Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rz. 1 Der Begriff des Vermögens ist zwar nicht allgemein gültig definiert, in der Betriebswirtschaftslehre wird er aber grundsätzlich als Gesamtheit von wirtschaftlichen Gütern, die zu einem Betrieb gehören, interpretiert.[1] Die Zugehörigkeit wirtschaftlicher Güter zu einem Betrieb ist daran gebunden, dass der Betrieb über sie verfügen kann; in diesem Zusammenhang wird unte...mehr

Miet- und Pachtzahlungen Hinzuzurechnen sind nach § 8 Nr. 1d, e GewStG: 20 % der Miet- und Pachtzinsen (einschließlich Leasingraten) für die Benutzung von beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermö­gens sowie 50 % der Miet- und Pachtzinsen (einschließlich Leasingraten) für die Benutzung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens. Dies gilt auch dann, wenn die Lei...mehr

Rn. 1237 Stand: EL 148 – ET: 12/2020 Neben Veräußerungserlösen und dem Ansatz des gemeinen Werts gibt es eine dritte Kategorie von Erträgen, die bei der Ermittlung des Betriebsaufgabegewinns zu berücksichtigen und von laufenden Erträgen abzugrenzen sind (BFH v 25.04.2018, VI R 51/16, BStBl II 2018, 778; Schallmoser in Blümich, § 16 EStG Rz 550 (Juli 2019)). Rn. 1238 Stand: EL ...mehr

Rn. 509 Stand: EL 138 – ET: 09/2019 Ebenfalls zum Veräußerungspreis iwS zählen das Entgelt für den Verzicht auf ein noch bestehendes Mietrecht an den Geschäftsräumen (BFH v 29.10.1970, IV R 141/67, BStBl II 1971, 92), eine evtl vom Erwerber zu zahlende USt, wobei diese durch die Abführung an das FA als Veräußerungskosten wieder neutralisiert wird, soweit nicht sowieso eine Gesc...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie man die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließt. Die Verwaltung hatte insoweit einen Beschluss vorgesehen, mit dem auf die Einzelabrechnungen verwiesen wird. Dieses Vorgehen billigt man in Koblenz. Das ist vertretbar, aber nicht gut! Es ist stets besser, die konkreten Nachschüsse zu...mehr

Für einige Vertragstypen gibt es spezielle gesetzliche Regelungen, für andere hat die Rechtsprechung klargestellt, dass Kaufrecht gilt. Da es "den" Kaufvertrag nicht gibt, sondern jeder Kaufvertrag ein individuell ausgehandelter Vertrag ist, kommt es häufig auf die konkreten Vereinbarungen und die Umstände des Einzelfalls an, ob die gesetzlichen Regelungen in vollem Umfang A...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Abmahnung ist die "gelbe Karte" des Mietrechts. Sie soll dem Mieter verdeutlichen, dass fortgesetztes Fehlverhalten zum Verlust der Wohnung bzw. des Geschäftsraums führen kann. Die Abmahnung ist also die Vorstufe zur Kündigung. In einigen Fällen ist die Abmahnung Voraussetzung einer Kündigung, in anderen Fällen kann sogleich auch außerordentlich ...mehr

Diese allgemeinen Bestimmungen sind im Mietrecht durch folgende Besonderheiten ergänzt: 1.2.1 Fristlose Kündigung Zahlungsverzug des Mieters Bei Zahlungsverzug des Mieters ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon ...mehr

Im Mietrecht ist die Textform anstelle der bisherigen schriftlichen Form an zahlreichen Stellen eingeführt worden, so bei § 556a Abs. 2 BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten), § 557b Abs. 3 BGB (Änderung der Indexmiete), § 558a Abs. 1 BGB (Form und Begründung der Mieterhöhung), § 559b Abs. 1 BGB (Geltendmachung der Mieterhöhung nach Modernisierung), § 560 Abs. 1 BGB (Verände...mehr

6.1 Recht zur Kündigung Probleme in der Trennungszeit Da das Familiengericht nach § 1361b BGB während des Getrenntlebens nur eine vorläufige Regelung treffen darf, wird hierdurch das Mietverhältnis nicht umgestaltet. Dies gilt selbst dann, wenn beide Eheleute damit einverstanden wären. Der aus einer gemeinsam angemieteten Ehewohnung ausgezogene Ehegatte kann den Mietvertrag ni...mehr

Zusammenfassung Überblick Der Anschluss an das Breitbandkabel der Deutschen Telekom AG ermöglicht dem Nutzer den Fernseh- und Rundfunkempfang der in die örtlichen Netze eingespeisten Programme. Die Bezeichnung als "Kabelfernsehen" ist insoweit missverständlich, da das Breitbandkabel auch den Empfang von UKW-Rundfunksendern ermöglicht. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung D...mehr

Zusammenfassung Überblick Unter einer Aufrechnung versteht man die Tilgung zweier Geldforderungen durch die Erklärung einer Partei. Die Forderung, gegen die aufgerechnet wird, heißt "Hauptforderung". Die Forderung, mit der aufgerechnet wird, heißt "Gegenforderung". Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Aufrechnung sind in den §§ 387 f...mehr

Zusammenfassung Überblick Ist ein Aufzug vorhanden, so ist der Vermieter grundsätzlich auch gehalten, diesen in betriebsbereitem und verkehrssicherem Zustand zu halten. Bei Geschäftsraummiete können bei entsprechender Vereinbarung über die Betriebskosten hinaus auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Gesetze, Vorschriften u...mehr

Zusammenfassung Überblick Der Mieter ist verpflichtet, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.[1] Hierfür ist erforderlich, dass der Mieter seine Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung entfernt, Schäden beseitigt, eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen durchführt und sodann sämtliche Schlüssel zu den Räumlichkei...mehr

Zusammenfassung Überblick Unter einer Wertsicherungsklausel versteht man eine vertragliche Vereinbarung, durch die die Miete an sich ändernde wirtschaftliche Verhältnisse angepasst werden soll. 1 Mietanpassung bei Geschäftsraummietverhältnis Die Miete für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden.[1] An die vereinbarte Miete sind jedoch dann beide Vertragsteile für die Vertrag...mehr

Erhöhte Brandgefahr Stellt der Vermieter dem Mieter einen Kamin zur Verfügung, bei dem der Mieter die Asche selbst entsorgen muss, birgt das Mietobjekt eine größere Betriebsgefahr in sich als andere Mietobjekte. Wird die Asche von einem Dritten (Besucher des Mieters) entsorgt und kommt es dabei zu einem Wohnungsbrand, lässt dieses fahrlässige Handeln des Dritten die Betriebsg...mehr

Die Handlungsmöglichkeiten der Mietvertragsparteien sind beschränkt und jedenfalls mit großen Unsicherheiten verbunden. Es könnte daher richtig sein, diese Handlungsmöglichkeiten jenseits von § 560 Abs. 4 BGB anzupassen, wenn der Gesetzgeber kurzfristig das Heft des Handelns ergreift und für die vom Mieter geschuldeten Vorauszahlungen Instrumente zur Verfügung stellt. Ferner ...mehr

3.1 Schönheitsreparaturen 3.1.1 Fehlende vertragliche Regelung Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1] 3.1.2 Vertragliche Verpflichtung zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen Ist im Mietvertrag ger...mehr

Entsprechendes gilt dann, wenn die Betreuung angeordnet ist.mehr

1.3.1 Mieter Die Abmahnung muss stets gegenüber dem Mieter erklärt werden. Dies gilt insbesondere auch für all diejenigen Fälle, in denen die Störung von einem nicht am Mietverhältnis beteiligten Dritten ausgeht. Lärmintensiver Besuch Der Mieter lädt regelmäßig zur Skatrunde in seine Wohnung. Nach reichlich Alkoholgenuss krakeelen und stolpern die Skatbrüder nachts durchs Trep...mehr

1.1 Wesen der Abmahnung Zunächst einmal dient die Abmahnung dem Schutz des Mieters. Dieser soll vor einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung geschützt werden, indem ihm sein Fehlverhalten vor Augen geführt wird. Ihm wird durch die Abmahnung die Möglichkeit gegeben, sein Verhalten zu ändern. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um eine einseitige und empfangsb...mehr

2.1 Einräumung des unmittelbaren Besitzes Der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt.[1] Achtung Rückgabe der Schlüssel an Hauswart Werden die Räume durch eine juristische Person vermietet, müssen die Schlüssel dem für die Rücknahme der Wohnung zuständigen Sachbearbeiter ausgehändigt werden. Gle...mehr

1.2.1 Vermieter Zur Abmahnung ist in erster Linie der Vermieter berechtigt. Handelt es sich auf Vermieterseite um mehrere Personen (z. B. vermietendes Ehepaar), so muss die Abmahnung von allen Vermietern erklärt werden.[1] Erwerber erst mit Eintragung im Grundbuch Der Erwerber einer Wohnung kann erst dann aus eigenem Recht abmahnen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetra...mehr

3.1.1 Fehlende vertragliche Regelung Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1] 3.1.2 Vertragliche Verpflichtung zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter in...mehr

1.2.2.1 Verwalter Der Vermieter kann seinen Verwalter mit der Abmahnung des Mieters beauftragen und hierzu bevollmächtigen. Aus der Abmahnung des Verwalters muss sich eindeutig ergeben, dass diese im Namen des Vermieters erfolgt. Musterschreiben: Abmahnung des Mieters durch Verwalter Herr/Frau/Firma _______________ (Name des Mieters) _______________ (Anschrift) _______________ Mie...mehr

3.2.1 Fehlende vertragliche Regelung Achtung "Besenrein" reicht aus Fehlt eine vertragliche Regelung, so sind die Räume "besenrein" oder – bei Teppichböden – gesaugt zurückzugeben. Schmutzspuren und Flecken, die der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, sind zu beseitigen. Die üblichen, durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehenden Verschmutzungen muss der Vermi...mehr

3.3.1 Fehlende vertragliche Regelung Ist eine vertragliche Regelung über die Wartung von Warmwassergeräten nicht getroffen, ist der Mieter nicht zur Entkalkung dieser Geräte verpflichtet. 3.3.2 Unwirksame Klauseln Eine formularvertragliche Regelung, wonach der Mieter die Warmwassergeräte in regelmäßigen Zeitabständen reinigen, entkalken und warten muss, ist unwirksam.[1] Gleiche...mehr

2.1 Mündliche Abmahnung Das Gesetz sieht für die Abmahnung keine besonderen Formvorschriften vor, so dass eine Abmahnung grundsätzlich auch mündlich erfolgen kann. Freilich sollte der Vermieter bzw. der Verwalter im Fall der mündlichen Abmahnung unbedingt einen Zeugen hinzuziehen. Im (Räumungs-)Prozess trägt nämlich der Vermieter die Beweislast dafür, dass eine Abmahnung erfo...mehr

6.1 Herausgabeanspruch Aufgrund des Herausgabeanspruchs ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter unmittelbaren Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Der Vermieter hat ein Aussonderungsrecht. Durch den Anspruch wird die Insolvenzmasse verpflichtet. Dies gilt allerdings nur, wenn der Insolvenzverwalter den Besitz für den Mieter innehält. Ist der Vermieter dagegen in der Lag...mehr

Überblick Die Abmahnung ist die "gelbe Karte" des Mietrechts. Sie soll dem Mieter verdeutlichen, dass fortgesetztes Fehlverhalten zum Verlust der Wohnung bzw. des Geschäftsraums führen kann. Die Abmahnung ist also die Vorstufe zur Kündigung. In einigen Fällen ist die Abmahnung Voraussetzung einer Kündigung, in anderen Fällen kann sogleich auch außerordentlich fristlos oder o...mehr

Die Regelung des § 556b BGB gilt nicht für die Geschäftsraummiete. Für formularmäßige Beschränkungen der Aufrechnung und der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist aber auch hier § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Eine Ausnahme gilt, wenn der Mietvertrag mit einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen...mehr

3.2.2.1 Mangelhaftes Beheizen Grundsätzlich hat der Mieter alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietsache selbst verursachen kann. Daher ist er auch verpflichtet, eine (jedenfalls mäßige) Beheizung der Räume vorzunehmen, um Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung zu verhindern. Das Nichtbeheizen der Wohnung über einen längeren Zeitraum stellt folglich eine ...mehr

Die übermäßige Tierhaltung berechtigt den Vermieter nicht nur zur Erhebung einer entsprechenden Unterlassungsklage gegen seinen Mieter, sie berechtigt auch zur Kündigung des Mietverhältnisses. Freilich ist der Mieter vor der Kündigung des Mietverhältnisses zwingend abzumahnen.[1]mehr

Überblick Unter einer Aufrechnung versteht man die Tilgung zweier Geldforderungen durch die Erklärung einer Partei. Die Forderung, gegen die aufgerechnet wird, heißt "Hauptforderung". Die Forderung, mit der aufgerechnet wird, heißt "Gegenforderung". Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Aufrechnung sind in den §§ 387 ff. BGB geregelt.mehr

Vertragsverletzungen aufgrund von Lärmbelästigungen, egal ob sie von Erwachsenen, Kindern oder Hunden ausgehen, müssen stets abgemahnt werden, bevor der Vermieter kündigen kann. Regelmäßig wird es hier auch nicht nur mit einer Abmahnung getan sein, ggf. wird man 2 bis 3 Abmahnungen für erforderlich halten müssen. 3.2.4.1 Erwachsene Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von...mehr

Zunächst einmal dient die Abmahnung dem Schutz des Mieters. Dieser soll vor einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung geschützt werden, indem ihm sein Fehlverhalten vor Augen geführt wird. Ihm wird durch die Abmahnung die Möglichkeit gegeben, sein Verhalten zu ändern. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um eine einseitige und empfangsbedürftige Erklärung. Wi...mehr

Grundsätzlich ist der Mieter zur Nutzung des Mietobjekts nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. 3.2.6.1 Berufliche, freiberufliche oder gewerbliche Nutzung Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohne...mehr

Dritte sind stets abmahnungsberechtigt, wenn der Vermieter nicht selbst abmahnen kann, weil ihm die Befugnis hierzu fehlt. 1.2.3.1 Insolvenzverwalter Ist über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet und hat der Insolvenzverwalter die Wohnung oder das Haus nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben, dann ist er statt des insolventen Vermieters zur Abmahnung be...mehr

Ist eine vertragliche Regelung über die Wartung von Warmwassergeräten nicht getroffen, ist der Mieter nicht zur Entkalkung dieser Geräte verpflichtet.mehr

Sind mehrere Personen Vertragspartner des Vermieters und gehen die Belästigungen nur von einem von ihnen aus, sollte die Abmahnung stets gegenüber allen Mietern erklärt werden. Dies hat den Vorteil, dass die nichtstörenden Mieter mäßigend auf den störenden Mieter einwirken können. Bei weiteren Beeinträchtigungen durch den störenden Mieter gehen nämlich durchaus seine Mitmiet...mehr

Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1]mehr

Aufgrund des Herausgabeanspruchs ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter unmittelbaren Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Der Vermieter hat ein Aussonderungsrecht. Durch den Anspruch wird die Insolvenzmasse verpflichtet. Dies gilt allerdings nur, wenn der Insolvenzverwalter den Besitz für den Mieter innehält. Ist der Vermieter dagegen in der Lage, den Besitz zu ergre...mehr

Bei einem individualvertraglich vereinbarten Aufrechnungsausschluss sind insoweit keine Besonderheiten zu beachten. Eine Vereinbarung mit dem Inhalt "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen" ist wirksam; § 556b Abs. 2 BGB steht dem nicht entgegen. Die Vorschrift regelt nicht die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Aufrechn...mehr

Wird eine den oben dargestellten Grundsätzen entsprechende wirksame Aufrechnungsbeschränkung mit einer nach § 309 Nr. 2 BGB unwirksamen Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts verbunden, so ist die Klausel hinsichtlich der Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts unwirksam, im Übrigen ist sie wirksam.mehr

Nach den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist das Erfordernis einer Abmahnung in 2 Fällen gesetzlich vorgeschrieben: Unterlassungsklage nach § 541 BGB, außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, soweit nicht entbehrlich.[1] 3.1 Unterlassungsklage Nach der Bestimmung des § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der...mehr

Die Rückgabe von Räumen erfolgt grundsätzlich in der Weise, dass diese geräumt dem Vermieter übergeben werden. Der Mieter muss die in die Räume eingebrachten Sachen entfernen. Dies gilt allerdings nicht ausnahmslos. 2.2.1 Folgende Inventarstücke/Einrichtungen darf der Mieter zurücklassen Die vom Mietvorgänger zurückgelassenen Sachen, es sei denn, der Mieter hat die Gegenstände...mehr

Ist über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet und hat der Insolvenzverwalter die Wohnung oder das Haus nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben, dann ist er statt des insolventen Vermieters zur Abmahnung berechtigt. Eine Abmahnung durch den Vermieter selbst würde keine Rechtswirkungen entfalten.mehr

Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter eine renovierte Wohnung zurückzugeben hat, ist unwirksam.[1] Individualvertraglich kann eine solche Regelung aber grundsätzlich wirksam vereinbart werden. In diesem Fall muss der Mieter eine renovierte Wohnung zurückgeben; bei Verletzung dieser Pflicht gelten auch hier die Darlegungen zu Schönheitsreparaturen.mehr

Das Recht zur Aufrechnung kann vertraglich ausgeschlossen werden. Hierfür gelten folgende Grundsätze: 3.1 Individualverträge Bei einem individualvertraglich vereinbarten Aufrechnungsausschluss sind insoweit keine Besonderheiten zu beachten. Eine Vereinbarung mit dem Inhalt "Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen" ist wirk...mehr

Selbstverständlich kann der Vermieter auch einen Rechtsanwalt mit der Abmahnung beauftragen. Auch hier ist wiederum unbedingt eine Originalvollmacht des Vermieters vorzulegen, damit der Mieter die Abmahnung nicht zurückweisen kann.mehr