Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Nach der nicht mehr geltenden Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter die Kosten insbesondere eines Anfechtungsverfahrens auferlegt werden, wenn er dieses aufgrund groben Verschuldens zu verantworten hatte. § 49 Abs. 2 WEG a. F. ist mit Inkrafttreten des WEMoG deshalb entfallen, weil seit jeher ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den Verw...mehr

Musterbeschluss: Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche bauliche Veränderungen TOP XX Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche Baumaßnahmen Auf Grundlage der §§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die gemäß § 21 Abs. 2 WEG eine Kostenbeteiligung aller ...mehr

Insbesondere die Finanzierung von Baumaßnahmen des § 20 WEG kann nicht aus der Erhaltungsrücklage erfolgen. Ob dies auch für modernisierende Erhaltungsmaßnahmen gilt, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Maßnahmen einer (energetischen) Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, die mit dem erforderlic...mehr

Allein die Ausgestaltung als privilegierte bauliche Veränderung lässt die erforderliche Beschlussfassung nicht entfallen. Stets ist es Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme beg...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG regelt die privilegierten Gestattungsmaßnahmen. Nach Satz 1 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und der Stromerzeugung durch Steckersolargerät...mehr

Das in den letzten Jahren vom BGH für den Bereich des Wohnungseigentums herausgearbeitete Belastungsverbot wurzelt im allgemeinen Verbandsrecht der §§ 53 Abs. 3 GmbHG, 180 Abs. 1 AktG und 35 BGB. Insoweit folgt aus der Kompetenz, den Gebrauch, die Verwaltung und die Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu reg...mehr

Entspricht die Nutzung hingegen nicht mehr der Zweckbestimmung des Sondereigentums und verursacht einen erhöhten Kostenaufwand, dürfte eine pauschale Kostenmehrbelastung möglich sein – gesichert ist dies allerdings nicht. Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Treppenhausreinigung im Bereich einer zweckbestimmungswidrig genutzten Arztpraxis) TOP XX Kostenverteilungsä...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ...mehr

Entscheidend für den Energieverbrauch ist das Nutzerverhalten. Fehlverhalten, wie z. B. falsches Lüften durch Dauerkippstellung der Fenster bei geöffneten Heizkörper-Thermostatventilen, Zustellen von Heizkörpern mit Möbeln, Offenstehenlassen von Türen ungeheizter Räume, Beleuchtung nicht auszuschalten, obwohl niemand im Raum ist, oder Elektrogeräte, die selten benutzt werden, im ...mehr

Ob in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht die GdWE verantwortlich ist, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Anders als im GEIG (§ 2 Nr. 1) und der HeizkostenV (§ 1 Abs. 2), ist die GdWE jedenfalls im GEG nicht dem Eigentümer gleichgestellt. Allerdings obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Im Übrigen nimmt die GdWE gem. § 9a Abs....mehr

Wie ausgeführt, handelt es sich bei den nach GEG erforderlichen Maßnahmen um solche der ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gegen die GdWE einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und somit auch auf Erfüllung der Maßgaben des GEG, weshalb der Verwalter entsprechenden Beschlussinitiativen einzelner ...mehr

Ganz allgemein stellen Maßnahmen, die in Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten erforderlich werden, solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar, also auch die nach GEG erforderlichen Maßnahmen.[1] Gehen die beschlossenen Maßnahmen über das Anforderungsniveau des GEG hinaus, stellen sie regelmäßig solche der modernisierenden Erhaltung, ...mehr

Rz. 284 Ein zinslos gestundeter Kaufpreis ist nicht mit dem Nennwert, sondern mit dem abgezinsten Barwert anzusetzen. Dabei kann von der Regelung des § 12 Abs. 3 BewG ausgegangen werden, d. h. Zugrundelegung eines Zinssatzes von 5,5 % unter Berücksichtigung von Zinseszinsen und Zwischenzinsen. Der Barwert der Kaufpreisverpflichtung stellt gleichzeitig den Ausgangspunkt für d...mehr

In seinem Urteil vom 9.10.1991 hatte der BFH noch ausgeführt, dass das Guthaben aus der Erhaltungsrückstellung nach dem WEG eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition darstellt (BFH v. 9.10.1991 – II R 20/89, BStBl. II 1992, 152). Es handele sich wirtschaftlich um Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer auf zukünftige Instandhaltungsaufwendungen. Diese könne...mehr

Entgegen der vorstehende dargestellten früheren Betrachtung nach der die Erhaltungsrücklage kein Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung ist, hat der BFH mit Urteil vom 16.9.2020 entschieden, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern ist (BFH v. 16.9.20...mehr

Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren zunächst mit denjenigen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechend...mehr

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Der Verwalter ist jedoch über die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Befugnis hinaus nach §§ 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Vermögens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer berechtigt, die Maßnahmen zu ergreifen,...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h...mehr

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.[1] Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahme...mehr

Im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gehört es zu den Pflichten des Verwalters, diese wie ein Bauherr zu überwachen. Bewirkt er Zahlungen an den Werkunternehmer, ist er zur sorgfältigen Prüfung verpflichtet, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.[1] Leistet er pflichtwidrig Abschlagsza...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Umfasst sind davon sämtliche Zahlungen, die an die GdWE geleistet werden – unabhängig davon, ob sie von den Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dritten geleistet werden. Insbeso...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere auch für die Führ...mehr

Ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart (siehe hierzu Kap. B.I.4.1), wird zumeist der Verwalter als Zustimmungsberechtigter benannt. Diskutiert wird, ob es sich bei dieser Berechtigung bzw. Verpflichtung nunmehr um eine solche der GdWE handelt, die lediglich im Innenverhältnis dem Verwalter obliegt,[1] oder ob es sich um eine persönliche Verpflichtu...mehr

Eine Kontrolle des Verwalterhandelns kann insbesondere dergestalt geregelt werden, dass ein Zweitunterschriftenerfordernis (etwa des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats) als Voraussetzung für Vertragsabschlüsse und Zahlungen des Verwalters beschlossen wird oder bestimmte Verwaltungsmaßnahmen lediglich nach zustimmender Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat (bzw. dessen Vorsi...mehr

Neben den Rechten und Pflichten des § 27 Abs. 1 WEG obliegen dem Verwalter sämtliche Pflichten, die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verbunden sind. Diese können auch nicht nach § 27 Abs. 2 WEG beschränkt oder erweitert werden, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG bezieht. Vereinzelt besteht hie...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der GdWE hat der Verwalter für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter verpflichtet ist, für die Durchführung der Hau...mehr

Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der GdWE, auch dann, wenn der Verwalter im Gesetz als Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Insbesondere obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als deren Vertretungs- und Ausführungsorgan. Erfüllt der Verwalter einzelne Pflichten nicht, ...mehr

Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum der Wohnungseigentümer in Form einer Bruchteilsgemeinschaft. Vom Grundsatz her sind also die Wohnungseigentümer zur Verkehrssicherung verpflichtet. Allerdings handelt es sich bei der Pflicht zur Verkehrssicherung um eine Pflicht, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultiert und daher nach § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE wahrgenommen ...mehr

Egal, ob die Zustandsfeststellung gemeinsam oder einseitig durch den Unternehmer erfolgt ist, ihre Rechtswirkungen sind in beiden Fällen gleich: Entsprechend ihrem Zweck soll die Zustandsfeststellung den Unternehmer davor schützen, für Mängel einstehen zu müssen, die nicht aus seiner Sphäre stammen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf offenkundige Mängel, die unschwer lok...mehr

Der Werkunternehmer verspricht die Herstellung eines Werks. Eine Gewinnrealisierung tritt bei einer Werkleistung erst nach erfolgter Übergabe und Abnahme ein.[1] Erst wenn der Auftraggeber das fertiggestellte Werk als vertragsmäßig abgenommen hat, hat der Werkunternehmer das seinerseits Erforderliche getan.[2] , [3] Ist eine Abnahme nach der Beschaffenheit des Werks ausgeschlos...mehr

Bei dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden ist der Gewinn regelmäßig realisiert, wenn Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergegangen sind.[1] Der Veräußerer bleibt nach dem Eigentumserwerb des Käufers regelmäßig nicht wirtschaftlicher Eigentümer.[2] Eine spätere Vertragsauflösung steht der Gewinnrealisierung grundsätzlich nicht entgegen.[3] Etwas ander...mehr

Verkehrssicherungspflichten bestehen zunächst und grundsätzlich nur gegenüber "berechtigten" Besuchern der Wohnanlage samt gemeinschaftlichen Flächen. Der Einbrecher, der beim Abtransport des Diebesguts auf dem gemeinschaftlichen Gehweg infolge Eisglätte zu Sturz und Schaden kommt, kann sich nicht auf eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft b...mehr

Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt zunächst eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung ist das Vorliegen allgemeiner Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.[1] Ist eine Streupflicht gegeben, richten sich Inhalt und Umfang nach den Umständen des Einzelfalls. Keine Beschlusskompetenz für Turnusre...mehr

§ 650e BGB regelt die Sicherungshypothek. Hiernach kann der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Vertragspartnerin des Unternehmens ist die GdWE, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Allerdings ist sie nicht Eigentümerin des gemeinscha...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft bezieht sich ausschließlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums. Aber auch hier existieren elektrische Anlagen wie Lichtschalter, Steckdosen, ggf. elektronisch betriebene (Tief-)Garagen-Rolltore. Lose Kabel sind vom Elektriker zu sichern. Zu einer derartigen Maßnahme ist der Verwalter sowohl nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 W...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht ist eine deliktsrechtliche Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahrenquellen, deren Unterlassen zu Schadensersatzansprüchen nach § 823 BGB führen kann. Wer jedenfalls eine Gefahrenquelle schafft oder für sie verantwortlich ist, muss dafür sorgen, dass durch diese niemand einen Schaden erleidet. Jeder, der einen Verkehr eröffnet, ist für dessen Si...mehr

Nach § 650a Abs. 2 BGB ist ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks dann ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Zunächst kann sich die Instandhaltung also lediglich auf Bauwerke beziehen und nicht auf Außenanlagen, was bereits der Wortlaut der Norm zum Ausdruck bringt. Bezü...mehr

Da die Pflicht zur Verkehrssicherung gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE zu erfüllen ist und der Verwalter als ihr (Ausführungs-)Organ fungiert, trifft ihn in erster Linie die Verpflichtung, Maßnahmen der Verkehrssicherung zu organisieren. Hierzu gehört, dass er Gefahrenquellen lokalisiert und Abhilfemaßnahmen entweder selbst in Angriff nimmt oder aber Beschlüsse der Wohnungs...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht in sämtlichen Bundesländern. Vereinzelt kann es Fälle geben, in denen die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern noch nicht erfüllt wurde. Wichtig für Verwalter ist dann, wer neben dem Einbau der Rauchwarnmelder auch für deren Wartung verantwortlich ist. Nach den Landesbauordnungen trifft die Einbau...mehr

Dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen alle baulichen Veränderungen, die für die Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen erforderlich oder auch nur förderlich sind. Hiervon umfasst sind insbesondere Zustimmung zur Anlegung eines behindertengerechten Wegs zur Wohnanlage des an den Rollstuhl gefesselten Erdgeschosseigentümers;[1] Anlage eines ...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst jeder W...mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseig...mehr

Egal, ob die Wohnungseigentümer eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme durch die GdWE beschließen oder einem Wohnungseigentümer eine Maßnahme der baulichen Veränderung gestatten, kann die Mehrheitsentscheidung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründen. Praxis-Beispiel Baumaßnahmen auf gemeinschaftlichen Außenflächen Die Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich, in einem...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Sie bedürfen eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Bauliche Veränderungen werden stets mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Das durch das WEMoG reformierte Recht kennt lediglich für die Rechtsfolge...mehr

Grenzen setzt das RDG dem Verwalter dann, wenn er über den Bereich der Gemeinschaftsbelange hinaus den Wohnungseigentümern oder deren Mietern rechtsdienstleistend zur Seite steht, weil dann unzweifelhaft der Bereich des RDG eröffnet ist. Allerdings ist es dem Verwalter durchaus erlaubt, gegenüber einem Mieter eines Wohnungseigentümers dessen Betriebskostenabrechnung zu erläu...mehr

Die Systematik des Rechts der baulichen Veränderungen ist nach § 20 WEG geprägt von Gemeinschafts- bzw. Vornahmemaßnahmen einerseits und Gestattungsmaßnahmen andererseits. Systematik baulicher Veränderungen Vornahmebeschluss Zunächst regelt § 20 Abs. 1 WEG die Befugnis zur Beschlussfassung über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums in Form von Maßnahmen, die seitens...mehr

§ 2 Abs. 1 Satz 1 RDG steckt zunächst die Reichweite des Bereichs der Rechtsdienstleistungen ab. Hiernach muss es sich um eine "Rechtsdienstleistung in einer konkreten fremden Angelegenheit" handeln. Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der GdWE mit Ausnahme des Abschlusses von Grundst...mehr

Bei der Wahl des Versammlungsraums ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümerversammlung nicht öffentlich ist. So scheiden von vornherein Räume aus, die von anderen Personen als den Wohnungseigentümern ungehindert frequentiert werden können. Die Eigentümerversammlung kann nicht im offenen Gastraum einer Gaststätte durchgeführt werden.[1] Gleiches gilt im Sommer für ei...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Der Aufzug Die Wohnungseigentümer beschließen einfach-mehrheitlich den Einbau eines Innenaufzugs Die Kosten der Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben...mehr