Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) regelt in den §§ 43 ff. die sog. "Versicherung für fremde Rechnung".[1] Danach muss der Versicherungsnehmer nicht zwingend auch der Versicherte sein. Angesichts der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist diese die Versicherungsnehmerin und damit der Vertragspartner des Versicherers. Das Gemeinschaftseigentum gehört a...mehr

Betretung des Sondereigentums Da die Rauchmelder nur über das jeweilige Sondereigentum erreicht werden können, sind grundsätzlich 2 Konstellationen denkbar, die bei einer erforderlichen Wartung angetroffen werden können: Der Wohnungseigentümer selbst bewohnt die Wohnung oder aber der Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum vermietet, sodass der Alleinbesitz bei den Mietern...mehr

Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung Stuft man die Rauchmelder als Gemeinschaftseigentum ein – was regelmäßig der Fall ist –, sind die Kosten des Einbaus, der Wartung und der Reparatur somit Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung. Sofern eine andere Kostenverteilung beispielsweise nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, richtet sich diese nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG u...mehr

Rauchwarnmelder sind kein wesentlicher Gebäudebestandteil. Damit zählen sie weder zum Gemeinschaftseigentum noch zum Sondereigentum. Hinweis BGH-Sicht Der BGH[1] hatte insoweit klargestellt, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum stehen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob die Rauchmelder ...mehr

Vor dem Hintergrund, dass Balkonkraftwerke auch ohne Substanzeingriff mittels Rohrschellen am Balkon befestigt werden können, hat zwar der BGH immer noch nicht klargestellt, ob eine bauliche Veränderung auch ohne Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums durch bloße Veränderung dessen äußerer Gestaltung vorliegt. Die Instanzrechtsprechung tendiert indes stets zu di...mehr

mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. An Tiefgaragenstellplätzen konnte bereits seit einer kleinen WEG-Reform im Jahr 1973 Sondereigentum begründet werden. An Stellplätzen können auch Sondernutzungsrechte zugunsten der Wohnungseigentümer be...mehr

Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum der Wohnungseigentümer in Form einer Bruchteilsgemeinschaft. Vom Grundsatz her sind also die Wohnungseigentümer zur Verkehrssicherung verpflichtet. Allerdings handelt es sich bei der Pflicht zu Verkehrssicherung um eine, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultiert und daher nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungsei...mehr

Begriff Ob es um die Zuordnung von Stellplätzen zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, die Kostenverteilung, eigenmächtige bauliche Veränderungen oder lediglich um Gebrauchsregelungen geht, beim Thema "Stellplatz" kommt es häufig zu Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung § 3 Abs. 1 Satz...mehr

Häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentumsanlagen ist die Kostenverteilung im Hinblick auf Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, deren Nutzung nur einem Teil der Wohnungseigentümer möglich ist (vgl. Kostenverteilung des Aufzugbetriebs in einer Mehrhausanlage, in der nur ein Teil der Häuser über einen Aufzu...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 existiert keine der außer Kraft getretenen Bestimmung des § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a. F. vergleichbare Norm mehr im Wohnungseigentumsgesetz, da die Herstellung einer Rundfunkempfangsanlage nach Ansicht des Reformgesetzgebers an praktischer Relevanz verloren hat. Gleichwohl bestehe im Einzelfall...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung, also Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bedürfen gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Auch wenn Stellplätze im Sondereigentum stehen, bedarf es nach § 13 Abs. 2 WEG eines Gestattungsbeschlusses, wenn andere Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Schutz vor Gefahren durch Bäume. Gefahren können insbesondere von kranken und morschen Bäumen ausgehen. Soweit hier eine Gefahr für Personen und Sachen nicht anders beseitigt werden kann, können die Bäume auch nach den einschlägigen Baumschutzsatzungen gefällt werden. Gerade im Hinblick auf die Zunahme te...mehr

Verkehrssicherungspflichten bestehen zunächst und grundsätzlich nur gegenüber "berechtigten" Besuchern der Wohnanlage samt gemeinschaftlichen Flächen. Der Einbrecher, der beim Abtransport des Diebesguts auf dem gemeinschaftlichen Gehweg infolge Eisglätte zu Sturz und Schaden kommt, kann sich nicht auf eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft b...mehr

Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt zunächst eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung ist das Vorliegen allgemeiner Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.[1] Ist eine Streupflicht gegeben, richten sich Inhalt und Umfang nach den Umständen des Einzelfalls. Keine Beschlusskompetenz für Turnusre...mehr

Jeder, der einen Verkehr eröffnet, ist für dessen Sicherheit verantwortlich. Im Bereich des Wohnungseigentums sind es weite Bereiche des Gemeinschaftseigentums, die einen derartigen "Verkehr" darstellen bzw. ermöglichen: Zuwege zur Wohnanlage Zuwege/Zufahrten zur Tiefgarage Rasen- und Gartenflächen Spielplätze/Spielwiesen Treppenhaus Flure Über diese Bereiche hinaus ist die Grundst...mehr

Keinesfalls sollte der Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich Pflichten der Verkehrssicherung übernehmen. Andernfalls ist er unstreitig zur Verkehrssicherung verpflichtet und haftet geschädigten Wohnungseigentümern unmittelbar. Über den im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich geregelten Pflichtenkatalog hinaus sollte der Verwalter auch keine leeren Floskeln bemühen, die ...mehr

Über die Durchführung der Baumaßnahme entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ebenfalls durch Beschluss. Es bedarf dabei keiner gesonderten Beschlussfassung, vielmehr können "Ob" und "Wie" in einem Beschluss geregelt werden. Bezüglich des "Wie" können die Wohnungseigentümer zunächst entscheiden, ob die Maßnahme von der Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

Verschließen der Haustür Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Ret...mehr

Überblick Wer eine Gefahrenquelle schafft oder für sie verantwortlich ist, muss dafür sorgen, dass durch diese niemand einen Schaden erleidet. Im Wohnungseigentumsrecht ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Der Verwalter muss daher dafür sorgen, dass Gefahren erkannt und ...mehr

Ist der Verwalter von sich aus zur Verkehrssicherung verpflichtet? In Beantwortung dieser Frage ist zu differenzieren: Da die Pflicht zur Verkehrssicherung gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen ist und der Verwalter als ihr (Ausführungs-)Organ fungiert, trifft in erster Linie den Verwalter die Verpflichtung, Maßnahmen der Verkehrssich...mehr

Sowohl die Wohnungseigentümer als auch der Verwalter können einer Inanspruchnahme wegen Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflichten vorbeugen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung erstreckt sich neben der Haftung der Wohnungseigentümer in aller Regel nämlich auch auf eine solche des Verwalters und hat zum Inhalt, dass Schadensersatzansprüche insbesondere aus d...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft bezieht sich ausschließlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums. Aber auch hier existieren elektrische Anlagen wie Lichtschalter, Steckdosen, ggf. elektronisch betriebene (Tief-)Garagen-Rolltore. Lose Kabel sind vom Elektriker zu sichern. Zu einer derartigen Maßnahme ist der Verwalter sowohl nach § 27 Abs. Nr. 1 WEG...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten in sämtlichen Bundesländern, in Bestandsgebäuden mit Ausnahme von Sachsen. In Sachsen ist allerdings eine Nachrüstpflicht für Bestandsbauten ab 2024 in Planung. für Bestandsbauten eine Nachrüstpflicht ab 2024 in Planung. : Übersicht: Einbaufristen und Verantwortlichkeiten für Rauchwarnmelder ...mehr

Versorgt die Antenne mehrere Einheiten des Gebäudes und versorgt sie nicht auch Nachbargrundstücke, steht sie im Gemeinschaftseigentum. Betreibt ein Wohnungseigentümer eine Antennenanlage, die nicht nur der Versorgung der anderen Wohnungseigentümer dient, sondern weiterer Gebäude, die nicht zur Wohnanlage gehören, ist sie Sondereigentum. Versorgt die Antenne lediglich einen ...mehr

Erfolgt die Medienversorgung über eine Gemeinschaftsantenne (DVB-T) und ist diese defekt, stellen entsprechende Reparaturarbeiten oder auch ein Austausch der Antenne gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Entsprechendes gilt für den gemeinschaftlichen Empfang über Parabolantenne. Ist im Übrigen kein Fernsehempfang möglich, weil weder eine Gemeinschaft...mehr

Im Übrigen sind im Rahmen der Beurteilung des Anspruchs auf Montage etwa einer Parabolantenne im Wege der praktischen Konkordanz die jeweils geschützten Grundrechte gegeneinander abzuwägen, sodass jedes von ihnen Wirklichkeit gewinnt.[1] Relevante Grundrechte sind hier zunächst der Schutz des Eigentums nach Art. 14 GG der übrigen Wohnungseigentümer einerseits und das Recht a...mehr

Ein derartiger Anspruch kann bezüglich der grundrechtlich geschützten Religions- und Informationsfreiheit (Art. 4 und 5 GG) bestehen. Hierbei ist das Informationsinteresse des einzelnen Eigentümers gegen das Interesse der Gemeinschaft an einem unveränderten Erhalt des Gemeinschaftseigentums abzuwägen. Relevant kann dies insbesondere im Fall ausländischer Wohnungseigentümer w...mehr

Begriff Die Gerichtskosten eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG). Die Anwaltkosten richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Die Verfahrenskosten werden nach dem Prinzip des Obsiegens und Unterliegens im Rechtsstreit unter den Parteien verteilt. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Verteilung de...mehr

Unabhängig davon, ob zwischen der Gemeinschaftsordnung und Hausordnung einerseits sowie dem Mietvertrag andererseits Übereinstimmung herrscht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen störenden bzw. zerstörenden Mieter vorgehen. Der Mieter kann nämlich nicht mehr Rechte für sich beanspruchen als die einzelnen Eigentümer selbst haben. Ansprüche gegen den Mieter Gegen...mehr

Unterschiedliche Störungsbereiche Der Verwalter sollte grundsätzlich zwischen den beiden nachfolgend genannten unterschiedlichen Störungsbereichen unterscheiden und dies auch den jeweiligen Beschwerdeführern erklären: Verstöße einzelner oder mehrerer Bewohner im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. vorsätzliche oder fahrlässige Verschmutzungen des Treppenhau...mehr

Begriff Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann der Verwalter eigenständig sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt sie die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Die Pflicht zur Einhaltung der Hausordnung besteht demnach gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigent...mehr

Eine Gefährdungshaftung besteht nur dann, wenn sie von einer Vertragspartei aufgrund einer Vereinbarung übernommen wird oder sie gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine vertragliche verschuldensunabhängige Haftung könnte zwar in eine Vereinbarung, z. B. in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Von dieser Möglichkeit macht die Praxis jedoch regelmäßig keinen Gebrauch. Praxi...mehr

Aus den Landesbauordnungen der Länder folgt als Generalklausel: Gebäude dürfen nur insoweit benutzt werden, als eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit sowie von Leib und Gesundheit der Bewohner, vermieden wird. Bauliche Anlagen müssen so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Rauch und Feuer vorgebeugt wird und bei einem Brand die Ret...mehr

Begriff Anlässlich eines Sturmschadens am Dach treten Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung auf – z. B. am Innenputz, ferner werden Möbel durch Feuchtigkeit beschädigt. In einem anderen Fall kommt es im Zuge von Sanierungsarbeiten an einem Balkon zu Schäden am Parkettboden im Wohnzimmer der dazu gehörigen Wohnung. In derartigen Fällen stellt sich für...mehr

Eine zivilrechtliche Haftung des Verwalters kommt allenfalls in Betracht, wenn bereits ein Schaden eingetreten ist und der Verwalter hierfür aufgrund eines schuldhaft begangenen Fehlers verantwortlich ist. Der Verwalter ist verpflichtet, Mängel festzustellen, bei festgestellten Mängeln die Wohnungseigentümer zu unterrichten und die Entscheidung der Wohnungseigentümer über da...mehr

Der Verwalter hat für die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.[1] Für das Außenverhältnis stellt § 9b Abs. 1 WEG klar, dass der Verwalter eine entsprechende Vertretungsmacht hat, um Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Hinblick auf die hierzu erforderliche ordnungsmäßige Instandhaltung und Ins...mehr

Begriff Die Benutzung von Gebäuden darf nur insoweit erfolgen, dass eine Gefährdung für die öffentliche Sicherheit sowie Leib und Gesundheit der Bewohner weitestgehend ausgeschlossen ist. Dies ergibt sich aus den brandschutzrechtlichen Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnungen. Behördliche Sicherheitsbestimmungen können und dürfen von der Eigentümergemeinschaft nicht au...mehr

Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dies umfasst auch, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des geme...mehr

Die Kosten für die Erhaltung des Brandschutzes der gemeinschaftlichen Einrichtungen und der damit notwendigerweise verbundenen Maßnahmen in den Sondereigentumseinheiten sind demnach auch dann nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verteilen, wenn die Gemeinschaftsordnung daneben gesonderte Schlüssel für die Kost...mehr

Die öffentlich-rechtlichen Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich des Zustands des Gemeinschaftseigentums sind gemeinschaftsbezogene Pflichten, die nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat. Der Verwalter fungiert im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungsbefugnis nach § 9b Abs. 1 WEG als ihr Ausführungsorgan. Er kann also als Zustandss...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Willen der Gemeinschaft bilden die Wohnungseigentümer durch Beschluss oder Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Zusammenhang nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des ge...mehr

Um Maßnahmen der Erhaltung im Sinne von Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt es sich bei allen Arbeiten, die als technisch notwendige Pflege-, Wartungs- und sonstige Maßnahmen zur Erhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands bzw. zur Verhinderung einer Funktionsstörung oder Substanzbeeinträchtigung vorzunehmen sind. Um eine Maßnahme...mehr

Wirtschaftseinheiten/Untergemeinschaften Vielfach sehen Gemeinschaftsordnungen die Bildung sog. Wirtschaftseinheiten vor, wobei zusätzlich vereinbart wird, dass diejenigen Mitglieder einer Wirtschaftseinheit, die die Kosten einer Maßnahme zu tragen haben, hierüber alleine beschließen. In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäud...mehr

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfälle...mehr

Greifen die vorstehend beschriebenen besonderen gesetzlichen Ausnahmeregelungen oder vereinbarte Kompetenzbestimmungen nicht ein, so ist der Verwalter an das von der Rechtsprechung umfassend interpretierte gesetzliche Aufgabenmodell gebunden, wonach die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung zukommt. Dabei wird insbesondere die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, ...mehr

Als äußerst problematisch erweist sich der Umstand, dass es in der Verwaltungspraxis vielfach besondere Regelungen im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen gilt, durch welche versucht wird, die gesetzlichen Kompetenzregelungen zu verschieben bzw. abzuändern. Da die gesetzlichen Vorschriften kein zwingendes Recht sind, wird in der Beurkundungspr...mehr

Eine Durchbrechung des Prinzips der ausschließlichen Entscheidungskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen enthält die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG normierte sog. Notfallkompetenz des Verwalters, die ihm ein eigenes Entscheidungsermessen über die Durchführung einer Maßnahme der Erhaltung/Instandsetzung bei aus § 9b Abs. 1 WEG bestehender gesetzlic...mehr