Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:mehr

Rn 24 Bei der Berechnung der Kosten (§ 559b Rn 6) muss angegeben werden, dass die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet worden ist (§ 559c III 2). Fehlt es hieran, ist § 559c I nicht anwendbar. Die Erklärung kann allerdings nachgeholt werden (es gilt § 559b Rn 14 ff entsprechend).mehr

Rn 7 Ob ein einfacher Mietspiegel iSv § 558 I vorliegt, ist inzident im Prozess über die Berechtigung einer Mieterhöhung zu klären (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 18; LG Bochum DWW 07, 270).mehr

Rn 12 Liegen die Voraussetzungen des § 556e II 1 vor, darf die nach § 556d I zulässige Miete (= ortsübliche Miete + 10 %; § 555d Rn 5) um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 I–IIIa und § 559a I–IV ergäbe.mehr

Rn 3 Das Mieterhöhungsverlangen bzw seine Begründung soll den Mieter in die Lage versetzen, die begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung – zumindest ansatzweise – überprüfen zu können (zu den Einzelheiten Rn 12).mehr

Rn 16 Der Vermieter kann eine formal unwirksame Mieterhöhung mit einer ausreichenden Erläuterung iSd § 559b I neu erklären (LG Berlin ZMR 01, 188, 189). Das setzt voraus, dass eine neue materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben wird. Die Klageerhebung unter Hinweis auf die vorangegangene Mieterhöhungserklärung reicht nicht aus.mehr

Rn 22 Für die Geltendmachung einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren ist § 559b entsprechend anzuwenden (§ 559c III 1).mehr

a) Gesetzliche Verpflichtung (§ 559c IV Nr 1). Rn 20 § 559c IV 1 ist nach § 559c IV 2 Nr 1 nicht anzuwenden, soweit der Vermieter innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat (§ 555b Nr 6) und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfac...mehr

a) Überblick. Rn 16 Ist der Vermieter nach § 559c I vorgegangen, so kann er zum Schutz des Mieters (BTDrs 19/4672, 33) innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 erklären (§ 559c IV 1), wohl aber nach § 558 (Harsch MietRB 19, 242, 244; Eisenschmid WuM 19, 224, 239 [BGH 10.01.2019 - V ZR 138/18]). Während der Laufz...mehr

Rn 6 Kündigt der Mieter, erhöht sich die Miete nicht. Zum anderen endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung. Der Mieter braucht in der Kündigung das Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung weder zu bezeichnen noch in Bezug zu nehmen (AG Tempelhof-Kreuzberg WuM 06, 452).mehr

Rn 3 Das Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt hat.mehr

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag 291 6 Mahnbescheid 286 15 Mahnkosten 280 28 Mahnung 116 7; 117 7; 281 13; 1958 14; 2024 6; 2039 11; vor 116 ff 7 angekündigte Leistungsverspätung 286 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe 286 15 Begriff 286 12 Betriebsausfall 286 23 Datum 286 17 einstweilige Anordnung 286 15 Entbehrlichkeit 275 17; 286 17 Entgeltforderung 286 21 Erfüllungsverweigerung 286 20 Fäll...mehr

Rn 14a Entspricht eine Mieterhöhungserklärung formal nicht den Anforderungen des § 559b I, ist sie nichtig (BGH NJW 06, 1126 Rz 8); eine ›Nachbesserung‹ im Prozess ist unmöglich (BGH NJW 06, 1126 Rz 11; LG Berlin ZMR 01, 188). Dies ist zB der Fall, wenn die Mieterhöhungserklärung unzureichend begründet und/oder erläutert ist. Der Mieter kann eine formal unwirksame Mieterhöhu...mehr

Rn 29 Bei einem Verstoß in der Phase der Vertragsanbahnung kann der Vermieter gem § 21 I 1 AGG ausnahmsweise (s Rn 34) im Einzelfall verpflichtet sein, mit einem Mietinteressenten einen Mietvertrag abzuschließen (Schmid-Räntsch FS Blank, 381, 393). Der benachteiligte Bewerber hat zwar nur einen Anspruch auf eine diskriminierungsfreie Entscheidung über das von ihm abgegebene ...mehr

Rn 4 IdR wird die Kaution für alle Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis bestellt. Sie sichert sämtliche gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen des Vermieters (inkl Kosten der Rechtsverfolgung, LG Heilbronn WuM 98, 20) gegen den Mieter. Die durch eine Bank zu übernehmende Bürgschaft muss alle zu sichernden Forderungen durch genaue Bezeichnung in der Sicherung...mehr

Rn 9 § 573 I 2 entspricht dem aufgehobenen § 1 1 MHG. Die Gestaltungsmöglichkeit des Vermieters soll beschränkt werden. Die Mieterhöhung musste das überwiegende Motiv der Kündigung sein (LG Stuttgart ZMR 79, 275), heute wird jede Änderung der Gegenleistung zugunsten des Vermieters hierunter subsumiert (NomosK/Hinz § 573 Rz 10). Das Mieterhöhungsbestreben ist auch nach § 573 ...mehr

Rn 1 § 559b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschriften sind §§ 3 III, 4 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Der zum Nachteil des Mieters nach seinen III nicht abdingbare § 559b bestimmt die Anforderungen an eine einseitige Mieterhöhung wegen einer Modernisierung iSv § 555b und den Zeitpunkt, wann der Mieter die erh...mehr

1Es wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wennmehr

Rn 22 § 555c IV macht bereits seinem Wortlaut, jedenfalls aber seinem Sinn und Zweck und seiner Entstehungsgeschichte nach für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen – auch wenn es bei § 555b Nr 2 und Nr 7 zu keiner Mieterhöhung nach § 559 kommen kann – eine Modernisierungsankündigung nach Ermessen des Vermieters entbehrlich, wenn die dort genannten Voraussetzungen kumulativ erf...mehr

Rn 25 Nach § 558a II Nr 3 genügt es, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BGH NJW 82, 1701, 1702 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 2/82]) in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 15). Auf di...mehr

Rn 17 § 557a ist gem 557a V nicht zum Nachteil des Mieters abdingbar. Dies ist nicht der Fall, wenn sich der Mieter auf eine niedrigere ortsübliche Miete berufen darf (BGH ZMR 09, 519, 520). Unwirksam sind Klauseln, die kürzere Staffeln als ein Jahr vorsehen, oder solche, die neben der Staffelmiete Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 zulassen wollen. Rn 18 Vereinbaren die Parteie...mehr

Rn 1 § 559a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 3 I 3–7 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Um unbillige Vorteile des Vermieters zu verhindern, ordnet § 559a I an, dass bestimmte Gelder nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 gehören. Durch die Rechtsgrundverweisung in § 558 V hat die Bestimmung auch...mehr

Rn 31 Für positive wie negative Feststellungsklagen gilt grds die allg Regelung (vgl § 3 Streitwert-Lexikon Feststellungsklage). Für die Feststellung der Mietzahlungspflicht sind §§ 8 f ZPO, 41 I GKG unanwendbar, wenn das Mietverhältnis selbst nicht im Streit ist. Besteht ein solcher Streit, ist abw vom Üblichen kein Abschlag zu machen, weil dies einen Regelfall von § 8 dars...mehr

Rn 1 Die §§ 559–559b bestimmen, ob und in welchem Umfang wegen der bestimmter Modernisierungsmaßnahmen (s. §§ 555b ff) die Miete dauerhaft erhöhen darf (§§ 559, 559a), und was er dazu in welcher Weise wann erklären muss (§ 559b). Rn 2 § 559c regelt ein vereinfachtes Verfahren zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559d bestimmt, wann zu vermuten ist, ob eine Pflich...mehr

Rn 15 Nach Zugang (§ 130) einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter für sämtliche Betroffene iSv Rn 4 als Obliegenheit (s § 241 Rn 28) dem Vermieter solche Mieterinteressen (Rn 4 ff) mitzuteilen, die einer Duldung (§ 555d I) oder einer Mieterhöhung (§ 559 I) entgegenstehen können. Die Mitteilung soll es dem Vermieter erleichtern, vor Baubeginn zu beurteilen, ob die Mie...mehr

Rn 1 Der Gesetzgeber versucht seit dem Jahr 1916 auf die Möglichkeit des Vermieters, die Miethöhe zu bestimmen, begrenzend einzuwirken (s Herrlein NZM 16, 3 ff). Diese Versuche haben sich iE bislang als grds erfolglos erwiesen (Börstinghaus ZRP 21, 194). Aktuell versucht der Gesetzgeber den Mieter va dadurch zu schützen, dass Mieterhöhungen nach dem unabdingbaren § 557 III n...mehr

Rn 1 § 559c ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden. Er erleichtert va mit Blick auf Kleinvermieter (§ 535 Rn 26) eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Rn 3). Der Vermieter hat die Wahl, ob er von diesen Erleichterungen Gebrauch machen will (§ 559 Rn 1). Gem Art 229 § 49 I 3 EGBGB ist § 559c nur anzuwenden, wenn de...mehr

Rn 2 Die Erläuterungspflicht soll unzumutbare Nachteile verhindern (BGH NJW-RR 23, 371 Rz 12; NZM 22, 795 Rz 17; NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 27). Der Mieter soll anhand der Erklärung den Grund der Mieterhöhung als ›plausibel‹ nachvollziehen und prüfen können (BGH NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 20; 22, 795 Rz 17; WuM 18, 723 [BGH 12.06.201...mehr

Rn 4 Der Erklärende muss Vermieter oder die Erklärung muss dem Vermieter nach §§ 164 ff (Rn 5) zurechenbar sein (KG MDR 98, 529; LG Berlin GE 99, 777). Die Angabe weiterer Erklärender, die nicht Vermieter sind, soll ein Erhöhungsverlangen unwirksam machen (LG Berlin ZMR 99, 822; zw). Ist eine jur. Person Vermieter, muss die Erklärung von einem vertretungsberechtigten Organ a...mehr

Rn 4 Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung iSv § 130. Sie muss inhaltlich mit dem Änderungsangebot übereinstimmen. Eine Annahme des Änderungsangebots unter Erweiterungen, Einschränkungen oder sonstigen Änderungen gilt nach § 150 II grds als Ablehnung, verbunden mit einem neuen Angebot. Die Zustimmung kann auf ...mehr

Rn 2 Eine bauliche Veränderung ist ein nicht nur unerheblicher Eingriff in die Mietsache, durch die ein neuer oder veränderter baulicher Zustand entsteht. Eine bauliche Veränderung iSd § 555b muss – anders als eine solche nach § 20 I WEG – nicht in die Substanz der Mietsache oder ihres Zubehörs (§ 97) eingreifen (BGH NJW 15, 2487 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 290/14] Rz 12). Nac...mehr

Rn 4 Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters (also nur innerhalb der Zustimmungsfrist, § 558b Rn 2) außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. § 561 I 1 nennt damit zwei Fristen: eine Überlegungsfrist, bis wann die Kündigung nach einer Mieterhöhung gem §§ 558, 559 erklärt werden kann, und eine Wirkungsf...mehr

Rn 1 § 558b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 2 III, IV MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Durch § 558b I soll dem Mieter zur Vermeidung überflüssiger Prozesse die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens in Ruhe angemessen zu überprüfen (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 21; ZM...mehr

Rn 23 Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären (§ 559b I 1). Entsprechend § 559b I 2 muss der Vermieter angeben, welche Modernisierungsmaßnahmen er durchgeführt hat und wie hoch die Kosten für diese Maßnahmen insgesamt waren (BTDrs 19/4672, 33). Verteilen sich diese auf mehrere Wohnungen, so muss er nachvollziehbar berechnen, wie sich die Kosten auf die einzel...mehr

(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. (2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 5...mehr

Rn 34 Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d I), bei dem die Vorschrift des § 558d II eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter nach § 558a III in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Dies dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen...mehr

Rn 24 Weiteres Begründungsmittel ist die Auskunft aus einer Mietdatenbank iSv § 558e. Die bloße Mitteilung eines ihrer Werte genügt nicht. Es ist eine Auskunft über mehrere konkrete Mietdaten erforderlich. Aus der Begründung muss sich ergeben, inwiefern der Datenbank Aussagen über die Wohnung zu entnehmen sind und diese die Mieterhöhung begründen. Die Kosten für die Auskunft...mehr

Eine Teilkündigung ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn Wohn- und Geschäftsräume oder eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet werden. Wurde die Garage zusammen mit der Wohnung mit einem gemeinsamen Mietvertrag vermietet, so handelt es sich um ein einheitliches Wohnraummietverhältnis. Das hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ...mehr

Rn 1 § 555c ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 ins Gesetz eingefügt worden; zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4 und Rn 5. Eine Modernisierungsankündigung dient dem Schutz des Mieters. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden baulichen Veränderungen (§ 555 Rn 2) einzustellen; zum anderen wird er durch das...mehr

Rn 3 Erfasst werden zunächst alle Miet- und Pachtverträge iSd §§ 535 ff, 581 ff BGB , mithin alle Verträge, welche die Gebrauchsüberlassung von beweglichen oder unbeweglichen Sachen gegen Entgelt zum Inhalt haben. Eine Differenzierung zwischen Miete und Pacht ist grds unbeachtlich (BGH WM 96, 1064 [BGH 20.12.1995 - XII ZR 244/94]). Es muss sich des Weiteren nicht um einen rei...mehr

Rn 2 Die in § 557b I legal definierte Index- ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige vorweggenommene Mietänderungsklausel. Ob ihre formularvertragliche Vereinbarung als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem § 307 III 1 iÜ nicht kontrollfähige Preis(haupt)abrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, ist str (s.a. BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 2...mehr

Rn 29 Nach § 558b II 1 wird mit dem Zugang der Nachholung oder Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens grds eine vollständig neue Zustimmungsfrist in Gang gesetzt (BGH NJW 09, 1737 [BGH 01.04.2009 - VIII ZR 179/08]). Wenn der Vermieter bei abweichender Mitspiegelstruktur (§ 558a Rn 18) die Höhe der Betriebskosten erst im Prozess benennt, gilt die Sperrfrist (§ 558 Rn 5) im...mehr

Rn 28 Hat der Mieter die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrags besichtigt, bedarf der Mieter des Schutzes des IV 1 nicht (Beweislast für ordnungsgemäße Besichtigung trägt der Vermieter, vgl Hau NZM 15, 435, 439). Mit IV 2 reagiert der Gesetzgeber auf die Erkenntnis, dass Mietverträge häufig im unmittelbaren Anschluss an eine Besichtigung der zu vermietenden Wohnung ode...mehr

Rn 4 Der Vermieter kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten (= Fertigstellung; s.a. § 13 I 1 WoBindG) verlangen (BGH NJW 15, 934 Rz 39). Die Miete muss aber nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erhöht werden. Wartet der Vermieter mit der Erhöhungserklärung zu lange, kann der Modernisierungszuschlag in seltenen Fällen allerdin...mehr

Rn 14 Im öffentlich geförderten Wohnungsbau alten Rechts (zu den zeitlich und regional unterschiedlichen Rechtslagen s Schmidt-Futterer/Börstinghaus Vor § 557 BGB Rz 24 ff) kann der Vermieter die Kostenmiete einseitig gem § 10 WoBindG erhöhen. Insofern entspricht die Rechtslage der nach einer strittigen Erhöhung gem § 559 BGB. Mieterhöhungen nach dem WoFG oder entsprechenden...mehr

Rn 23 Es besteht kein Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313, Börstinghaus WuM 05, 675, Klimke/Lehmann-Richter WuM 06, 653 [BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06], Klimke WuM 10, 8; aA nur Horst DWW 07, 48). Der Vermieter muss dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung (Ziel: wirksame Schönheitsreparaturenklausel mit ex-nunc-Wirkung, LG München II NZM 08, 608) anbieten. Nac...mehr

Rn 17 Dies gilt wegen § 559c II auch für eine Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren (s.a. BTDrs 19/4672, 33). Rn 18 Wird allerdings der Höchstbetrag durch die erste Modernisierungsmaßnahme nicht ausgeschöpft, so können während des 5-jährigen Zeitraums weitere Modernisierungsmieterhöhungen im vereinfachten Verfahren bis zur Grenze des Höchstbetrags von 10.000 Euro ...mehr

Rn 200 Für Gewerberaummietverhältnisse (zur Unterscheidung, ob Wohn- oder Gewerberaummiete anzunehmen ist, s Rn 13) gelten ggü der Wohnraummiete eine Reihe von Besonderheiten. §§ 535–548 sind anwendbar. Von den §§ 549 ff sind nur §§ 550, 552 I, 555a I–III, 555b, 555c I–IV, 555d I–VI, 555e I, II, 555f, 562–562d, 566–567b, 569 II, 570 anwendbar – und nur entspr. Ferner sind §§...mehr

Rn 11 Der Vermieter kann eine Feststellungsklage erheben, um vor Ausführung der Modernisierungsmaßnahme die Zulässigkeit der angekündigten Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Muss der Mieter nach § 555a I – oder nach § 555c I – dulden, duldet er aber nicht, ist er auf Duldung zu verklagen (s.a. BGH ZMR 21, 804 Rz 13). Für den Vermieter kann der ermächtigte künftige Ei...mehr

Rn 18 Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung unter Verstoß gegen § 555c II nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hingewiesen, kann der Mieter seine Interessen nach § 555d V 1 grds jederzeit formfrei und ohne eine Frist einhalten zu müssen, mitteilen und begründen. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf eine Mieterhöhung begründen, sind allerdings...mehr