Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Rz. 58 Auch wenn die Anspruchsberechtigung bewusst nicht von einem eigenen Bedarf des Wohnungseigentümers abhängig gemacht wurde, erscheint die unbeschränkte Möglichkeit jedes Miteigentümers, jegliche Maßnahme nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG fordern zu können, erheblich zu weit gefasst. Dem Wortlaut der Vorschrift nach könnte jeder Wohnungseigentümer unabhängig von einem k...mehr

Rz. 61 Unglücklich ausgefallen ist freilich nur die Begründung des Gesetzes, nicht sein Wortlaut. Er will letztlich sicherstellen, dass nicht nur die in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG privilegierten Interessen, sondern auch diejenigen der Miteigentümer gewahrt werden. Das Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit fordert einerseits eine Anpassung der baulichen Veränderung an die v...mehr

Rz. 12 § 20 WEG bestimmt nur, dass bauliche Veränderungen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden können, ohne sich zu den erforderlichen Mehrheiten zu äußern. Hierzu verweist die Gesetzesbegründung zutreffend auf die allgemeine Regelung in § 25 Abs. 1 WEG, wonach es der Mehrheit der abgegebenen Stimmen bedarf. Die Formulierung in der Gesetzesbegründung, wonach es ...mehr

a) Erstmalige Belastung Rz. 136 Das Gesetz regelt in § 21 Abs. 5 S. 2 WEG einen möglichen Fehler der Beschlussfassung ausdrücklich, indem es die Belastung der Wohnungseigentümer untersagt, die nach § 21 Abs. 1–4 WEG von den Kosten einer baulichen Veränderung freigestellt sind. Dies stellt eine gesetzliche Ausprägung des vom BGH entwickelten Belastungsverbotes dar, wonach selb...mehr

1. Sinn der Vorschrift a) Gesetzlicher Ausschluss von Nutzungsmöglichkeiten Rz. 125 Die Entscheidung gegen eine bauliche Veränderung kann auf Erwägungen beruhen, die sich überholen. Etwa die Verbesserung der Technik im Rahmen der E-Mobilität kann dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer die Beteiligung an der Lademöglichkeit für sinnvoll befindet, die er ursprünglich für überf...mehr

a) Kein Rückgriff auf die "Eigenart der Wohnanlage" gemäß § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. Rz. 35 Der neue, unbestimmte Rechtsbegriff der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage knüpft nicht, wie die Ähnlichkeit der Formulierung und die Übernahme der "unbilligen Beeinträchtigung" aus § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nahelegen könnten, an das dortige Tatbestandsmerkmal einer Änderung der ...mehr

a) Bestimmtheitsanforderungen nach früher h.M. Rz. 15 Nach früherem Recht unterlag der Beschluss über eine bauliche Veränderung strengen Anforderungen an die Bestimmtheit. Ort, Größe, Konstruktion, Material und Farbe der baulichen Veränderung müssen dem Beschluss zweifelsfrei zu entnehmen sein.[14] Andernfalls riskierte der Umbauwillige mangels Bestimmtheit zumindest die Anfe...mehr

a) Gemeinschaftsbezogener Vorgang Rz. 128 § 21 Abs. 4 S. 1 WEG gestaltet die Möglichkeit zur nachträglichen Beteiligung an den Nutzungen einer baulichen Veränderung nicht als Anspruch gegenüber den aktuellen Nutzungsberechtigten, sondern als Verlangen gegenüber der Gemeinschaft aus. Diese im Hinblick auf exklusive Finanzierung und Nutzung auf den ersten Blick überraschende Lö...mehr

a) Gestattung dem Grunde nach Rz. 23 Für den umbauwilligen Wohnungseigentümer bietet das neue Recht den Vorteil, sein Begehren gewissermaßen abschnittsweise durchzusetzen. Ist der Anspruch auf eine bauliche Veränderung streitig, kann er sich nach erfolgloser Vorbefassung der Eigentümerversammlung zunächst damit begnügen, die Gestattung dem Grunde nach im Verfahren nach § 44 A...mehr

1. Ausgangslage Rz. 14 Nach früherem Recht ersetzte der bestandskräftige Mehrheitsbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigte, die Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer. Anders als bei der bloßen Verjährung oder Verwirkung von Ansprüchen aus § 1004 BGB beseitigt ein bestandskräftiger Beschluss den Makel der fehlenden Zustimmung durch die beeinträchtigten ...mehr

1. Kosten Rz. 134 § 21 Abs. 5 S. 1 WEG verleiht der Eigentümerversammlung die Kompetenz, eine von den gesetzlichen Regelungen abweichende Kostentragung zu beschließen. Dies umfasst alle Regelungen des § 21 WEG. Dies wird häufig von Bedeutung sein, wenn die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht einleuchtet. Es ist etwa nicht einsichtig, wieso die K...mehr

a) Gesetzlicher Ausschluss von Nutzungsmöglichkeiten Rz. 125 Die Entscheidung gegen eine bauliche Veränderung kann auf Erwägungen beruhen, die sich überholen. Etwa die Verbesserung der Technik im Rahmen der E-Mobilität kann dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer die Beteiligung an der Lademöglichkeit für sinnvoll befindet, die er ursprünglich für überflüssig gehalten und da...mehr

1. Verteilung von Kosten und Nutzungen Rz. 93 § 21 WEG regelt die Kostenverteilung und, soweit die Kosten nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, der Kostenbeteiligung entsprechende Nutzungsbefugnisse der baulichen Veränderung. Sofern alle Wohnungseigentümer kraft Gesetzes (nämlich in den Fällen des § 21 Abs. 2 WEG) an den Kosten beteiligt werden, ergibt sich ih...mehr

a) Anknüpfung an § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. Rz. 37 Anders als die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage knüpft der Gesetzgeber bei der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer bewusst an § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. an. Dass der Begriff der Beeinträchtigung durch denjenigen der Benachteiligung ersetzt wurde, habe lediglich sprachliche Gründe. Im Übrigen gibt der...mehr

a) Nutzung nach billigem Ermessen Rz. 130 Der Beschluss spricht dem betroffenen Wohnungseigentümer das Recht zu, die bauliche Veränderung mitzubenutzen. Er regelt, sofern problematisch, auch den Umfang der begehrten Nutzung, die nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG billigem Ermessen entsprechen muss. Dies spielt vorrangig bei Kapazitätsproblemen eine Rolle.[83] Dabei räumen die Gesetzes...mehr

Rz. 13 Hingegen bedarf es auch für bauliche Veränderungen, die zugleich Modernisierungen darstellen, keiner qualifizierten Mehrheit mehr, da § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. aufgehoben wurde. Erst recht hat die schon nach altem Recht unzutreffende, aber verbreitete Praxis, die einen "allstimmigen" Beschluss forderte, nunmehr jede Grundlage verloren. Weder bedarf es der Ja-Stimme de...mehr

Rz. 87 In demselben Umfang wie beim Gemeinschaftseigentum sind über den Verweis in § 13 Abs. 2 WEG auch Veränderungen des Sondereigentums nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegiert, können also unabhängig von einer Beeinträchtigung einzelner oder aller Miteigentümer verlangt werden. Dies dürfte in der Praxis eine erhebliche Rolle spielen, da die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privile...mehr

Rz. 24 Ist die bauliche Veränderung dem Grunde nach durch Beschluss gestattet, kann der umbauwillige Wohnungseigentümer nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung auch den Ausführungsbeschluss im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen lassen. Hierbei bieten ihm die Gesetzesmaterialien die komfortable Möglichkeit, die begehrte bauliche Veränderung nicht näher zu beschr...mehr

Rz. 125 Die Entscheidung gegen eine bauliche Veränderung kann auf Erwägungen beruhen, die sich überholen. Etwa die Verbesserung der Technik im Rahmen der E-Mobilität kann dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer die Beteiligung an der Lademöglichkeit für sinnvoll befindet, die er ursprünglich für überflüssig gehalten und daher nicht verlangt hat. Ebenso kann er etwa infolge ...mehr

Rz. 42 § 20 Abs. 4 WEG untersagt den Beschluss baulicher Veränderungen, die mit einer unbilligen Benachteiligung verbunden sind, nur dann, wenn sie ohne Einverständnis des betroffenen Wohnungseigentümers erfolgt. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass eine entsprechende Beschlussfassung mit seinem Einverständnis ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Wird das Einverständnis irr...mehr

Rz. 90 Die Genehmigung von Veränderungen im Sondereigentum kann aus denselben Gründen fehlerhaft sein wie diejenige baulicher Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Zunächst gilt das allgemeine Beschlussmängelrecht. Formelle Fehler wie Ladungsmängel oder die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit führen also auch in diesem Zusammenhang zur Anfechtbarkeit.mehr

Rz. 19 Im Ergebnis werden Beschlussanträge auf der ersten Stufe, der Gestattung dem Grunde nach, erheblich erleichtert. Der Beschlussantrag muss gewissermaßen nur noch das Ziel, die Durchführung einer bestimmten baulichen Veränderung, aufzeigen. An der Bestimmtheit wird es künftig nur noch fehlen, wenn überhaupt nicht mehr erkennbar ist, welche Maßnahme der Antragsteller beg...mehr

Rz. 80 Liegt ein Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer vor, bezieht sich dies auf eine konkrete bauliche Veränderung. Der umbauwillige Wohnungseigentümer kann deren Gestattung durch Beschluss folglich sofort verlangen, ohne dass es des zweistufigen Verfahrens bedarf. Sowohl in der Eigentümerversammlung als auch, wenn der verlangte Beschluss nicht gefasst wir...mehr

Rz. 76 Das Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer kann auch eine bauliche Veränderung betreffen, die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegiert ist. Dann kann der umbauwillige Wohnungseigentümer wählen, ob er nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG oder nach § 20 Abs. 3 WEG vorgeht. Das Vorgehen nach § 20 Abs. 3 WEG kann insoweit Vorteile bieten, als der umbauwillige Wohnungse...mehr

Rz. 146 Mit dieser korrigierenden Lesart der Vorschriften, auf die § 15 Nr. 2 WEG Bezug nimmt, ist es indessen nicht getan. Denn Drittnutzer sind nicht nur Mieter, Nießbrauchsberechtigte, sondern auch ihre Familienangehörigen und alle weiteren Personen, die die Wohnung mit Zustimmung des Berechtigten benutzen. Es stellt sich die Frage, ob auch ihnen die bauliche Veränderung ...mehr

Rz. 45 Die Möglichkeit, bauliche Änderungen zu verlangen, bot schon das alte Recht, beschränkte sich aber darauf, die Zustimmung aller hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer als Voraussetzung eines solchen Verlangens zu nennen. § 20 Abs. 2, 3 WEG gehen weit darüber hinaus. § 20 Abs. 3 WEG behält den Anspruch auf bauliche Veränderungen bei Zustimmung aller beeinträchti...mehr

Rz. 130 Der Beschluss spricht dem betroffenen Wohnungseigentümer das Recht zu, die bauliche Veränderung mitzubenutzen. Er regelt, sofern problematisch, auch den Umfang der begehrten Nutzung, die nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG billigem Ermessen entsprechen muss. Dies spielt vorrangig bei Kapazitätsproblemen eine Rolle.[83] Dabei räumen die Gesetzesmaterialien den ursprünglich Nutz...mehr

1. Ausgangslage Rz. 32 Entgegen insbesondere in der Verwalterschaft oftmals vertretener Auffassung konnte eine bauliche Veränderung schon nach früherem Recht mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Es bedurfte hierfür nicht der Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer oder gar eines "allstimmigen" Beschlusses.[28] Ein einfacher Mehrheitsbeschl...mehr

I. Jegliche Veränderung des rechtmäßigen Zustands jenseits der Erhaltung (§ 20 Abs. 1 WEG) 1. Vereinfachte Definition Rz. 1 Eine bauliche Veränderung war nach früherer Definition eine nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene, auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenzen einer ordnu...mehr

I. Systemwechsel 1. Ausgangslage Rz. 32 Entgegen insbesondere in der Verwalterschaft oftmals vertretener Auffassung konnte eine bauliche Veränderung schon nach früherem Recht mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Es bedurfte hierfür nicht der Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer oder gar eines "allstimmigen" Beschlusses.[28] Ein einfacher...mehr

Rz. 102 § 21 Abs. 1 WEG enthält keine Regelung für den Fall, dass eine bauliche Veränderung von einer Mehrzahl von Wohnungseigentümern gemäß § 20 Abs. 2, 3 WEG verlangt wurde. Die Gesetzesmaterialien halten es ohne Begründung für selbstverständlich, dass die Kosten in diesem Fall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen sind.[71] In der Sache handelt es sich ...mehr

1. Gegenstand der Ankündigung (§ 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB Rz. 140 Nach § 15 Nr. 2 WEG sollen "Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen" angekündigt werden. Bereits dies zeigt, dass die Verweisung auf § 555c BGB misslungen ist, wonach der mietrechtlichen Zielsetzung entsprechend durchweg nur von "Modernisierungsmaßnahmen" die Rede ist, die aber ...mehr

Rz. 3 Einen Wechsel will der Gesetzgeber offenbar bei der modernisierenden Instandsetzung vollziehen. Nach der Legaldefinition dürfte sie nicht der baulichen Veränderung unterfallen, da auch sie nur den ursprünglichen Zustand wiederherstellt, wenn auch nicht im Sinne einer Reproduktion, sondern als zeitgemäße Modifikation. Damit geht sie nicht im Sinne von § 13 Abs. 2 WEG üb...mehr

Rz. 168 In die Abwägung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB sollen die Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude einzubeziehen sein. Die Verweisung auf § 555d Abs. 2 BGB ist besonders unverständlich, da sie schon im ursprünglichen Zusammenhang zumindest unvollständig war, blieben doch die Interessen sonstiger Bewohner, insbesondere anderer Wohnungs...mehr

Rz. 43 Die Möglichkeit, durch Einverständnis zu einem rechtmäßigen Beschluss über eine nach § 20 Abs. 4 WEG unzulässige bauliche Veränderung zu gelangen, beschränkt der Gesetzgeber auf unbillige Benachteiligungen. Der Beschluss einer grundlegenden Umgestaltung kann durch das Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht der Anfechtung entzogen werden. Dies ers...mehr

Rz. 17 Diese Rechtsprechung legt der Gesetzgeber zugrunde, ohne dass dies freilich aus dem Gesetzestext recht deutlich wird. Erst im Zusammenhang mit dem Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG unterscheiden die Gesetzesmaterialien zwischen dem "Ob" und dem "Wie" der Maßnahme. Demnach muss der einzelne Wohnungseigentümer nur einen Beschlus...mehr

Rz. 91 Ist die Anfechtbarkeit des Beschlusses über bauliche Veränderungen wegen der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage schon bei baulichen Veränderungen im Gemeinschaftseigentum der Ausnahmefall, gilt dies erst recht für Veränderungen des Sondereigentums. Denn hier betrifft die bauliche Maßnahme ja von vorneherein nur einen kleinen Ausschnitt der Anlage, der bei einer...mehr

Rz. 74 Der Tatbestand einer Veränderung ohne Beeinträchtigung hat im neuen Recht erheblich an Bedeutung verloren. Er wird nach dessen Vorgaben nur noch bei Veränderungen im Sondereigentum unmittelbar relevant, da dort Maßnahmen, die keinen Miteigentümer mehr als unerheblich beeinträchtigen, gemäß § 13 Abs. 2 WEG ohne Beschlussfassung der Miteigentümer durchgeführt werden kön...mehr

Rz. 41 Im Ergebnis erscheinen die in den Gesetzesmaterialien genannten Kriterien wenig überzeugend. Sie erfassen einerseits bei der Abwägung der Vor- und Nachteile zu viele bauliche Veränderungen, andererseits bei der Voraussetzung einer Ungleichbehandlung wesentliche Konstellationen nicht. Zudem verlassen die Gesetzesmaterialien mit diesen neuen Kriterien ohne Not bereits b...mehr

Rz. 126 Dieselbe Möglichkeit will § 21 Abs. 4 WEG ausweislich der Gesetzesbegründung auch dann eröffnen, wenn der Ausschluss von der Nutzungsmöglichkeit auf einem Beschluss nach § 21 Abs. 5 WEG beruht. In der Sache handelt es sich also um die Normierung eines Anspruchs auf Abänderung eines Beschlusses.mehr

Rz. 94 Der Begriff der Kosten wird im Gesetz selbst nicht definiert. Auch die Gesetzesmaterialien bieten keine allgemeine Definition. Sie halten aber zu jedem der drei Kostenverteilungsschlüssel in § 21 Abs. 1–3 WEG fest,[69] dass mit Kosten auch Folgekosten gemeint sind. Dies ist folglich als die vom Gesetzgeber gewollte Definition anzusehen.mehr

Rz. 48 Der Gesetzgeber erkennt in den Materialien das Problem, dass die vorhandene Infrastruktur nicht zur Versorgung aller oder zumindest der ladewilligen Wohnungseigentümer ausreicht. Dem begegnet er einerseits gesetzesimmanent, indem er die Verstärkung als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG ansieht, die jeder Wohnungseigentümer verlangen kann. Da ein ent...mehr

Rz. 63 Fehler in der Einschätzung der Angemessenheit können sowohl beim "Ob" als auch beim "Wie" der baulichen Veränderung und in beide Richtungen, sowohl zu Lasten des Anspruchstellers als auch zu Lasten einzelner oder aller übrigen Miteigentümer unterlaufen, indem etwa eine ungenügende oder eine zu umfassende bauliche Veränderung beschlossen wird. In jedem Fall führt ein s...mehr

Rz. 59 Die begehrte bauliche Veränderung muss dem privilegierten Zweck lediglich "dienen". Wie die Gesetzesmaterialien in Zusammenhang mit baulichen Veränderungen zugunsten behinderter Bewohner betonen,[50] erfordert dies nicht, dass der Bewohner auf die Maßnahme angewiesen ist. Es genügt bereits, wenn sie zu dem privilegierten Zweck sinnvoll ist, dem Gebrauch des Wohnungsei...mehr

Rz. 16 Mit dieser Rechtsprechung hat jüngst der BGH gebrochen. Danach sollte ein wirksamer Beschluss über eine bauliche Veränderung bereits dann vorliegen, wenn das "Ob" der baulichen Veränderung geregelt ist. Dass er sich zum "Wie" nicht äußert, steht dem nicht entgegen.[18] Vielmehr können die Wohnungseigentümer einen konkretisierenden Beschluss nur dann erfolgreich anfech...mehr

Rz. 30 Der BGH lehnte es bislang leider ausdrücklich ab, zu dieser Streitfrage Stellung zu nehmen. In einer Entscheidung ließ er jedoch erkennen, dass er ein nur auf das Fehlen des Beschlusses gestütztes Beseitigungsverlangen wohl für treuwidrig hält, wenn alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt haben.[26] Würde man diese Position über d...mehr

Rz. 124 Als Ausgleich für die Kostenlast sieht § 21 Abs. 3 S. 2 WEG vor, dass nur denjenigen, die hieran beteiligt sind, die Nutzungen der baulichen Veränderung zustehen. Dies kann durch ähnliche technische Maßnahmen sichergestellt werden wie bei der exklusiven Nutzung nach § 21 Abs. 1 S. 2 WEG, stößt aber an dieselben Grenzen wie dort. Beschließen die Wohnungseigentümer etw...mehr

Rz. 148 § 15 Nr. 2 WEG sieht keine Maximalfrist für die Ankündigung von baulichen Veränderungen vor. Dem Gesetzeswortlaut zufolge kann der Umbauwillige eine bauliche Veränderung daher Jahre voraus ankündigen. Dies wird in der Regel keine Probleme bereiten, da die Ankündigung gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auch den voraussichtlichen Beginn und die vo...mehr

1. Anspruchsinhaber a) Jeder Wohnungseigentümer Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspr...mehr

a) Verweisung auf den "Mieter" Rz. 145 Ähnlich insuffizient wie beim Ankündigenden ist die Verweisungstechnik auch beim Adressaten der Ankündigung. Die Normen, auf die § 15 Nr. 2 WEG verweist (z.B. §§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2 S. 1 BGB), benennen hier den Mieter, was im dortigen Regelungszusammenhang zutreffend ist. Dies entspricht aber nicht dem Sinn des § 15 WEG, der schon a...mehr