Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

1.1 Veräußerungs- bzw. Anschaffungsgeschäft Zeitrenten [1] sind Renten, die nicht von der Lebenszeit einer Person abhängig sind, sondern für eine bestimmte von vornherein festgelegte Zeitspanne gezahlt werden. Da wiederkehrende Zahlungen nur Renten sind, wenn sie über eine längere Zeit geleistet werden, hält der BFH[2] bei zeitlich befristeten Renten i. d. R. einen Zeitraum vo...mehr

2.1 Begriff "dauernde Last" Leibrenten setzen gleichmäßige Leistungen voraus.[1] Dauernde Lasten liegen dagegen immer vor, wenn die Leistungen ungleichmäßig oder abänderbar sind. Von dauernden Lasten ist auszugehen, wenn die Abänderbarkeit der Leistungen ausdrücklich vereinbart ist, z. B. nach § 323 ZPO, oder die Höhe der Rente an Bemessungsgrößen anknüpft, deren Schwankunge...mehr

4.1 Allgemeines Grundstücksübertragungen auf Kinder erfolgen i. d. R. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Unter vorweggenommener Erbfolge sind Vermögensübertragungen unter Lebenden mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge zu verstehen. Der Empfänger erhält etwas, was ihm sonst in einem späteren Erbgang zufallen würde, schon zu Lebzeiten des Erblassers. Der Übernehmer soll...mehr

Kaufpreisraten werden vereinbart, wenn der Veräußerungspreis für eine Immobilie in Teilbeträgen zu zahlen ist. Werden die Kaufpreisraten verzinst, sind die Zinsen beim Verkäufer als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu erfassen.[1] Kaufpreisraten, deren Laufzeit mehr als 1 Jahr beträgt und die zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig werden, werden steuerlich auch ohne diesbezüglich...mehr

Immobilienschenkungen sind häufig mit anderen Auflagen verbunden. Wer in vorweggenommener Erbfolge eine Immobilie übernimmt, muss oft an den Übergeber einen Einmalbetrag zahlen, ein Grundschulddarlehen mit übernehmen und später zurückzahlen oder an die Geschwister Gleichstellungsgelder bezahlen. In diesen Fällen liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor, weil der Übertragu...mehr

Anders ist aber der Fall zu beurteilen, wenn die Mindestlaufzeit erheblich über die Lebenserwartung des Bezugsberechtigten hinausgeht. Denn dann spielt die Lebenserwartung nur eine untergeordnete Rolle. Liegt die Mindestlaufzeit erheblich über der durchschnittlichen Lebenserwartung des Verkäufers im Zeitpunkt der Veräußerung, wird die Rente nicht mehr von der Lebenserwartung ...mehr

1.2.1 Begriff Verlängerte Leibrenten oder Mindestzeitrenten sind Renten, die zwar für die Dauer der Lebenszeit einer Bezugsperson, in jedem Fall aber für eine garantierte Mindestlaufzeit, zu erbringen sind. Die Beteiligten vereinbaren, dass die Rente im Fall des Todes der Person, von deren Lebenszeit die Dauer der Leibrente abhängt, weiterhin zu entrichten ist, wenn der Tod i...mehr

Dass prinzipiell die für eine private Versorgungsrente sprechende Unentgeltlichkeitsvermutung auch in Rentenfällen widerlegbar und eine Veräußerungsrente auch zwischen nahen Angehörigen erreichbar ist, entspricht seit Langem der Rechtsprechung. Dem ist zuzustimmen, denn nahe Angehörige können entgeltliche Geschäfte miteinander tätigen, die das Steuerrecht nicht negieren kann...mehr

Der Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis hat für den Verkäufer den Vorteil, dass er gleichbleibende oder sogar steigende monatliche Zahlungen erhält, durch die er seine Versorgung sicherstellen kann. Der Käufer kann mit nur geringem Eigenkapital Grundbesitz erwerben. Stirbt der Verkäufer abweichend von der statistischen Lebenserwartung vorzeitig, hat er das Grundstück soga...mehr

Unter einer abgekürzten Leibrente oder Höchstzeitrente versteht man eine Rente, deren Laufzeit zwar an das Leben des Rentenberechtigten gebunden ist, aber höchstens für eine bestimmte Zeit gewährt wird. Stirbt der Rentenberechtigte vor Ablauf der Höchstzeit, endet die Rente mit seinem Tod. Überlebt er die zeitliche Begrenzung, endet die Rente bereits mit Ablauf der vereinbar...mehr

Leibrenten setzen gleichmäßige Leistungen voraus.[1] Dauernde Lasten liegen dagegen immer vor, wenn die Leistungen ungleichmäßig oder abänderbar sind. Von dauernden Lasten ist auszugehen, wenn die Abänderbarkeit der Leistungen ausdrücklich vereinbart ist, z. B. nach § 323 ZPO, oder die Höhe der Rente an Bemessungsgrößen anknüpft, deren Schwankungen über die von Wertsicherun...mehr

Verlängerte Leibrenten oder Mindestzeitrenten sind Renten, die zwar für die Dauer der Lebenszeit einer Bezugsperson, in jedem Fall aber für eine garantierte Mindestlaufzeit, zu erbringen sind. Die Beteiligten vereinbaren, dass die Rente im Fall des Todes der Person, von deren Lebenszeit die Dauer der Leibrente abhängt, weiterhin zu entrichten ist, wenn der Tod innerhalb der ...mehr

Oft ist bei Grundstücksübertragungen zwischen Eltern und Kindern auch folgende Fallgestaltung anzutreffen: Der ehemalige Eigentümer behält sich an einer Wohnung ein Wohnrecht vor, außerdem muss der neue Eigentümer Verbindlichkeiten übernehmen, dem ehemaligen Eigentümer einen Einmalbetrag oder an die Geschwister Gleichstellungsgelder zahlen. Bei der dann gebotenen Aufteilung ...mehr

Grundstücksübertragungen auf Kinder erfolgen i. d. R. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Unter vorweggenommener Erbfolge sind Vermögensübertragungen unter Lebenden mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge zu verstehen. Der Empfänger erhält etwas, was ihm sonst in einem späteren Erbgang zufallen würde, schon zu Lebzeiten des Erblassers. Der Übernehmer soll hierbei nach d...mehr

Zeitrenten [1] sind Renten, die nicht von der Lebenszeit einer Person abhängig sind, sondern für eine bestimmte von vornherein festgelegte Zeitspanne gezahlt werden. Da wiederkehrende Zahlungen nur Renten sind, wenn sie über eine längere Zeit geleistet werden, hält der BFH[2] bei zeitlich befristeten Renten i. d. R. einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren für erforderlich und...mehr

Früher war nicht eindeutig, ob bei der entgeltlichen Übertragung eines privaten, zum Vermieten bestimmten Wohnhauses gegen eine dauernde Last die laufenden Zahlungen erst bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, wenn die Summe der Zahlungen den Barwert übersteigt (sog. Wertverrechnungslehre)[1], oder ob die wiederkehrenden Leistungen von Beginn an in...mehr

Der in den einzelnen wiederkehrenden Zahlungen enthaltene Zinsanteil ist in entsprechender Anwendung der Ertragsanteilstabelle[1] oder nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Verwendung eines Zinsfußes von 5,5 % zu ermitteln.[2] Die ab 2005 gültige Ertragsanteilstabelle unterstellt einen typisierenden Kapitalertrag von 3 %. Die Ertragsanteilstabelle hat die Funktio...mehr

In der Praxis wird nach Möglichkeiten gesucht, ob bei der Übertragung z. B. eines Zweifamilienhauses mit einer vermieteten und einer vom Übernehmer selbst genutzten Wohnung eine Aufteilung der gesamten Anschaffungskosten auf beide Wohnungen nach der Nutzfläche vermieden werden kann. Fraglich war, ob im Kaufvertrag/Übergabevertrag die Anschaffungskosten mit steuerlicher Wirku...mehr

Meistens werden in der Praxis Leibrenten bis an das Lebensende des bisherigen Grundstückseigentümers vereinbart. Häufig wird jedoch zusätzlich vereinbart, dass die Rente nicht mit dem Tod des Grundstücksverkäufers endet, sondern darüber hinaus bis zum Tod des überlebenden Ehegatten weiterlaufen soll, sog. Überlebensrente. An dieser Gestaltung scheitert die Annahme einer Verä...mehr

Ist bei einem Verkauf wie unter fremden Dritten die vereinbarte Mindestlaufzeit der Leibrente kürzer oder gleich der durchschnittlichen Lebenserwartung des Rentenberechtigten bei Beginn der Rente, hat das keinen Einfluss auf die Qualifikation der Leibrente. In diesem Fall überwiegt die Wahrscheinlichkeit, dass der Verkäufer die Mindestlaufzeit überlebt, sodass die Rente erst...mehr

Während im betrieblichen Bereich der Barwert einer wiederkehrenden Leistung üblicherweise nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelt wird, ist er im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mangels abweichender Sonderregelung grundsätzlich nach den Vorschriften des BewG zu ermitteln. Dabei sind auch aufschiebend bedingte Lasten zu berücksichtigen, den...mehr

Werden bei der Übertragung eines Grundstücks z. B. vom Vater auf seinen Sohn Rentenzahlungen an den Vater vereinbart, ist bei Ausgeglichenheit des Werts der Rentenleistungen und des Werts der Immobilie eine entgeltliche Veräußerungsrente zu vermuten. Die Beweislast, dass es sich dennoch um eine unentgeltliche Versorgung handelt, obliegt dann dem Finanzamt.[1] Praxis-Tipp Ver...mehr

Rz. 17c Die Anfangsphase i. S. d. § 15b Abs. 2 S. 2 EStG ist der Zeitraum, in dem nach dem zugrunde liegenden Konzept nicht nachhaltig positive Einkünfte erzielt werden sollen, sodass sie i. d. R. mit der Verlustphase identisch ist. Der Abschluss der Investitionsphase ist ohne Bedeutung. Die Anfangsphase endet, wenn nach dem prognostizierten Konzept ab einem bestimmten Vz da...mehr

Rz. 364 Häufig errichten deutsche Erblasser Testamente für eine einzelne spanische Immobilie oder ihren gesamten in Spanien belegenen Nachlass und setzen hierfür einen "Erben" ein.[196] Mangels Nachlassspaltung ist hier keine gegenständlich begrenzte Erbeinsetzung möglich. Streit der Erben und gerichtliche Auseinandersetzungen darüber, ob hierin eine Erbeinsetzung über das g...mehr

Rz. 9 Vorrangig vor den autonomen Kollisionsnormen sind gem. Art. 75 Abs. 1 EuErbVO erbrechtliche Vorschriften in internationalen Abkommen zu beachten. Solche bestehen für Deutschland mit dem Iran, mit der Türkei und mit den Nachfolgestaaten der ehemaligen Sowjetunion. Das wird gem. EuErbVO Rz. 10 Der zwischen dem Deutschen Reich und der Türkischen Republik vereinbarte[3] Kon...mehr

Rz. 163 Hatte der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt in England und hinterlässt er Immobilien in Deutschland, so tritt zumindest für die deutschen Immobilien eine teilweise Rückverweisung auf das deutsche Recht ein (Art. 34 Abs. 1 EuErbVO). Folge ist eine sogenannte Nachlassspaltung, so dass es für das übrige Vermögen bei der Geltung des englischen Rechts bleib...mehr

Rz. 229 Die Geltung französischen Erbrechts für in Frankreich belegene Immobilien konnten deutsche Staatsangehörige – vorausgesetzt sie hatten ihren Wohnsitz i.S.d. französischen Rechts in Deutschland – nach der traditionellen Anknüpfung dadurch ausschalten, dass sie das in Frankreich belegene unbewegliche Vermögen in eine französische Gesellschaft bürgerlichen Rechts (socié...mehr

Rz. 396 Für die US-Gerichte ist die Staatsangehörigkeit des Erblassers ohne Bedeutung. Insoweit gilt für die Erbfolge in den USA belegener Grundstücke aufgrund der Belegenheit das Recht des US-Staates, in dem diese jeweils belegen sind. Ist der Erblasser in die USA "ausgewandert" und verstirbt er mit letztem domicile in einem US-Staat, gilt aus US-Sicht das Recht dieses US-S...mehr

Rz. 53 Auch bei ausländischen Staatsangehörigen kann sich die Wahl des Heimatrechts empfehlen. Beispielsweise ist hier an folgende Konstellationen zu denken:mehr

Rz. 22 Nach dem Eintritt des Erbfalls können sich die Beteiligten in einem notariellen Auslegungsvertrag untereinander verbindlich festlegen, wie die letztwillige Verfügung des Erblassers auszulegen ist.[49] Ein derartiger Vertrag bindet die Parteien jedoch nur schuldrechtlich.[50] Eine dingliche Wirkung kann nur durch eine entsprechende Erbteilsübertragung nach § 2033 BGB e...mehr

Rz. 178 In der Praxis werden deutsche Berater des Öfteren von in England ansässigen Personen konsultiert, die in Deutschland ein Testament über ihren in Deutschland belegenen Grundbesitz errichten möchten. Vielfach haben sie bereits in England die Erbfolge nach rechtlicher Beratung geregelt und für die Immobilie in Deutschland den Hinweis erhalten, hierüber müssten sie in De...mehr

Rz. 31 Die Zweckauflage ist im Grunde das offenste aller erbrechtlichen Gestaltungsmittel. Während der Erbe und seine Erbquote gemäß § 2065 Abs. 2 BGB vom Erblasser selbst bestimmt werden müssen und auch im Bereich der Vermächtnisanordnungen nur beim Zweckvermächtnis (§ 2156 BGB) und beim Bestimmungsvermächtnis Entscheidungsrechte an Dritte delegiert werden können, gilt das ...mehr

Rz. 381 Der Erblasser kann weitgehend wie im schweizerischen Rechtmehr

Rz. 2 Die konkrete Gestaltung der Verfügung von Todes wegen bedarf einer genauen Kenntnis des Vermögensbestandes des Erblassers, und zwar auch dann, wenn davon ausgegangen werden kann, dass sich die Zusammensetzung des Vermögens bis zum Eintritt des Erbfalls verändert. Auch wenn aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge grundsätzlich eine Einzelzuweisung von Vermögensgegenständen n...mehr

Rz. 11 Inhalt einer Auflage kann grundsätzlich jedes Tun oder Unterlassen sein.[26] Ein Bezug zum Nachlass bzw. zu irgendwelchen dem Beschwerten zufallenden Zuwendungsgegenständen ist nicht erforderlich.[27] Die Auflage braucht keinen Vermögenwert zu haben[28] und muss auch niemandem (also keiner natürlichen oder juristischen Person) zugute kommen,[29] was aber Auflagenanord...mehr

Rz. 209 Da das französische Recht allein gesetzliche Erben kennt, kann der Erblasser keine Erbeinsetzung vornehmen, sondern im Testament allein in Form von Vermächtnissen über seinen Nachlass verfügen bzw. die Quoten der gesetzlichen Erben erhöhen und vermindern. Rz. 210 Das Vermächtnis von Einzelrechten (legs particulier) gem. Art. 1014 c.c. hat nach französischem Recht ding...mehr

Rz. 47 Bei der Erbfolge nach einem ausländischen Staatsangehörigen sind die folgenden bilateralen Abkommen zu beachten, die eine gem. Art. 3 Abs. 2 EGBGB bzw. Art. 75 Abs. 1 EuErbVO vorrangig zu beachtende Anknüpfung enthalten:mehr

Rz. 128 Viele der oben anhand der Handlungsanweisung für den Fall der internationalen Nachlassspaltung aufgezählten Maßnahmen lassen sich ebenso gut auch im Fall des internationalen Entscheidungsdissenses einsetzen. Daher erfolgen im Folgenden einige stichwortartige Hinweise:mehr

Rz. 47 Grundsätzlich ist aber weder der Nießbraucher (§ 1047 BGB) noch der Eigentümer verpflichtet, die außergewöhnlichen Ausbesserungs- und Erhaltungsmaßnahmen zu tragen.[81] Aufgrund der Tatsache, dass der Eigentümer gegenüber dem Nießbrauchsberechtigten nur zur Duldung verpflichtet ist, können dem Eigentümer keine weiteren Unterhaltungsverpflichtungen mit dinglicher Wirku...mehr

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Rz. 431 In der Literatur wird häufig die Errichtung gesonderter Testamente für den US-amerikanischen Spaltnachlass empfohlen.[225] Hier stellt sich dann zunächst die Frage, wie weit der Gegenstand des Sondertestaments gegriffen wird. Man könnte zunächst daran denken, den Bereich so weit zu ziehen, wie das US-Recht Erbstatut ist. Das Testament würde also nur in den USA belege...mehr

Rz. 50 Gem. Art. 34 Abs. 1 EuErbVO ist nach Verweisungen auf das ausländische Aufenthaltsrecht des Erblassers auch das ausländische Kollisionsrecht anzuwenden (Kollisionsnormverweisung bzw. IPR-Verweisung). War also z.B. der Erblasser US-amerikanischer Staatsangehöriger mit letztem gewöhnlichen Aufenthalt in Kalifornien, so verweisArt. 21 EuErbVO auf das US-amerikanische Auf...mehr

Rz. 238 Der wesentliche Inhalt des Wohnungsrechts besteht in der Befugnis, ein ganzes Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.[275] Mit umfasst sind Grundstücksteile, auf deren Gebrauch der Vermächtnisnehmer angewiesen ist, um sein Wohnungsrecht nutzen zu können. Es empfiehlt sich, in der Verfügung von Todes wegen den wesentlich...mehr

Rz. 21 Ergibt sich aufgrund der Belegenheit von Vermögen oder eines Wohnsitzes bzw. Aufenthalts im Ausland (hierbei muss es sich nicht unbedingt um den alleinigen Wohnsitz bzw. Aufenthalt handeln) die Möglichkeit, dass die ausländischen Gerichte oder Behörden für die Entscheidung über die Erbfolge zuständig sein werden, wäre der deutsche Erblasser unvollständig beraten, wenn...mehr

Rz. 366 Im deutsch-türkischen Verhältnis bestimmt sich das auf die Erbfolge anwendbare Recht nach den §§ 14 ff. des Anhangs zum deutsch-türkischen Konsularvertrags von 1929 (Nachlassabkommen NA).[198] Dieses bleibt auch nach dem Anwendungsstichtag für die Erbrechtsverordnung für Deutschland weiterhin vorrangig anwendbar, Art. 75 Abs. 1 EuErbVO. Rz. 367 Der persönliche Anwendu...mehr

Rz. 45 Anders als bei der Einheits- oder Trennungslösung werden die erst im Schlusserbfall Bedachten bei der Nießbrauchslösung gleich zu Erben eingesetzt. Dabei können die Abkömmlinge der Ehegatten entweder ganz oder zusammen mit dem überlebenden Ehegatten in Erbengemeinschaft eingesetzt werden. Der überlebende Ehepartner erhält zusätzlich ein Nießbrauchsvermächtnis am (gesa...mehr

Rz. 374 Ein in Deutschland lebender deutscher Erblasser wird gem. § 14 Abs. 1 NA EuErbVO hinsichtlich der in der Türkei belegenen beweglichen Nachlassgegenstände nach seinem deutschen Heimatrecht beerbt, nur für in der Türkei belegene Immobilien gilt gem. § 14 Abs. 2 NA türkisches Erbrecht (Nachlassspaltung). War er deutsch-türkischer Doppelstaater, so greift das Nachlassabk...mehr

Rz. 41 Das Teilungsverbot bezieht sich, soweit nichts Gegenteiliges angeordnet wurde, auf den gesamten Nachlass. Es kann aber, und das ist in der Praxis empfehlenswert, auf bestimmte Nachlassgegenstände beschränkt werden, z.B. auf die Familiengrundstücke etc.[62] Neben der gegenständlichen Beschränkung kann auch eine personelle Beschränkung, z.B. auf bestimmte Erbstämme oder...mehr

Rz. 109 In der Literatur wird für den Fall der Nachlassspaltung häufig die Errichtung gesonderter Verfügungen für die einzelnen Spaltnachlässe empfohlen (vgl. zum Beispiel USA unten Rdn 431).[66] Allerdings ist auch das Sondertestament nicht geeignet, alle Probleme im Zusammenhang mit dem Nachlass in den USA "elegant zu vermeiden":[67] Das im Ausland errichtete Testament mus...mehr

Rz. 31 Die nachhaltige Erfüllung des Stiftungszwecks ist nur mit Hilfe eines entsprechenden Vermögens möglich. Daher muss die Stiftung gem. § 80 Abs. 2 BGB eine Vermögensausstattung erhalten bzw. haben, die die dauernde und nachhaltige Erfüllung des Stiftungszwecks als gesichert erscheinen lässt.[28] Abgesehen von Fällen der Verbrauchsstiftung muss das Vermögen darüber hinau...mehr