Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

§ 15 Abs. 2 RVG; Nr. 3311 Nr. 1 VV RVG; § 18 Alt. 3 ZVG Leitsatz Vertritt der Rechtsanwalt einen Gläubiger in einem Zwangsversteigerungsverfahren über mehrere Bruchteile eines Grundstücks wegen einer Forderung, für die die Miteigentümer als Gesamtschuldner haften, so handelt es sich um eine gebührenrechtliche Angelegenheit, sodass der Anwalt für das Verfahren insgesamt nur ein...mehr

1. Das Problem Es kommt in der Praxis regelmäßig vor, dass der Gläubigeranwalt bei einem gemeinschaftlichen Anspruch gegen mehrere Schuldner, die z.B. zu jeweils 1/2-Anteil im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, die Zwangsversteigerung der gesamten Immobilie beantragt. Wie bereits das LG Tübingen zuvor (AGS 2022, 223) bei Vertretung eines Gläubigers in einem Zwangsvers...mehr

Die Entscheidung des LG erweist sich aber aus einem anderen Grunde als zutreffend. Unabhängig von der Anzahl der Verfahren handelt es sich bei der Vertretung eines Gläubigers in einem Zwangsversteigerungsverfahren über mehrere Bruchteile eines Grundstücks wegen einer Forderung, für die die Miteigentümer als Gesamtschuldner haften, grds. Nur um eine einzige Angelegenheit, sod...mehr

Anders als das Beschwerdegericht geht der BGH davon aus, dass es sich bei der Zwangsversteigerung von Miteigentumsanteilen zweier Bruchteilseigentümer, die für die zu vollstreckende Forderung gesamtschuldnerisch haften, nicht von vornherein um ein einziges Verfahren handelt. Bei einem im Miteigentum stehenden Grundstück sind gem. § 864 Abs. 2 ZPO nur die jeweiligen Miteigent...mehr

Die Gläubigerin hatte die Zwangsversteigerung in die jeweils hälftigen Miteigentumsanteile der als Gesamtschuldner haftenden beiden Schuldner an einer Eigentumswohnung eingeleitet. Hinsichtlich der Kosten hatte die Gläubigerin bezogen auf jeden der beiden Schuldner eine 0,4-Verfahrensgebühr nach Nr. 3311 Nr. 1 VV nebst Auslagen und Umsatzsteuer, insgesamt 311,30 EUR je Schul...mehr

Vertritt der Rechtsanwalt einen Gläubiger in einem Zwangsversteigerungsverfahren über mehrere Bruchteile eines Grundstücks wegen einer Forderung, für die die Miteigentümer als Gesamtschuldner haften, so handelt es sich um eine gebührenrechtliche Angelegenheit, sodass der Anwalt für das Verfahren insgesamt nur eine 0,4-Verfahrensgebühr nach Nr. 3311 Nr. 1 VV erhält. BGH, Besch...mehr

Drenseck, Schuldzinsen nach Zwangsversteigerung eines vermieteten Grundstücks keine nachträglichen WK, FR 1992, 332; Rössler, Nach Zwangsversteigerung entstandene Schuldzinsen als nachträgliche WK, DStZ 1992, 493; Gosch, Schuldzinsenabzug beim Wechsel der Einkunftsart und des Einkunftsobjekts, StBp 1992, 171; Schmidt, Schuldzinsenabzug bei Refinanzierung eines Versorgungsausgle...mehr

Bearbeiterin: Dr. Ursula Roth-Caspari Die fetten Zahlen bezeichnen die Paragraphen, die mageren Zahlen die Randziffern. Abbauland Begriff BewG 34 114; BewG 43 6 ff.; BewG 237 78 Abgrenzung zu Substanzabbau durch Dritte BewG 43 9 Abgrenzung zu Umland BewG 43 14 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft BewG 234 112 ff. Bewertung BewG 43 18 f. Einzelertragswert BewG 34 27; BewG 43 18; Bew...mehr

Eintragung von Zwangshypotheken und Insolvenzen im Grundbuch Die Beteiligte ist für Wohnungseigentumsrechte seit 1990 bzw. 1992 als Eigentümer eingetragen. In Abt. II waren jeweils ein Vermerk über die Anordnung der Zwangsversteigerung (eingetragen 2003, gelöscht 2004), ein allgemeines Verfügungsverbot nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO (eingetragen 2013, gelöscht 2014) und die Eröf...mehr

Rn. 355 Stand: EL 161 – ET: 11/2022 Von nachträglichen Schuldzinsen ist auszugehen bei Finanzierungskosten, die dem StPfl erst nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht oder -tätigkeit entstehen. Rn. 356 Stand: EL 161 – ET: 11/2022 Bei rückständigen Schuldzinsen, also Aufwendungen, die während der Zeit der Einkünfteerzielung angefallen sind, aber erst nach Aufgabe der Einkünf...mehr

Rn. 44 Stand: EL 161 – ET: 11/2022 Muss der StPfl in einem früheren VZ erzielte bereits versteuerte Einnahmen aufgrund einer rechtlichen oder tatsächlichen Verpflichtung (nicht: bei Rückzahlung aus rein privaten Motiven) zurückzahlen, so ist der Rückzahlungsbetrag steuermindernd zu berücksichtigen. Über die rechtsdogmatische Einordnung der Rückzahlung bestehen unterschiedlich...mehr

Rn 68 Schon vor Einfügung dieser Regelung wurde entsprechend der ursprünglichen Gesetzesbegründung die Auffassung vertreten, dass auch im Insolvenzeröffnungsverfahren nach der Generalklausel des § 21 Abs. 1 die Anordnung einer vorläufigen Postsperre zulässig sein dürfte. Gleichzeitig wurde wegen des Eingriffs in den Schutzbereich des Art. 10 Abs. 1 GG auf die in diesem Zusam...mehr

Eine durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betriebene Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums durch das örtlich zuständige Vollstreckungsgericht hat anders als eine Zwangshypothek, welche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sichert und die Zwangsverwaltung, die Nutzungen "abgreift", die Befriedigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Erlös des Wo...mehr

Nach dem gesetzlichen Leitbild[1] hat die Zwangsverwaltung das Ziel, die Ansprüche der Gläubiger wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden.[2] Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und...mehr

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden[1] sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Ferner muss der Antrag bezeichnen, in welcher Rangklasse die gel...mehr

Zu einem Antrag auf Zwangsversteigerung genügt jeder Titel, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer innehat. Allerdings sind nicht alle Forderungen bzw. die ihretwegen betriebene Zwangsvollstreckung gleich aussichtsreich.mehr

Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: ZVG-Rang Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.[1] Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mit ihrem Zwangsve...mehr

Der Verwalter ist von Gesetzes wegen zwar nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, aber in der Regel von den Wohnungseigentümern nicht ermächtigt, den Beitrittsantrag zu stellen.[1] Wie beim Eigenantrag ist der Verwalter aber regelmäßig verpflichtet, die Wohnungseigentümer über diese Möglichkeit zu informieren und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bzw. über das Einh...mehr

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dazu hat er nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG...mehr

Ist der Antrag zulässig und begründet, ordnet das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an und trägt die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Sicherung des Anspruchs der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundbuch ein. Hierdurch wird das Grundstück zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlagnahmt. Die Beschlagnahme wird nach § 22 Abs. ...mehr

Die Voraussetzungen für eine Beteiligung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Zwangsversteigerung eines Dritten sind mit denen bei einem Eigenantrag nicht identisch. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss allerdings auch in diesem Fall gegen einen Wohnungseigentümer über titulierte Forderungen verfügen. Fallen die Forderungen unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, dar...mehr

In der Zwangsversteigerung werden die Ansprüche der betreibenden Gläubiger, aber auch die Ansprüche anderer Beteiligter, die ihre Forderungen nur anmelden müssen, in "Rangklassen" unterteilt. Neben diesen Rangklassen sind vorweg aus dem Versteigerungserlös die Verfahrenskosten des Gerichtes zu entnehmen.[1] Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welche die Zwangs...mehr

Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück (Immobiliarzwangsvollstreckung), in der Regel in das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners, kann nach § 868 ZPO auf 3 kombinierbaren Wegen erfolgen: durch Einführung einer Sicherungshypothek für die Forderung in das Wohnungseigentum, durch eine Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums oder durch eine Zwangsversteigerung des Wohnungseige...mehr

Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG diesem Verfahren nach dessen Anordnung bis zum Schluss der Versteigerung beitreten und dort ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Forderungen oder Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG gemäß § 45 Abs. 3 Satz 1 ZVG anmelden...mehr

3.3.1.1 Allgemeines Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dazu hat er nach § 9...mehr

Eine Sicherungshypothek, eingetragen als Zwangshypothek, bietet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Befriedigung, sondern eine dingliche Sicherheit, indem das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners in Höhe der Forderung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpfändet wird. Die Befriedigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann allein mit einer Zwangsv...mehr

mehr

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch selbst das Wohnungseigentum des Säumigen ersteigern. Denn nach ganz h. M. kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außerhalb der Wohnungseigentumsanlage als auch innerhalb der Wohnungseigentumsanlage[1] Immobiliarvermögen erwerben.[2] Es wird sogar zugelassen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Wo...mehr

Der Verwalter besitzt für die Durchführung der Zwangsvollstreckung eines Hausgeldtitels nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vertretungsmacht. Ob er die Zwangsvollstreckung im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchführen darf, bemisst sich an § 27 Abs. 1 WEG. Danach darf er Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen,...mehr

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im letzten Monat vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem, durch Zwangsvollstreckung eine Sicherung (etwa eine Sicherungshypothek) an dem zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögen des Schuldners erlangt, so wird diese Sicherung mit der Eröffnung des Verfahrens unwirksam (Rückschlagsperre, § 88 InsO). Wird ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich aus verschiedenen Gründen für eine Sicherungshypothek entscheiden. Ein Vorteil besteht darin, dass sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem freihändigen Verkauf ihre Bereitschaft zur Löschung der Hypothek, an welcher der Hausgeldschuldner ein Interesse haben wird, abkaufen lassen kann. Ferner kann eine Sicherung...mehr

Einem Hausgeldschuldner, dem gemäß § 149 Abs. 1 ZVG seine Wohnung belassen wurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach § 149 Abs. 2 ZVG die Räumung aufgegeben werden, weil er das auf sein Wohnungseigentum entfallende laufende Hausgeld nicht bezahlt.[1] Der BGH rechtfertigt diese Rechtsprechung mit dem Hinweis, dass "die Gemeinschaft unter den Voraussetzungen...mehr

Im Fall einer Zwangsverwaltung haftet neben dem Zwangsverwalter weiterhin auch der Eigentümer der Wohnung auf Ausgleich fälliger Hausgelder als Gesamtschuldner.[1] Der Zwangsverwalter ist wegen der Hausgelder nur neben dem Eigentümer entsprechend § 155 Abs. 1 ZVG, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur Zahlung verpflichtet.[2] Durch die Beschlagnahme wird dem Schuldner die Verwaltung und...mehr

Das Vorrecht der Rangklasse 2 erfasst unter anderem die laufenden Forderungen. Für die Berechnung der laufenden Forderungen ist von § 13 ZVG auszugehen. Die laufenden Beträge werden im geringsten Gebot berechnet bis 14 Tage nach dem Versteigerungstermin.[1] Der Verwalter muss die laufenden Forderungen spätestens bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten nach § 66 Abs. 2 ZV...mehr

Dinglich gesicherte Gläubiger Andere dinglich gesicherte Gläubiger des Hausgeldschuldners sind in der Regel berechtigt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 268 BGB abzulösen.[1] Für sie besteht grundsätzlich die Gefahr, dass sie im Fall der Versteigerung des Wohnungseigentums ihre in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte verlieren. Denn ihre Rechte...mehr

Im Versteigerungstermin wird gemäß § 66 Abs. 1 ZVG nach dem Aufruf der Sache Folgendes bekannt gemacht: die das Grundstück betreffenden Nachweisungen, die das Verfahren betreibenden Gläubiger, Ansprüche der betreibenden Gläubiger, die Zeit der Beschlagnahme, den vom Gericht festgesetzten Wert des Grundstücks, die erfolgten Anmeldungen. Dann wird das geringste Gebot festgestellt.[1]...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nach § 45 Abs. 3 ZVG ferner die Möglichkeit, ihre Forderungen gegen einen Hausgeldschuldner bei einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anzumelden.[1] Der Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig[2], wenn er die Anmeldung im Termin unterlässt und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dadurch ein Schaden entsteht, weil d...mehr

Wohnungseigentümer K beantragt, sein Wohnungsgrundbuch umzuschreiben. Aus dem Wohnungsgrundbuch sind bislang erkennbar: ein im Jahr 2004 gelöschter Vermerk über die Anordnung der Zwangsversteigerung, ein im Jahr 2014 gelöschtes allgemeines Verfügungsverbot nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO, die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des K (gelöscht im Jahr 2020) und e...mehr

Solange der Insolvenzverwalter nichts unternimmt, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betreiben, sobald sie über einen entsprechenden Titel gegen den Insolvenzverwalter verfügt.[1] Hier gelten ebenfalls die Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes. Das Verwertungsrecht des Gemeins...mehr

Obwohl § 27 Abs. 1 WEG hierzu keine ausdrückliche Regelung trifft, entspricht es der ganz h. M., dass der Verwalter die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anmelden muss, wenn ein Dritter in ein Wohnungseigentum zwangsvollstreckt.[1] Zu den Aufgaben nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehört auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrech...mehr

Anstelle der freihändigen Veräußerung kann der Insolvenzverwalter nach § 165 InsO beim zuständigen Gericht – unabhängig von Absonderungsrechten – auch die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betreiben.[1] Dann gelten die §§ 172 ff. ZVG in Verbindung mit den allgemeinen Vorschriften. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat danach – wenn sie nicht gemäß § 27 ZVG ...mehr

Absonderungsrecht Für die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht.[1] Dieses Recht entsteht nicht erst dann, wenn das entsprechende Sondereigentum zwangsversteigert wird.[2] Es besteht immer. Die Hausgeldansprüche ruhen – obwohl sich ihr Inhalt ständig ändert und sie schuldrechtlich zu verstehen sind[3] – ähnlich einer private...mehr

Die Vollstreckung erfolgt im Wege der Zwangsversteigerung entsprechend § 1 ZVG bis § 161 ZVG. Da diese Vorschriften auf Zwangsversteigerungen wegen Geldforderungen konzipiert sind und nicht auf die Zwangsversteigerung wegen einer Handlung (Veräußerung) passen, ist für jede Vorschrift sorgfältig zu prüfen, ob sie entsprechend angewendet werden kann.[1] Streitig ist unter ande...mehr

Der Insolvenzverwalter darf das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners nach h. M. freihändig veräußern.[1] Haben die Wohnungseigentümer eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, braucht er allerdings eine Zustimmung.[2] Die freihändige Veräußerung muss die Rechte der Absonderungsberechtigten – auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 10 Ab...mehr

Die Wohnungseigentümer können durch eine verdinglichte (eine nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG im Wohnungsgrundbuch eingetragene) Vereinbarung allerdings erreichen, dass der rechtsgeschäftliche Erwerber für in der Person seines Rechtsvorgängers bereits entstandene und fällige Zahlungsrückstände gemeinsam mit diesem gesamtschuldnerisch haftet.[1] Eine solche vereinbarte Haftungserst...mehr

Überblick Insbesondere in größeren Wohnungseigentumsanlagen kommt es immer wieder dazu, dass über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet wird.[1] Das Wohnungs- oder Teileigentum des Hausgeldschuldners ist dann als Vermögenswert des Schuldners der Insolvenzmasse zugehörig und unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Die Möglichke...mehr

Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände = das Sondereigentum des Hausgeldschuldners), sind gemäß § 49 InsO nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zur abgesonderten Befriedigung berechtigt.[1] Zu einer solchen Ab...mehr

Musterbeschluss: Vorschüsse TOP XX: Vorschüsse Es werden folgende monatlich jeweils im Voraus fällige Vorschüsse in Euro beschlossen: Der Beschluss gilt ab _______. Er gilt so lange, bis ein neuer Beschluss über Vors...mehr

Für unter § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG unterfallende Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht ab dem Zeitpunkt, zu dem das Grundstück zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren beschlagnahmt wird. Ein Absonderungsrecht besteht allerdings nur, wenn die Beschlagnahme zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenz...mehr

Selbst wenn sich die Zwangsvollstreckung des Hausgeldes zunächst als erfolglos herausstellt, ist durch eine Titulierung eine Vollstreckung hieraus für die folgenden 30 Jahre möglich. Das ist von großem Vorteil, wenn der Hausgeldschuldner nach einigen Jahren durch Arbeit, Erbschaft oder andere Umstände doch wieder zu Geld kommt, sodass auch eine spätere Vollstreckung durchaus...mehr