Fachbeiträge & Kommentare zu Gebäude

Verkehrswertorientierte und modellkonforme Gesetzesauslegung Dipl.-Finw. (FH) Robert Marquardt / Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Miethe[*] Im Gegensatz zum Grund und Boden unterliegen Gebäude einer Abnutzung, die Einfluss auf die Bewertung nimmt. Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist damit von zentraler Bedeutung für eine verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung. Der Beitrag erläute...mehr

Nachfolgend werden zunächst die allgemeinen Regelungen zur Restnutzungsdauer in der ImmoWertV vorgestellt. Anschließend wird die modelltreue Ermittlung der Restnutzungsdauer bei der Datenermittlung durch die Gutachterausschüsse und die modellkonforme Anwendung i.R.d. Verkehrswertermittlung dargestellt. Die ImmoWertV verwendet den Begriff "bauliche Anlagen" statt "Gebäuden". G...mehr

Die Grundstückswertermittlung ist zukunftsgewandt. Der Wert eines Gebäudes hängt maßgeblich davon ab, "wie viel Zeit dem aufstehenden Gebäude noch bleibt". Im Ertragswertverfahren setzt sich der Ertragswert eines Grundstücks aus Bodenwert und Gebäudeertragswert zusammen (§ 184 Abs. 3 Satz 1 BewG). Um den Gebäudeertragswert zu berechnen, wird der Gebäudereinertrag am Bewertung...mehr

Die Restnutzungsdauer ist nach der folgenden Formel zu berechnen: "GND" steht für Gesamtnutzungsdauer, "Alter" für das Alter der baulichen Anlage am Stichtag. Die Variablen sind entsprechend der Modernisierungspunktzahl anhand der folgenden Tabelle zu bestimmen:mehr

Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ergibt sich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer gem. Anlage 22 BewG und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (§ 190 Abs. 6 Satz 2 BewG). Um das Alter zu ermitteln, zieht man das Jahr der Bezugsfertigkeit vom Jahr des Bewertungsstichtags ab (§ 190 Abs. 6 Satz 3 BewG). Haben sich nach der Bezugsfertigkeit Veränderunge...mehr

Gebäude haben eine endliche Nutzungsdauer. Im Gegensatz zum Grund und Boden unterliegen sie einer Abnutzung. Der Wert eines bebauten Grundstücks hängt stark davon ab, "wie viel Zeit den darauf stehenden Gebäuden noch bleibt". Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist somit von zentraler Bedeutung für eine verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung. Zunächst wird die Bedeutung der R...mehr

Die Restnutzungsdauer ergibt sich grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag der Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (§ 185 Abs. 3 Satz 3 BewG). § 185 Abs. 3 Satz 3 entspricht § 4 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV. Die Gesamtnutzungsdauern der Anlage 22 BewG wurden mit dem JStG 2022 an die der Anlage 1 ImmoWertV angepasst, sofern sie ...mehr

Dipl.-Finw. (FH) Robert Marquardt / Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Miethe[*] Im Gegensatz zum Grund und Boden unterliegen Gebäude einer Abnutzung, die Einfluss auf die Bewertung nimmt. Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist damit von zentraler Bedeutung für eine verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung. Der Beitrag erläutert zunächst die Bedeutung der Restnutzungsdauer für das Ertra...mehr

Der 2. Abschnitt der ImmoWertV (§§ 3 bis 5 ImmoWertV) enthält Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen. § 4 ImmoWertV behandelt das Alter, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer beschreibt nach § 4 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV die Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich nutzbar ist...mehr

Die Auslegung des Begriffs der "wesentlichen Verlängerung" der Restnutzungsdauer durch die obersten Finanzbehörden der Länder ist nicht überzeugend und nicht nachvollziehbar. Die Auslegung des Begriffs der "wesentlichen Verlängerung" durch die obersten Finanzbehörden der Länder zielt u.E. ausschließlich auf ein einfaches und händelbares Verwaltungsverfahren ab. Das Ziel der ...mehr

Die aus der Finanzverwaltung stammenden Gesetzgebungsmaterialien zum JStG 2022 sahen einen wesentlich engeren und modellkonformeren Bezug zur ImmoWertV vor. Nach den Gesetzgebungsmaterialien kann sich die Restnutzungsdauer eines Gebäudes insb. durch Modernisierungen wesentlich verlängern, die i.S.d. Modells der Anlage 2 ImmoWertV zu einem überwiegenden oder umfassenden Moder...mehr

Gesetzliche Typisierungen und Pauschalierungen sind im Bereich der Grundbesitzbewertung verfassungsrechtlich unbedenklich, solange der Gesetzgeber kein atypisches Leitbild für sie wählt (s. hierzu III. 1.). Die Auslegung der obersten Finanzbehörden der Länder kann u.E. nicht i.S.d. Gesetzgebers sein, da sie einem atypischen und damit verfassungsrechtlich bedenklichem Leitbild...mehr

Die Grundbesitzbewertung des Grundvermögens zielt darauf ab, die Bewertungsobjekte mit ihrem gemeinen Wert zu erfassen. Das BewG wurde daher in enger Anlehnung an das BauGB und die ImmoWertV gefasst. Zur Marktanpassung ist auf geeignete Daten der Gutachterausschüsse zurückzugreifen. Die Eignung richtet sich nach dem Grundsatz der Modellkonformität. 1. Bewertungsziel "gemeiner...mehr

Es ist nicht damit zu rechnen, dass die obersten Finanzbehörden kurz- oder mittelfristig zu einer verkehrswertorientierten und somit zur ImmoWertV modellkonformen Auslegung der gesetzlichen Regelungen zur Verlängerung der Restnutzungsdauer übergehen. Dies würde den Verwaltungsaufwand i.R.d. Grundbesitzbewertung nämlich deutlich erhöhen. Die Vergangenheit zeigt, dass "aus fre...mehr

Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der Modernisierung von Wohngebäuden müssen die Gutachterausschüsse das Modell der Anlage 2 ImmoWertV anwenden (§ 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV). Die Restnutzungsdauer hängt von einer sog. Modernisierungspunktzahl ab. Zuerst (s. aa)) ermitteln sie die Modernisierungspunktzahl, dann (s.u. bb)) bestimmen sie anhand dieser Punktzahl die...mehr

Die Gutachterausschüsse ermitteln die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, z.B. Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren, nach den Vorschriften der ImmoWertV (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 ImmoWertV). § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV macht den Gutachterausschüssen i.V.m. Anlage 1 ImmoWertV verbindliche Vorgaben zur Festlegung der Gesamtnutzungsdauer (s.u. a)) und i.V.m. Anlage 2 Im...mehr

Für Zwecke der Grundbesitzbewertung gibt es im BewG keine allgemeinen – "vor die Klammer gezogenen" – Regelungen zur Bestimmung der Restnutzungsdauer. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist für das (1.) Ertragswertverfahren in § 185 Abs. 3 Satz 3 ff. BewG und für das (2.) Sachwertverfahren in § 190 Abs. 6 Satz 2 ff. BewG jeweils gesondert geregelt. Die Regelungen entsprech...mehr

Das Punktsystem der obersten Finanzbehörden der Länder hat sich in der Praxis nicht bewährt. Zum einen erklären Steuerpflichtige nur selten Modernisierungsmaßnahmen, obwohl sie in der Feststellungserklärung (Anlage Grundstück) abgefragt werden: Zum anderen haben die Bewertungsstellen und Grundstücksstellen der FA ohne die Durchführung von Ortsbesichtigungen keine Möglichkeit ...mehr

Die Eignung der Daten der Gutachterausschüsse richtet sich nach § 177 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 BewG. Die Daten sind geeignet, wenn sie weitgehend in dem Modell abgeleitet wurden, in dem die Bewertung nach dem BewG erfolgt. Damit wird dem Grundsatz der Modellkonformität i.S.d. § 10 ImmoWertV Rechnung getragen: "Bei Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlich...mehr

Die Gutachterausschüsse müssen bei der Datenermittlung, die in Anlage 1 der ImmoWertV festgelegten Gesamtnutzungsdauern zugrunde legen (§ 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV):mehr

Zur Sicherung der modellkonformen Verkehrswertermittlung und Verwendung der Daten der Gutachterausschüsse haben diese die bei der Datenermittlung zugrunde gelegten Modellansätze, Modelle und Bezugseinheiten sowie weitere Informationen in einer Modellbeschreibung anzugeben (§ 12 Abs. 6 ImmoWertV). Entsprechende Modellbeschreibungen finden sich bspw. in Grundstücksmarktbericht...mehr

Die Auslegung der §§ 179 und 182 bis 196 BewG hat sich nach § 177 Abs. 1 i.V.m. § 9 BewG am gemeinen Wert zu orientieren (BFH v. 24.8.2022 – II R 14/20, BStBl. II 2023, 693 Rz. 17 = ErbStB 2023, 29 [Marquardt]). Folglich sind auch die Regelungen zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insb. der unbestimmte Rechtsbegriff der "wesentlichen Verlängerung", verkehrswertorientiert a...mehr

Die Auslegung der obersten Finanzbehörden zielt nicht auf das verfassungsrechtlich vorgegebene und in § 177 Abs. 1 BewG verankerte Bewertungsziel, den gemeinen Wert (s. hierzu III. 1.), ab, wie es nach der Rspr. des BFH u.E. erforderlich wäre (BFH v. 24.8.2022 – II R 14/20, BStBl. II 2023, 693 Rz. 17 = ErbStB 2023, 29 [Marquardt]). Sie zielt auch nicht darauf ab, dass BewG w...mehr

Mannek überzeugt das Punktesystem der obersten Finanzbehörden ebenfalls nicht. Jedoch aus anderen Gründen. Zum einen regele es die Verlängerung der Restnutzungsdauer nur einseitig zum Nachteil des Steuerpflichtigen. Zum anderen erscheint ihm die Regelung sachlich nicht zwingend (Mannek in v. Oertzen/Loose/Stalleiken, ErbStG, 3. Aufl. 2024, § 185 BewG Rz. 57). Hierbei übersie...mehr

Das Bewertungsziel in der Grundbesitzbewertung, der gemeine Wert gem. § 9 BewG, ist verfassungsrechtlich vorgegeben (BVerfG v. 7.11.2006 – 1 BvL 10/02, BStBl. II 2007, 192 Ls. 2. a) = ErbStB 2007, 64 [Heinrichshofen]) und gesetzlich in § 177 Abs. 1 BewG verankert. Der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG entspricht dem Verkehrswert (BVerfG v. 7.11.2006 – 1 BvL 10/02, BStBl. II 2007, ...mehr

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben ihre Auffassung zur "wesentlichen Verlängerung" der Restnutzungsdauer in Rz. 21 der gleich lautenden Erlasse v. 20.3.2023 – S 3015, BStBl. I 2023, 738 (AEBew JStG 2022) dargelegt. Sie nehmen eine wesentliche Verlängerung der Restnutzungsdauer nur an, wenn in den letzten zehn Jahren vor dem Bewertungsstichtag durchgreifende Moderni...mehr

Die Modernisierungspunktzahl ist durch Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente oder durch sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades zu ermitteln. Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente: Unter Berücksichtigung der zum Stichtag oder der kurz vor dem Stichtag durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sind entsprechende Modernisierungspunkte nach...mehr

Rz. 6 Zunächst erhält der überlebende Ehegatte (bzw. der längerlebende Civil Partner)[8] als sog. prior rights folgende Nachlassgegenstände:[9]mehr

Rz. 211 Der Erwerb inländischer Grundstücke von Todes wegen, z.B. im Wege einer Erbschaft, eines Vermächtnisses, in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs oder gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 WEG, unterliegt als unentgeltlicher Erwerb der Grunderwerbsteuer. Rz. 212 Unter den Begriff des Grundstücks fallen Grund und Boden, Gebäude, Gebäude auf fremden Grund (Superädifikate), Miteigentum ...mehr

Rz. 4 Das deutsche Erbrecht wird beherrscht vom Grundsatz der Universalsukzession (Gesamtrechtsnachfolge). Gemäß § 1922 BGB geht mit dem Erbfall das Vermögen als Ganzes mit unmittelbarer dinglicher Wirkung auf den oder die Erben über. Die Gesamtrechtsnachfolge erfasst dabei grundsätzlich alle vererblichen Rechte und Verbindlichkeiten. Diese gehen insgesamt und ungeteilt auf ...mehr

Rz. 276 Das Berufungsurteil hielt einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Rz. 277 Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass eine Haftung der Insolvenzschuldnerin bestehe, war nicht zu beanstanden. Rz. 278 Der BGH hat wiederholt entschieden, dass eine Haftung des mit der örtlichen Bauaufsicht bzw. Bauleitung beauftragten Architekten wegen einer Verletzung von Verkehrssic...mehr

Rz. 276 Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a) ErbStG bleibt zu Lebzeiten die Übertragung des Eigentums oder auch nur des Miteigentums an einem im Inland oder einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen, selbstgenutzten Einfamilienhaus oder einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Eigentumswohnung (Familienheim) an einen Ehegatten/ein...mehr

Rz. 140 Der IHT unterliegt grundsätzlich jede lebzeitige Vermögensübertragung (transfer of value), als deren Ergebnis das Vermögen des Schenkers (transferor) niedriger als vor der Übertragung ist.[159] Der Anwendungsbereich der IHT ist damit nicht nur bei Schenkungen, sondern bei jeder Form des teilentgeltlichen Erwerbs sowie einem Verzicht auf Forderungen eröffnet. Ausgenom...mehr

Rz. 271 Die Klägerin machte als Berufsgenossenschaft wegen eines Unfalls ihres Mitglieds L. gegen den Beklagten zu 1 (im Folgenden: Beklagten) als Insolvenzverwalter der Firma A. GmbH (im Folgenden: Insolvenzschuldnerin) Schadensersatzansprüche nach § 116 SGB X geltend. Rz. 272 Am 9.9.1999 führte die Firma H. GmbH auf einer Baustelle Verschalungsarbeiten auf dem Dach des Gebä...mehr

Rz. 120 Gemäß § 2038 BGB verwalten die Miterben den Nachlass gemeinschaftlich. Zur Verwaltung gehören alle Maßnahmen, die zur Verwahrung, Sicherung und Vermehrung sowie zur Gewinnung von Nutzungen und Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten erforderlich und geeignet sind.[88] Die Verwaltung des Nachlasses umfasst allerdings nicht nur Erhaltungsmaßnahmen, sondern auch Ver...mehr

Rz. 46 Der überlebende Ehegatte hat im Rahmen der Erbteilung eine Sonderstellung. Zwar richtet sich sein Erbanspruch – wie bei den anderen Begünstigten – grundsätzlich nur auf eine wertmäßige Beteiligung am Nachlass. Er kann aber schriftlich vom personal representative verlangen, dass sein Erbanspruch durch die Übertragung der Ehewohnung (dwelling) und der Hausratsgegenständ...mehr

Rz. 59 Bei der Auslegung von Testamenten hat man sich, anders als bei der Vertragsauslegung, nicht am Empfängerhorizont, sondern ausschließlich am wirklichen Willen des Erblassers zu orientieren.[48] Die Auslegung hat dabei nach den allgemeinen Auslegungsregeln zu erfolgen und beschränkt sich nicht auf eine Analyse des Wortlauts, so dass auch außerhalb der Urkunde liegende U...mehr

Rz. 102 Bei der Bewertung des Nachlasses sind auch Ausgleichungs- und Anrechnungspflichten zu berücksichtigen. Rz. 103 Der Pflichtteilsberechtigte hat sich zunächst auf den Pflichtteil gem. § 2315 Abs. 1 BGB dasjenige anrechnen zu lassen, was ihm von dem Erblasser durch Rechtsgeschäft unter Lebenden mit der Bestimmung zugewendet worden ist, dass es auf den Pflichtteil angerec...mehr

Rz. 164 Unterschieden werden verschiedene Arten der Nachlassverbindlichkeiten: Rz. 165 Von Erblasserschulden spricht man im Hinblick auf alle noch vom Erblasser begründeten (vertraglichen oder gesetzlichen) Verbindlichkeiten, die aufgrund der Universalsukzession auf den oder die Erben übergehen (§ 1967 Abs. 1, Abs. 2 Fall 1 BGB). Erblasserschulden sind auch die in der Person ...mehr

Rz. 107 Um zu verhindern, dass die wirtschaftliche Beteiligung der pflichtteilsberechtigten Personen am Nachlass dadurch ausgehöhlt wird, dass der Erblasser zu Lebzeiten Schenkungen an Dritte vornimmt, regeln die §§ 2325 ff. BGB die sog. Pflichtteilsergänzung. Soweit der Erblasser zu Lebzeiten einem Dritten eine Schenkung gemacht hat, kann der Pflichtteilsberechtigte gem. § ...mehr

Rz. 40 Nicht gesetzlich geregelt ist das Rechtsinstitut des proprietary estoppel. Dieses berechtigt eine Person, die zu Lebzeiten des Erblassers aufgrund einer von diesem gegebenen Zusicherung der testamentarischen Begünstigung im Hinblick auf diese Aufwendungen zu ihrem Nachteil erbracht hat, die Zusicherung dann aber aufgrund anderweitiger testamentarischer Regelung des Na...mehr

Rz. 110 Die Vergünstigung für familiäre Liegenschaften ist einer der bedeutendsten Steuervorteile in Katalonien und sehr weit verbreitet. Das Gesetz sieht im Fall der Rechtsnachfolge bezüglich des Wohnhauses des Erblassers vor, dass die Nachfolger nur 5 % seines Wertes versteuern müssen und 95 % steuerfrei sind. Allerdings ist dieser Prozentsatz der Vergünstigung wegen der E...mehr

Rz. 274 Die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer ist eine direkte Personalsteuer. Sie belastet eine Einnahme, nämlich den unentgeltlichen Vermögenszuwachs einer natürlichen Person. Sie knüpft zur Bestimmung der Steuerbelastung an persönliche Verhältnisse des Erben bzw. Beschenkten an:mehr

Rz. 88 Sofern mehrere Erben den Nachlass gemeinschaftlich erhalten, haben diese Erben gemeinschaftliches Eigentum an diesem Nachlass, welches jedoch durch Vereinbarung zwischen ihnen aufgeteilt werden kann. Sollte unter den Erben ein noch ungeborenes Kind sein, so ist eine Aufteilung des Nachlasses gem. Art. 1166 ZGB erst nach der Geburt des Kindes möglich. Sollten unter den...mehr

Rz. 25 Erbrechtlich ist nur diejenige Ehe relevant, die im Augenblick des Todes des Erblassers bestanden hat. Der Ehegatte erhält eine besondere erbrechtliche Stellung: Er erbt neben den Erben der ersten, zweiten und dritten Erbordnung und schließt die Erben der vierten Ordnung aus. Vor der Bestimmung des Erbrechts des überlebenden Ehegatten bedarf es allerdings der Feststel...mehr

Rz. 144 Folgende Personen können die Versiegelung der zum Nachlass gehörenden Gegenstände fordern, sofern sie ein ernsthaftes Interesse geltend machen können:mehr

Rz. 143 Das Erbverfahren beginnt mit dem Versterben des Erblassers. Wird der Tod einer Person festgestellt, ist dies innerhalb von 48 Stunden dem Personenstandsregister mitzuteilen (Art. 192 Código do Registo Civil). Fällt der Todeszeitpunkt auf einen Freitag oder Samstag, beginnt die Mitteilungsfrist am ersten darauffolgenden Werktag. Rz. 144 Die folgenden Personen sind in d...mehr

Rz. 126 Die Miterben können die Auseinandersetzung auch einvernehmlich durch einen (grundsätzlich formfreien)[94] Auseinandersetzungsvertrag regeln.[95] Am Auseinandersetzungsvertrag sind alle Miterben und eventuell der Testamentsvollstrecker zu beteiligen. In einer derartigen Vereinbarung kann, obwohl das Gesetz dies nicht vorsieht, auch eine teilweise Auseinandersetzung (g...mehr

Rz. 35 Die Errichtung einer Verfügung von Todes wegen stellt ein höchstpersönliches Rechtsgeschäft dar. Der Erblasser kann ein Testament nur persönlich errichten und sich insbesondere nicht durch einen Stellvertreter vertreten lassen[30] (§ 2064 BGB). Der Erblasser muss das Testament aber nicht nur persönlich errichten (formelle Höchstpersönlichkeit), sondern er muss auch de...mehr

Rz. 41 Das gemeinschaftliche Testament (§§ 2265 ff. BGB) kann entweder als öffentliches Testament durch Beurkundung vor einem Notar oder als eigenhändiges Testament errichtet werden. Für das eigenhändige Testament reicht es gem. § 2267 BGB aus, dass das Testament von einem der Ehegatten eigenhändig verfasst wird und dass beide Ehegatten das Testament unterzeichnen. Für die n...mehr