Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Auf die Tagesordnung sind auch Beschlussanträge von Wohnungseigentümern zu setzen, soweit deren Behandlung in der Wohnungseigentümerversammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.[1] Dies ergibt sich zwar nicht direkt aus dem Gesetz, gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat aber jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung. Sollte sich der Verwalter weigern, der...mehr

Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, ist sie auch verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen. Die Anordnung in § 24 Abs. 8 WEG, dass die Pflicht den Verwalter trifft, betrifft das Innenverhältnis. Fehlt ein Verwalter, ist die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung zu führen....mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchschutz dient. Einbruchschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Veränd...mehr

Bei Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums sind die Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über die Maßnahme nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet, die anteiligen Kosten zu tragen. Sie sind dann aber auch nicht berechtigt, entsprechende Nutzungen zu ziehen. § 21 Abs. 2 WEG regelt 2 praxisrelevante Ausnahmen von diesem Grundsatz. Die Kosten e...mehr

Eine Anfechtungsklage kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nur noch von Wohnungseigentümern erhoben werden, was § 44 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringt. Der Verwalter hat kein Recht zur Erhebung einer Beschlussklage (Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklage). Beklagte sind auch nicht mehr die übrigen Wohnungseigentümer, Beklagte ist nunmehr die GdWE, da...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. Es besteht kein ...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann zu einem späteren Zeitpunkt das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessen...mehr

Die Peters'sche Formel geht davon aus, dass im Laufe von geschätzten 80 Jahren Lebensdauer eines Gebäudes Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellkosten anfallen, wobei hiervon je nach Ausstattung 65 – 70 % das Gemeinschaftseigentum betreffen. Praxis-Beispiel Berechnung nach Peters'scher Formel Die Baukosten betragen 1.750 EUR je qm Wohnfläche und betreffen zu...mehr

Ausgehend vom aktuellen Marktpreis/qm unterstellt die v. Hauff'sche Formel, dass vom Kaufpreis einer Eigentumswohnung lediglich 25 % auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist. Praxis-Beispiel Berechnung nach v. Hauff'scher Formel Der Marktpreis beträgt 2.500 EUR je qm Wohnfläche. Bei einer 70-qm-Wohnung würde ...mehr

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung ist zunächst, ob es ...mehr

Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden können und e...mehr

In aller Regel erfolgt eine langfristige Kreditaufnahme im Zuge der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, oder auch dessen baulicher Veränderung im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen. Unerheblich, welchem Zweck eine Darlehensaufnahme dienen soll, muss selbstverständlich im Vorfeld der Beschlussfassung über...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung. Ihrem Wesen nach s...mehr

Maßnahmen der laufenden Erhaltung Zwar ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, und insoweit berechtigt, auch kleinere laufende Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Grundsätzlich wird ih...mehr

Hat die Erhaltungsrücklage einen Bestand erreicht, der das angemessene Maß deutlich überschritten hat, können die Wohnungseigentümer über eine Teilauflösung der Rücklage beschließen.[1] Eiserne Reserve Im Fall der Teilauflösung der Erhaltungsrücklage kann allerdings nicht auf die zur sog. "eisernen Reserve" ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden,[2] weil diese zu tem...mehr

In erster Linie sind sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer darzustellen. Hierzu zählen Hausgeldrückstände, also rückständige Beiträge zu Kosten/Vorschüssen, Beiträge zu gebildeten Rücklagen, Nachschüsse aus Abrechnungsspitzen, soweit noch nicht ausgeglichen. Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage, Beitragsrückstände zu sonstigen gebildeten Rüc...mehr

Da die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage keine Ausgaben oder sonstigen Kosten, sondern Einnahmen der Gemeinschaft darstellen, sind diese auch nicht als Kostenposition im Wirtschaftsplan aufzuführen.[1] Allerdings begründet eine dennoch vorgenommene Darstellung als Kostenposition keine Anfechtungsklage mehr. Gerade solche Klagen, die allein wegen formeller Mängel des Wirtsch...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben....mehr

Eine Jahresabrechnung ist fehlerhaft, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden.[1] Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch für die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden.[2] Gemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung nämlich eine geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Er...mehr

Da die GdWE also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Erhaltungsaufwendungen für das Ge...mehr

Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die GdWE, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet.[1] Die Regelung dient der internen Kompetenzzuweisung. Der Verwalter ist im Innenverhältnis zur GdWE als deren...mehr

Verfügt beispielsweise nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpos...mehr

Entsprechendes gilt für beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung, die nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Folge haben (siehe hierzu Kap. B.I.6.6.2). Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenvertei...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen, ist dies bei Erstellung des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen. Die Kostenanteile der nicht befreiten Wohnungseigentümer erhöhen sich dann entsprechend. Praxis-Beispiel Erha...mehr

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet. Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis ...mehr

1.2.6.1 Grundsätze Hinsichtlich der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist die entscheidende Frage, wer berechtigt ist, die Abnahme zu erklären. Aus Sicht des Bauträgers ist stets eine einheitliche Abnahme vorteilhaft und nicht eine sukzessive seitens der einzelnen Erwerber. In Beantwortung der Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt, muss man sich vor Augen führen, wer Pa...mehr

Drei verschiedene Vermögenszuordnungen: Die Zuordnung des Eigentums von Wohnungseigentümergemeinschaften ist komplexer als man dies zunächst vermuten könnte. Es sind drei verschiedene Vermögenszuordnungen zu unterscheiden: Das Sondereigentum an der einzelnen Wohnung[18] (§§ 1 Abs. 2, 13 WEG) steht sachenrechtlich nur dem jeweiligen Wohneigentümer als Alleineigentümer zu. Das g...mehr

Hinsichtlich der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist die entscheidende Frage, wer berechtigt ist, die Abnahme zu erklären. Aus Sicht des Bauträgers ist stets eine einheitliche Abnahme vorteilhaft und nicht eine sukzessive seitens der einzelnen Erwerber. In Beantwortung der Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt, muss man sich vor Augen führen, wer Partei des Bauträger...mehr

Bedeutsam für die Abnahme ist zunächst die Doppelstellung des Wohnungseigentümers, der nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Der Wohnungseigentümer ist insoweit allein und ausschließlich zuständig für die Abnahme seines Sondereigentums. D...mehr

Bauträger sind regelmäßig bestrebt, bereits durch eine entsprechende vertragliche Gestaltung eine einheitliche Abnahme durch diverse Klauselvarianten herbeizuführen. Unwirksam sind dabei Klauseln, die dem Erwerber das Recht zur Eigenabnahme nehmen.[1] Eine solche muss ihm immer möglich sein. Verzichten könnte er hierauf nur im Wege der Individualvereinbarung. Abnahme durch Ba...mehr

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Ist das Sondereigentum mangelhaft, stehen Mängelrechte naturgemäß dem jeweiligen Erwerber zur Verfügung. Eine Zuständigkeit der Gemeinschaft besteht nicht. Allerdings kann der Erwerber die GdWE ermächtigen, Mängelrechte für ihn geltend zu machen. Dies dürfte insbesondere dann vorteilhaft sein, wenn die GdWE ohnehin Mängelrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums durch Besc...mehr

Da die Grunddienstbarkeit grundsätzlich befristet begründet werden kann, erlischt sie mit Fristablauf[1] oder auch mit dem Eintritt einer auflösenden Bedingung, wie etwa der Insolvenz des Berechtigten.[2] Durch Landesrecht kann geregelt sein, dass die Grunddienstbarkeit erlischt, wenn das zugrunde liegende Recht über 10 Jahre lang nicht ausgeübt wurde.[3] Selbstverständlich ...mehr

Vergemeinschaftung aufgrund Gesetz Gemäß § 9a Abs. 2 WEG übt die GdWE die Rechte aus, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultieren, und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trif...mehr

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die GdWE als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ihnen zwar die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oblag, sie in das Ve...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bezeichnete die Ansammlung von Geldern für die Instandhaltung der WEG-Immobilie bisher in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. als "Instandhaltungsrückstellung". Seit der Gesetzesänderung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020, BGBl. I 2020, 2187 zum 1.12.2020 wird die Bezeichnung "Erhaltungsrücklage" (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F...mehr

Die Unterstützungsfunktion des Beirats findet im WEG keine nähere Ausgestaltung. Sie besteht aus beratenden, vermittelnden und überwachenden Aufgaben.[1] Letztlich ist zu berücksichtigen, dass es sich beim Verwaltungsbeirat lediglich um ein fakultatives Organ handelt, weshalb die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auch ohne Einsetzung dieses Gremiums funktionieren muss. Is...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich in aller Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabr...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen anderen Eigentümer zum Vertreter ...mehr

Nach der gesetzlichen Grundregel des § 1020 BGB hat der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks zu schonen. Unterhält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Letztlich also trifft d...mehr

1.2.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer hat als Miteigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG auch am gemeinschaftlichen Eigentum ein Mitgebrauchsrecht.[1] Mitgebrauch i. d. S. ist das aus der Gemeinschaft am Bruchteilseigentum herzuleitende Recht, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d. h. an dieser den Mitbesitz i. S. d. § 866 BGB auszuüben,...mehr

Der Mitgebrauch findet seine Grenzen in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und damit in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme der Wohnungseigentümer und zum ordnungsmäßigen Gebrauch.[1] Ein Mitgebrauch ist ferner ausgeschlossen, wenn an der Fläche und/oder dem Raum ein Sondernutzungsrecht besteht (dazu Kap. B.I.2.5), und unzulässig, wenn durch den Gebrauch die anderen Wohnungseige...mehr

Wird an ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Gebäude nachträglich ein Balkon angebaut, der nur von einer Einheit aus betreten werden kann, und fehlt es an einer Zuweisung i. S. v. § 5 Abs. 1 WEG oder besteht an einem Gebäude von vornherein ein Balkon ohne weitere Bestimmungen zum Gebrauch, steht nach h. M. dennoch nur dem Wohnungseigentümer ein (Allein-)Gebrauchsrech...mehr

Mitgebrauch ist nach h. M. ferner die Vermietung oder Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume.[1] Hierin liegt – dogmatisch betrachtet – allerdings kein Mitgebrauch, sondern eine Mitnutzung (= die GdWE zieht aus der Vermietung oder Verpachtung Früchte), die an die Stelle des Mitgebrauchs tritt. Wenigstens aus Gründen der Praktikabilität sollte...mehr

Besteht kein allgemeiner Zugang, ist das gemeinschaftliche Eigentum im Einzelfall "isoliert". Dies kann Räume betreffen, beispielsweise einen Spitzboden, oder Flächen. Liegt es so, ist vorstellbar, dass die Flächen und/oder Räume vor diesen Flächen/Räumen nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum werden und (mit-)gebraucht werden dürfen.[1] Praxis In der Praxis wird ört...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer (oder mehrere) die Kosten einer baulichen Veränderung allein getragen, gebühren nach §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 1 Satz 2 WEG oder §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 3 Satz 2 WEG nur ihm die "Nutzungen" der baulichen Veränderung. "Nutzung" ist auch der hier behandelte Gebrauch. Dieser Alleingebrauch muss gem. § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG aber nicht von Dauer sein. Ein Wohn...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat als Miteigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG auch am gemeinschaftlichen Eigentum ein Mitgebrauchsrecht.[1] Mitgebrauch i. d. S. ist das aus der Gemeinschaft am Bruchteilseigentum herzuleitende Recht, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d. h. an dieser den Mitbesitz i. S. d. § 866 BGB auszuüben, der seiner Nat...mehr

Überblick Für den Austausch fossiler Heizungen gegen klimafreundliche Alternativen gibt es seit Februar 2024 Geld aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Seit dem 27. August sind weitere Gruppen antragsberechtigt – darunter Vermieter von Einfamilienhäusern. Ein Überblick. Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 die reformierte Bundesförderung für eff...mehr