Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Rz. 196 Mit der Behandlung des Spitzenausgleichs als entgeltlichem Erwerbstatbestand sind Folgefragen verbunden: Mit dem entgeltlichen Erwerb ist nach dem Urteil des BFH vom 20.04.2004 (BStBl II 2004, 987) ein Anschaffungsvorgang verbunden, der zum Lauf der Veräußerungsfrist (früher: Spekulationsfrist) des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EStG führt. Eine ähnliche Beurteilung nimmt ...mehr

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Rz. 12 Gem. Abs. 4 kann die Landesjustizverwaltung die Zuziehung eines Sachverständigen bestimmen. Dies ist in den Fällen der §§ 100, 102 GVGA der Fall. Der Sachverständige hat zu begutachten, ob die zu pfändenden Sachen zu denen gehören, die im § 811 Abs. 1 Nr. 8 ZPO bezeichnet sind. Das Gutachten des Sachverständigen ist für den Gerichtsvollzieher nicht bindend; jedoch sol...mehr

Rz. 162 Im Innenverhältnis zwischen den Ehegatten stellen sich bei der Trennung folgende Fragen:[173]mehr

Rz. 14 Durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren verliert der Schuldner das Eigentum an seiner Immobilie. Anstelle des Grundstücks tritt der Erlös, aus dem die Gläubiger entsprechend ihrer Rangfolge befriedigt werden, sofern genügend Erlös vorhanden ist. Im Hinblick auf die gravierenden Konsequenzen für den Schuldner sowohl in finanzieller als auch in persönlicher Sich...mehr

Rz. 6 Die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger sind regelmäßig im Besitz eines dinglichen Titels (Duldungstitel), der in Form einer notariellen vollstreckbaren Urkunde gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO vorliegt. Dieser Duldungstitel verpflichtet den Eigentümer nicht zur Zahlung des geschuldeten Betrags, sondern lediglich dazu, die Vollstreckung in das Grundstück un...mehr

Rz. 38 Wie bei jeder anderen Zwangsvollstreckungsmaßnahme ist auch stets das Rechtsschutzinteresse des Gläubigers an der Vollstreckung in das grundgesetzlich geschützte Eigentum zu prüfen.[39] Rz. 39 Das Rechtsschutzinteresse an einer Zwangsversteigerung fehlt z.B. dann, wenn dieses Verfahren zweckentfremdet und missbraucht wird, um einen sonst wegen eines Vorkaufsrechts gesc...mehr

Rz. 1 Die Beschlagnahme in der Zwangsversteigerung wird nach Anordnung des Verfahrens wirksam entweder mit Zustellung des Beschlusses an den Schuldner oder mit Eingang des Ersuchens um Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch; der frühere Zeitpunkt ist maßgebend, § 22 Abs. 1 ZVG. Rz. 2 Nach dem Prinzip des Einzelverfahrens erwirkt jeder betreibende Gläubiger s...mehr

Rz. 36 In der Zwangsversteigerung werden die Ansprüche der betreibenden Gläubiger, aber auch die Ansprüche anderer Beteiligter, die ihre Forderungen nur anmelden müssen, in neun Rangklassen unterteilt, § 10 Abs. 1 ZVG. Neben diesen Rangklassen sind vorweg aus dem Versteigerungserlös die Verfahrenskosten des Gerichts zu entnehmen, § 109 ZVG, und hinter alle Ansprüche fallen d...mehr

Rz. 7 Diese Art der Immobiliarzwangsvollstreckung dient dazu, den titulierten Anspruch des Gläubigers ohne Verwertung des Grundstücks aus den Grundstückserträgen (Miete und Pacht) zu befriedigen. Für den Gläubiger kann es durchaus sinnvoll sein, die Zwangsverwaltung neben der Zwangsversteigerung gleichzeitig durchführen zu lassen.[15] Rz. 8 Muss z.B. das Objekt dringend sanie...mehr

Rz. 7 Ist das Insolvenzverfahren eröffnet und im Grundbuch der Insolvenzvermerk eingetragen, § 32 InsO, ist eine Einzelzwangsvollstreckung zugunsten einzelner Insolvenzgläubiger, §§ 38, 39 InsO, in die Insolvenzmasse unzulässig, § 89 Abs. 1 InsO. Die Insolvenzmasse umfasst sowohl das Vermögen, das dem Schuldner zum Zeitpunkt der Eröffnung gehört (Altvermögen), als auch das V...mehr

Rz. 1 Bevor der Gläubiger die Zwangsversteigerung beantragt oder einem laufenden Verfahren beitritt, muss er prüfen, ob die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung gegeben sind. Fehlt eine Zwangsvollstreckungsvoraussetzung, kann das Gericht den Antrag nach Ablauf einer angemessenen Frist zurückweisen.[1] Die damit verbundenen Kosten fallen als nicht notwendige Kosten dem Glä...mehr

Rz. 13 Jeder, der Gefahr läuft, durch die Zwangsversteigerung sein Recht am Grundstück zu verlieren, ist berechtigt, das Recht eines die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers abzulösen, § 268 Abs. 1 BGB. Ein Grundpfandrecht kann darüber hinaus bereits dann abgelöst werden, wenn der Grundpfandrechtsgläubiger Befriedigung aus dem Grundstück verlangt, also insbesondere di...mehr

Rz. 5 Da die Zwangsversteigerung eine der Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung i.S.d. 8. Buchs der ZPO ist, gilt auch für dieses Vollstreckungsverfahren die Vollstreckungsschutzvorschrift des § 765a ZPO. Auf Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht jede Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise einstellen, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn ...mehr

Rz. 60 Auf das Erbbaurecht finden die Vorschriften über Grundstücke entsprechende Anwendung, § 11 Abs. 1 ErbbauRG, somit unterliegt das Erbbaurecht auch der Zwangsversteigerung. Nahezu immer findet sich die Vereinbarung (abzulesen aus dem Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs), dass die Belastung und auch die Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseige...mehr

Rz. 35 Unbedingt ist im Antrag die Rechtsnatur des Anspruchs anzugeben, d.h. der Gläubiger muss unter Vorlage des entsprechenden Vollstreckungstitels mitteilen, ob er wegen eines dinglichen Anspruchs in der Rangklasse 4 oder wegen eines persönlichen Anspruchs in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG das Verfahren betreiben will. Die Einordnung des Anspruchs in eine bestimmte ...mehr

Rz. 4 Der Berechtigte nach dem Bundesversorgungsgesetz (BVG) erhält bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Kapitalabfindung, § 72 BVG. Hat er mit dieser Kapitalabfindung ein Grundstück erworben, ist auf diesem Grundstück ein Sperrvermerk einzutragen. Die Weiterveräußerung oder Belastung des Grundstücks ist bis zu einer Dauer von fünf Jahren dann nur noch mit Genehmigung der ...mehr

Rz. 39 Das Hausgeld wird in der Zwangsversteigerung seit dem 1.7.2007 an der Rangstelle Nr. 2 von § 10 Abs. 1 ZVG befriedigt. Dies gewährleistet bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum dem Anspruch der anderen Wohnungseigentümer gegen den schuldnerischen Wohnungseigentümer auf Zahlung von Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums ein e...mehr

Rz. 32 Da das Versteigerungsgericht nur auf dingliche Ansprüche zahlt, §§ 114, 10 ZVG, ist der Rückgewähranspruch als schuldrechtlicher Anspruch nicht zu berücksichtigen. Verpflichteter des Rückgewähranspruchs ist der Grundschuldgläubiger, Berechtigter der Rückgewährinhaber. Rz. 33 In welcher Form der Grundschuldgläubiger seine Rückgewähransprüche zu erfüllen hat, ergibt sich...mehr

Rz. 72 Weiterhin kann nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG das Bestehenbleiben einer nachrangigen Erbbauzinsreallast mit ihrem Hauptanspruch in der Zwangsversteigerung vereinbart werden. Hierdurch wird die Folge des Erlöschens der Erbbauzinsreallast durch Rangrücktritt hinter ein anderes dingliches Grundpfandrecht, aus welchem dann vorrangig die Zwangsversteigerung betrieben wird, vermi...mehr

Rz. 70 Erwerbsvorgänge, die unter die Grunderwerbsteuer fallen, sind von der Zahlung der Umsatzsteuer (USt) befreit, § 4 Nr. 9a UStG. Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks ist umsatzsteuerlich eine direkte Lieferung vom Eigentümer an den Ersteher.[83] Hiernach ist die Lieferung des Grundstücks von der Umsatzsteuerpflicht befreit. Allerdings kann der Eigentümer auf diese ...mehr

Rz. 20 Nach Einfügung des § 85a ZVG mit Wirkung v. 1.7.1979 konnten die bis dahin ergangenen Entscheidungen des BVerfG zur Eigentumsgarantie nach Art. 14 GG weitgehend kompensiert werden. Der Zuschlag muss von Amts wegen versagt werden, wenn das abgegebene bare Meistgebot unter Hinzurechnung der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte 50 % des Verkehrsw...mehr

Böttcher, ZVG, Kommentar, 7. Aufl., 2022, zitiert: Böttcher, ZVG. Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, Kommentar, 16. Aufl., 2020, zitiert: Dassler/Schiffhauer/Autor, ZVG. Demharter, Grundbuchordnung, 32. Aufl., 2021, zitiert: Demharter, GBO. Eickmann/Böttcher, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsre...mehr

Rz. 2 Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek ist für den Gläubiger in erster Linie nur eine Sicherung seines titulierten Anspruchs. Hierdurch kann der Gläubiger erstmals seine ungesicherte titulierte Forderung dinglich mit Rang vor späteren Rechten am Grundstück sichern und auch mit Rang vor einer späteren Beschlagnahme des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung du...mehr

Rz. 34 Vermögenswerte, die den Maßnahmen i.S.d. § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurück zu übertragen, soweit dies nicht nach besonderen Vorschriften ausgeschlossen ist, § 3 Abs. 1 VermG. Beschlüsse, durch die die Zwangsversteigerung eines Grundstücks oder Gebäudes angeordnet wird, sowie ...mehr

Rz. 7 Diejenigen Berechtigten, für welche zurzeit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen war, werden von Amts wegen als Verfahrensbeteiligte behandelt, § 9 Nr. 1 ZVG. Hiermit sind alle Berechtigten gemeint, für die ein dingliches Recht in Abt. II oder III des Grundbuchs zeitlich vor dem Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen wurde...mehr

Rz. 20 Wird ein Grundstück rechtsgeschäftlich veräußert, handeln Veräußerer und Erwerber aus, ob die im Grundbuch eingetragenen Rechte vom Erwerber zu übernehmen oder zu löschen sind. Auch nach den gesetzlichen Regeln in der Zwangsversteigerung steht nicht immer fest, ob der Ersteher das Grundstück lastenfrei erwirbt. Alle dem bestrangig betreibenden Gläubiger in der Rangfol...mehr

Rz. 37 Sind die Voraussetzungen für eine einstweilige Einstellung nach § 30d ZVG gegeben, hat das Versteigerungsgericht von Amts wegen die Auflage anzuordnen, dass an den betreibenden Gläubiger für die Zeit nach dem Berichtstermin laufend die geschuldeten Zinsen binnen zwei Wochen nach Eintritt der Fälligkeit aus der Insolvenzmasse zu zahlen sind, § 30e Abs. 1 S. 1 ZVG. Die ...mehr

Rz. 77 Um eine endgültige Bereinigung der nach wie vor unterschiedlichen Rechtslage im Grundstücksrecht in den neuen Bundesländern herbeizuführen, wurden umfassende Regelungen durch Ergänzungen des EGBGB, durch das Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG), das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz (RegVBG) und das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) geschaffen. Rz. 78...mehr

Rz. 61 Das Gesetz zur Fortentwicklung des Sanierungs- und Insolvenzrechts (Sanierungs- und Insolvenzrechtsfortentwicklungsgesetz – SanInsFoG) vom 22.12.2020 wurde am 29.12.2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht (BGBl I, 3256). Das SanInsFog besteht aus 25 Artikeln. Das hier relevante Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen (Unternehmens...mehr

Rz. 1 Zur Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners stehen dem Gläubiger drei Möglichkeiten zur Verfügung: Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek, die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, § 866 Abs. 1 ZPO. Der Gläubiger kann alle drei Vollstreckungsmöglichkeiten wahlweise einzeln hintereinander oder gleichzeitig durchführen lassen, § 866...mehr

Rz. 40 Jeder Beteiligte kann nach dem Gesetzeswortlaut des § 59 Abs. 1 ZVG verlangen, dass abweichend von den gesetzlichen Vorschriften ein neues oder weiteres geringstes Gebot aufzustellen ist. Eigentlicher Gedanke dieser Vorschrift dürfte sein, die starren Regelungen des Zwangsversteigerungsverfahrens zu brechen, um im Interesse der Beteiligten ein möglichst gutes wirtscha...mehr

Rz. 60 Nicht der Zuschlagsbeschluss, sondern bereits die Abgabe des Meistgebots löst die Grunderwerbssteuerpflicht aus. Die Höhe bemisst sich nach dem Meistgebot einschließlich der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer n...mehr

Rz. 9 Wie bei allen Grundpfandrechten werden auch die Zinsen der Grundschuld von Amts wegen berücksichtigt, sofern es sich um laufende Zinsen handelt; rückständige Zinsen müssen angemeldet werden, § 114 Abs. 2 ZVG. Rückständige Zinsen, die der Grundschuldgläubiger nicht anmeldet, bleiben unberücksichtigt; meldet der Gläubiger ausdrücklich weniger laufende Zinsen an, wird die...mehr

Rz. 1 Bei der Beschlussfassung über den Zuschlag ist das Gericht an eine vorherige Entscheidung nicht mehr gebunden, § 79 ZVG. Es hat daher die Rechtmäßigkeit des gesamten Verfahrens zu überprüfen. Von Amts wegen ist der Zuschlag aus den Gründen des § 83 Nr. 1 bis 8 ZVG zu versagen. Hierbei sind die Gründe der Nr. 1 bis 5 heilbar, § 84 Abs. 1 ZVG. Ein mit der Bestellung eine...mehr

Rz. 22 Die Zuschlagserteilung zu einem Gebot unter 50 % des Verkehrswerts unter Hinzurechnung des Ausfalls des Meistbietenden, § 85a Abs. 3 ZVG, kann nur i.V.m. der Befriedigungswirkung nach § 114a ZVG gesehen werden. Meistbietender muss somit ein zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigter sein. Dies sind in erster Linie die Grundpfandrechtsgläubiger, aber auch jeder B...mehr

Rz. 58 Die Zuschlagserteilung, §§ 89, 90 ZVG, ist ein konstitutiv wirkender Staatshoheitsakt, der Eigentum nicht überträgt, sondern frei von nicht ausdrücklich bestehen bleibenden Rechten begründet. Der Ersteher erwirbt Eigentum originär, nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners.[67] Rz. 59 Allerdings kann ein nicht mit dem gesetzlich gebotenen oder mit unzulässigem Inhalt b...mehr

Rz. 66 Gebote, die in der Absicht abgegeben werden, im Fall des Meistgebots hierauf keine Zahlung leisten zu wollen und zu können, sind als rechtsmissbräuchlich zurückzuweisen.[95] Ein Beispiel hierfür ergibt sich aus dem Sachverhalt der Entscheidung des BGH 19.7.2018:[96] Hier wurde – wieder einmal – mit unfairen und unzulässigen Mitteln versucht, im Versteigerungstermin Ver...mehr

Rz. 75 (Hinweis: Alle angegebenen Daten sind als Werktage zu unterstellen.) Im Grundbuch von L….. Blatt 1470 sind nachstehende Eintragungen enthalten: Bestandsverzeichnis: Abteilung I Abteilung IImehr

Rz. 64 Wird das Meistgebot durch den Ersteher nicht gezahlt, wird der Teilungsplan dadurch ausgeführt, dass die Forderung (Zahlung des baren Meistgebots) des Schuldners gegen den Ersteher auf die Berechtigten übertragen wird, § 118 ZVG. Die Übertragung wirkt wie die Befriedigung aus dem Grundstück, § 118 Abs. 2 S. 1 ZVG. Innerhalb einer Frist von drei Monaten kann sich der G...mehr

Rz. 89 Der Ersteher wird Eigentümer des Grundstücks und der mitversteigerten Gegenstände durch den Zuschlag. Ob das bare Meistgebot im Verteilungstermin gezahlt wird oder nicht, ist unerheblich. Gegen Verfügungen des Erstehers rechtlicher Art – soweit sie das Grundstück betreffen – sind die Beteiligten, die aus dem baren Meistgebot Befriedigung erwarten können, durch § 130 A...mehr

In den Jahren 2006 bis Anfang 2010 bewegten sich die Zahlen der Zwangsversteigerungsverfahren auf noch hohem Niveau von über 50.000 pro Jahr. Ab 2010 sank die Anzahl der Verfahren kontinuierlich auf ca. 30.000 in 2014 und rund 15.000 in 2020. Die gute wirtschaftliche Konjunktur und das seit Jahren sehr niedrige Zinsniveau im Bereich von Immobiliendarlehen machen sich auch hi...mehr

Rz. 3 Die Zwangsversteigerung darf nur angeordnet werden, wenn der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist, § 17 Abs. 1 ZVG. Dieser Nachweis kann durch ein Zeugnis des Grundbuchamts erfolgen. Auch wenn häufig das Zwangsversteigerungsgericht und das Grundbuchamt bei demselben Gericht ansässig sind und zum Nachweis der E...mehr

Rz. 62 Von dem Zuschlag an trägt der Ersteher die Lasten des Grundbesitzes. Hierzu gehören auch öffentliche Lasten bzw. Abgaben. Der Ersteher haftet insbesondere für die Grundsteuern, die auf die Zeit ab Zuschlag bis zum Ende des laufenden Kalenderjahres entfallen. Der Ersteher eines Grundstücks ist nicht nach § 91 Abs. 1 ZVG vor einer Beitragsforderung geschützt, wenn die B...mehr

Rz. 25 Mit dem Gesetz zur Reform der strafrechtlichen Vermögensabschöpfung vom 13.4.2017 (BGBl I, 872) wurde in der Strafprozessordnung mit § 111h Abs. 2 S. 1 StPO ein Vollstreckungsverbot geregelt. Alle Arten nachrangiger Zwangsvollstreckungen in Gegenstände, die von der Staatsanwaltschaft im Rahmen einer Arrestvollziehung gepfändet worden sind, sind unzulässig. Unabhängig ...mehr

Rz. 30 Ist das Insolvenzverfahren eröffnet worden, kann der Insolvenzverwalter einen Einstellungsantrag bis zum Schluss der Zwangsversteigerung, also bis zur Verkündung des Zuschlags, stellen, § 30d ZVG. Der Insolvenzverwalter muss einen der nachfolgenden Gründe, oder auch mehrere kumulativ, glaubhaft machen, § 294 ZPO, § 30d Abs. 1 S. 1 Nr. 1 bis 4 ZVG:mehr

Rz. 2 Ort und Zeitpunkt des Versteigerungstermins müssen sich aus der Terminsbestimmung ergeben, § 37 Nr. 2 ZVG. Muss der Versteigerungstermin in einem anderen Sitzungszimmer stattfinden, genügt ein Aushang mit einem entsprechenden Hinweis an beiden Räumen. Die getroffenen Vorkehrungen sind aber im Sitzungsprotokoll genau festzuhalten.[1] Rz. 3 Die Auffassung, einen Gerichtsw...mehr

Rz. 16 Die Zwangsversteigerung des Grundstücks wird auf Antrag eines Gläubigers angeordnet, weitere Gläubiger können dem Verfahren jederzeit beitreten, § 27 ZVG. Die Zwangsversteigerung ist insoweit ein Gesamtverfahren, als ein Versteigerungstermin für alle Gläubiger durchgeführt wird. Die Befriedigung der Gläubiger in der Erlösverteilung richtet sich nach der Rangfolge des ...mehr

Rz. 3 Weiterer Verfahrensbeteiligter ist der schuldnerische Eigentümer. Hiermit ist zunächst der Schuldner gemeint, gegen den das Zwangsversteigerungsverfahren angeordnet wurde. Stirbt der Schuldner nach Anordnung des Verfahrens, treten seine Erben an seine Stelle, die Zwangsversteigerung wird in den Nachlass fortgesetzt, § 779 Abs. 1 ZPO. Der Anordnungsgläubiger muss keine ...mehr

Rz. 73 Ist das ersteigerte Grundstück vermietet oder verpachtet, hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht, § 57a ZVG. Die Kündigung muss zum ersten gesetzlich zulässigen Termin nach dem Zuschlag ausgesprochen werden. Die außerordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt, § 57a S. 2 ZVG. Der Zeitpunkt der Verkündung des Z...mehr