Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Hinsichtlich der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist die entscheidende Frage, wer berechtigt ist, die Abnahme zu erklären. Aus Sicht des Bauträgers ist stets eine einheitliche Abnahme vorteilhaft und nicht eine sukzessive seitens der einzelnen Erwerber. In Beantwortung der Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt, muss man sich vor Augen führen, wer Partei des Bauträger...mehr

Auch durch Vereinbarung kann nicht in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Insoweit unterliegen die elementaren Grundprinzipien des WEG nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend ...mehr

Der Anwendungsbereich der Norm wird sich auch insoweit erweitern, als Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft geltend zu machen sein werden, die ihnen bislang entweder direkt gegen andere Wohnungseigentümer oder gegen den Verwalter zur Verfügung stehen. Der Gesetzgeber sieht als Verpflichtete stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, auch wenn e...mehr

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Die Ankündigungspflicht trifft denjenigen, der eine Maßnahme durchführen will. Sie kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen, dann hat der Verwalter den betroffenen Drittnutzer zu informieren. Sie kann aber auch einen oder einzelne Wohnungseigentümer treffen, wenn etwa zur Instandhaltung oder Instandsetzung seines Sondereigentums ggf. ein Betreten der vom Dritten ...mehr

Grundsätzlich bezieht sich die Verpflichtung des Bauträgers in den jeweiligen Erwerberverträgen nicht nur auf die Errichtung der einzelnen Wohnung bzw. Sondereigentumseinheit und das im Bereich dieser Sondereigentumseinheit vorhandene Gemeinschaftseigentum, sondern auf die Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums insgesamt. Insofern bezieht sich die Abnahme auch nicht nur...mehr

Mustervertrag: Mietvertrag über Eigentumswohnung Zwischen undmehr

Im Fall der Begründung durch Teilung nach § 8 WEG wird auf Grundlage der Neuregelung in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG im Zuge der Anlegung der Wohnungsgrundbücher zunächst eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" entstehen, bestehend aus dem teilenden Eigentümer, bei dem es sich vielfach um einen Bauträger handeln wird. Die künftig geltende Rechtslage hat klare Vorteile gegenüber der bishe...mehr

Amtsbeendigung Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben.[1] Ausgeschiedener Verwalter Der Verwalter ist aufgrund des Verwaltervertrags grundsätzlich gemäß den §§ 259, 260, 666, 675 BGB verpflichtet, auf Verlangen Auskunft über den Stand seiner Verwaltu...mehr

Sowohl nach derzeit geltender als auch nach künftiger Rechtslage ist zur Eintragung einer vereinbarten Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal, ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich[1], denn eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakt...mehr

Betriebsinterne Maßnahmen können grundsätzlich mit externen Referenten bzw. Seminaranbietern durchgeführt werden, durchaus aber auch mit betriebsinternen Referenten. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass die Anforderungen der Anlage 2 zu § 15b MaBV erfüllt sind. Hiernach hat eine Planung und systematische Organisation zu erfolgen. Selbstverständlich muss die Qualität de...mehr

Auf Grundlage von § 21 Abs. 7 WEG a. F. konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen dergestalt beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche, auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.[1]. Verfallsregelung Wesen einer Verfallsregelung ist, dass ...mehr

Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Entziehung des Wohnungseigentums sind gegenüber der bisher geltenden Rechtslage im Kern weitgehend unverändert. Allerdings haben sich im Gesetzestext selbst insoweit Änderungen ergeben, als das Regelbeispiel des Zahlungsverzugs in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. entfallen wird. Dies ist konsequent, weil im Zuge des WEMoG auch de...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, ob der Verwalter bestimmte Verträge schließen oder Forderungen erfüllen durfte. Es sollten etwa angesehen werden die Sonderhonorare des Verwalters, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen oder Rechnungen, die für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums angefallen sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung der Jahresabrechnung All...mehr

Stehen Stellplätze im Gemeinschaftseigentum, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, Gebrauchsregelungen auf Grundlage der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen. Insbesondere dann, wenn der Parkraum knapp ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Stellplätze ausschließlich dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und es insbesondere Besu...mehr

Keine exklusive Kostenbelastung eines betroffenen Sondereigentümers Maßnahmen, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben dienen, werden nach derzeit geltender Rechtslage nicht unter § 16 Abs. 4 WEG a. F. subsumiert. Wird aufgrund behördlicher Anordnung etwa die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungse...mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG n. F. gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG n. F. verpflichtet den Drittnutzer insoweit unm...mehr

Eine Verteilung der Verwaltungskosten nach Sondereigentumseinheiten, also nach Objekten, entspricht nach derzeit noch geltender Rechtslage stets ordnungsmäßiger Verwaltung, denn der Aufwand für den Verwalter ist nicht abhängig von der Größe oder Wertigkeit des einzelnen Objekts. Vielmehr hat er für jede Einheit einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu erstellen. Er...mehr

Obgleich die Wahl der Rechtsform und die Größe einer Wohnungsverwaltungsgesellschaft die Aufgabenstrukturen und Abläufe vordergründig bestimmen, ergeben sich dennoch vergleichbar geartete betriebswirtschaftliche Funktionen und Aufgaben. Hierfür sorgen auch die zahlreichen Vorschriften und Gesetze, welche sich in der Gestaltung der innerbetrieblichen Organisation, der Auswahl...mehr

Im Gegensatz zur Unternehmensbuchhaltung, deren Vorschriften im HGB und den Steuergesetzen gesetzlich verankert sind und die eine doppelte Buchführung verlangt (siehe oben Kap. 2.1), enthält das WEG keine konkreten Vorgaben zur Buchführung der zu verwaltenden Eigentümergemeinschaften (= Objektverwaltung). Wesentliche Grundlagen einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 A...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Die entscheidende Frage, ob eine Sache zum gemeinschaftlichen Gebrauch dient, ist dabei nach ihrer Art, Funktion und ihrer Bedeutung für die...mehr

Begriff Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das...mehr

In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also beschlossene Nachschüsse...mehr

Ziel der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung ist in erster Linie die Gläubigerbefriedigung aus dem Zuschlagserlös. Die Rangfolge der Gläubiger ist in § 10 Abs. 1 ZVG geregelt, wobei nach § 109 ZVG dem Versteigerungserlös zunächst die Vollstreckungskosten zu entnehmen sind. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Rangklasse 0, die die Gerichtsgebühren und z. B. die ...mehr

Soweit also überwiegend auch keine Pflicht dazu besteht, die sogenannten "Bestandsimmobilien" nachträglich mit Wasserzählern auszustatten, kann es im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein, die Wohnanlage entsprechend nachzurüsten. Werden nämlich die Kaltwasserkosten verbrauchsunabhängig nach der Größe des jeweiligen Sondereigentums oder aber nach den Miteigentumsanteilen...mehr

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 WEG). Abgeschlossenheit liegt nach der allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen der Baubehörde über das Vorliegen der Voraussetzungen zur Einräumung von Sondereigentum (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG; § 3 Abs. 3 WEG) bei Wohnungen v...mehr

Wohnungseigentum und Teileigentum kann nur in Verbindung von Bruchteilsmiteigentum an Grundstück und bestimmten Gebäudeteilen begründet werden, da auch nach dem Wohnungseigentumsrecht dem Wohnungseigentümer kein vom übrigen Eigentum losgelöstes Eigentumsrecht zusteht. Dementsprechend ist nach § 3 WEG Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ei...mehr

Begriff Während Wohnungseigentum typischerweise zu Wohnzwecken genutzt wird, dient das Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend für das Teileigentum. Bezüglich der jeweiligen Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheiten kommt es maßgeblich auf deren Zweckbestimmung in der Teilungserklärung an....mehr

Zusammenfassung Überblick Grundsätzlich kann an im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen Sondereigentum begründet werden. Unerheblich ist insoweit, ob die neue Sondereigentumseinheit Teil- oder Wohnungseigentum darstellen wird. Um eine wirksame Umwandlung herbeiführen zu können, sind jedoch einige Formalitäten zu beachten. 1 Grundsätze Bestimmte Räume oder Bereiche des gemeins...mehr

Bestimmte Räume oder Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums können nicht in jedem Fall in Sondereigentum umgewandelt werden. Was gemäß § 5 Abs. 3 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum ist, kann auch nicht durch Vereinbarung in Sondereigentum umgewandelt werden. Dies gilt in erster Linie für die Eingangshalle sowie Flure und Laubengänge, die dem Zugang zu mehreren Einheiten d...mehr

Überblick Grundsätzlich kann an im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen Sondereigentum begründet werden. Unerheblich ist insoweit, ob die neue Sondereigentumseinheit Teil- oder Wohnungseigentum darstellen wird. Um eine wirksame Umwandlung herbeiführen zu können, sind jedoch einige Formalitäten zu beachten.mehr

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann weder im Beschlussweg noch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Hierfür ist vielmehr eine Einigung der Wohnungseigentümer nach § 925 Abs. 1 BGB in Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.[1] erforderlich. Achtung Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung Ein Eigentümerbes...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum – und umgekehrt – bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie ...mehr

Grundlage für die Beurteilung von Schallschutzmaßnahmen in Gebäuden sind im Wesentlichen die Richtlinie VDI 4100 und die Normenreihe DIN 4109. Für die Beurteilung von Beeinträchtigungen aus Arbeitslärm, Verkehrslärm oder Fluglärm sind weitere Normen und Richtlinien zu beachten. Durch die Vorgaben aus Normen und Auflagen soll regelmäßig der Schalldurchgang durch Bauteile (Wän...mehr

Bei der Eigentumszuordnung des Fußbodens ist zunächst zwischen dem eigentlichen Belag und dem darunter liegenden Estrich samt Trittschalldämmung und der Bodenplatte selbst zu unterscheiden. Der Fußbodenbelag – egal, ob es sich um Parkett, Laminat, Teppichboden oder Kacheln handelt – steht nach ganz herrschender Meinung im Sondereigentum jedes Wohnungseigentümers. Hinweis Boden...mehr

Die Probleme beim Fußboden drehen sich größtenteils um die eigentumsrechtliche Zuordnung und erhöhten Trittschall im Zuge des Austauschs des Fußbodenbelags durch andere Materialien. Die häufigsten Fallen Eigentumszuordnung beachten Der Bodenbelag selbst steht im Sondereigentum eines jeden Wohnungseigentümers. Estrich sowie Trittschalldämmung sowie Bodenplatte und Unterbodenkon...mehr

Aus der eigentumsrechtlichen Zuordnung des Fußbodenbelags sowie des Estrichs beantworten sich auch die Fragen im Hinblick auf die Zulässigkeit von Veränderungen dieser Bodenbereiche. Der Wohnungseigentümer ist auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer berechtigt, den in den Bereichen des Sondereigentums verlegten bzw. vorhandenen Bodenbelag auszutauschen, da der Fuß...mehr

Begriff Ein Trockenraum ist in aller Regel Gemeinschaftseigentum. Die Nutzung des Trockenraums kann durch eine Benutzungsordnung oder Hausordnung geregelt werden. Praxis-Beispiel Trockenraum im Gemeinschaftseigentum Ein allgemein zugänglicher Trockenraum ist in der Regel Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 222/90, NJW 1991 S. 2909). Praxis-Beispiel Trocke...mehr

Begriff Möchte der Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen in derselben Wohnungseigentumsanlage diese zu einer einzigen Sondereigentumseinheit vereinigen, kann dies durch Vereinigung oder aber als Zuschreibung erfolgen. Die Vereinigung erfolgt durch Zusammenlegung der Miteigentumsanteile und Verbindung des neuen Anteils mit allen zu den bisherigen, im Sondereigentum stehenden...mehr

Die Bestimmungen des Zwangsversteigerungsgesetzes besagen in den §§ 148 und 149 ZVG, dass dem Schuldner "die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen" sind. Achtung Kein Nutzungsentgelt bei weitläufigen Wohnungen Der säumige Wohnungseigentümer hat nur Anspruch auf die unentbehrlichen Wohnräume. Ist nun eine Wohnung zwar weitläufig, nicht aber aufteilbar – weshalb...mehr

Hinweis Antrag erforderlich Für die Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten ist ein entsprechender Antrag des Wohnungseigentümers erforderlich, da das Grundbuchamt nicht von Amts wegen eine Vereinigung vornehmen kann. Grundsätzlich ist bei der Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich. Ein Wohnungseigentümer kann...mehr

Begriff Die Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums gehören zum Gemeinschaftseigentum, was ebenso für die Wohnungseingangstüren gilt. Bezüglich der Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen an diesen Türen ist den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz eingeräumt. Bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz dienen, können von einzelnen Wohnungseigentümern beansp...mehr

Die Entlastung des Verwalters ist gesetzlich nicht geregelt. Lediglich im Aktienrecht ist in § 120 AktG die vergleichbare Entlastung des Vorstands und der Mitglieder des Aufsichtsrats geregelt. Aus dem Fehlen einer gesetzlichen Regelung im Wohnungseigentumsrecht ergibt sich zunächst, dass der Wohnungseigentumsverwalter keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung hat. Ein sol...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, kann bereits der teilende Eigentümer den Erstverwalter durch Ein-Personen-Beschluss bestellen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, ist das Rechtsinstitut der "werdenden Wohnungseigentümerg...mehr

Rechte aus dem Sondereigentum Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht Rechte Dritter entgegenstehen. Das Gesetz lässt großzügig die Nutzung des Sondereigentums zu. Die Grenzen ergeben sich erst, wenn durch die Nutzung die Rechte eines anderen Eigentümers verletzt werden. Hier wird vom Gesetz die problematische...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsrege...mehr

Grundsätzlich ist Musizieren, das außerhalb der eigenen Wohnung nicht zu hören ist, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Gebrauchsregelungen nicht beschränkbar, weil durch ein solches Musizieren kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Jeder Eigentümer kann sein Sondereigentum gem. § 13 Abs. 1 WEG nach Belieben nutzen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dr...mehr

Ist in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass ein Sondereigentum während der Ladenöffnungszeiten gewerblich genutzt werden darf, erweitern sich die in einer Gemeinschaft zulässigen Betriebszeiten für dieses Sondereigentum, wenn öffentlich-rechtlich die Ladenöffnungszeiten verlängert oder ganz aufgehoben werden.[1] Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Laden od...mehr

Verbot der Tierhaltung Ein generelles Haustierhaltungsverbot kann nicht beschlossen werden, es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung.[1] Allerdings kann durch einen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verboten werden, obwohl es auch hierfür einer Vereinbarung bedarf.[2] § 19 Abs. 1 WEG verleiht den Wohnungseigentümern d...mehr