Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 14 Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche (Rz. 15) des zu bewertenden Grundstücks mit dem jeweiligen Bodenrichtwert nach § 196 des BauGB (Rz. 16ff.). Durch die Heranziehung der Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen nach § 14 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV auf der Grund...mehr

Rz. 7 Das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist nach § 2 Nr. 2 GrStG i. V. m. §§ 243, 244 BewG für Zwecke der Grundsteuer sowohl Steuergegenstand als auch Bewertungsgegenstand. Der Grundstücksbegriff gehört zu den Grundlagenbegriffen im Bewertungsrecht. Die Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens hat vielfältige Bedeutung. Neben der ...mehr

Rz. 2 Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 muss die Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet.[1] Die Grundsteuer knüpft an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an. Da sie die wirtschaft...mehr

Rz. 12 Unter der Prämisse der Definitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2-9 BewG erfolgt die Abgrenzung der Grundstücksarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen bzw. nach dem Verhältnis der Flächen die Wohn- und Nichtwohnzwecken dienen. Hierbei ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume der Gebäude im Feststellungszeitp...mehr

Rz. 34 Gebäude gehören gem. § 94 Abs. 1 S. 1 BGB als fest mit dem Grund und Boden verbundenen Sachen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Sie werden in § 243 Abs. 1 Nr. 1 BewG explizit dem Grundvermögen zugerechnet (Rz. 25ff.). Hierzu gehören auch die mit einem Gebäude verbundenen Anbauten (z. B. Wintergärten).[1] Zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäude...mehr

Rz. 32 Nach § 243 Abs. 1 Nr. 1 BewG gehören auch sonstige Bestandteile zum Grundvermögen. Eine Definition des Begriffs "sonstige Bestandteile" enthält die Vorschrift nicht. Der Begriff "Bestandteile" ist aus dem bürgerlichen Recht entnommen und infolgedessen nach §§ 93ff. BGB auszulegen. Er erfasst sowohl wesentliche als auch nicht wesentliche Grundstücks- und Gebäudebestand...mehr

Rz. 36 Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, gehören als sog. Scheinbestandteile gem. § 95 Abs. 1 S. 1 GBG nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks. Entsprechendes gilt für ein Gebäude oder ein anderes Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden is...mehr

Rz. 20 Nach Tz. 19 der Anlage 42, Teil II. zum BewG ist das Teileigentum in Abhängigkeit von der baulichen Gestaltung den übrigen in der Anlage 42, Teil II. zum BewG genannten Gebäudearten zuzuordnen. Praxis-Beispiel Discountermarkt im Erdgeschoss eines Wohnhauses mit Eigentumswohnungen: [1] Der Discountermarkt als Teileigentum bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit und ist...mehr

Rz. 25 Auch bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (Rz. 10). Hierbei ist zu beachten, dass die Lebensdauer (Nutzungsdauer) eines Gebäudes – im Gegensatz zum "...mehr

Rz. 2 In § 259 wird im Rahmen des Sachwertverfahrens nach den §§ 258–260 BewG die Ermittlung des Gebäudesachwerts geregelt. In Abs. 1 der Vorschrift werden zunächst die Normalherstellungskosten des Gebäudes nach der Anlage 42 zum BewG zum Ausgangspunkt zur Ermittlung des Gebäudesachwerts bestimmt. Durch Multiplikation der – mithilfe des maßgeblichen Baupreisindex des Statistis...mehr

Rz. 19 Im Kern geht es auch bei dem typisierten Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG darum, die auf den Feststellungszeitpunkt bezogenen neuzeitlichen Ersatzbeschaffungskosten für das bebaute Grundstück nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zu ermitteln (Rz. 10, 11). Es wurde daher folgerichtig in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach den §§ 21–...mehr

Rz. 14 Die Normalherstellungskosten in EUR/m² Brutto-Grundfläche sind in der Anlage 42, Teil II. zum BewG nach 18 Gebäudearten (mit weiteren Untergliederungen) und 3 baujahrbezogenen Gruppen differenziert.[1] Auszug aus der Anlage 42, Teil II. zum BewG Rz. 15 einstweilen frei 3.2.1 Differenzierung nach Gebäudearten Rz. 16 Bei der Bestimmung der anzunehmenden Gebäudeart nach der ...mehr

Rz. 28 Nach § 259 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BewG sind die Normalherstellungskosten aus der Anlage 42, Teil II. zum BewG mit dem Kostenstand 2010 (Rz. 10) zunächst mithilfe des maßgebenden Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes an den Hauptfeststellungszeitpunkt anzupassen bzw. umzurechnen (Rz. 30, 34) und anschließend mit der jeweiligen Brutto-Grundfläche des Gebäudes oder...mehr

Rz. 1 Bei der Grundsteuerbewertung der wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, den Grundstücken, wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Für deren Abgrenzung ist maßgeblich, ob sich auf dem Grundstück benutzbare Gebäude befinden. Ein Grundstück ist unbebaut, solange sich darauf keine benutzbaren Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschn...mehr

Rz. 22 Im Rahmen des Fondsstandortgesetzes vom 3.6.2021 wurde klargestellt, dass im Rahmen der Ermittlung der Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren das Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgeblich ist. Dies soll auch bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung nach § 253 Abs. 2 S. 6 BewG gelten (Rz. 4). Hierdurch wird insbesondere vermieden, dass infolge de...mehr

Rz. 50 Nach § 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG sind Betriebsvorrichtungen nicht in das Grundvermögen einzubeziehen. In Form einer Rückausnahme ordnet § 243 Abs. 3 BewG jedoch an, dass Verstärkungen von Decken und die nicht ausschließlich zu einer Betriebsanlage gehörenden Stützen und sonstige Bauteile wie Mauervorlagen und Verstrebungen in das Grundvermögen einzubeziehen sind. Doppelfu...mehr

Rz. 18 Befinden sich auf dem Grundstück nur Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück gem. § 246 Abs. 2 S. 1 BewG als unbebaut. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Grundstück weiterhin als bebautes Grundstück gilt, wenn die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude – z. B. infolge von Umbauarbeiten – nur vorübergehend nicht benutzba...mehr

Rz. 25 Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (z. B. Verkaufsräume oder Büros), gelten nach der expliziten Anweisung in der Anlage 39, Teil I, zum BewG, als Wohnflächen. Bei Mietwohngrundstücken ist für diese Flächen die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 m² geltende monatliche Nettokaltmiete in EUR/m² Nutzfläche (ohne Zubehörräume) anzusetzen. Bei Ein- un...mehr

Rz. 44 Bodenschätze sind nach § 243 Abs. 2 Nr. 1 BewG explizit nicht in das Grundvermögen einzubeziehen. Ein Grundstück erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Erdkörper unter der Oberfläche (Rz. 24). Die Vorschrift schließt die Bodenschätze aber hiervon aus. Bodenschätze sind somit vom Grundvermögen ausgenommen. Sie unterliegen mithin nicht der Grundsteuer. Unabhängig dav...mehr

Rz. 9 In § 259 BewG wird die Ermittlung des Gebäudesachwerts geregelt. Hierzu ist vereinfachend vom Gebäudenormalherstellungswert, der sich durch Multiplikation der – mithilfe des maßgeblichen Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes – auf den Hauptfeststellungszeitpunkt angepassten Normalherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche der Gebäude ergibt, eine Alterswertmin...mehr

Rz. 20 Die Gesamtnutzungsdauer wird im BewG nicht explizit definiert. Nach § 4 Abs. 2 ImmoWertV bezeichnet die Gesamtnutzungsdauer die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Für das Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG richtet sich die typisierte (wi...mehr

Rz. 31 Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen, die über eine gewisse bauliche Selbständigkeit verfügen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (Gebäudemix). In diesen Fällen ist im Ertragswertverfahren eine gewogene Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung der j...mehr

Rz. 14 Nach § 261 S. 2 BewG ist der i. S. d. § 261 S. 1 BewG ermittelte Gesamtwert (Rz. 11) – und damit implizit auch das Grundstück (Steuergegenstand) – dem Erbbauberechtigten zuzurechnen. Folglich ergeht ihm gegenüber der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert.[1] Der Gesamtwert von Grund und Boden sowie Gebäude wurde – abweichend von der bisherigen Bewertungssystem...mehr

Rz. 15 Nach den allgemein anerkannten Vorschriften für die Verkehrswertermittlung von Immobilien auf der Grundlage des Baugesetzbuchs sind für die Wertermittlung von bebauten Grundstücken das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Wertermittlungsverfahren sind nach der Art des Wertermittlungso...mehr

Rz. 22 Es liegt in der Natur der Sache, dass die Anlage 42 zum BewG nicht unmittelbar für alle erdenklichen Gebäudearten Normalherstellungskosten ausweist. Der Gesetzgeber hat auf die in der Anlage 1 der SW-RL dargestellten Gebäudearten zurückgegriffen (Rz. 12). Infolgedessen enthält das Tabellenwerk in der Anlage 42 zum BewG eine Auffangsklausel für nicht aufgeführte Gebäude...mehr

Rz. 38 Bereits nach § 193 Abs. 5 S. 1 und 3 BauGB ist es die Aufgabe der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (§§ 192ff. BauGB) Bodenrichtwerte zu ermitteln und den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen. Durch § 247 Abs. 2 BewG werden die Gutachterausschüsse i. S. d. §§ 192ff. BauGB ergänzend verpflichtet, Bodenrichtwerte jeweils auf d...mehr

Rz. 14 Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB die Bet...mehr

Rz. 34 Die Kostenkennwerte der NHK 2010 und damit auch die NHK in der Anlage 42, Teil II. zum BewG beziehen sich auf den Kostenstand des Jahres 2010 (Jahresdurchschnitt; Rz. 10). Infolgedessen sind die NHK in der Anlage 42, Teil II. zum BewG gem. § 259 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BewG anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes noch an den Hauptfeststel...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift definiert und bestimmt den Umfang der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens (§ 243 BewG). In § 244 Abs. 1 BewG wird das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens definiert. Mit dieser Begriffsbestimmung wird auf die allgemeinen Grundsätze zur Bestimmung und Bewertung einer wirtschaftlichen Einheit nach § 2 BewG zurückgegriffen. Was ...mehr

Rz. 18 Abweichend vom Grundsatz der Einheitlichkeit des Eigentums bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit (Rz. 16) ist nach § 244 Abs. 2 S. 1 BewG der Anteil des Eigentümers an anderem Grundvermögen (z. B. gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen) in das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit diesem gen...mehr

2.1.3.1 Künftige Erträge – marktüblich erzielbare Erträge Rz. 12 Eine Schwierigkeit der Ertragswertermittlung besteht allerdings darin, dass die künftigen jährlichen Reinerträge teilweise über einen langen Zeitraum sachgerecht prognostiziert werden müssen. Kernfrage des Ertragswertverfahrens Die auf der Grundlage des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften zur Verkehrswertermitt...mehr

2.1.5.1 Systematik des vereinfachten Ertragswertverfahrens Rz. 19 Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der (vorläufige) Ertragswert ermittelt, in dem der jährliche Reinertrag des Grundstücks (für Grund und Boden sowie Gebäude) unmittelbar (ohne vorherigen Abzug einer Bodenwertverzinsung) über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen – als Zeitrente – k...mehr

7.1 Mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile Rz. 54 Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen von einer gewissen Selbständigkeit, die verschiedene Bauarten aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist im Sachwertverfahren jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewe...mehr

2.1.1 Grundgedanke und Systematik des Ertragswertverfahrens Rz. 10 Bei Anwendung eines Ertragswertverfahrens geht es im Kern darum, den Ertragswert eines bebauten Grundstücks als den auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge aus dem Grundstück zu ermitteln. Hierbei wird regelmäßig von den jährlich anfallenden Reinerträgen, die...mehr

Rz. 46 Nach § 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG sind des Weiteren Betriebsvorrichtungen nicht in das Grundvermögen einzubeziehen. Dies gilt selbst dann, wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder des Gebäudes i. S. d. § 93ff. BGB sind (Rz. 33, 34). Betriebsvorrichtungen sind nach § 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG Maschinen und Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehör...mehr

Rz. 26 Ein unterschiedlicher Entwicklungszustand zwischen dem Bodenrichtwertgrundstück und dem zu bewertenden Grundstück gehört gem. § 247 Abs. 1 S. 2 BewG zu den Ausnahmefällen, die bei der typisierten Grundsteuerbewertung zu berücksichtigen sind. Als Entwicklungszustände kommen gem. § 3 ImmoWertV in Betracht: Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (Abs. 1), Bauerwartungsland ...mehr

Rz. 16 Bei der Bestimmung der anzunehmenden Gebäudeart nach der Anlage 42, Teil II. zum BewG ist auf das gesamte Gebäude oder einen baulich selbstständig abgrenzbaren Teil eines Gebäudes (Gebäudeteil) abzustellen. Entscheidungserheblich für die Einstufung ist allein das durch die Hauptnutzung des Gebäudes oder Gebäudeteils entstandene Gesamtgepräge. Zur Hauptnutzung gehörend...mehr

Rz. 10 Nach § 245 BewG bleiben Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen, die wegen der in § 1 ZSKG bezeichneten Zwecke geschaffen worden sind (Rz. 11) und im Frieden nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andere Zwecke mitbenutzt werden (Rz. 13), bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts außer Betracht (Rz. 15). 2.1 Schaffung für Zwecke des Zivilschutzes Rz. 11 Der Nichtansatz i...mehr

Rz. 11 Der Nichtansatz im Rahmen der Grundsteuerbewertung des Grundvermögens nach § 245 BewG setzt zunächst voraus, dass die Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen wegen der in § 1 ZSKG bezeichneten Zwecke geschaffen worden sind. Nach § 1 S. 1 ZSKG ist es Aufgabe des Zivilschutzes, durch nichtmilitärische Maßnahmen die Bevölkerung, ihre Wohnungen und Arbeitsstätten, lebens- oder v...mehr

Rz. 54 Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen von einer gewissen Selbständigkeit, die verschiedene Bauarten aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist im Sachwertverfahren jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten. Normalherstellungskosten, Brutto-Grundfläche...mehr

Rz. 55 Bei einer wirtschaftlichen Einheit mit nicht selbstständigen Gebäuden oder Gebäudeteilen ist von einer einheitlichen Alterswertminderung auszugehen. Handelt es sich hierbei um ein Geschäftsgrundstück, das aus einem Gebäude mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung (z. B. geschossweise unterschiedliche Bauart, Tiefgarage unter Bankgebäud...mehr

Rz. 23 Soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen handelt (Rz. 21), werden in § 243 Abs. 1 Nrn. 1–4 BewG folgende Vermögensgegenstände dem Grundvermögen zugeordnet: Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör (Rz. 24ff.), Erbbaurecht (Rz. 39), Wohnungs- und Teileigentum (Rz. 40), sowie Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht nac...mehr

Rz. 36 Die mithilfe des Baupreisindex auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 bezogenen NHK (Rz. 34) sind Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage (Gebäudeart) aufzuwenden wären (Rz. 10). Soweit es sich auf den Hauptfeststellungszeitpunkt nicht um einen Neubau handelt, ist daher zur Ermittlung des Gebäudesachwerts vom Gebäudeno...mehr

Rz. 24 Abweichend vom Grundsatz der Einheitlichkeit des Eigentums bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit (Rz. 16) gilt nach § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden als ein Grundstück bzw. als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ...mehr

Rz. 22 Abweichend vom Grundsatz der Einheitlichkeit des Eigentums bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit (Rz. 16) gilt nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaurechtsgrundstück als ein Grundstück bzw. als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Infolgedessen ist das Erbbaurecht, das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Gebäude und...mehr

Rz. 32 Die Brutto-Grundfläche (BGF) i. S. d. § 259 Abs. 1 BewG wird in der Anlage 42, Teil I. zum BewG kurz definiert. Sie ist hiernach die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1:2005-02 und deren konstruktiven Umschließungen. Die BGF ist in m² anzugeben.[1] Grundfläch...mehr

Rz. 33 Nach § 247 Abs. 1 S. 2 BewG gehören des Weiteren unterschiedliche Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen zu den Ausnahmefällen, die bei der typisierten Grundsteuerbewertung zu berücksichtigen sind. Die Art der Nutzung ergibt sich nach § 5 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV grundsätzlich aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorsc...mehr

Rz. 30 Nach welchen Vorschriften die Wohn- und ggf. Nutzflächen zu ermitteln sind, wird weder im Gesetz noch in den Gesetzesmaterialien explizit vorgegeben. Ausgehend von den Verwaltungsanweisungen für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zur Abgrenzung der Grundstücksarten[1] ist jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass die Wohnfläche nach der Wohnflä...mehr

Rz. 1 Vor jeder Bewertung ist zunächst zu klären, was zu bewerten ist. "Erste Vorbedingung" jeder Bewertung ist somit die Bestimmung und Abgrenzung des Bewertungsgegenstandes.[1] Für die Grundsteuerbewertung des Grundvermögens ist entscheidungserheblich, welche Vermögensgegenstände des Grundvermögens (§ 243 BewG Rz. 23ff.) bewertungsrechtlich zu einer wirtschaftlichen Einhei...mehr

Rz. 28 Nach § 244 Abs. 3 Nr. 4 BewG gelten jedes Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden als ein Grundstück bzw. als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Zur Definition des Wohnungserbbau- und Teilerbbaurechts s. § 243 BewG Rz. 41. Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechte werden begründet, wenn Anteile an einem Erbbaur...mehr