Fachbeiträge & Kommentare zu Gebäude

Problemüberblick Im Fall möchte eine Wohnungseigentümerin eine Erhaltungsmaßnahme durchsetzen. Für diese soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten tragen. Insoweit ist zu klären, wann ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Erhaltungsmaßnahme hat. Und zweitens ist zu klären, wer die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme zu tragen hat. Anspruch auf eine Erhalt...mehr

Durch das Jahressteuergesetz 2022 (BGBl. I 2022, 2294) wurden eine ab dem 1.1.2022 anzuwendende ertragsteuerliche Steuerbefreiung für bestimmte kleine Photovoltaikanlagen (§ 3 Nr. 72 EStG) und einen ab dem 1.1.2023 anzuwendenden umsatzsteuerlichen Nullsteuersatz für die Lieferung und die Installation bestimmter Photovoltaikanlagen (§ 12 Abs. 3 UStG) eingeführt. Grundsätzlich ...mehr

Installation in einem Gebäude: Sind die VuM (unabhängig davon, ob es sich um BV oder Scheinbestandteile handelt oder nicht) fest in einem Gebäude installiert, dürfte die Lieferung der VuM samt (Gebäude-)Grundstück im Regelfall einen einheitlichen Vorgang darstellen. Dann aber wird es dem Erwerber häufig in erster Linie auf den Erwerb des Gebäudes ankommen. BFH-Fall: So war es...mehr

Grundstück = Hauptbestandteil: Zunächst kommt in Betracht, dass die Übertragung des (Gebäude-)Grundstücks als Hauptbestandteil des Vorgangs anzusehen ist. Das war auch in dem von EuGH und BFH entschiedenen Vermietungsfall so (s. oben I.1.[51]) und dürfte vermutlich in vielen Fällen die Auslegung sein, die am ehesten auf der Hand liegt. Dann steuerfrei ...: In diesem Fall ist ...mehr

Nach nationalem Recht steuerpflichtig: Als Beispiel soll von der unter V.2.b.bb. dargestellten Fallkonstellation (Übertragung eines Stallgebäudes mit Heizungs-, Lüftungs- und Beleuchtungsanlagen) ausgegangen werden. Wäre diese ausnahmsweise so zu werten, dass die Übertragung der BV den Hauptbestandteil darstellt (z.B. weil die Anschaffungskosten der BV einen Anteil von 80 % ...mehr

Lieferung eines (Gebäude-)Grundstücks grunderwerbsteuerbar/mehrwertsteuerfrei: In Deutschland gilt die Mehrwertsteuerbefreiung für die Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG. Ob ein Vorgang der Grunderwerbsteuer unterfällt, richtet sich gem. § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG grundsätzlich danach, ob ein Grundstück im Sinne des bürgerlichen Recht...mehr

EuGH-Urteil Talacre: Zumindest für bestimmte Konstellationen im Zusammenhang mit der Lieferung von Neubauten oder Baugrundstücken wäre zu überlegen, ob nach den Ausführungen des EuGH im Urteil ‚Talacre Beach’ vom 7.6.2006 doch eine Aufteilung des Umsatzes in steuerfreie Bestandteile und steuerpflichtige Bestandteile zu erfolgen hat.[67] In diesem Urteil hatte der EuGH festge...mehr

EuGH: Mit Urteil vom 4.5.2023 hat der EuGH bestätigt, dass einheitliche wirtschaftliche Vorgänge mehrwertsteuerlich einheitlich zu beurteilen sind.[1] Ist also eine Leistung als Nebenleistung zu einer anderen Leistung, der Hauptleistung, anzusehen, ist erstere ebenso zu behandeln wie letztere.[2] BFH: Der BFH hat die Feststellungen des EuGH in der Nachfolgeentscheidung vom 17...mehr

§ 9 UStG anwendbar: Der Lieferant könnte bei einem Umsatz, der nach dem oben Gesagten (insbesondere IV. und V.1.) vollständig gem. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG mehrwertsteuerbefreit wäre, gem. § 9 UStG zur Steuerpflicht optieren. Die Option würde grundsätzlich für den gesamten einheitlichen Vorgang gelten, d.h. für die Übertragung des (Gebäude-)Grundstücks samt VuM, Zubehör etc....mehr

Fest installierte VuM (Grundsatz): Bei den VuM sind einige Besonderheiten zu beachten.[25] Wie gesagt unterfällt ein Vorgang der Grunderwerbsteuer, wenn ein Grundstück im Sinne des bürgerlichen Rechts (§§ 94 ff. BGB) übertragen wird (s. oben II.2.a.). Zu den Grundstücken in diesem Sinn gehören daher auch VuM, wenn sie fest installiert sind (also fest mit dem GuB oder einem G...mehr

Früher/heute: Vor dem Hintergrund des vorstehend Gesagten soll nun dargestellt werden, wie die Lieferung eines (Gebäude-)Grundstücks mit VuM, sofern die Übertragung aller Bestandteile einen einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang darstellt, bislang mehrwertsteuerlich behandelt wurde (s. III.1.) bzw. wie sie jetzt – aufgrund aktueller Rechtserkenntnis des EuGH (kein "Aufteilun...mehr

Prüfung, ob einheitlicher Vorgang: Stellt die Übertragung des (Gebäude-)Grundstücks mit VuM einen einheitlichen wirtschaftlichen Vorgang dar, ist dieser, wie unter I.1. dargestellt, (jetzt) aber mehrwertsteuerlich einheitlich zu behandeln.[35] Künftig wird sich also bei der Lieferung von (Gebäude-)Grundstücken mit VuM der Schwerpunkt der mehrwertsteuerlichen Prüfung zunächst...mehr

Steuerbefreiung mit Ausnahmen: Nach den unionsrechtlichen Vorgaben ist gem. Art. 135 Abs. 1 Buchst. j und k MwStSystRL die Lieferung von Gebäuden oder Gebäudeteilen und dem dazugehörigen Grund und Boden (GuB) bzw. die Lieferung unbebauter Grundstücke von der MwSt befreit. Nicht befreit ist allerdings die Lieferung der in Art. 12 Abs. 1 MwStSystRL genannten Gebäude oder Gebäu...mehr

Sonderregelung: Wie bereits gesagt (s. oben II.) hat der deutsche Gesetzgeber nicht explizit – entsprechend den unionsrechtlichen Vorgaben – die Lieferung von Gebäuden oder Gebäudeteilen und dem dazugehörigen GuB (Ausnahme Neubauten[37]) bzw. die Lieferung unbebauter Grundstücke (Ausnahme Baugrundstücke[38]) von der MwSt befreit. Er hat vielmehr einen Sonderweg gewählt, inde...mehr

VuM = Hauptbestandteil: Möglich ist aber im Einzelfall auch, dass die Übertragung der VuM als Hauptbestandteil der Transaktion anzusehen ist. Das wäre z.B. der Fall, wenn der Zweck der gesamten Lieferung (also des Grundstücks und der VuM) aus Sicht eines objektiven Dritten darin läge, dem Erwerber die Verfügungsmacht an den VuM zu verschaffen und die Übertragung des (Gebäude...mehr

Installation ohne Gebäude: Selbst wenn die VuM (wiederum unabhängig davon, ob es sich um BV handelt oder nicht) ohne Gebäude unmittelbar auf dem GuB installiert werden, dürfte die Lieferung des GuB im Vordergrund stehen. Erschließungsanlagen: So z.B. im Fall von Erschließungsanlagen, die ein Unternehmer auf Grundstücken errichtet, die er hinterher entgeltlich auf eine Gemeind...mehr

Steuerschuld des Lieferanten: Wenn der Steuerpflichtige zur Steuerpflicht optiert, stellt sich auch die Frage, wer Steuerschuldner für die Lieferung des (Gebäude-)Grundstücks und der VuM ist. Grundsätzlich ist das gem. § 13a Abs. 1 Nr. 1 UStG der Lieferant.mehr

Zu prüfen bliebe, ob es unionsrechtskonform wäre, wenn in dem vorstehend unter V.2.b.dd. genannten Fall (Lieferung von fest installierten VuM, die als BV anzusehen sind, mit einem (Gebäude-)Grundstück) stets von der Steuerpflicht des Umsatzes auszugehen wäre (vorausgesetzt, es würde nicht ohnehin dem unter IV. dargestellten Verständnis gefolgt). Möglicherweise ergäbe sich au...mehr

Berufung nur auf Steuerbefreiung, nicht auf Ausnahme davon: Diese Steuerbefreiung gilt zwar nur dann, wenn es sich um Altbauten handelt. Im Fall der Übertragung von Neubauten wäre allerdings denkbar, dass der Steuerpflichtige sich zwar auf den Steuerbefreiungstatbestand des Art. 135 Abs. 1 Buchst. j MwStSystRL beruft, gleichzeitig aber geltend macht, dass dessen Einschränkun...mehr

Lieferung an Unternehmer oder jur. Person: Anders ist die Lage aber, wenn der Erwerber ein Unternehmer oder eine juristische Person ist. Für Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, wird in diesen Fällen nämlich gem. § 13b Abs. 5 S. 1, Abs. 2 Nr. 3 UStG der Erwerber Steuerschuldner. Bisher Aufteilung: Nach bisheriger Praxis wurde daher bei der Übertragung von Gr...mehr

Untergeordnete Bedeutung der Übertragung des (Gebäude-)Grundstücks: Wird aber z.B. eine teure technische Anlage übertragen, die eine BV darstellt und (ggf. in einer Leichtbauhalle o.Ä.) fest auf einem Grundstück installiert ist, das keinen eigenständigen Zweck erfüllt, wäre denkbar, dass der eigentliche Zweck der Transaktion in der Lieferung der Anlage besteht und die Mitlie...mehr

Voraussetzungen: Weicht das nationale Recht, das eine EU-Richtlinie umsetzen soll, von dieser ab (hat also ein Mitgliedstaat eine Richtlinie nicht innerhalb der Umsetzungsfrist ordnungsgemäß in nationales Recht umgesetzt), können sich Steuerpflichtige unmittelbar auf das Unionsrecht berufen, wenn dieses günstiger für sie ist.[61] Voraussetzung ist, dass die betreffenden Best...mehr

Aufteilung der Lieferung von Grundstück samt VuM: Eine Aufteilung gab es bislang nach der nationalen Rechtsprechung nicht nur bei der Vermietung von Grundstücken samt VuM,[33] sondern auch bei der Lieferung von Grundstücken samt VuM. Bisher wurden diese Lieferungen in bestimmten Fällen mehrwertsteuerlich ebenfalls aufgeteilt, und zwar selbst dann, wenn sie – wie im Regelfall...mehr

Umsätze stets mehrwertsteuerfrei: Die Lieferung eines Grundstücks und von VuM als einheitlicher Umsatz ist also, wenn "der Umsatz" der GrESt unterfällt, unabhängig davon steuerfrei, welcher Teil der Lieferung den Hauptbestandteil darstellt.[49] Willkommener Nebeneffekt: Es entfiele im Regelfall, zumindest für die mehrwertsteuerliche Veranlagung, die teilweise recht mühsame B...mehr

Rz. 19 Unter der Position AV sind alle VG auszuweisen, die dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen (§ 247 Rz 18). Die Gliederungsvorschrift des § 266 HGB unterscheidet drei Arten des AV:[1] Immaterielle VG (§ 266 Abs. 2 A. I. HGB), Sachanlagen (§ 266 Abs. 2 A. II. HGB), Finanzanlagen (§ 266 Abs. 2 A. III. HGB). Rz. 20 Immaterielle VG und Sachanlagen werden unm...mehr

Rz. 37 Sachanlagen sind alle VG, die körperlich fassbar sind. Sachanlagen können beweglich oder unbeweglich sein; zudem lassen sie sich in abnutzbare und nicht abnutzbare Sachanlagen unterteilen (Rz 21). Entsprechend dem Vollständigkeitsgebot gem. § 246 Abs. 1 Satz 1 HGB sind alle VG des Sachanlagevermögens zu aktivieren. Für das Sachanlagevermögen muss ein Bestandsverzeichn...mehr

3.1 Prüfungsauftrag und Erklärung der Unabhängigkeit (Abs. 4a) Rz. 42 § 321 HGB verlangt keine Angaben zum Prüfungsauftrag. Gleichwohl sind sie aus dem Grundsatz der Klarheit abzuleiten. Die berufsständischen Vorgaben sehen in dem Abschnitt Prüfungsauftrag regelmäßig Angaben vor zu:[1] Adressierung des Prüfungsberichts, Firma und Sitz des geprüften Unternehmens, Abschlussstichta...mehr

2.4.1 Grundlagen Rz. 47 § 274 Abs. 1 Satz 4 HGB stellt eine gesetzliche Regelung zur Aktivierung steuerlicher Verlustvorträge dar.[1] Das Aktivierungswahlrecht für aktive latente Steuern beinhaltet die Aktivierung zukünftiger Steuerentlastungen aufgrund von steuerlichen Verlustvorträgen. Allerdings wird das Aktivierungswahlrecht für steuerliche Verlustvorträge auf die in den n...mehr

Rz. 34 Wird eine Befreiung unrechtmäßig in Anspruch genommen, richten sich die Sanktionen nach den Regelungen des § 290 HGB. Ein direkter Verstoß gegen § 293 HGB kann aufgrund seines Wahlrechtscharakters nicht erfolgen.mehr

2.5.1 Personengesellschaften Rz. 62 Bei Personengesellschaften ist eine transparente Besteuerung oder eine Besteuerung nach dem Optionsmodell (§ 1a KStG) möglich. Für die transparente Besteuerung gilt Folgendes: Die ertragsteuerliche Behandlung dieser PersG gründet sich auf dem Konzept der Mitunternehmerschaft i. S. v. § 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG. Danach sind neben der Steuerbilanz...mehr

2.1 Ansatzvoraussetzungen Rz. 23 Eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten ist für am Abschlussstichtag bestehende Außenverpflichtungen des Bilanzierenden anzusetzen, bei denen das Bestehen und/oder die Höhe der Verpflichtung ungewiss ist.[1] 2.1.1 Außenverpflichtung 2.1.1.1 Grundsatz Rz. 24 Die Verpflichtung muss ggü. einem Dritten bestehen. Reine Innenverpflichtungen, ...mehr

2.5.2.1 Grundlagen Rz. 73 Unter einer steuerlichen Organschaft wird die Zusammenfassung des steuerlichen Einkommens der dem Organkreis angehörigen Ges. beim Organträger verstanden (§ 14 Abs. 1 KStG). Für die Berücksichtigung latenter Steuern sind ausschl. ertragsteuerliche Organschaften von Bedeutung; umsatzsteuerliche Organschaften spielen keine Rolle. In Deutschland existie...mehr

2.1.1.1 Grundsatz Rz. 24 Die Verpflichtung muss ggü. einem Dritten bestehen. Reine Innenverpflichtungen, die sich der Bilanzierende selbst auferlegt, fallen nicht hierunter. Jedoch werden oftmals Kombinationen aus Drittverpflichtung und Eigeninteresse des Kaufmanns auftreten. In diesen Fällen reicht die Außenverpflichtung aus, die Rückstellungsverpflichtung als ungewisse Verb...mehr

3.3.5.1 Beschaffungsgeschäfte über aktivierungsfähige Vermögensgegenstände oder Leistungen Rz. 148 Bei derartigen Beschaffungsgeschäften ist der Vorrang etwaig vorzunehmender Abschreibungen zu beachten (Rz 137). Hierzu ist zwischen VG des AV (außerplanmäßige Abschreibung bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung) und VG des UV (strenges Niederstwertprinzip) zu differenzie...mehr

3.3.6.1 Grundlagen Rz. 159 Zur Abgrenzung der Verbindlichkeitsrückstellung aus Erfüllungsrückstand von den Drohverlustrückstellungen bei Dauerschuldverhältnissen vgl. Rz 132. Als Dauerschuldverhältnisse werden solche Vertragsverhältnisse bezeichnet, bei denen die Leistung über einen längeren Zeitraum erbracht und realisiert wird (zeitraumbezogene Leistungserbringung). Beispie...mehr

4.3.1 Überblick Rz. 21 Der bereits seit Einführung des BilMoG in § 293 Abs. 4 Satz 2 HGB verankerte explizite Verweis auf § 267 Abs. 4 Satz 2 HGB, betreffend den Tatbestand der Umwandlung/ErstKons, wurde mit dem BilRUG auf die in § 267 Abs. 4 Satz 3 HGB neu implementierte Einschränkung des Rechtsfolgeneintritts bei Umwandlung respektive Formwechsel bereits bei einmaliger Erfü...mehr

2.1 Abgrenzung Anlagevermögen und Umlaufvermögen Rz. 17 Der durch die Vorschrift bewirkten Abgrenzung zwischen Anlagevermögen (AV) und Umlaufvermögen (UV) kommt nicht nur Ausweischarakter zu. Vielmehr hat die Zuordnung zum AV bzw. UV Auswirkungen auf die Bewertung. Für AV gilt das sog. gemilderte Niederstwertprinzip (§ 253 Abs. 3 Satz 3 HGB), für UV entsprechend das strenge N...mehr

2.2.1 Unmittelbare Verpflichtungen 2.2.1.1 Arten von unmittelbaren Verpflichtungen Rz. 48 Der Gesetzgeber verwendet in § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB sowie in § 253 Abs. 1 und 2 HGB den Begriff "Altersversorgungsverpflichtungen". Demgegenüber wird in § 266 Abs. 3 B 1. HGB von "Rückstellungen für Pensionen" gesprochen. Die Begriffe "Altersversorgungsverpflichtungen" und "Pensionsverpf...mehr

2.1 Gegenstand (Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4a) Rz. 28 Der in § 316 Abs. 1 HGB formulierte Prüfungsgegenstand bestimmt u. a. den Jahresabschluss als Gegenstand der Abschlussprüfung. § 317 Abs. 1 Satz 1 HGB postuliert die Einbeziehung der Buchführung (§§ 238, 239 HGB) in die Prüfung des Jahresabschlusses. Hierzu rechnen nicht nur die eigentliche Finanzbuchführung, sondern auch die ...mehr

4.1 Ausweis in der Bilanz Rz. 116 Für aktive und passive latente Steuern sind zwei separate Bilanzposten auf Aktiv- und Passivseite vorgesehen (§ 266 Rz 100 ff. und Rz 166 f.). Der Posten auf der Aktivseite ist mit "Aktive latente Steuern" (§ 266 Abs. 2 D HGB), der auf der Passivseite mit "Passive latente Steuern" (§ 266 Abs. 3 E HGB) zu bezeichnen. Gerade bei den passiven Ste...mehr

3.4.2.1 Feststellungen zur Gesamtaussage Rz. 114 Abs. 2 Satz 3 der Vorschrift verlangt vom Abschlussprüfer ein Eingehen auf die Einhaltung der Generalnorm des § 264 Abs. 2 HGB. Danach hat der Abschluss unter Beachtung der GoB oder sonstiger maßgeblicher Rechnungslegungsgrundsätze insgesamt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ert...mehr

4.1 Hinweis auf Bestandsgefährdungen (Abs. 2 Satz 3) Rz. 100 Während im Prüfungsbericht gem. § 321 Abs. 1 Satz 3 HGB auf bestandsgefährdende und entwicklungsbeeinträchtigende Risiken i. R. d. Redepflicht zu berichten ist, ergibt sich im Bestätigungsvermerk eine Hinweispflicht nur für bestandsgefährdende Risiken gem. § 322 Abs. 2 Satz 3 HGB. Mit dieser Hinweispflicht hat der Ge...mehr

4.1 Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung (Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 1. Alt.) Rz. 175 Es handelt sich um Aufwandsrückstellungen, da ihnen keine Außenverpflichtung des Kfm. zugrunde liegt (Rz 9). Die Rückstellung stellt eine Pflichtrückstellung dar, die auch steuerlich zu berücksichtigen ist (§ 5 Abs. 1 EStG). Rz. 176 Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen zur Erhaltung der F...mehr

3.3.1 Geprüfte Jahresabschlüsse von Tochterunternehmen Rz. 59 § 317 Abs. 3 HGB sieht vor, dass der Konzernabschlussprüfer die Arbeit eines (anderen) Abschlussprüfers eines einbezogenen TU zu überprüfen und dies zu dokumentieren hat.[1] Anstelle der früher zulässigen Übernahme ist lediglich eine Verwertung des Prüfungsergebnisses eines lokalen Abschlussprüfers vorgesehen, um d...mehr

1.1 Inhalt Rz. 1 § 322 HGB beinhaltet mit den Regelungen zum Bestätigungsvermerk den für die Öffentlichkeit wohl bedeutendsten Teil der Abschlussprüfung: den (auch) für die Öffentlichkeit bestimmten Bestätigungsvermerk als zusammenfassendes Prüfungsergebnis. Mit Stand vom 29.10.2021 wurden IDW PS 400 n. F., IDW PS 401, IDW PS 405 und IDW PS 406 redaktionell an die Änderungen d...mehr

Rz. 348 Die Vorschrift hat lediglich klarstellenden Charakter, da § 249 Abs. 1 HGB abschließend die Ansatzvoraussetzungen für Rückstellungen regelt.mehr

1.1 Inhalt und Zweck Rz. 1 vorläufig frei Rz. 2 In Deutschland wurden gesetzliche Regelungen zur Erfassung latenter Steuern mit den §§ 274, 306 HGB erstmals durch das BiRiLiG v. 19.12.1985 eingeführt. Im Zuge des BilMoG wurde das bis dahin angewandte Timing-Konzept durch das international übliche Temporary-Konzept (allerdings mit gewichtigen Abweichungen) abgelöst (Rz 17). Rz....mehr

2.1 Kontoform (Abs. 1 Satz 1) Rz. 6 § 266 Abs. 1 Satz 1 HGB fordert die Aufstellung der Bilanz in Kontoform. Üblich ist die Darstellung der Aktiva und Passiva nebeneinander in einem T-Konto. Darüber hinaus kann die Bilanz aus Praktikabilitätsgründen, z. B. bei großen AGs, untereinander oder auf zwei unterschiedlichen Seiten dargestellt werden.[1] Die Staffelform darf nicht an...mehr

4.1 Bei einmaliger Überschreitung Rz. 19 § 293 Abs. 4 HGB bietet neben der Befreiung nach Abs. 1 eine zeitraumbezogene Härtefallregelung für Konzerne, die die Schwellenwerte einmalig überschreiten. Die Härteklausel befreit nicht nur Unt von der Pflicht zur Erstellung eines Konzernabschlusses, die zwei der drei in § 293 Abs. 1 HGB genannten Größenkriterien am aktuellen und am ...mehr

2.1 Vorbemerkungen Rz. 25 Abs. 1 Satz 1 der Vorschrift enthält einige, längst nicht aber alle der an einen Prüfungsbericht zu stellenden Grundanforderungen. Die aus den allgemeinen Berufsgrundsätzen des Wirtschaftsprüfers abgeleiteten Grundanforderungen sind:[1] Schriftlichkeit (Rz 26), Klarheit (Rz 29), Wahrheit (Rz 33), Vollständigkeit (Rz 35), Unparteilichkeit (Rz 41). 2.2 Schri...mehr