Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

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Rz. 37 WEG-Reform: Die WEG-Reform hält keine Neuregelungen zur Überführung von Sondernutzungsrechten an Freiflächen oder Stellplätzen in Sondereigentum bereit. Dies erfolgt auch nicht automatisch. Eine solche Umwandlung richtet sich vielmehr nach allgemeinen Grundsätzen. Da mit Sondernutzungsrechten belegte Flächen im Gemeinschaftseigentum stehen, müsste also Gemeinschaftsei...mehr

Rz. 45 Bei einer blockweisen Aufteilung von Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohnungen "im natürlichen Sinne" (vgl. § 1 Rdn 23) kommen drei Wege in Betracht: Entweder wird zunächst an jedem Haus ein einheitliches Sondereigentum mit einer Nummer begründet. Für spätere Unterteilungen bedarf es dann aber gesonderter baubehördlicher Abgeschlossenheitsbescheinigungen nebst neuer ...mehr

Rz. 82 Üblicherweise stellt sich das Problem der Sicherung weiterer Baumaßnahmen bei Neubauten. Rechtstechnisch geht es aber bei geplanten späteren Ausbauten oder Umbauten (zum Dachausbau vgl. auch unten § 6 Rdn 11 ff.) um dieselben Rechtsfragen. Die Erstreckung von Sondereigentum auf Freiflächen nach der WEG-Reform mit dem anschließenden Bau weiterer Gebäude auf diesen Frei...mehr

Rz. 15 Das Sondernutzungsrecht ist und bleibt ein wichtiger Begriff in der Praxis des Wohnungseigentumsrechtes. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung fehlt nach wie vor. Der durch die vorherige WEG-Novelle in § 5 Abs. 4 S. 2 WEG erstmals im Gesetz genannte Begriff ist jedoch auch nicht gestrichen worden. Sondernutzungsrechte sollten durch die WEG-Reform zwar zurückgedrängt...mehr

Rz. 23 Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Muster 7.5: Übertragung Sondernutzungsrecht/Kfz-Stellplatz Verhandelt _________________________ (siehe Rdn 24) Vor mir, dem Notar _________________________ erschienen heute 1. Herr AT 2. Herr BT Sie erklärten zu meinem Protokoll: I. Vorbemerkung Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _____________...mehr

Rz. 63 Kaum ein Neubau wird heute noch nach Maßgabe der ursprünglichen Planung realisiert. Die Ersterwerber wünschen häufig interne Grundrissänderungen, Änderungen des äußeren Zuschnitts der Wohnung oder es ergibt sich aus bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Gründen die Notwendigkeit der Änderung einer Planung. Um vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung Veräußerunge...mehr

Rz. 81 (Vgl. Rdn 65) Muster 3.5: Vormerkungsmodell Muster 3.5: Vormerkungsmodell Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentümer des Kellerraumes 001 wird hiermit da...mehr

Rz. 93 Auch die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts im Jahre 2007 wurde sehr kontrovers beurteilt. Möglicherweise hatte sie mehr Zweifelsfragen hervorgerufen als gelöst. Zumindest in zwei Bereichen hatte die Reform allerdings zu einer deutlichen Problementschärfung für den Rechtsgestalter geführt. Gestritten wird meist über bauliche Veränderungen und Kostenverteilung. H...mehr

Rz. 2 In Eigentümergemeinschaften besteht häufig das Bedürfnis, einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung von Grundstücks- oder Gebäudeteilen, die nicht Sondereigentum sind und oftmals gar nicht sein können, zu ermöglichen. So sind die konstruktiven und konstitutiven Teile des Gebäudes nicht sondereigentumsfähig (§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 1 und 2 WEG). Die Bildung von Sond...mehr

Rz. 80 (Vgl. Rdn 83) Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentüme...mehr

Rz. 1 Der Geschäftswert für eine Aufteilung ist der Wert des bebauten Grundstücks; sofern es noch nicht bebaut ist, ist dem Grundstück der Wert des zu errichtenden Bauwerks hinzuzurechnen (§ 42 Abs. 1 GNotKG). Der Beschluss zur ersten Verwalterbestellung in einer Urkunde mit der TE/GO ist jetzt nach § 110 Nr. 1 GNotKG ein gesonderter Beurkundungsgegenstand. Der Wert ist gemä...mehr

Rz. 17 Die Miteigentumsanteile müssen nicht zwingend verändert werden. Spielt die Fläche der betroffenen Räume für die Kostenverteilung keine Rolle, ist dies auch nicht erforderlich. Anders kann es liegen, wenn die Räume unterschiedlich groß bzw. nutzbar sind. Eine neue baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (ausgenommen oben vgl. Rdn 15) nicht nötig, sofern die L...mehr

Rz. 14 Vergleiche z.B. oben Rdn 3 und § 5 Rdn 1 ff. Auch nach der WEG-Reform ist davon auszugehen, dass die Praxis bei rein gewerblichen Objekten weiterhin mit dem flexiblen Instrument des Sondernutzungsrechts und nicht mit "Annex-Sondereigentum" arbeiten wird.mehr

Rz. 25 Im Ergebnis muss Identität zwischen dem vorläufigen Aufteilungsplan und der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung bestehen. Ist dies nicht der Fall und trägt das Grundbuchamt die Aufteilung dennoch ein, entsteht grundsätzlich kein Sondereigentum.[14] Bei nur formalen Fehlern der baubehördlichen Bescheinigung wird allerdings wirksam Sondereigentum begründet.[...mehr

Rz. 32 Muster 5.18: Abstellräume aufschiebend bedingt Muster 5.18: Abstellräume aufschiebend bedingt Entgegen der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung verbleiben sämtliche Kellerräume im Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf einen Abstellraum in der baurechtlich erforderlichen oder sonst üblichen Größe. An den Kellerräumen, die in dem dieser...mehr

Rz. 10 Das Muster wiederholt hier und im Folgenden vielfach wortwörtlich Vorschriften des Gesetzes. Das ist an sich überflüssig, hat sich aber in der Praxis gerade bei größeren Anlagen durchgesetzt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind gewissermaßen die "Vereinssatzung" des Verbandes, die auch ohne ergänzende Lektüre des Gesetzestextes aus sich heraus jedem Wohnun...mehr

Rz. 39 Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Muster 2.4: Blockweise Aufteilung Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, dem Notar _________________________ erschien heute Frau A, handelnd nicht für sich persönlich, sondern _________________________ für die Gesellschaft Grüner Wohnpark Falkenhorst GmbH & Co. KG _________________________. Sie erklärt...mehr

Rz. 44 Kann die Tiefgarage auf Grundstück I mangels Baugenehmigung nicht errichtet werden, kann auch kein Sondereigentum begründet werden. Die Urkunde muss dann insgesamt angepasst werden.mehr

Rz. 25 Nach allgemeinen sachenrechtlichen Grundsätzen (§ 137 BGB) ist das Wohnungseigentum als echtes Grundstückseigentum frei veräußerlich und vererblich, nunmehr auch gegebenenfalls einschließlich der Freiflächen, auf die es erstreckt ist (Annex-Sondereigentum).mehr

Rz. 27 Muster 5.15: Doppelhaushälften Muster 5.15: Doppelhaushälften Jeder Eigentümer hat das umfassende Sondernutzungsrecht an den konstruktiven und konstitutiven Teilen des Gebäudes, in dem sich sein Sondereigentum befindet, und dessen technischen Einrichtungen und Anlagen, die allein von ihm benutzt werden (Eingangsbereich, Außenwände, Balkone, Dach etc.), hinsichtlich der...mehr

Rz. 44 Das Beteiligungsverhältnis der Wohnungseigentümer an dem Grundstück ist zahlenmäßig nach Bruchteilen zu bemessen und einzutragen.[79] Den Maßstab hierfür regelt das Gesetz nicht. Auch die WEG-Reform hat hieran nichts geändert. Üblich und oft zweckmäßig ist eine grobe Orientierung an dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen. Auch dafür gibt es aber nur begrenzte gesetz...mehr

Rz. 71 Vereinbarungen betreffen das generelle Grundverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander. Ihre Gesamtheit bestimmt neben den nicht abbedungenen gesetzlichen Gemeinschaftsregelungen die Gemeinschaftsordnung. Eine präzisere begriffliche Abgrenzung zu sonstigen Regelungsgegenständen ist kaum möglich. Es gilt die Faustregel: "Vereinbarung" ist das, was präzise als Vereinb...mehr

Rz. 7 Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG setzt bereits bestehendes Bruchteilseigentum voraus. Ohne weiteres möglich ist es, im Rahmen des § 3 WEG im Zuge der Aufteilung das Bruchteilsverhältnis als solches zu ändern (vgl. § 1 Rdn 57). Wollen sonstige Personenmehrheiten nach Maßgabe des § 3 WEG aufteilen (z.B. Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Erben...mehr

Rz. 24 Gerade bei der Aufteilung von Altbauten kommt es oft zum Auseinanderfallen der mietrechtlichen Situation und der (neuen) dinglichen Berechtigung.[22] Die bloße Befugnis des Mieters, Gemeinschaftsflächen mit zu benutzen, führt zwar nach Auffassung des BGH infolge einer eingeschränkten Anwendung der Bestimmung des § 566 BGB nicht zu einer Vermehrung auf Vermieterseite.[...mehr

Rz. 7 Viele Grundbuchämter fordern in vergleichbaren Fällen zunächst die Schließung sämtlicher Wohnungsgrundbücher (vgl. dazu Rdn 1 ff.), daran anschließend Abveräußerung sowie schlussendlich Neubildung der verbleibenden Sondereigentumseinheiten. Das ist kostenintensiv und umständlich, insbesondere im Falle der nötigen Mitwirkung von Grundpfandrechtsgläubigern. Diese müssten...mehr

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Rz. 31 Zu Rechtsnatur und Gegenstand von Sondernutzungsrechten vergleiche oben § 1 Rdn 51 ff. und von Annex-Sondereigentum vergleichen oben § 1 Rdn 11. Da die Miteigentümer bei der Quasi-Realteilung möglichst so gestellt werden wollen, als seien sie Alleineigentümer, ist auf eine exakte Abgrenzung der Annex-Sondereigentumsflächen bzw. Sondernutzungsflächen zu achten. Möglich...mehr

Rz. 23 Die Beurkundung einer Teilungserklärung und Abveräußerungen können bereits wirksam vor Vorliegen der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgen.[11] Erforderlich ist dann i.d.R. zur Wahrung der schuld- und sachenrechtlichen Bestimmtheit die Beifügung eines sog. "vorläufigen Aufteilungsplanes", der im Wesentlichen der angestrebten Bescheinigung entspreche...mehr

Rz. 15 Bei der Erstaufteilung müssen alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Räume mit der gleichen Nummer bezeichnet werden (§ 7 Abs. 4 WEG). Soll also eine Raumzuordnung vor Erstanlegung der Grundbücher verändert werden, bedarf es einer neuen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (danach nicht, vgl. Rdn 17). Befinden sich die betroffenen Eigentumseinheiten im...mehr

Rz. 6 Für die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gilt die besondere Formvorschrift des § 4 WEG (notarielle Beurkundung). Materiellrechtlich besteht im Falle des § 8 WEG Formfreiheit, für den Grundbuchvollzug ist jedoch mindestens Beglaubigungsform einzuhalten (§ 29 GBO). In der Praxis werden allerdings auch Teilungserklärungen nach § 8 WEG überwiegend beurkundet, um ...mehr

Rz. 55 Nachträgliche Aus- und Umbauten sowie insbesondere Dachgeschossausbau sind sachenrechtlich nach den allgemeinen Regeln zu beurteilen. Rechtstechnisch stellen sich im Wesentlichen dieselben Fragen wie im Falle der bauabschnittsweisen Errichtung von Mehrhausanlagen. Typologisch lassen sich drei Fallgruppen unterscheiden, die unterschiedliche Regelungsdichten in der Teil...mehr

Rz. 8 Gem. § 1 Abs. 4 WEG kann Sondereigentum nur an einem Grundstück im Rechtssinne gebildet werden. Sollen mehrere Grundstücke in eine Aufteilung einbezogen werden, so ist zuvor Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) oder Bestandteilszuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) erforderlich. Wegen § 5 Abs. 2 GBO ist dafür allerdings in der Regel ein unmittelbares Aneinandergrenzen erforderlich...mehr

Rz. 19 Das Kurzmuster 1.1 eignet sich nur für einfachste Sachverhalte. Es soll einen ersten Eindruck von Grundbegriffen vermitteln. Meistens ist ein sehr viel höherer Gestaltungsaufwand notwendig. Er lässt sich ohne Kenntnis der grundlegenden Begriffe und der ­Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes nicht bewältigen. Selbst im allgemeinen Grundstücksrecht versierten Juriste...mehr

Rz. 5 Muster 9.2: Teilaufhebung Muster 9.2: Teilaufhebung Verhandelt zu _________________________ (siehe Rdn 6) _________________________ erschienen: Herr AB, Frau A Herr C Die Erschienenen erklärten: I. Vorbemerkung 1. Im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________, Grundbuchamt, Wohnungsgrundbuch von _________________________ Blatt _________________________ sind die Erschi...mehr

Rz. 104 Sachenrechtliche Verschiebungen zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie umgekehrt folgen den allgemeinen Regelungen. Die Umsetzung[183] auch noch so konkret geplanter und/oder geringfügiger Änderungen bedarf daher der Mitwirkung aller Eigentümer unter Zustimmung dinglich Berechtigter.[184] Diesbezügliche Vollmachten sind grundsätzlich widerruflich, werden of...mehr

Rz. 43 Es handelt sich im Muster um eine "Kurzbeschreibung". Je komplexer die Anlage ist, desto eher empfehlen sich ausführliche Darlegungen, insbesondere hinsichtlich der Gemeinschaftsflächen.[27] Ein "Heizkraftwerk", das nur eine Wohnanlage versorgt, kann nicht im Sondereigentum stehen.[28] Werden auch andere selbstständige Grundstücke versorgt, kommt die Bildung von Teile...mehr

Rz. 11 Materiell-rechtlich ist eine Aufhebung der Teilung nur notwendig, wenn sich auf der Teilfläche Sondereigentum befindet (dazu vgl. § 9 Rdn 5 ff.).[12] Selbst wenn Sondernutzungsrechte an der Fläche bestehen, werden diese mit Vollzug der Veräußerung gegenstandslos.[13] Da alle Miteigentümer an der Veräußerung mitwirken müssen (vgl. oben Rdn 10), läge bereits hierin die ...mehr

Rz. 36 Muster 5.21: Bewilligung zur Löschung eines Sondernutzungsrechts Muster 5.21: Bewilligung zur Löschung eines Sondernutzungsrechts Als eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von _________________________ verzeichneten Wohnungseigentums Nr. 1, mit dem das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche Nr. 1 gemäß Anlage 3 zur ursprünglichen Teilungserklärung und Gemeinschaft...mehr

Rz. 4 Für die Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder die Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WEG bedarf es grundsätzlich keiner besonderen öffentlich-rechtlichen Genehmigung. Soweit einschlägig, gelten mit gewissen Modifikationen die allgemeinen auch für Grundstücke geltenden Regelungen. Für Fremdenverkehrs- (§ 22 BauGB) und Erhaltungssatzungsgebiete (§ 172 Ba...mehr

Rz. 8 § 22 BauGB erlaubt den Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen die Begründung von Sondereigentum, Wohnungserbbaurechten und von Dauerwohnrechten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen.[8] Damit soll dem Überhandnehmen von Zweitwohnung und der hiervon ausgehenden Beeinträchtigung des Kur- und Fremdenverkehrs vorgebeugt werden.[9] Es handelt sich um ein echtes prävent...mehr

Rz. 6 Im Geltungsbereich eines Umlegungsverfahrens (§§ 45 ff. BauGB) ist die Begründung von Sondereigentum und die anschließende Veräußerung sowie Belastung genehmigungsbedürftig (§ 51 BauGB).[5] Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das genehmigungspflichtige Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich e...mehr

Rz. 1 Muster 11.1: Teilungserklärung Muster 11.1: Teilungserklärung § 1 Grundbuchstand 1. A ist Inhaber des _________________________ belegenen, im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Erbbaurechtes, (siehe Rdn 2) Flurstück _________________________ mit einer Größe von ___________...mehr

Rz. 20 Vereinbarungen können grundsätzlich formfrei getroffen und verändert werden, auch konkludent. Für die Grundbucheintragung ist die Form des § 29 GBO zu wahren. Für jede sachenrechtliche Veränderung (d.h. Veränderung der Miteigentumsanteile, Verschiebung der Grenzen zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum) bedarf es darüber hinaus der Form des § 4 WEG, §§ 311b Abs. 1...mehr

Rz. 17 Die Höfeordnung unterwirft die Bildung von Sondereigentum keinen Beschränkungen,[32] so dass sie statt Dienstbarkeiten auch problemlos zur Absicherung von Altenteilsrechten dienen kann. Nach § 32 Abs. 2 WohnraumförderungsG ist der zuständigen Behörde u.a. die Veräußerung und Begründung von Wohnungseigentum an belegungsgebundenen Wohnungen mitzuteilen.[33] Im Falle ein...mehr

Rz. 57 Eine bereits bestehende Bruchteilsgemeinschaft kann durch Vertrag Wohnungseigentum begründen, § 3 Abs. 1 WEG. Dabei ist zur Einräumung von Sondereigentum die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich; die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form, § 4 Abs. 1 und 2 WEG. Für das zugr...mehr

Rz. 85 Zur dinglichen Absicherung kann zwar der Anspruch auf Unterteilung durch Vormerkung gesichert werden.[72] Problematisch ist insbesondere, dass die Vormerkung zugunsten des Bauträgers Rang vor den Finanzierungsgrundpfandrechten aller Käufer erhalten muss. Sie ist in jedem Grundbuch[73] einzutragen und später zur Löschung zu bringen; dies ist kostenintensiv, veräußerung...mehr

Rz. 20 Muster 4.4: Betreutes Wohnen Muster 4.4: Betreutes Wohnen § 1 Grundstück und Bebauung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________. 2. (Siehe Rdn 22). Auf diesem Grundstück wird eine Wohnanlage mit 50 Appartements errichtet. Die Wohnanlage dient dem seniorengerechten Wohnen mit der Zielsetzung, im Falle der Pflegebedürftigkeit eines Bewohners...mehr

Rz. 17 Teilungsvertrag bzw. Teilungserklärung sind von der Gemeinschaftsordnung zu un­terscheiden. Gem. § 10 Abs. 1 WEG gelten für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gesetzlichen Vorschriften. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer aber von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarung...mehr

Rz. 24 Die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes ist materiell-rechtlich formfrei, aber nur innerhalb der Gemeinschaft möglich.[28] Attraktiv ist daher die nach dem WEMoG vorgesehene Möglichkeit, auch an oberirdischen Stellplätzen Sondereigentum zu begründen, da dieses dann auch an Erwerber außerhalb der Gemeinschaft übertragen werden kann. Auch wenn es ausdrücklich im Grun...mehr