Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rz. 62 Die Vereinbarung über die Umlage der im Einzelnen aufgezählten Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV bedeutet noch nicht, dass der Mieter darauf Vorschüsse zu zahlen hat (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 105; von Seldeneck, Rn. 3901). Vielmehr bedarf es dazu ebenfalls einer ausdrücklichen Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter (§ 556 Abs. 2 Satz 1). Diese Ver...mehr

Die folgenden Fragestellungen ergeben sich aus dieser Zebra-Struktur: Hat die GbR noch Einkünfte aus Vermögensverwaltung oder färben die gewerblichen Einkünfte eines betrieblichen Gesellschafters oder einer Kapitalgesellschaft ab? Nach welchen Grundprinzipien erfolgt die Gewinn-/Einkünfteermittlung? Praxis-Beispiel Rückständige Miete Eine GbR, bestehend aus der natürlichen Perso...mehr

Rz. 144 Mit dem Insolvenzantrag hat der Schuldner – in diesem Fall der Mieter – eine Bescheinigung über einen Einigungsversuch mit den Gläubigern sowie einen Schuldenbereinigungsplan als Grundlage für eine Einigung mit diesen beizubringen. Falls Aussichten auf eine Einigung nicht von vornherein ausscheiden, wird das Insolvenzgericht das Eröffnungsverfahren zunächst ruhen las...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Rz. 149 Wird ein sog. schwacher vorläufiger Insolvenzverwalter durch das Insolvenzgericht bestellt, ändert sich an der Mietzahlungspflicht des Mieters grundsätzlich nichts. Er muss weiter seine Miete an seinen Vermieter zahlen. Nur dann, wenn der vorläufige Verwalter ausdrücklich ermächtigt ist, Außenstände des Schuldners – hier des Vermieters – einzuziehen (vgl. dazu BGH, U...mehr

Rz. 221 Der Vermieter ist ab 1.9.2001 nicht mehr berechtigt, durch einseitige Erklärung zu bestimmen, dass die Kosten für Wasser, Abwasser oder Müll in Zukunft unmittelbar zwischen dem Mieter und dem Versorgungsunternehmen (Stadtwerke, Wasserwerke, Stadtreinigung) abgerechnet werden. War jedoch die entsprechende Erklärung des Vermieters wirksam, die dem Mieter bis zum 1.9.20...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer über längere Zeit das Hausgeld für eine vermietete Eigentumswohnung nicht, kann der Verwalter verpflichtet sein, zur Sicherung des künftigen Hausgeldeingangs aus einem über einen Hausgeldrückstand erwirkten Vollstreckungsbescheid die Zwangsverwaltung zu betreiben.[1] Alternativ kann der Verwalter auch den Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsb...mehr

Rz. 132 Hinweis Fristsetzung entbehrlich Die Fristsetzung oder Abmahnung ist in folgenden Fällen entbehrlich: wenn die Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder der Mieter mit der Entrichtung der Miete i. S. d. Abs. 2 Nr. 3 in Verzug ist. 4.3.1...mehr

Rz. 140 Für den Fall der Kündigung wegen verspäteter Gebrauchsüberlassung oder nicht rechtzeitiger Abhilfe enthält § 543 Abs. 4 Satz 1 eine Beweislastregel. Der Vermieter muss die rechtzeitige Gebrauchsgewährung und/oder Abhilfe vor Fristablauf beweisen (§ 543 Abs. 4 Satz 2). Hat sich der Vermieter vertraglich zur Durchführung verschiedener Arbeiten zur Herstellung des vertr...mehr

Die GbR stellt eine Zebragesellschaft dar, da bei einem der Gesellschafter eine Umqualifizierung der originär vermögensverwaltenden Einkünfte erforderlich wird. Bei A und C werden die gesondert und einheitlich festgestellten anteiligen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG in ihrem Einkommensteuerbescheid jeweils zwingend i. H. v. 9.000 EUR berücksichtigt. An...mehr

Die Stellung als Mitunternehmer wirkt sich entscheidend auf die Ermittlung der steuerlichen Einkünfte der OHG aus. Zusätzlich zu den allgemeinen Gewinnermittlungsvorschriften[1] ist zu beachten, dass die sog. Sondervergütungen an Gesellschafter als Einkünfte aus Gewerbebetrieb gelten.[2] Zu den Sondervergütungen gehören die Entlohnung für erbrachte Arbeitsleistungen, die Miet...mehr

Deshalb wird der atypisch stille Gesellschafter steuerlich auch als Mitunternehmer eingestuft. Der atypisch Stille kann eine dem Kommanditisten vergleichbare Mitunternehmerinitiative ausüben. Durch die schuldrechtliche Teilhabe an den stillen Reserven des Betriebs trägt er zudem auch ein Mitunternehmerrisiko.[1] Das Mitunternehmerrisiko fehlt i. d. R. jedoch, wenn der Stille...mehr

Die ABC-GbR vermietet ein Wohngebäude mit mehreren Wohnungen. Gesellschafter B hat seine Beteiligung an der GbR im Betriebsvermögen seines gewerblichen Einzelunternehmens Immobilienverwaltung ausgewiesen. Er ermittelt den Gewinn durch Bilanzierung. Die GbR hat die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Jahr 01 zutreffend durch Einnahmen-Überschussrechnung i. H. v. 2...mehr

Rz. 128 Für eine vollautomatische Ölheizungsanlage fallen grundsätzlich keine Bedienungskosten an, sodass Kosten insoweit nicht umlegbar sind (KG, GE 1976, 762; Peruzzo, Rn. 204; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 25; a. A. Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizKostenV Rn. 31). Dasselbe gilt für die Beheizung mit Holzpellets oder Holzhackschnitzeln. Umlagefähig sind aber die Kosten für...mehr

Rz. 213 § 2 Nr. 17 BetrKV Sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Sonstige Betriebskosten sind nur umlegbar, wenn sich der Mieter – ausdrücklich oder konkludent – verpflichtet hatte, die Betriebskosten i. S. d. §§ 1, 2 BetrKV neben der Miete zu tragen und darüber hinaus die sonstige Betriebskoste...mehr

Rz. 28 Betriebskosten sind weiterhin nicht ansatzfähig, wenn "sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden". Das ergab sich bisher aus der Einleitung zur Anlage 3 zu § 27 II. BV, gilt aber weiterhin, da der Vermieter nur diejenigen Betriebskosten umlegen darf, die ihm entstehen. Unter die nicht umlegbaren Kosten fallen z. B. vom Mieter selbst ...mehr

Rz. 164 § 2 Nr. 8 BetrKV Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentlich-rechtliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entspr...mehr

Rz. 52 Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, begeht er eine positive Vertragsverletzung (BGH, VIII ZR 243/06, GE 2008, 116; Lützenkirchen in Lützenkirchen § 556 Rn. 441; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 93), die ihn bei Verschulden (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276) zum Schadensersatz verpflichtet (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2). I.d.R. dürfte der Vermieter zuminde...mehr

Rz. 106 Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters ist grundsätzlich nur unter den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 genannten Voraussetzungen zulässig. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum sind zulasten des Mieters abweichende Vereinbarungen unzulässig (§ 569 Abs. 5). Zugunsten des Mieters von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 abweichende Vereinbarung...mehr

Rz. 137 Das Kündigungsrecht des § 543 ist dann ausgeschlossen, wenn die Rechte des Mieters bei einem Mangel durch § 536b ausgeschlossen sind (vgl. dazu § 536b Rn. 2 ff.). Das wäre z. B. der Fall, wenn der Mieter bei dem Abschluss des Vertrags den Sachmangel, der an sich zu einer nicht unerheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs geführt hat, positiv kannte, ohne ...mehr

Rz. 96 Haben sich die Betriebskosten, für die Vorauszahlungen vereinbart worden sind, gegenüber dem Stand zur Zeit der Vereinbarung verändert, so stehen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter von Wohnraum ein Anspruch auf Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen zu, jedoch nur nach einer Abrechnung (§ 560 Abs. 4). Auch in Ausnahmefällen (überproportionale Steigerung der ...mehr

Rz. 30 Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter...mehr

Rz. 58 a) Grundsteuer Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten, weil die Praxis der Grundsteuererhebung zur Festsetzung des Einheitswertes auf einen lange zurückliegenden Zeitpunkt dazu führt,, dass die konkre...mehr

Rz. 37 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung (vgl. dazu KG, Urteil v. 12.1.2006, 12 U 216/04, GE 2006, 382; AG Rathenow, Urteil v. 10.1.2006, 4 C 587/05, WuM 2006, 149 mit Anm. Wall, WuM 2006, 291) bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter dies...mehr

Rz. 184 § 2 Nr. 13 BetrKV Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während...mehr

Rz. 149 § 2 Nr. 4c BetrKV Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a. Dabei handelt es sich um die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung, wozu neben der herkömmlichen Fernwärme auch ...mehr

Rz. 76 Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, GE 2018, 577). Die Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich i. d. R. an den im Mietvert...mehr

Rz. 114 § 2 Nr. 3 BetrKV Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Unter den Begriff "Wassergeld" fallen auch die Kosten für die Entwässerung (LG Berlin, Urteil v. 20.11.1995, 62 S 210/95, GE 1996...mehr

Rz. 93 Die sich aus der Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse ergebenden Ausgleichsansprüche verjähren sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter in drei Jahren (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 558). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss desjenigen Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Tatsachen...mehr

Rz. 77 Maßgebend ist primär der vereinbarte Umlagemaßstab, wenn er nicht unbillig ist. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt jedoch den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunst...mehr

Rz. 22 Das Kündigungsrecht besteht immer dann, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dabei kommt es auf den Inhalt und Umfang des vertragsmäßigen Gebrauchs an. Dazu gehört nicht nur die Überlassung der gemieteten Sache, sondern auch die Überlassung ohne Sach- oder Rechtsmängel i. S. d. §§ 536 ff. oder mit d...mehr

Rz. 1 Stand: EL 139 – ET: 09/2024 Mieteinnahmen führen grundsätzlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (vgl § 21 EStG). Vermietet der ArbN seinem ArbG ein Objekt wie zB eine > Garage oder einen Arbeitsraum innerhalb seiner Wohnung, ist eine Abgrenzung zu den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit erforderlich. Zu Einzelheiten > Arbeitslohn Rz 140 ff, > Arbeitszim...mehr

Rz. 165 Der Zeitpunkt bzw. das Datum, ab welchem Zahlung verlangt werden kann, richtet sich nach dem Verzugseintritt des Schuldners. Dafür spielt stets die Fälligkeit der Forderung eine Rolle. Daher muss immer der Zeitpunkt der Fälligkeit festgestellt werden. Es gelten folgende Regeln: Rz. 166 Die Fälligkeit eines Anspruchs bestimmt sich primär nach einer etwaigen Vereinbarun...mehr

Rn. 970 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Üblicherweise passen sich die vereinbarten Nutzungsvergütungen dem Abrechnungszeitraum (Wj) in Gestalt von monatlich zu zahlenden Mieten oder Jahreszinsen an. Es lassen sich in der Praxis allerdings auch progressive Nutzungsvergütungen über die Abrechnungsperiode (Gewinnermittlungszeitraum) hinaus feststellen. Beispiel 1 (BFH v 15.07.1998, ...mehr

Tz. 28 Stand: EL 110 – ET: 06/2023 § 15 Abs 1 S 1 Nr 3 EStG und § 9 Abs 1 Nr 1 KStG korrespondieren nach ihrem Wortlaut nicht miteinander. § 9 Abs 1 Nr 1 KStG erfasst den Teil des Gewinns, der an phG auf ihre nicht auf das Grund-Kap gemachten Einlagen oder als Vergütung (Tantieme) für die Geschäftsführung verteilt wird. § 15 Abs 1 S 1 Nr 3 EStG bestimmt für den phG dagegen zu Eink...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unzulässigkeit von Teilkündigungen beinhaltet § 573b BGB. Es handelt sich um ein Sonderkündigungsrecht. Die Vorschrift des § 573b BGB gilt nur für die Wohnraummiete. Erfasst werden alle Mietverhältnisse, einschließlich derer, die in § 549 Abs. 2 und Abs. 3 BGB genannt sind. Für Mietverhältnisse über Gewerberäume gilt § 573b BGB nicht. Bei ...mehr

Eine Teilkündigung ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn Wohn- und Geschäftsräume oder eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet werden. Wurde die Garage zusammen mit der Wohnung mit einem gemeinsamen Mietvertrag vermietet, so handelt es sich um ein einheitliches Wohnraummietverhältnis. Das hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ...mehr

Tz. 29 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 In Fällen der partiellen StPflicht sind bei der Ermittlung des Einkommens aus den nichtbegünstigten Tätigkeiten in der Praxis folgende Grundsätze zu beachten: Für Vermietungsgen liegen hinsichtlich dieses stpfl Bereichs in vollem Umfang Eink aus Gew vor (s Schr des BMF v 22.11.1991, aaO Rn 32). Die Höhe der stpfl Einnahmen (BE) steht grds eben...mehr

Tz. 73 Stand: EL 110 – ET: 06/2023 1. Sachverhalt Die X-GmbH ist phG der Y-KGaA mit einem Kpl-Kap von 1 Mio EUR. Außerdem ist sie – neben den anderen Kommanditaktionären – gleichzeitig am Grundkap von 4 Mio EUR mit 10 % = 400 000 EUR beteiligt. Für die Geschäftsführung erhält die X-GmbH ein (angemessenes) Entgelt von 200 000 EUR, für die Vermietung des Betriebsgrundstücks an ...mehr

Begründet und bis zur 15. Aufl. bearbeitet von Bernhard Gramlich, fortgeführt von Dr. Fabian Reuschle. 16. Aufl., 2024. Verlag C.H. Beck, München. XVIII, 290 S., 55,00 EUR Klein, aber fein. Gegenüber anderen Mietrechtskommentaren nimmt sich der vorliegende Beck´sche Kompaktkommentar zwar bescheiden aus; er hat es aber in sich. Kommentiert werden sämtliche Vorschriften des Bür...mehr

Rz. 3 Ist Verjährung eingetreten, bestehen keine realistischen Erfolgsaussichten mehr, eine Forderung weiterzuverfolgen. Dem Schuldner steht ein Leistungsverweigerungsrecht zu.[1] Er braucht sich nur noch auf die Einrede der Verjährung zu berufen, § 214 Abs. 1 BGB. Der Mandant, der beabsichtigt, seine Forderung gerichtlich durchzusetzen, ist hierüber zu belehren. Von einer K...mehr

Rn. 1124 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Bei PersGes wird mitunter ein betrieblich benutztes Kfz an die Gesellschaft vermietet. Dann entstehen im Sonder-BV der vermietenden Gesellschaften Sonder-BE und bei der Gesellschaft BA in gleicher Höhe. So sind die StPfl im Urt des BFH v 18.09.2012, VIII R 28/10, BStBl II 2013, 120 vorgegangen: Die laufenden Kosten für den Unterhalt des Kfz...mehr

Die Beklagten waren erstinstanzlich zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung sowie zur Zahlung rückständiger Mieten verurteilt worden. Nach Zurückweisung ihrer Berufung haben die Beklagten ihren Anwalt zunächst beauftragt, unbeschränkt Nichtzulassungsbeschwerde zu erheben. Später haben sie in ihrer Begründung für den Fall der Revisionszulassung angekündigt, lediglich die Räu...mehr

Die Bearbeitung der 139. Ergänzungslieferung des ABC-Führer Lohnsteuer entspricht dem Rechtsstand vom 15.08.2024. Mit dem Update werden erneut wichtige praxisrelevante sowie überaus umfassende Teile der Kommentierung aktualisiert. Besonders hervorheben lassen sich Geringfügige Beschäftigung (Kommentierung der Pauschalbesteuerung nach § 40a Abs. 2 EStG u. a. zudem mit ausführl...mehr

Stand: EL 139 – ET: 09/2024 Mietet der ArbG von seinem Außendienst-Mitarbeiter einen Raum als Büro an, unterliegen die Mietzahlungen nicht dem LSt-Abzug, wenn der ArbG gleichlautende Mietverträge auch mit fremden Dritten abschließt und die Anmietung des Raums im betrieblichen Interesse des ArbG liegt, zB weil der ArbN in der Betriebsstätte des ArbG keinen festen Arbeitsplatz ...mehr

Tz. 42 Stand: EL 114 – ET: 06/2024 Nach § 2 Abs 2 S 2 GewStG gilt eine OG als BetrSt des OT, wenn sie OG iSd § 14 bzw des § 17 KStG ist. Damit sind die Organschaftsvoraussetzungen identisch. Der einzige Unterschied zwischen der kstlichen und der gewstlichen Organschaft ist, dass bei der GewSt § 16 KStG nicht anzuwenden ist, was aus der BetrSt-Fiktion folgt. Trotz der BetrSt-F...mehr

Rn. 1111 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Für sog Elektrofahrzeuge (gesetzlich definiert als Fahrzeuge mit Antrieb ausschließlich durch Elektromotoren, die ganz oder überwiegend aus mechanischen oder elektrochemischen Energiespeichern oder aus emissionsfrei betriebenen Energiewandlern gespeist werden (Elektrofahrzeuge)) und für sog Hybridelektrofahrzeuge (Definition in BMF v 05.06...mehr

Rn. 1131 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 ABC der Entnahmen (dem Grunde nach) s §§ 4,5 Rn 204ff (Briesemeister) sowie s §§ 4,5 Rn 274 (Briesemeister) Abgeltungswirkung der Pauschalierungsregel s Rn 1120 Arbeitsleistung des Unternehmers s Rn 1082, 1099 Auslandsreise s Rn 1084 Bemessungsgrundlage für private Pkw-Nutzung s Rn 1110 Betriebsaufgabe s Rn 1064 Beweislast bei nicht privater Nutzung s ...mehr

Rz. 352 Der Streitwert soll nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO in der Klage angegeben werden. Der Gegenstandswert folgt regelmäßig aus dem Forderungswert, z.B. eines eingeklagten Kaufpreises, der Bürgschaftsforderung oder des begehrten Schadensersatzes. Werden mehrere Ansprüche mit einer Endsumme geltend gemacht, z.B. rückständige Monatsmieten und ein Schadensersatzanspruch wegen B...mehr

Tz. 5 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Nach § 5 Abs 1 Nr 10 S 1 Buchst a KStG ist die zulässige Haupttätigkeit die Herstellung oder der Erwerb von Wohnungen und deren Gebrauchsüberlassung an die Mitglieder aufgr eines Mietvertrags oder eines gen Nutzungsvertrags. Tz. 6 Stand: EL 105 – ET: 03/2022 Praxishinw zum Gebot der "Wohnungsüberlassung" an Mitglieder: Den Wohnungen stehen Räume...mehr