Wohnungsmarkt Berlin: Mietangebot schrumpft drastisch

Berlin hat in den vergangenen Jahren massiv versucht, die steigenden Wohnungsmieten mit Regulierungen einzudämmen – das gipfelte sogar in einem Mietendeckel.

Die inserierten Mieten in der Hauptstadt sind 2023 deutlich gestiegen, wie ein Wohnmarktreport des Immobilienfinanzierers Berlin Hyp und des Großmaklers CBRE zeigt – die sehen die Gründe dafür unter anderem im hohen Zuzug bei einem abnehmenden Wohnungsangebot. Ausgewertet wurden rund 23.300 Mietangebote, 28.400 Kaufpreisangebote für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sowie 220 Neubauvorhaben mit rund 34.900 Wohnungen in Berlin.

Bericht: Mietmarkt in Berlin äußerst angespannt

Die Angebotsmieten in Berlin sind trotz Mietpreisbremse im Vorjahresvergleich um 18,3 Prozent auf 13,60 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Während die Mieten im hochpreisigen Segment um 8,7 Prozent auf 26 Euro pro Quadratmeter in die Höhe gegangen sind – ein etwas schwächerer Zuwachs im Vergleich zu den vorherigen Jahren –, verzeichnete das preiswertere Segment, nach einem minimalen Rückgang im Vorjahr, einen Anstieg um 4,9 Prozent auf 6,25 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne zwischen den Mietpreisen im oberen und unteren Marktsegment betrug Ende 2023 knapp 20 Euro pro Quadratmeter. In beliebten Bezirken wie Kreuzberg oder Neukölln legten die Angebotsmieten dem Bericht zufolge sogar um knapp 25 Prozent zu.

Die letztlich abgeschlossenen Mietverträge können bei den Preisen von den Angeboten abweichen. Gleichwohl bleibt der Mietmarkt in Berlin äußerst angespannt. "Die große und weiterhin wachsende Nachfrage trifft auf schleppenden Neubau", heißt es in dem Report. "Wohnraum kann nicht in gewünschtem Maße zur Verfügung gestellt werden." Nach der Coronakrise habe der Zuzug wieder deutlich zugenommen. Insbesondere infolge des Kriegs in der Ukraine sind aufgrund der Lage im Nordosten Deutschlands zahlreiche Geflüchtete in die Hauptstadt gekommen. Ein beträchtlicher Teil dieser Menschen bleibe dort, schreiben die Autoren.

Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser fallen deutlich

Die Kaufpreise sanken im vergangenen Jahr über alle Marktsegmente hinweg in den untersuchten Angeboten gegenüber 2022 im Schnitt um 1,4 Prozent auf 5.750 Euro pro Quadratmeter. Ein Grund dafür war die zurückgehende Nachfrage wegen der hohen Zinsen für Kaufkredite, heißt es im Report.

Auch das obere und untere Marktsegment verzeichneten dem Report zufolge Rückgänge – das Obere minus zwei Prozent und das Untere minus 5,4 Prozent. Trotzdem verblieb das obere Marktsegment im zweiten Jahr in Folge über der Marke von 10.000 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser wiesen 2023 einen Rückgang von 11,7 Prozent auf 3.179 Euro pro Quadratmeter auf.

CBRE / Berlin Hyp Wohnmarktreport Berlin 2024 (Download)

Berlin: Bumerang-Effekt von Mietenregulierung?

Die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) hat im Jahr 2021 in einer Studie am Beispiel von Berlin Folgen staatlicher Eingriffe untersucht und kam unter anderem zu dem Schluss: Die Regulierungen wirken sich auf den Eigentümermarkt aus.

So habe der vom Bundesverfassungsgericht später für nichtig erklärte Mietendeckel zwar das Mietniveau abgesenkt, jedoch profitierten vorrangig höhere Einkommensschichten und bessere Wohnlagen. Gleichzeitig sei die Zahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen um etwa 60 Prozent zurückgegangen, was den Wettbewerb für Wohnungssuchende erheblich verschärft habe. Auch der Rückkauf ehemals kommunaler Wohnungen sei umstritten: Notwendige zusätzliche Wohnungen würden so nicht entstehen.

"Mietendeckel & Co. – Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt" (pdf)

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