Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Im begründeten Einzelfall ist mit dem Wohnungseigentümer persönlich am Telefon, aber auch (besser) durch Hausbesuch oder im Büro des Verwalters zu klären, warum es zu dem Rückstand oder der mangelnden Kontodeckung gekommen ist. Schriftliche Mahnungen werden häufig ignoriert.[1] Eine persönliche Ansprache hat hingegen – abhängig von den Gründen – häufig eine höhere Erfolgsquo...mehr

Rz. 854 Im Steuerrecht gibt es keinen eigenen Begriff der AK. Deshalb wird dieser aus dem Handelsrecht übernommen (§ 255 Abs. 1 HGB). Danach sind AK eines bebauten Grundstücks alle Aufwendungen, die geleistet werden, um das Grundstück zu erwerben. Zusätzlich gehören beim Gebäude alle Aufwendungen zu den AK, die getätigt werden, um es in einen betriebsbereiten Zustand zu vers...mehr

Rz. 962 [Anschaffungs-/Veräußerungszeitpunkt → Zeile 32] Die Veräußerung eines privaten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach dessen Erwerb unterliegt als Spekulationsgeschäft der Besteuerung. Ohne Belang sind die Gründe für den Verkauf, sodass eine Steuerpflicht auch z. B. dann eintritt, wenn die Versteigerung droht (BFH, Urteil v. 27.9.2012, III R 19/11, BFH/NV 2013 S....mehr

Rz. 847 Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als WK bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Sie sind abzugrenzen gegenüber den AK und HK, die nicht (Grund und Boden) oder nur im Wege der AfA (Gebäude) abziehbar sind. Rz. 848 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und unentgeltliche Überlassung an andere Soweit der Eigentümer eines Gebäudes dies...mehr

Leitsatz Die nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbare Tätigkeit ist objekt- und nicht grundstücksbezogen, d. h. sie ist auf ein bestimmtes Immobilienobjekt ausgerichtet, auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück befinden; wie der objektive Tatbestand ist auch der subjektive Tatbestand - die Einkunftserzielungsabsicht - objektbezogen. Sachverhalt Die verheirat...mehr

Rz. 58 Der land- und forstwirtschaftliche Betrieb muss veräußert werden. Ein begünstigter Veräußerungsgewinn kann auch gegeben sein, wenn der Land- und Forstwirt einen im Aufbau befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb (Rz. 38) veräußert.[1] Zu verstehen ist unter einer Veräußerung die entgeltliche Übertragung des bürgerlich-rechtlichen oder zumindest des wirtsch...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 2 EStG stellt klar, dass als Veräußerung neben der entgeltlichen Übertragung des – zumindest wirtschaftlichen – Eigentums auch die Abtretung einer Forderung, die vorzeitige oder vertragsmäßige Rückzahlung einer Kapitalforderung, die Endeinlösung einer Forderung oder eines Wertpapiers, die verdeckte Einlage von Wirtschaftsgütern i.S.d. § 20 Abs. 2 EStG in eine Ka...mehr

Rz. 5 Das Vorkaufsrecht setzt eine bestimmte zeitliche Reihenfolge voraus, nämlich dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen und die Wohnung dem Mieter überlassen worden ist, nach Überlassung Wohnungseigentum an der Wohnung begründet worden ist oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Rz. 6 Der Abschluss eines wirksamen Mietvertrags muss der vollen...mehr

Wann erlischt die Grunddienstbarkeit? Die Grunddienstbarkeit kann beispielsweise erlöschen: durch rechtsgeschäftliche Aufgabeerklärung nach § 875 BGB; mit dem Eintritt der auflösenden Bedingung, unter der sie bestellt worden ist (z. B. Insolvenz des Berechtigten[1]), oder des bei ihrer Bestellung bestimmten Endtermins; wenn das Recht mehr als 10 Jahre nicht ausgeübt wurde[2]; bei...mehr

Als Eigentümer des im Grundbuch von…, Band…, Blatt…, verzeichneten Grundstücks bewillige und beantrage ich, auf dem Blatt des mir gehörenden Grundstücks für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks… das Recht einzutragen, am westlichen Rand meines Grundstücks einen Streifen von 3 m Breite zum Fahren und Gehen von der …-Straße aus bis zum herrschenden Grundstück und zurück z...mehr

Gründe: I. [1] Die Beteiligten streiten um die Zulässigkeit einer Teilungsversteigerung. [2] Antragstellerin und Antragsgegner sind Eheleute. Sie heirateten am … 1993 und trennten sich am … 2016. Das Scheidungsverfahren ist beim Amtsgericht Chemnitz – Familiengericht – anhängig. Es dauert aufgrund streitiger Folgesachen an, nach den Ausführungen des Familiengerichts im angegr...mehr

Rz. 7 Die entsprechende Anwendung des Mietrechts auf derartige Werkdienstwohnungen bedeutet, dass sowohl die Vorschriften über die Beendigung des Mietverhältnisses als auch der soziale Kündigungsschutz gelten. Rz. 8 Ist der Dienst-/Arbeitsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden, so endet das Mietverhältnis über den Wohnraum ebenfalls, ohne dass es einer Kündigung beda...mehr

Bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks ist zu beachten, dass bei der Lieferung des Grundstücks durch den Vollstreckungsschuldner an den Ersteher der Verzicht auf die Steuerbefreiung nur bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Zwangsversteigerungstermin zulässig ist.[1] Durch diese zeitliche Beschränkung soll die nachträgliche Option auf die Steuerpflicht bei de...mehr

Rn. 60 Stand: EL 159 – ET: 08/2022 Unter dem Gesichtspunkt "Schutz der Privatsphäre gegen staatliche Einflussnahmen" wird die Entscheidung des Gesetzgebers gerechtfertigt, Veräußerungsgewinne im PV außerhalb der Fristen des § 23 EStG nicht zu besteuern. Dieser Gesichtspunkt ist auch für die Steuerfreiheit der Wertschöpfung durch Eigenleistung maßgeblich. Nichts anderes kann m...mehr

Im ordentlichen Verfahren hat man den Ablauf Klage, Klagerwiderung, Replik ff., Termin, Urteil. Im Verfahren nach § 180 ZVG reicht zunächst der schlichte Antrag, zum Zwecke der Auseinandersetzung einer Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft die Zwangsversteigerung des Grundstücks XY anzuordnen.[19] Ab der Anordnung läuft das Verfahren grundsätzlich ohne weiteres Zutun – Am...mehr

Rz. 451 Im Rahmen einer Ehescheidung kommt es häufig zu Teilungsversteigerungsverfahren nach § 180 ZVG. Grundsätzlich kann niemand am gemeinsamen Eigentum mit dem geschiedenen Ehegatten festgehalten werden. Einigt man sich nicht über eine Zuordnung oder den Verkauf gemeinsamer Immobilien, wird häufig ein Teilungsversteigerungsverfahren eingeleitet. Dies geschieht schon deshal...mehr

Rz. 454 Ein Teilungsversteigerungsantrag hat aus der Sicht des antragstellenden – ehemaligen – Ehegatten den Sinn, nach ggf. lang andauernden, ergebnislosen Verhandlungen zu einer Lösung zu gelangen. Das weitere Festhalten am gemeinsamen Wohneigentum ist in vielen Fällen wirtschaftlich für den zahlenden früheren Ehepartner sehr belastend. Überdies wünscht man häufig, mit der...mehr

Rz. 10 Die geplante Maßnahme muss vom Vermieter angekündigt werden (LG Berlin, Urteil v. 17.5.1985, 64 S 115/84, GE 1986, 33). Wer Vermieter ist, ergibt sich grundsätzlich aus dem Mietvertrag (vgl. dazu § 535 Rn. 8 ff.). Rz. 11 Miterben (§ 2032 Abs. 1) können nur zusammen die Maßnahme ankündigen; entweder werden die Erben dann namentlich in der Ankündigung aufgeführt oder die...mehr

Rz. 89 Die in § 10 ZVG aufgeführten Ansprüche, die "ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren", berechtigen die Gläubiger bei der Insolvenz des Schuldners gem. § 49 InsO zur abgesonderten Befriedigung aus dem Grundstück nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Kurz gesagt: Die Immobiliarzwangsvollstreckung ist trotz Insolv...mehr

I. Überblick Rz. 58 Bis zur WEG-Novelle 2007 war die Zwangsversteigerung keine sinnvolle Option für eine Gemeinschaft. Die Gemeinschaft konnte ihre Hausgeldforderungen gegen einen Wohnungseigentümer nur als dinglich nicht gesicherte "persönliche Ansprüche" in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG geltend machen. Bei der (nach der Reihenfolge der Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG...mehr

Rz. 74 Außer den titulierten Ansprüchen, aus denen die Gemeinschaft die Zwangsversteigerung betreibt, kann es noch weitere Hausgeldrückstände geben. Es ist sogar der Normalfall, dass nach der (ersten) Titulierung weitere Außenstände auflaufen. Die Gemeinschaft muss die weiteren Außenstände nicht zwangsläufig titulieren lassen. Denn bei der Erlösverteilung werden alle (nicht ...mehr

Rz. 58 Bis zur WEG-Novelle 2007 war die Zwangsversteigerung keine sinnvolle Option für eine Gemeinschaft. Die Gemeinschaft konnte ihre Hausgeldforderungen gegen einen Wohnungseigentümer nur als dinglich nicht gesicherte "persönliche Ansprüche" in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG geltend machen. Bei der (nach der Reihenfolge der Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG erfolgenden...mehr

Rz. 61 Die Zwangsversteigerung erfordert einen vollstreckbaren Titel (Vollstreckungsbescheid, Urteil, Vergleich usw.). Bis zur WEG-Reform 2020 mussten die titulierten, in Rangklasse 2 fallenden Ansprüche eine Wertgrenze (3 % des Einheitswerts) übersteigen; diese Untergrenze besteht nicht mehr. Die Gemeinschaft kann also auch wegen (beliebig) geringer Forderungen die Zwangsve...mehr

Rz. 34 Nach der Titulierung sind unverzüglich Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einzuleiten. Verzögerungen können zur Schadensersatzhaftung von Rechtsanwalt und Verwalter führen. "Traditionell" wird als erste Zwangsvollstreckungsmaßnahme der Gerichtsvollzieher mit der Mobiliarpfändung oder mit der Abnahme der Vermögensauskunft (802 ZPO) beauftragt. Häufig wird sich dabei ind...mehr

Rz. 66 Muster 9.6: Antrag auf Zwangsversteigerung Muster 9.6: Antrag auf Zwangsversteigerung [Anschrift, Rubrum, Forderungsaufstellung und weiterer Text wie bei beim Antrag auf Zwangsverwaltung (→ § 9 Rdn 42). Wegen der obigen Ansprüche sowie wegen der weiterlaufenden Zinsen und der weiteren Vollstreckungskosten beantrage ich namens und in Vollmacht der Gläubigerin, die Zwangs...mehr

Rz. 97 Wenn die materiellen und formellen Voraussetzungen des § 17 Abs. 1–3 WEG (Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Gemeinschaft, Abmahnung und Entziehungsbeschluss) vorliegen, ist der Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentums entstanden. Durchgesetzt wird er mit der Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums und anschließender Zwangsversteigerung. Im Zuge der Klage auf ...mehr

Rz. 92 Die Eintragung einer Sicherungshypothek gem. § 867 ZPO (auch sog. Zwangshypothek) ist bei Forderungen ab 750,00 EUR[92] möglich. Dadurch kann die WEG ihre titulierte "persönliche" Forderung dinglich sichern. Die Sicherungshypothek hat zwar Rang vor späteren Rechten am Grundstück, geht den schon vorhandenen aber nach; sie wird deshalb auch "Schornsteinhypothek" genannt...mehr

Rz. 77 Bei den Hausgeldrückständen, die schon vor der Insolvenzeröffnung fällig waren, ist zu differenzieren: Die in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG fallenden (privilegierten) dinglichen Hausgeldforderungen (Rückstände der letzten 2 Jahre), ermöglichen gem. § 49 InsO die abgesonderte Befriedigung im Rahmen der Immobiliarvollstreckung (→ § 9 Rdn 89). Daraus ergibt sich die p...mehr

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1. Titel Rz. 61 Die Zwangsversteigerung erfordert einen vollstreckbaren Titel (Vollstreckungsbescheid, Urteil, Vergleich usw.). Bis zur WEG-Reform 2020 mussten die titulierten, in Rangklasse 2 fallenden Ansprüche eine Wertgrenze (3 % des Einheitswerts) übersteigen; diese Untergrenze besteht nicht mehr. Die Gemeinschaft kann also auch wegen (beliebig) geringer Forderungen die ...mehr

Rz. 39 Beispiel Wohnungseigentümer V muss laut Wirtschaftsplan im Jahr 2021 monatlich 250,00 EUR Hausgeld (Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan) bezahlen. Seit Mai 2021 (einschließlich) zahlt er kein Hausgeld mehr. Außerdem hat er den Nachschuss gemäß der im April 2021 beschlossenen Jahresabrechnung für 2020 i.H.v. 500,00 EUR nicht bezahlt. Am 20.6.2021 verkauft V seine Wohnu...mehr

Rz. 81 Die Teilnahme am Versteigerungstermin durch einen Vertreter der WEG (d.h. im Normalfall: Durch einen Rechtsanwalt) ist nicht unbedingt nötig. Der WEG kann es gleichgültig sein, wer den Zuschlag erhält; nennenswert beeinflussen kann sie es ohnehin nicht. Ohne Teilnahme am Termin muss die WEG allerdings ein Risiko infolge der (schwer verständlichen) Bestimmung des § 85a...mehr

Rz. 63 Die Zwangsversteigerung darf (selbstverständlich) nur angeordnet werden, wenn der Schuldner als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist (§ 17 Abs. 1 ZVG). Gem. § 17 Abs. 2 S. 1 ZVG ist die Eintragung durch ein (möglichst aktuelles) Zeugnis des Grundbuchamtes nachzuweisen. Dieses wird dem Gläubigervertreter vom zuständigen Grundbuchamt (das sich via Interne...mehr

Rz. 290 Ob der Verwalter befugt ist, ohne Beschluss der Gemeinschaft gerichtliche Schritte (Klage, Beweisverfahren, einstweilige-Verfügungs-Verfahren) einzuleiten, bestimmt sich nach den Kriterien des § 27 Abs. 1 WEG, sofern die Gemeinschaft nicht durch Beschluss gem. § 27 Abs. 2 WEG allgemein oder im Einzelfall eine Regelung getroffen hat. Zu gerichtlichen Maßnahmen zwecks ...mehr

Rz. 62 Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Wohnungseigentümers[98] erfolgt aufgrund eines Eigenantrags oder auf Antrag eines Dritten. Ob die Gemeinschaft bei Beitragsrückständen einen Insolvenzantrag stellen kann, ist wegen der Bevorrechtigung der Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung fraglich. Nach der Rechtsprechung des BGH[99] ist ein Ins...mehr

Rz. 23 Der Erwerb einer Immobilie stellt eine Verwaltungsmaßnahme dar. Es besteht die dafür erforderliche Beschlusskompetenz (obwohl damit nicht das vorhandene Gemeinschaftseigentum verwaltet, sondern neues Verbandseigentum angeschafft wird). Das gilt nicht nur für den Erwerb von Sondereigentum im eigenen Objekt – sei es rechtsgeschäftlich, sei es im Wege der Zwangsversteige...mehr

Rz. 1 Als Hausgeldinkasso wird hier die Gesamtheit der Maßnahmen zur (zwangsweisen) Durchsetzung von Hausgeld- bzw. Beitragsforderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer bezeichnet.[1] Das "Inkassoverfahren" beginnt mit der Anmahnung der Forderung durch den Verwalter und führt über die gerichtliche Titulierung zur Zwangsvollstreckung oder zum Einsatz von "Druckmi...mehr

Rz. 18 Die Ein-Personen-Gemeinschaft ("Alleinherrschaft" des Bauträgers) endet mit der Übergabe der ersten Wohnung an einen Käufer, wie sich aus § 8 Abs. 3 WEG ergibt: "Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den ande...mehr

Rz. 167 Wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden, kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan eine Sonderumlage beschlossen werden.[277] Beispiel Die Durchführung von Sanierungsarbeiten ist teurer als geplant. Oder: Im Haus tritt plötzlich ein Wasserschaden auf. Die Durch- bzw. Fortführung der erforderlichen Arbeiten mus...mehr

Rz. 42 Muster 9.4: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung Muster 9.4: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung An das Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – In der Zwangsvollstreckungssache WEG Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Gläubi...mehr

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Rz. 37 Die Zwangsverwaltung einer Wohnung ist zur Sicherstellung der laufenden Hausgeldzahlungen eine sinnvolle Maßnahme, sofern die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst genutzt, insbesondere wenn sie vermietet wird. Ist der Schuldner zugleich Eigentümer eines Teileigentums "Stellplatz" oder "Garage", können die Wohnung und das Teileigentum zugleich (als "wirtschaftliche Einh...mehr

Rz. 69 In Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, Vollstreckung in ein Wohnungseigentum) fallen die "fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Absatz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der R...mehr

Rz. 71 Kommt es zur Insolvenzeröffnung, wird i.d.R. der vorläufige Insolvenzverwalter zum ("endgültigen") Insolvenzverwalter bestellt. Das Verwaltungs- und Verfügungsrecht geht jetzt vom Wohnungseigentümer auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 InsO). Der Insolvenzverwalter ist daher zu Eigentümerversammlungen einzuladen; nur er ist dort stimmberechtigt und anschließend ggf. ...mehr

Rz. 103 Wenn die Wohnung vom Schuldner/Miteigentümer selbst genutzt wird, hat die Versorgungssperre regelmäßig zum Ziel, ihn aus der Wohnung zu "vertreiben". Wenn er angesichts des drohenden Verlusts der Wohnung nicht sogar doch noch Geld "auftreiben" kann (wie es sich in der Praxis manchmal herausstellt), hat die Versorgungssperre dann nämlich zumindest den Erfolg, dass der...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Rz. 11 Ein steuerfreier Umsatz durch Übernahme einer der Bürgschaft ähnlichen Sicherheit liegt vor, wenn eine Garantie dafür übernommen wird, dass ein bestimmter, tatsächlich oder rechtlich möglicher Erfolg eintritt oder dass sich die Gefahr eines künftigen Schadens nicht verwirklicht. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn lediglich garantiert wird, eine aus einem and...mehr

Rz. 92 Kreditinstitute refinanzieren ihre Ausleihungen regelmäßig mit Fremdkapital. Vor diesem Hintergrund besteht aus wirtschafts-, kredit- und währungspolitischen Gründen ein Interesse daran, dass sich Kreditinstitute zur Sicherung ihrer Liquidität langfristig refinanzieren. Um dies zu fördern, begrenzt § 19 Abs. 1 GewStDV die Höhe der zu berücksichtigenden Schulden. Dies ...mehr

Adams, Interessenkonflikte des Testamentsvollstreckers, jur. Diss. 1997 Ahlbory/Suchan, Die haftungsrechtliche Bedeutung des Testamentsvollstreckerzeugnisses, ErbR 2017, 464 Armbrüster, Keine Sittenwidrigkeit eines Behindertentestaments sowie eines Pflichtteilsverzichtsvertrags – Anmerkung zum Urteil des OLG Köln vom 9.12.2009, ZEV 2010, S. 88–89 Armbrüster, Noch einmal: Zur Si...mehr

Rz. 114 Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5 ErbStG ist eine fehlende Eigennutzung des Erwerbers in den folgenden zehn Jahren nach dem Erwerb unschädlich, wenn er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist. R E 13.4 Abs. 2 Satz 3 ErbStR rechnet hierunter jedoch nicht die Nutzungsaufgabe aufgrund einer beruflichen Versetzung des Erwerbers. Di...mehr