierung nicht leisten können. Stimmen sie einem entsprechenden Beschluss nicht zu, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster kann in der Gemeinschaftsordnung auf die einzelnen Sondereigentümer übertragen werden. Insoweit verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungsbefugnis.

Ist eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Café mit Schnellimbiss“ bezeichnet, ist dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Eigentümer haben keine Beschlusskompetenz, die zulässige Nutzung zu erweitern.

Die Wohnungseigentümer können ein Sondernutzungsrecht nicht durch Beschluss begründen. Auch „Altbeschlüsse“ diesen Inhalts, die vor über 30 Jahren gefasst worden sind, sind nichtig.

Die Zwangsverwaltung ist eine Form der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Bei der Zwangsverwaltung wird der Gläubiger nicht aus der Substanz der Sache, sondern aus den Erträgen befriedigt. Bei vermieteten Eigentumswohnungen bietet sich diese Vollstreckungsart an.

Eine Regelung, dass auf den gemeinschaftlichen Stellplätzen einer Wohnungseigentumsanlage nur angemeldete Fahrzeuge parken dürfen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Redezeit auf Eigentümerversammlungen kann nicht generell und ausnahmslos auf drei Minuten pro Eigentümer und Tagesordnungspunkt beschränkt werden.

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, in die Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten nach Wohnfläche auch unbeheizte Flächen einzubeziehen.

Auch abwertende und schonungslose Kritik am Verwalter ist von der Meinungsfreiheit gedeckt, solange sie sachbezogen ist und keine Schmähkritik oder bloße Formalbeleidigung darstellt.

Zieht die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich, wird den Eigentümern das diesbezügliche Wissen des Verwalters erst ab Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft zugerechnet.