Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

a) Beschlussantrag über die Durchführung der Maßnahme dem Grunde nach Rz. 64 § 20 Abs. 2 WEG sieht ein zweistufiges Vorgehen des Anspruchsinhabers vor. Hat der Wohnungseigentümer dem Grunde nach einen Anspruch auf eine bestimmte bauliche Veränderung, besteht über das "Ob" ihrer Durchführung kein Ermessen der Eigentümerversammlung. Der Inhaber des Anspruchs kann somit unmittel...mehr

a) Voraussetzung einer Beschlussfassung Rz. 74 Der Tatbestand einer Veränderung ohne Beeinträchtigung hat im neuen Recht erheblich an Bedeutung verloren. Er wird nach dessen Vorgaben nur noch bei Veränderungen im Sondereigentum unmittelbar relevant, da dort Maßnahmen, die keinen Miteigentümer mehr als unerheblich beeinträchtigen, gemäß § 13 Abs. 2 WEG ohne Beschlussfassung de...mehr

a) Rechtsnatur Rz. 78 § 20 Abs. 3 WEG redet anders als § 22 Abs. 1 WEG a.F. nicht mehr von einer Zustimmung zu der baulichen Veränderung, sondern vom Einverständnis hiermit. Damit soll klargestellt werden, dass es sich hierbei nicht um eine Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft und somit nicht, wie nach früherer Auffassung, um eine Willenserklärung handelt, sondern um das Einver...mehr

1. Gebrauch durch Menschen mit Behinderung (§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG) Rz. 46 Einen Anspruch auf bauliche Veränderungen normiert § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG zunächst, wenn diese dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient. Die Norm ist weit gefasst, geht also über die früher im Zentrum des Interesses stehende Barrierefreiheit weit hinaus, auch wenn diese weiterhin die b...mehr

1. Unerhebliche Beeinträchtigung Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann...mehr

a) Betroffene Einrichtungen Rz. 47 Jeder Wohnungseigentümer kann aus § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Die Reichweite dieser Vorschrift ist erheblich; sie erfasst nicht nur die Lademöglichkeit im engeren Sinne, sondern die gesamte Infrastruktur von der Verlegung der Versorgungsleitungen zur Lade...mehr

a) Jeder Wohnungseigentümer Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspruch auf Maßnahmen i...mehr

a) Verweisung auf den "Vermieter" Rz. 143 Die Verweisungstechnik des Gesetzgebers lässt auch einen gutwilligen Leser darüber zweifeln, wer die bauliche Veränderung anzukündigen hat. § 15 Nr. 2 WEG selbst macht hierzu keine Angaben. Aus der dortigen Verweisung etwa auf § 555c Abs. 2 und 3 BGB könnte man entnehmen, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Ankündigung vornehm...mehr

1. Bedeutung a) Voraussetzung einer Beschlussfassung Rz. 74 Der Tatbestand einer Veränderung ohne Beeinträchtigung hat im neuen Recht erheblich an Bedeutung verloren. Er wird nach dessen Vorgaben nur noch bei Veränderungen im Sondereigentum unmittelbar relevant, da dort Maßnahmen, die keinen Miteigentümer mehr als unerheblich beeinträchtigen, gemäß § 13 Abs. 2 WEG ohne Beschlu...mehr

Rz. 139 Darüber hinaus produziert insbesondere die Möglichkeit von Drittnutzern, sich auf Härtegründe gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB zu berufen, unüberbrückbare Wertungswidersprüche. Der Gesetzgeber hat sich mit guten Gründen dafür entschieden, die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, bauliche Veränderungen zu verhindern, deutlich einzuschränken. Beschlüsse h...mehr

Rz. 33 Dieses frühere System der Anfechtbarkeit von Beschlüssen über bauliche Veränderungen hat der Gesetzgeber radikal umgestaltet. In Zukunft ist die Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung nicht mehr alleine deswegen anfechtbar, weil ihr ein hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer nicht zugestimmt hat. Die Mehrheit in der Eigentümerversammlung kann sich nunm...mehr

Rz. 40 Die Gesetzesmaterialien halten es darüber hinaus für "notwendig, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung führt, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern."[35] Dies erscheint im Ansatz zweifelhaft. Damit wären gerade besonders gravierende Nachteile ...mehr

Rz. 167 Im ursprünglichen, mietrechtlichen Zusammenhang des § 555d Abs. 2 S. 1 BGB können auch vorausgegangene Aufwendungen des Mieters für die in dieser Vorschrift geforderte Abwägung erheblich sein.[108] Derartige Aufwendungen liegen immer dann vor, wenn Einrichtungen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden, etwa eine eingebaute Gasetagenheizung nach Einbau ein...mehr

Rz. 174 Anders als bei der Ankündigung der baulichen Veränderung gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 BGB regelt das Gesetz nicht die Anforderungen an den Inhalt der Mitteilung von Härtegründen. Es sieht auch anders als § 15 Nr. 2 WEG i.V.m.§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB keine Erleichterung vor, wonach Härtegrunde nur "in wesentlichen Zügen" dargelegt werden müssen. ...mehr

Rz. 28 Bedauerlicherweise hat der Gesetzgeber die möglicherweise drängendste Frage, die sich schon nach der h.M. zur früheren Rechtslage aufdrängte, nicht beantwortet: Wie sind Beseitigungsansprüche zu behandeln, wenn zwar niemand von einer baulichen Veränderung beeinträchtigt wird bzw. alle Beeinträchtigten ihr Einverständnis erteilt haben, eine Gestattung durch Beschluss a...mehr

Rz. 31 Einen gangbaren Ausweg aus dieser Zwickmühle hat der BGH in einem anderen Zusammenhang aufgezeigt, in dem ebenfalls der Widerspruch zwischen noch bestehender Beschlusslage und materieller Rechtslage aufzulösen war. Hierbei ging es um die Vergemeinschaftung von Beseitigungsansprüchen, die angefochten und mit hoher Wahrscheinlichkeit rechtswidrig, aber noch nicht rechts...mehr

Rz. 67 Nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 2 WEG sind kombinierte Anträge über Grund und konkrete Ausführung der baulichen Veränderung nicht vorgesehen. Diese kommen aber jedenfalls dann in Betracht, wenn auch auf der zweiten Stufe der Beschlussfassung eine Ermessensreduzierung auf Null eingetreten ist. Erstaunlicherweise erwecken die Gesetzesmaterialien den Eindruck, das Gerich...mehr

Rz. 92 Von größerer praktischer Bedeutung dürfte die Anfechtbarkeit wegen unbilliger Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer sein. Zwar dürfte es entgegen den Gesetzesmaterialien nicht auf einen Ausgleich der Nachteile durch Vorteile der baulichen Veränderung ankommen, da eine Veränderung im Sondereigentum den Miteigentümern bestimmungsgemäß regelmäßig keinen Vorteil brin...mehr

Rz. 44 Die speziellen Vorschriften des § 20 Abs. 4 WEG regeln die möglichen Fehler von Beschlüssen über bauliche Veränderungen, wie die Gesetzesmaterialien zutreffend bemerken, nicht abschließend.[36] Die Gestattung baulicher Veränderungen kann insbesondere aus formellen Gründen anfechtbar sein. Insoweit bestehen keine Abweichungen vom allgemeinen Beschlussmängelrecht. Aber ...mehr

Rz. 143 Die Verweisungstechnik des Gesetzgebers lässt auch einen gutwilligen Leser darüber zweifeln, wer die bauliche Veränderung anzukündigen hat. § 15 Nr. 2 WEG selbst macht hierzu keine Angaben. Aus der dortigen Verweisung etwa auf § 555c Abs. 2 und 3 BGB könnte man entnehmen, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Ankündigung vornehmen muss. Dies wäre aber in mehrfa...mehr

Rz. 93 § 21 WEG regelt die Kostenverteilung und, soweit die Kosten nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, der Kostenbeteiligung entsprechende Nutzungsbefugnisse der baulichen Veränderung. Sofern alle Wohnungseigentümer kraft Gesetzes (nämlich in den Fällen des § 21 Abs. 2 WEG) an den Kosten beteiligt werden, ergibt sich ihre Nutzungsbefugnis bereits aus § 16 A...mehr

Rz. 89 Der Wohnungseigentümer kann schließlich nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 3 WEG die Gestattung einer Veränderung seines Sondereigentums verlangen, mit der alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer ihr Einverständnis erklärt haben. Dies stellt in der Sache nur den Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung dar; ohne eine solche bleibt auch die Veränderung des Sondereigen...mehr

Rz. 73 Der Rückbau könnte allerdings wie jede andere bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden, da die Vorschrift auch hierfür eine Beschlusskompetenz enthält. Geschieht dies gegen den Willen des aus § 20 Abs. 2 S. 1 WEG Anspruchsberechtigten, dürfte es sich freilich bereits nach allgemeinem Beschlussrecht um einen rechtswidrigen Zweitbeschluss handeln, da...mehr

Rz. 69 § 20 Abs. 2 WEG eröffnet dem Wohnungseigentümer nur eine zusätzliche Möglichkeit, insbesondere für den Fall, dass Widerstände in der Wohnungseigentümerversammlung eine mehrheitliche Beschlussfassung über die bauliche Veränderung in Frage stellen. Der Gesetzgeber zwingt den Wohnungseigentümer aber auch bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG nicht zu dem dort...mehr

a) Bedeutung der Ankündigung Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und ...mehr

1. Vom Gesetzgeber benannte Folgen Rz. 159 Zu den Folgen von Unterlassung oder Fehlern der Ankündigung äußern sich die Gesetzesmaterialien deutlicher als im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013. Danach sollen Fehler der Ankündigung dazu führen, dass die Duldungspflicht des Drittnutzers nicht fällig wird.[100] Ausgenommen bleiben die in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs....mehr

I. Grundsätzliche Mängel der Regelungstechnik 1. Misslungene Verweisungstechnik Rz. 138 Ähnlich wie Erhaltungsmaßnahmen soll der Drittnutzer grundsätzlich auch darüber hinausgehende Veränderungen dulden. Hier erreicht die den Verfassern des WEMoG offenkundig besonders ans Herz gewachsene Verweisungstechnik allerdings einen traurigen Höhepunkt, indem § 15 Nr. 2 WEG auf §§ 555c ...mehr

a) Vergleich mit der Herabsetzung der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB Rz. 164 Die Härte umfasst nicht jede Störung durch die bauliche Veränderung. Mit Sicherheit außer Betracht bleiben solche Beeinträchtigungen, die selbst im ursprünglichen Anwendungsbereich der Vorschrift für die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 4 BGB oder im Hinblick auf eine Mietminderun...mehr

1. Die Konzeption des Gesetzgebers Rz. 171 Wie bei der Modernisierung hat das Vorliegen von Härtegründen alleine keine Rechtsfolgen. Die Härtegründe müssen vom Drittnutzer im Verfahren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3, 4 BGB geltend gemacht werden, ansonsten sind sie unbeachtlich. Hingegen kann der Umbauwillige Abwägungsgesichtspunkte ohne Einhaltung einer Frist oder ...mehr

a) Darlegung der persönlichen Härtegründe Rz. 174 Anders als bei der Ankündigung der baulichen Veränderung gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 BGB regelt das Gesetz nicht die Anforderungen an den Inhalt der Mitteilung von Härtegründen. Es sieht auch anders als § 15 Nr. 2 WEG i.V.m.§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB keine Erleichterung vor, wonach Härtegrunde nur "in wese...mehr

1. Art und Umfang der vorgesehenen Arbeiten a) Bedeutung der Ankündigung Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsank...mehr

1. Reichweite der Regelung Rz. 156 § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB legt fest, wann die Ankündigung und der Hinweis auf § 555c Abs. 2 BGB entbehrlich sind. Dies bezieht sich nur auf die fristgebundene frühzeitige Ankündigung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 BGB, die drei Monate vor der Maßnahme zu erfolgen hat. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB ermächtigt...mehr

a) Gegenstand der Einwirkung Rz. 157 Bereits der Mietgesetzgeber stellte in § 555c Abs. 4 BGB anders als in § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a.F. nicht auf die "Einwirkung auf die vermieteten Räume" ab, sondern auf die "Mietsache". Dieser Unterschied ist bedeutsam, da die "Mietsache" anders als die "vermieteten Räume" eben nicht nur die vom Mieter angemieteten Räumlichkeiten, sondern di...mehr

1. Regelungstechnik und Umfang der Duldungspflicht Rz. 161 § 15 Nr. 2 WEG verweist nicht auf § 555d Abs. 1 BGB, worin die Duldungspflicht des Mieters normiert ist. Diese Verweisung wäre auch überflüssig. Denn die Duldungspflicht ist schon in § 15 Halbs. 1 WEG angeordnet. Aus der wort- und inhaltsgleichen Gesetzesfassung ("hat … zu dulden") geht hervor, dass sich der Umfang de...mehr

1. Misslungene Verweisungstechnik Rz. 138 Ähnlich wie Erhaltungsmaßnahmen soll der Drittnutzer grundsätzlich auch darüber hinausgehende Veränderungen dulden. Hier erreicht die den Verfassern des WEMoG offenkundig besonders ans Herz gewachsene Verweisungstechnik allerdings einen traurigen Höhepunkt, indem § 15 Nr. 2 WEG auf §§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2–4 und 555d Ab...mehr

a) In der Wohnung des Drittnutzers lebende Personen Rz. 166 Erst nach der Bejahung einer Härte auf Mieterseite ist die Abwägung nach § 555d Abs. 2 S. 1 BGB vorzunehmen. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB berücksichtigt als Personen, deren Interessen auf Mieterseite einzubeziehen sind, den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts. Das Gesetz setzt bei a...mehr

1. Mindestfrist von drei Monaten Rz. 147 § 15 Nr. 2 WEG sieht für die Ankündigung der baulichen Veränderung eine vergleichsweise lange Frist von mindestens drei Monaten "vor ihrem Beginn" vor. Maßgeblich ist nach allgemeinen Grundsätzen (§ 130 BGB) der Zugang der Ankündigung beim Drittnutzer.[95] Eine derart weiträumige Ankündigung dürfte in der Praxis gewisse Probleme aufwer...mehr

1. Bauliche Veränderung und Kosten Rz. 179 §§ 20, 21 WEG sind weder ausdrücklich als unabdingbar ausgestaltet noch ergibt sich dies aus ihrem Sinn und Zweck. Die Gemeinschaftsordnung kann also abweichende Regelungen vorsehen. Grundsätzlich gilt dies auch für eine Abänderung durch Beschluss kraft Öffnungsklausel. Allerdings dürften Bestimmungen wie § 21 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. ...mehr

a) Nichteinhaltung der Frist des § 555d Abs. 3 S. 1 BGB Rz. 176 Nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 1 BGB sind hinsichtlich der Duldungspflicht nur solche Härtegründe zu berücksichtigen, die der Drittnutzer gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in Textform bis zum Ablauf des Monats mitteilt, der auf die Ankündigung der baulichen Veränderung folgt. Sind Um...mehr

Rz. 2 Diese Definition erfasst sämtliche baulichen Maßnahmen mit Ausnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands und der Instandhaltung und Instandsetzung. Erstere unterfällt trotz einer Veränderung des Bestandes schon deshalb nicht dem Begriff der baulichen Veränderung, weil sie rechtlich nur den ordnungsmäßigen Zustand herstellt. Es handelt sich also ga...mehr

Rz. 135 Eine entsprechende Kompetenz verleiht § 21 Abs. 5 S. 1 WEG auch für die Nutzungen. Damit kann insbesondere der in § 16 Abs. 1 S. 3 WEG verankerte Grundsatz der gleichen Nutzung einer baulichen Veränderung durch alle Nutzungsberechtigten modifiziert werden. Werden etwa Lademöglichkeiten für alle Nutzungsberechtigten geschaffen, müssen nicht alle gleichermaßen jeden La...mehr

Rz. 141 Die Ankündigung bedarf gemäß § 15 Nr. 2 WEG der Textform. Damit nimmt die Vorschrift auf § 126b BGB Bezug. Der Drittnutzer kann also durch eine Urkunde oder auf jede andere zur dauerhaften Wiedergabe von Schriftzeichen geeigneten Weise, z.B. mit E-Mail über die anstehende bauliche Veränderung informiert werden.[91] § 15 Nr. 2 WEG fordert nicht, dass alle nach § 555c ...mehr

1. Ausgangslage nach altem Recht Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit ohne weiteres nach den Regelungen des § 22 WEG a.F. zu beurteilen waren. Selbst...mehr

a) Sehr hohe Kapazität Rz. 53 Noch von der Bundesregierung in den Gesetzeswurf eingefügt wurden in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 WEG Maßnahmen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Den unbestimmten Rechtsbegriff der "sehr hohen" Kapazität entnimmt der Gesetzgeber Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 des Europäischen Parlamentes und des...mehr

Rz. 157 Bereits der Mietgesetzgeber stellte in § 555c Abs. 4 BGB anders als in § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a.F. nicht auf die "Einwirkung auf die vermieteten Räume" ab, sondern auf die "Mietsache". Dieser Unterschied ist bedeutsam, da die "Mietsache" anders als die "vermieteten Räume" eben nicht nur die vom Mieter angemieteten Räumlichkeiten, sondern die gesamte Liegenschaft einsc...mehr

Rz. 164 Die Härte umfasst nicht jede Störung durch die bauliche Veränderung. Mit Sicherheit außer Betracht bleiben solche Beeinträchtigungen, die selbst im ursprünglichen Anwendungsbereich der Vorschrift für die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 4 BGB oder im Hinblick auf eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB unerheblich wären. Der Maßstab des § 555d Abs. 2...mehr

Rz. 163 Die Pflicht des Drittnutzers aus § 15 Halbs. 1 WEG, eine bauliche Veränderung zu dulden, entfällt nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, wenn sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung von "Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude" und Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtf...mehr

Rz. 170 § 15 Nr. 2 WEG verweist auch insoweit auf § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, als dort die Berücksichtigung von Belangen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung gefordert wird. Dies ist erstaunlich, da diese Aspekte im vorliegenden Zusammenhang des Wohnungseigentumsrechtes ansonsten keine Rolle spielen. Im Ergebnis kommt dem Umbauwilligen also eine Privilegierung in Form ein...mehr

Rz. 128 § 21 Abs. 4 S. 1 WEG gestaltet die Möglichkeit zur nachträglichen Beteiligung an den Nutzungen einer baulichen Veränderung nicht als Anspruch gegenüber den aktuellen Nutzungsberechtigten, sondern als Verlangen gegenüber der Gemeinschaft aus. Diese im Hinblick auf exklusive Finanzierung und Nutzung auf den ersten Blick überraschende Lösung rechtfertigt sich dadurch, d...mehr

Rz. 79 Mangels klarer Stellungnahme bleibt offen, ob der Gesetzgeber mit der Qualifikation des Einverständnisses als rechtsgeschäftsähnliche Handlung eine andere Behandlung im Falle von Willensmängeln anstrebt. Bislang ging man in diesen Fällen von der Möglichkeit einer Anfechtung gemäß §§ 119 ff. BGB aus.[62] Die Frage verliert freilich an Bedeutung, da die Zustimmung der b...mehr