Fachbeiträge & Kommentare zu Makler

Rn 8 Die erlaubte Doppeltätigkeit des Maklers führt zur Erweiterung der bestehenden vertraglichen Pflichten. Auf Nachfrage einer Partei hat der Makler seine Tätigkeit für die andere Partei zu offenbaren (BGH NJW-RR 03, 991). Fraglich ist, ob den Makler auch ohne Nachfrage eine Offenbarungspflicht trifft. Eine generell gültige Antwort lässt sich insoweit nicht geben. Sofern k...mehr

Rn 32 Eine Sonderform der Tätigkeit als Nachweis- oder Vermittlungsmakler ist der Alleinauftrag. Das weithin dispositive Maklerrecht hat im Rechtsverkehr zur Herausbildung des Alleinauftrags (auch zB Festauftrag, Exklusivvertrag) als eigenständigen Vertragstyp (gegenseitiger Vertrag) geführt. Gleichwohl sollen die Vereinbarungen am Maklerrecht (Maklerdienstvertrag) zu messen...mehr

Rn 70 Der Auftraggeber ist ggü dem Makler zur Zahlung der Vergütung verpflichtet. Ansonsten treffen ihn nur die Nebenpflichten aus § 241 II. Eine Pflichtverletzung liegt idR nicht vor, wenn der Auftraggeber die ursprüngliche Absicht zum Abschluss des Hauptvertrags aufgibt oder erforderliche Mitwirkungshandlungen unterlässt (BGH NJW 67, 1225 [BGH 22.02.1967 - VIII ZR 215/64])...mehr

Rn 60 § 652 I bezeichnet die Vergütung als Maklerlohn. In der Praxis sind andere Bezeichnungen üblich: Provision, Courtage, Gebühr oder Lohn. Auf die Bezeichnung kommt es aber nicht an. Die Vergütungspflicht kann im Hauptvertrag auf Dritte abgewälzt werden. Dabei handelt es sich insoweit um eine Vereinbarung zugunsten des Maklers (§ 328 I; BGHZ 138, 172; NJW 05, 3778). Wurde...mehr

Rn 4 Die Anwendung der Auslegungsregel des II setzt voraus, dass die Entgeltlichkeit des Maklervertrags feststeht und lediglich die Höhe der Vergütung nicht bestimmt ist. Eine Taxe gibt es für Maklerleistungen nicht, so dass in solchen Fällen der übliche Lohn als Vergütung vereinbart ist. Der übliche Lohn ist auf der Grundlage und am Maßstab der allg Verkehrsanschauung in de...mehr

Rn 18a Maklervertragsrechtliche Ansprüche können im Einzelfall auch Gegenstand einer einstweiligen Verfügung (§§ 935, 940) sein. Besteht etwa ein Alleinauftrag (vgl D. Fischer NJW 22, 1212 Rz 4), bezogen auf mehrere Vertriebsobjekte, und wird dieser vom Kunden zu Unrecht vorzeitig aufgekündigt und der Vertriebsauftrag an einen anderen Makler vergeben oder Vertriebsdienste vo...mehr

Rn 1 Die Norm sieht für den Fall der einvernehmlichen Doppeltätigkeit des Maklers (vgl § 654 Rn 1) im Hinblick auf eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus eine entsprechende Verpflichtung der Maklerkunden im Hinblick auf den Maklerlohn vor (sog Halbteilungsgrundsatz). Die Maklerkunden sollen sich – auch in Ansehung der tatsächlichen Gegebenheiten beim Immobilienkauf, dass der ...mehr

Rn 35 Eine weitere Voraussetzung für den Vergütungsanspruch des Maklers ist der Abschluss des angestrebten Vertrags mit einem Dritten. Das Risiko, dass der Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten nicht abgeschlossen wird oder unwirksam ist, trägt der Makler (BGH NJW 83, 1130 [BGH 21.12.1982 - 1 StR 662/82]). Der Auftraggeber ist im Hinblick auf den Abschluss des Ve...mehr

Rn 2 Der Halbteilungsgrundsatz kann nicht dadurch umgangen werden, dass der Makler, wie es in den Fällen des sog ›An-die-Hand-Gebens‹ erfolgt, mit dem ersten Auftraggeber die Unentgeltlichkeit seiner Tätigkeit vereinbart und sich anschließend nur vom Käufer eine Provision versprechen lässt. In der Gesetzesbegründung wird ausdrücklich hervorgehoben, dass selbst wenn in diesen...mehr

Rn 2 Eine stillschweigende Vereinbarung der Entgeltlichkeit setzt voraus, dass dem Makler eine Leistung übertragen wurde. Die Ausführung der übertragenen Leistung darf ferner nach den Umständen nur gegen Vergütung zu erwarten sein. Bei der Übertragung von Leistungen ist zu unterscheiden: Es reicht nicht aus, wenn ein Nachweis bestimmter Objekte erfolgen soll und dabei nicht ...mehr

Rn 7 Das Vorliegen einer Interessenkollision ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles, ausgehend von der vertraglichen Pflicht und der ausgeführten Tätigkeit des Maklers, zu entscheiden (BGH NJW 64, 1467; 70, 1075). Eine Interessenkollision soll sich regelmäßig nicht ergeben, wenn der Makler zumindest für eine Partei nur den Nachweis führt (BGH NJW-RR 98, 992; 03, ...mehr

Rn 1 Die Vorschrift des § 654 enthält eine Regelung zum Schicksal des Vergütungs- und Aufwendungsersatzanspruchs, wenn der Makler vertragswidrig auch für die andere Vertragspartei des angestrebten Hauptvertrags als Makler tätig wird. Dabei steht die Vertragswidrigkeit der ›Doppeltätigkeit‹ im Vordergrund. Die Möglichkeit des Maklers, für beide Seiten des Hauptvertrags tätig ...mehr

Rn 47 Dem Risikobereich des Maklers sind die Gefahren der Formnichtigkeit (§ 125) des Hauptvertrags zuzuordnen. Wird bei Grundstückskaufverträgen die Form des § 311b I nicht eingehalten, entsteht kein Anspruch auf Vergütung (BGH WM 77, 1049). Worauf der Formmangel zurückzuführen ist, spielt idR keine Rolle (auch bei unzutreffend beurkundetem Kaufpreis: Grüneberg/Sprau § 652 ...mehr

(1) 1Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. 2Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei ke...mehr

Rn 1 Die Norm legt den persönlichen Anwendungsbereich der folgenden Vorschriften zum Halbteilungsgrundsatz im Hinblick auf den Maklerlohn fest. Es wird insoweit allein auf den Käufer abgestellt. Ist der Käufer Verbraucher (§ 13), finden die Schutzvorschriften Anwendung. Nicht entscheidend ist, ob der Makler als Unternehmer tätig wird oder welchen Status der Verkäufer hat. Ma...mehr

Rn 59 Es ist allg anerkannt, dass als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal für das Entstehen des Vergütungsanspruchs des Maklers regelmäßig die Kenntnis des Auftraggebers von der Tätigkeit des Maklers erforderlich ist (so schon RGZ 31, 289, 291; MüKo/Roth § 652 Rz 196). Die Kenntnis muss spätestens bei Abschluss des Hauptvertrags vorliegen. Der Grund für das Erfordernis der Ke...mehr

Rn 20 Bezieht sich die Uneinigkeit nur auf die Höhe der Vergütung, finden die allg Regeln (insb §§ 154, 155), ergänzt durch § 653, Anwendung. Der Vertragsschluss an sich setzt das eindeutige Verlangen des Maklers voraus, von seinem Vertragspartner für seine Tätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) bei Erfolgseintritt eine Vergütung zu erhalten (BGH NJW 00, 282 [BGH 04.11.1999 -...mehr

Rn 5 Die vertragswidrige Doppeltätigkeit des Maklers hat die Verwirkung des Vergütungs- und des Aufwendungsersatzanspruchs zur Folge. Das gilt in Bezug auf jeden Maklervertrag, also für beide Verträge, falls der Makler sowohl im Hinblick auf den Auftraggeber als auch auf einen anderen Vertragspartner vertragswidrig tätig war. Die subjektiven Voraussetzungen bedürfen bei vert...mehr

Rn 9 Die Regelungen zum Maklervertrag sind dispositiv. Durch Vertragsgestaltung kann der Maklervertrag auch mit Elementen aus ähnlichen Verträgen kombiniert werden (BGH NJW 88, 967). Die Rspr hat insoweit die Terminologie des Maklerdienstvertrags (BGH NJW-RR 99, 1499 [BGH 22.07.1999 - III ZR 304/98]) und des Maklerwerkvertrags (BGH NJW 88, 967 [BGH 21.10.1987 - IVa ZR 103/86...mehr

Rn 25 Der Maklervertrag kann nur für die Zukunft durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag beendet werden. Auf einen bereits entstandenen Vergütungsanspruch hat die Beendigung daher keine Wirkung. Der Maklervertrag wird regelmäßig auf unbestimmte Dauer geschlossen, soweit nichts anderes vereinbart ist. Ein befristeter Maklervertrag endet durch Zeitablauf. Auf den Bestand des Ma...mehr

Rn 1 Die Norm dient der Geltung des Halbteilungsgrundsatzes auch in den Fällen, in denen die beteiligten Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch die Partei treffen, die in keinem Vertragsverhältnis zu dem Makler steht. Dies betrifft sowohl Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrages...mehr

Rn 1 Der 10. Titel enthält Regelungen zum Maklervertrag. Dabei lassen sich die Regelungen in den §§ 652–654 als allg Grundsätze verstehen, welche durch die Sonderregelung für den Nachweis der Gelegenheit sowie die Vermittlung zum Abschluss von Dienstverträgen (§ 655) ergänzt werden. Besondere Vorschriften gelten für die Darlehensvermittlung zwischen einem Unternehmer und ein...mehr

Rn 2 Verletzungen von Vertragspflichten des Maklers können sich auf den Vergütungsanspruch auch nach allg Regeln über Schadensersatzansprüche (§ 652 Rn 70) auswirken, die darauf gerichtet sind, den Auftraggeber vom Vergütungsanspruch zu befreien (§ 249 I). Darüber hinaus sind bei Vertragsverletzungen eigenständige Schadensersatzansprüche des Auftraggebers denkbar (§ 280 I), ...mehr

Rn 66 Neben der Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns ergeben sich aus dem Maklervertrag für den Makler und für den Auftraggeber weitere Pflichten. Nach dem gesetzlichen Leitbild ergibt sich aber keine Verpflichtung des Maklers zur Tätigkeit. Grundlage der vertraglichen Pflichten ist § 241 II . Je enger das Vertrauens- oder Treueverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber...mehr

Rn 3 Dem Schutz vor Umgehungen dient die Fälligkeitsregelung für die Verpflichtung der Partei, die nicht Maklerkunde ist. Der Anspruch aus einer Vereinbarung (s Rn 2) wird erst fällig, wenn der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers die Erfüllung seiner Provisionsverpflichtung bzw die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat. Auf diesem Wege soll vermieden werden, dass die...mehr

Rn 11 Übernehmen es Makler iRv Bauherrenmodellen, die Finanzierung zu vermitteln, liegt idR eine Geschäftsbesorgung auf werkvertraglicher Grundlage vor (BGH NJW-RR 91, 914). Entscheidend für die Zuordnung ist, dass nicht die Beschaffung der Finanzierung im Mittelpunkt steht, sondern die Zusage des Bauherrn, die beschaffte Finanzierung zu akzeptieren. Damit handelt es sich um...mehr

Rn 31 Die Vermittlung geht über das bloße Zusammenführen der Vertragsparteien des angestrebten Hauptvertrags hinaus. Von einer Vermittlung ist auszugehen, wenn ein bewusstes und zweckgerichtetes Einwirken auf den Willensentschluss des Dritten (Partner des Hauptvertrags) vorliegt (BGHZ 112, 59). Neben dem Herbeiführen eines solchen Entschlusses (BGHZ 114, 95) wird die Förderu...mehr

Rn 21 Die Wirksamkeit des Maklervertrags bestimmt sich nach allg Vorschriften (§§ 108 I, 125 1, 134, 138, 142 I). Spezielle Bedeutung für den Maklervertrag haben die Form, gesetzliche Verbote und die Sittenwidrigkeit. Handelt es sich bei dem Makler um einen Kaufmann, kann auch § 354 HGB den Vergütungsanspruch bei Unwirksamkeit des Vertrags nur in seltenen Fällen retten (umst...mehr

Rn 23 Gesetzliche Verbote, die sich an beide Parteien richten (vgl § 134 Rn 20), können bei einem Verstoß zur Nichtigkeit des Maklervertrags führen. Besondere Bedeutung erlangen insoweit gesetzliche Vermittlungsverbote. Ein solches Verbot besteht für die Vermittlung von Adoptionen (§ 5 AdVermiG). Die Vermittlung ist Sache der zuständigen Stellen. Das Verbot gilt auch für die...mehr

Rn 26 Die unmittelbaren Rechtsfolgen des Widerrufs für den Maklervertrag sind dem § 355 I zu entnehmen. Danach sind der Verbraucher und der Unternehmer an ihre auf den Abschluss des Vertrags gerichteten Willenserklärungen nicht mehr gebunden, wenn der Verbraucher seine Willenserklärung fristgerecht widerrufen hat. Die Erklärung muss aber innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab...mehr

(1) 1Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. 2Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn...mehr

Rn 65 Der Makler kann für seine Aufwendungen im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit vom Auftraggeber Ersatz nur verlangen, wenn eine entspr Vereinbarung besteht (auch bei Alleinauftrag: BGH BB 73, 1141). Ohne eine solche Vereinbarung besteht kein Anspruch, auch nicht aus Bereicherungsrecht. Der Aufwendungsersatz ist ohne besondere Vereinbarung ferner in den Fällen ausgeschloss...mehr

Rn 40 Der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag muss mit dem nach dem Maklervertrag durch Nachweis oder Vermittlung angestrebten Hauptvertrag übereinstimmen. Die entspr Entscheidung wird anhand der persönlichen und wirtschaftlichen (inhaltlichen) Übereinstimmung der Verträge getroffen (häufig auch mit Identität oder Kongruenz umschrieben). Um den Makler nicht schutzlos der...mehr

Rn 22 Der Maklervertrag bedarf grds keiner bestimmten Form. Ausnahmen ergeben sich aus besonderen Regelungen. Beispiele für die Schriftform sind: Darlehensvermittlungsvertrag (§ 655b) und Arbeitsvermittlungsvertrag mit dem Arbeitssuchenden (§ 296 SGB III). Es geht dabei um eine vor Beginn der Tätigkeit abgeschlossene schriftliche Vereinbarung (BSG NZS 18, 917 [BSG 03.05.2018...mehr

Rn 51 Ohne Einfluss auf den Vergütungsanspruch des Maklers bleiben nachträgliche Geschehnisse mit Wirkungen auf den Hauptvertrag. Die Parteien des Hauptvertrags können sich dem Vergütungsanspruch insb nicht dadurch entziehen, dass sie den Vertrag einvernehmlich aufheben (BGH NJW-RR 93, 248 [BGH 11.11.1992 - IV ZR 218/91]; 02, 50 [BGH 27.09.2001 - III ZR 318/00]). Gleiches gi...mehr

Gesetzestext 1Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Dienstvertrags oder für die Vermittlung eines solchen Vertrags ein unverhältnismäßig hoher Maklerlohn vereinbart worden, so kann er auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. 2Nach der Entrichtung des Lohnes ist die Herabsetzung ausgeschlossen. Rn 1 Nach der Vo...mehr

Rn 46 Voraussetzung für den Vergütungsanspruch des Maklers ist neben dem Vertragsschluss in Bezug auf den Hauptvertrag auch dessen Wirksamkeit. Der Makler trägt damit das Risiko der im Vertrag angelegten Unvollkommenheit (BGH NJW 01, 966 [BGH 14.12.2000 - III ZR 3/00]). Das betrifft alle rechtshindernden Einwendungen, insb die Formnichtigkeit, Gesetzes- und Sittenwidrigkeit ...mehr

Rn 10 Der Maklervertrag und der Auftrag unterscheiden sich einerseits im Hinblick auf die Entgeltlichkeit und andererseits dadurch, dass der Beauftragte fremdnützig tätig wird, während der Makler eigennützig handelt (Bremen OLGZ 65, 1965; Grüneberg/Sprau Einf § 652 Rz 5). Zum Ausdruck kommt der Unterschied in der fehlenden Verpflichtung des Maklers zur Tätigkeit; dagegen ste...mehr

Rn 62 Der Vergütungsanspruch des Maklers wird bei voller Wirksamkeit des Hauptvertrags fällig (BGH NJW 91, 2844 [BGH 19.03.1991 - 5 StR 516/90]). Eine Vorverlagerung der Gesamtfälligkeit zugunsten des Maklers ist mit dem Leitbild des § 652 I nicht vereinbar (Hamm NJW-RR 96, 1526 [OLG Hamm 26.05.1995 - 18 W 4/95]); anders dagegen die Verschiebung zugunsten des Auftraggebers. ...mehr

Rn 74 Fälle, in denen AGB den Auftraggeber unangemessen begünstigen, kommen seltener vor. Die Vereinbarung von weiteren Erfordernissen für den Vergütungsanspruch weicht vom gesetzlichen Leitbild in § 652 I ab, soll aber gleichwohl zulässig sein (Hamm NZM 01, 903 [OLG Hamm 12.02.2001 - 18 U 72/00]). Dagegen ist es ohne Bedenken möglich, die Fälligkeit durch entspr Vereinbarun...mehr

Rn 3 Nach II 1 führt eine abweichende Vereinbarung nicht nur zur Unwirksamkeit der Provisionsabrede, sondern zur Unwirksamkeit des gesamten Maklervertrags. Eine unzulässige Vereinbarung kann daher nicht etwa iR einer geltungserhaltenden Reduktion auf den Halbteilungsgrundsatz zurückgeführt werden, dass mithin beide Teile jeweils 50% der Vergütung zu entrichten haben. Vielmeh...mehr

Rn 24 Die Sittenwidrigkeit eines Maklervertrags kann sich aus den Umständen beim Vertragsschluss oder dem Inhalt des Vertrags ergeben. Anknüpfungspunkt ist häufig die Vergütungsvereinbarung. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass den Parteien insoweit ein weiter Gestaltungsspielraum einzuräumen ist. Erfolgsabhängige Vergütungen sind nur bei einem auffälligen Missverhä...mehr

Rn 47 Es ist der gewöhnliche Aufenthalt (Art 19) des Maklers entscheidend (München BeckRS 20, 2231; NK-BGB, Bd. 6, Hüßtege/Mansel/Leible Art 4 Rz 123; vgl zu der Rechtslage unter ex Art 28 EGBGB LG Frankf RIW 94, 778; Soergel/von Hoffmann Art 28 Rz 246. Beim Untermaklervertrag mit einem ausländischen Makler kann eine akzessorische Anknüpfung über III in Betracht kommen (arg ...mehr

Rn 2 Vereinbarungen iSd § 656d I können iR eines Vertrags zugunsten Dritter oder einer Erfüllungsübernahme sowie einer Freistellung getroffen werden. Zum anderen sind auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist, zulässig, wie etwa im Wege der Schuldübernahme. Ein Schuldbeitritt der nicht am Maklervertrag beteiligten Partei kommt dagegen...mehr

Rn 5 Der Maklervertrag ist im BGB nur in Grundzügen geregelt. § 652 enthält eine Differenzierung zwischen dem Nachweis- und dem Vermittlungsmakler. Geregelt sind in der Vorschrift lediglich der Vergütungsanspruch des Maklers und die Abhängigkeit des Aufwendungsersatzanspruchs von einer besonderen Vereinbarung. § 653 enthält eine Vermutung für die Entgeltlichkeit (I) und eine...mehr

(1) 1Durch das Versprechen eines Lohnes für den Nachweis der Gelegenheit zur Eingehung einer Ehe oder für die Vermittlung des Zustandekommens einer Ehe wird eine Verbindlichkeit nicht begründet. 2Das auf Grund des Versprechens Geleistete kann nicht deshalb zurückgefordert werden, weil eine Verbindlichkeit nicht bestanden hat. (2) Diese Vorschriften gelten auch für eine Verei...mehr

(1) Ein Maklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. (2) Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.mehr

Rn 6 II ordnet vollständige Konkordanz an zwischen den Bedingungen des Drittkaufvertrags, der nach Ausübung ohne Zustimmung des Berechtigten nicht mehr geändert werden kann (RG 118, 5, 7; BGH NJW 69, 1959 f [BGH 11.07.1969 - V ZR 25/67]; für die Zeit vorher s § 463 Rn 25), und des durch Ausübung mit dem Berechtigten zustande gekommenen Kaufvertrags; dies gilt nicht für im Dr...mehr

Der Anspruch auf den Maklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.mehr

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