Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 4 Für die Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder die Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WEG bedarf es grundsätzlich keiner besonderen öffentlich-rechtlichen Genehmigung. Soweit einschlägig, gelten mit gewissen Modifikationen die allgemeinen auch für Grundstücke geltenden Regelungen. Für Fremdenverkehrs- (§ 22 BauGB) und Erhaltungssatzungsgebiete (§ 172 Ba...mehr

Rz. 8 § 22 BauGB erlaubt den Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen die Begründung von Sondereigentum, Wohnungserbbaurechten und von Dauerwohnrechten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen.[8] Damit soll dem Überhandnehmen von Zweitwohnung und der hiervon ausgehenden Beeinträchtigung des Kur- und Fremdenverkehrs vorgebeugt werden.[9] Es handelt sich um ein echtes prävent...mehr

Rz. 6 Im Geltungsbereich eines Umlegungsverfahrens (§§ 45 ff. BauGB) ist die Begründung von Sondereigentum und die anschließende Veräußerung sowie Belastung genehmigungsbedürftig (§ 51 BauGB).[5] Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das genehmigungspflichtige Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich e...mehr

Rz. 1 Muster 11.1: Teilungserklärung Muster 11.1: Teilungserklärung § 1 Grundbuchstand 1. A ist Inhaber des _________________________ belegenen, im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Erbbaurechtes, (siehe Rdn 2) Flurstück _________________________ mit einer Größe von ___________...mehr

Rz. 15 Bei der Erstaufteilung müssen alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Räume mit der gleichen Nummer bezeichnet werden (§ 7 Abs. 4 WEG). Soll also eine Raumzuordnung vor Erstanlegung der Grundbücher verändert werden, bedarf es einer neuen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (danach nicht, vgl. Rdn 17). Befinden sich die betroffenen Eigentumseinheiten im...mehr

Rz. 6 Für die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gilt die besondere Formvorschrift des § 4 WEG (notarielle Beurkundung). Materiellrechtlich besteht im Falle des § 8 WEG Formfreiheit, für den Grundbuchvollzug ist jedoch mindestens Beglaubigungsform einzuhalten (§ 29 GBO). In der Praxis werden allerdings auch Teilungserklärungen nach § 8 WEG überwiegend beurkundet, um ...mehr

Rz. 17 Die Höfeordnung unterwirft die Bildung von Sondereigentum keinen Beschränkungen,[32] so dass sie statt Dienstbarkeiten auch problemlos zur Absicherung von Altenteilsrechten dienen kann. Nach § 32 Abs. 2 WohnraumförderungsG ist der zuständigen Behörde u.a. die Veräußerung und Begründung von Wohnungseigentum an belegungsgebundenen Wohnungen mitzuteilen.[33] Im Falle ein...mehr

Rz. 8 Gem. § 1 Abs. 4 WEG kann Sondereigentum nur an einem Grundstück im Rechtssinne gebildet werden. Sollen mehrere Grundstücke in eine Aufteilung einbezogen werden, so ist zuvor Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) oder Bestandteilszuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) erforderlich. Wegen § 5 Abs. 2 GBO ist dafür allerdings in der Regel ein unmittelbares Aneinandergrenzen erforderlich...mehr

Rz. 57 Eine bereits bestehende Bruchteilsgemeinschaft kann durch Vertrag Wohnungseigentum begründen, § 3 Abs. 1 WEG. Dabei ist zur Einräumung von Sondereigentum die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich; die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form, § 4 Abs. 1 und 2 WEG. Für das zugr...mehr

Rz. 85 Zur dinglichen Absicherung kann zwar der Anspruch auf Unterteilung durch Vormerkung gesichert werden.[72] Problematisch ist insbesondere, dass die Vormerkung zugunsten des Bauträgers Rang vor den Finanzierungsgrundpfandrechten aller Käufer erhalten muss. Sie ist in jedem Grundbuch[73] einzutragen und später zur Löschung zu bringen; dies ist kostenintensiv, veräußerung...mehr

Rz. 20 Muster 4.4: Betreutes Wohnen Muster 4.4: Betreutes Wohnen § 1 Grundstück und Bebauung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________. 2. (Siehe Rdn 22). Auf diesem Grundstück wird eine Wohnanlage mit 50 Appartements errichtet. Die Wohnanlage dient dem seniorengerechten Wohnen mit der Zielsetzung, im Falle der Pflegebedürftigkeit eines Bewohners...mehr

Rz. 17 Teilungsvertrag bzw. Teilungserklärung sind von der Gemeinschaftsordnung zu un­terscheiden. Gem. § 10 Abs. 1 WEG gelten für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gesetzlichen Vorschriften. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer aber von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarung...mehr

Rz. 23 Das Muster spricht ausdrücklich von rein schuldrechtlichen Vereinbarungen. Diese sind flexibler, insbesondere wenn eine sich später als unzweckmäßig erweisende Nutzungsregelung geändert werden soll. Problematisch war hier die Rechtsnachfolge; durch schuldrechtliche Weitergabeverpflichtungen nebst entsprechender Schadensersatzbewehrung, Pacht- und Mietverträge, die auc...mehr

Rz. 3 Das Sondernutzungsrecht wird gewöhnlich einzelnen Einheiten zugeordnet. Möglich ist aber auch eine persönliche Berechtigung.[3] Berechtigt können nur Miteigentümer sein. Das Sondernutzungsrecht kann aber zugunsten eines Miteigentumsanteils an einem Sondereigentum begründet werden, etwa im Fall von Duplexparkanlagen.[4] Es muss sich nicht um eine ausschließliche individ...mehr

Rz. 11 Wie auch das Sondereigentum selbst, so kann auch ein Sondernutzungsrecht prinzipiell ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer unterteilt werden. Grenzen können sich allerdings aus der in der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung getroffenen Nutzungsvereinbarung ergeben. Verändert sich durch die Unterteilung des Sondernutzungsrechtes der Nutzungscharakter, kann dies der...mehr

Rz. 1 Muster 4.1: Gemischtnutzung Wohnen/Gewerbe Muster 4.1: Gemischtnutzung Wohnen/Gewerbe § 1 Grundstück und Bebauung (siehe Rdn 2) 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ 2. Das vorbezeichnete Grundstück soll nach dem derzeitigen Planungsstand mit insgesamt 50 Eigentumswohnungen in 4 Blöcken bebaut werden. Sämtliche Erdgeschosseinheiten soll...mehr

Rz. 2 Insbesondere bei gemischt genutzten Einheiten ist das Bestandsinteresse aller Eigentümer gegen die nötige Zukunftsoffenheit bei der Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig abzuwägen. Wer vor 25 Jahren bestimmte Räume eindeutig als "Videothek" gekennzeichnet hat, muss heute mit ihrem Leerstand rechnen. Die Rechtsprechung zur zulässigen Umnut...mehr

Rz. 6 Nach ganz h.M.[5] ist daneben eine dingliche Unterstellung unter die bisherige Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung erforderlich und ausreichend. Damit wird das Zuflurstück gewissermaßen nachträglich gem. § 4 bzw. § 8 WEG dinglich geteilt und umgewandelt. Eine einfache Erklärung im Rahmen des Erwerbsaktes genügt.[6] Eine Aufhebung der ursprünglichen Teilungserk...mehr

Rz. 3 Es ist kaum möglich, eine allgemein verwendbare Musterformulierung für eine Hausordnung zu entwerfen. Jede Hausordnung muss sich auf die konkrete Wohnanlage und deren Struktur ausrichten.[3] Die vorgestellte Musterformulierung bietet daher für die Praxis lediglich eine erste Orientierung.[4] Allgemein empfiehlt es sich, auf die Muster der örtlichen Grundeigentümer- und...mehr

Rz. 10 Sowohl bei Neu- als auch Altbauten besteht oft der Bedarf nach einer möglichst flexiblen und zukunftsoffenen Sondernutzungsrechtszuweisung, insbesondere von Stellplätzen und Kellerräumen. Dadurch kann ein aufteilender Eigentümer oder Bauträger auf Erwerberwünsche, z.B. hinsichtlich der Auswahl des Stellplatzes, oder auf veränderte Gegebenheiten reagieren. Nachträglich...mehr

Rz. 12 Zum Schutz von Mieterinnen und Mietern vor der Umwandlung bestehender Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, ist nach einem sehr umstrittenen Gesetzgebungsverfahren ein neuer Genehmigungsvorbehalt in § 250 BauGB n.F. aufgenommen worden. Das Gesetz ist am 23.6.2021 in Kraft getreten, aber jeweils durch Rechtsverordnung umzusetzen. Im Land Berlin ist die Verordnung bereits...mehr

Rz. 6 Muster 11.2: Vereinigung mit dem Stammgrundbuch Muster 11.2: Vereinigung mit dem Stammgrundbuch I. Vorbemerkung Wir sind eingetragene Miteigentümer des in _________________________, _________________________ belegenen Grundbesitzes, eingetragen in dem Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________. In Abt...mehr

Rz. 107 Bei jeder Teilungserklärung ist das Bestandsinteresse der gegenwärtigen oder zukünftigen Eigentümer gegen die erforderliche Zukunftsoffenheit abzuwägen. Handelt es sich um eine reine Vorratsteilung im eigenen Bestand, genügt zwar der Hinweis auf notwendige Anpassungen im Falle zukünftiger Veräußerungen. Sinnvoll ist es aber auch hier, anhand der Pläne und Gegebenheit...mehr

Rz. 47 Auf den ersten Blick vermittelte die Lektüre des § 1 i.V.m. §§ 10 Abs. 1, 11 u. 13 WEG a.F. den Eindruck eines dualistisch geprägten Bruchteilseigentums besonderen Rechts. Das war aus heutiger Sicht rechtsdogmatisch falsch und verkürzt. Nach der schon früh vertretenen – eher scherzhaft – so genannten Trinitätstheorie sollte als dritte Komponente die Mitgliedschaft in ...mehr

Rz. 1 Muster 12.1: Dauerwohnrecht Muster 12.1: Dauerwohnrecht Verhandelt zu _________________________ am _________________________ (siehe Rdn 2) _________________________ Der Verkäufer behält sich an dem verkauften Grundstück ein Dauerwohnrecht (siehe Rdn 3) des in der Anlage niedergelegten Inhalts vor. Die Anlage wurde vom Notar vorgelesen. Die Vertragsteile sind über die Begr...mehr

Rz. 2 Vgl. zunächst § 9 WEG. Je nach Sachverhalt ist zu differenzieren:mehr

Rz. 12 Bei der Unterteilung darf weder ein Teil des bisherigen Sondereigentums noch ein Miteigentumsanteil "vergessen" werden. Erfolgt keine Komplettaufteilung, ist die Unterteilung nichtig und kann auch nicht durch gutgläubigen Erwerb geheilt werden.[19]mehr

Rz. 11 Muster 6.4: Aus- und Umbauten (Dachgeschoss) Muster 6.4: Aus- und Umbauten (Dachgeschoss) … § 16 Gemeinschaftsordnung Es wird folgendes Dachausbaurecht begründet: (siehe Rdn 12). Der jeweilige Eigentümer der im Dachgeschoss belegenen Einheit ist berechtigt, im Rahmen einer erteilten bzw. geänderten oder erweiterten Baugenehmigung das derzeit unausgebaute Dachgeschoss auf ...mehr

Rz. 84 Für die spätere Unterteilung wird lediglich die grundbuchmäßige Buchung der Miteigentumsanteile erleichtert. Im Übrigen bedarf es der Mitwirkung sämtlicher Sondereigentümer; eine vorweggenommene "dingliche Ermächtigung" ist nicht möglich (zur Sicherung der Abgabe entsprechender Erklärungen vgl. oben Rdn 64 f.).mehr

Rz. 38 Optionales Gemeinschaftseigentum kann nur an solchen Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes entstehen, die nicht zu den zwingenden konstruktiven und konstitutiven Teilen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG gehören. Insofern können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen ...mehr

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Rz. 38 Sowohl beim Fremd- wie Eigengrenzüberbau kann durch rechtsgeschäftliche Gestaltung der Baukörper auf dem Nachbargrundstück zum wesentlichen Bestandteil des Stammgrundstücks werden und somit der WEG-Teilung unterliegen (§ 1 Abs. 4, 5 WEG) als auch vertikale Grenzteilung herbeigeführt werden. Was zweckmäßig ist, hängt vom Einzelfall ab. Im Musterfall haben Grundstück I ...mehr

Rz. 26 Als Abweichung von diesem Grundsatz sieht § 12 Abs. 1 WEG vor, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass es zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Nach ganz h.M. darf eine solche Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund in der Person des Erwerbers versagt werden.[25] Zumeist wird lediglich bezweckt, dass de...mehr

Rz. 71 Zum Zeitpunkt der Zugrundelegung der endgültigen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung unter Berücksichtigung aller bis dahin erfolgten Umplanungen ist zwar typischerweise der aufteilende Eigentümer noch Alleineigentümer, so dass die Form des § 8 WEG genügen würde. Dennoch ist die Einhaltung der Form des § 4 WEG aus zwei Gründen empfehlenswert: (1) Sofern noc...mehr

Rz. 5 Mit einem Sondernutzungsrecht sind anders als im Falle des Sondereigentums keine Befugnisse nach freiem "Belieben" (§ 13 Abs. 1 WEG) verbunden. Sie können sich zwar der Alleineigentümerstellung annähern, aber auch in vielfacher Hinsicht beschränkt sein. Schweigt die Gemeinschaftsordnung, gibt es keine Vermutung in Richtung "Belieben". Insofern kommt es stets auf die Au...mehr

Rz. 30 Früher glaubte man teilweise, dass zumindest die Innenseiten von Türen und Fenstern im Bereich des Sondereigentums sondereigentumsfähig seien. Nach mittlerweile h.M. und gefestigter Rechtsprechung des BGH sind diese jedoch ohne Rücksicht auf bauliche Ausführung und insbesondere Verglasungsart zwingendes Gemeinschaftseigentum.[28] Belässt man es jedoch isoliert bei die...mehr

Rz. 9 Die nachträgliche Einräumung eines Sondernutzungsrechts und deren Eintragung in das Grundbuch bedarf als Änderung des Inhalts des Sondereigentums grundsätzlich der Zustimmung dinglich berechtigter Dritter.[16] Entbehrlich ist die Zustimmung nur dann, wenn jede rechtliche, nicht bloß eine wirtschaftliche Beeinträchtigung ausgeschlossen ist.[17] Erforderlich sind daher d...mehr

Rz. 45 Auch wenn nach Erteilung der Baugenehmigung langfristig der Plan zur Bauausführung aufgegeben wird, entsteht ein Anwartschaftsrecht auf Erlangung des Sondereigentums und ein wirksam gebildetes Grundbuch, kein isolierter Miteigentumsanteil. Gleichwohl kann ein schuldrechtlicher Anpassungsanspruch gegen die Miteigentümer nach § 242 BGB auf Aufhebung des Sondereigentumsa...mehr

Rz. 74 Die Wohnungseigentümer können als Inhalt des Sondereigentums vereinbaren, dass zur Veräußerung einer Wohnung die Zustimmung der Eigentümer oder eines Dritten erforderlich ist (§ 12 Abs. 1 WEG). Wenn hiervon Gebrauch gemacht wird, wird üblicherweise die Notwendigkeit der Zustimmung des Verwalters vereinbart (näher Muster 3.1. vgl. § 3 Rdn 1, 26 f.). Die Vorschrift soll...mehr

Rz. 6 Je nach Charakter der Anlage kann eine Vielzahl von Detailregelungen erforderlich sein, für die sich kein Muster als generelle Empfehlung eignet.[3] Häufig wird ein mehr oder minder ausführlicher Katalog von bestimmten Tätigkeiten/Einrichtungen beigefügt, die in den Teileigentumseinheiten nicht betrieben werden dürfen, zum Beispiel:mehr

Rz. 17 Zulässig sind Vermietungs- oder sonstige Benutzungsbeschränkungen in der Gemeinschaftsordnung (Muster vgl. § 4 Rdn 17). Kurzzeitvermietungen über Airbnb und vergleichbare Portale sind in touristisch attraktiven Ballungszentren zunehmend Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Miteigentümern. Vermietungsverbote, auch wenn sie auf Kurzzeitvermietungen beschränkt sin...mehr

Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG) vom 23.7.2013 BGBl I 2013, S. 2586, BGBl III 361–1 zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.8.2021, BGBl I, S. 3436, 3455 Kapitel 1 Vorschriften für Gerichte und Notare Abschnitt 5 Kostenhaftung Unterabschnitt 1 Gerichtskosten § 22 Kostenschuldner in Antragsverfahren,...mehr

Rz. 97 Bis in die 1970er Jahre wurden Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen überwiegend von einem juristisch nicht geschulten Mitarbeiter des aufteilenden Eigentümers konzipiert und anschließend (§ 8 WEG) vom Notar lediglich beglaubigt. Auch heute noch sind von Fachanwälten begleitete Entwürfe für Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen die absolute Ausnahme....mehr

Rz. 64 Bei der bauabschnittsweisen Errichtung von Großanlagen besteht oft mittelfristig noch keine Klarheit über die endgültige Bebauung. Zunächst werden z.B. ein oder zwei Wohnblöcke errichtet; der Bauträger möchte sich jedoch vorbehalten, auf der noch frei bleibenden Grundstücksfläche weiteres Wohn- oder Teileigentum zu errichten. Man glaubte früher, die bauabschnittsweise...mehr

Rz. 78 Gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kost...mehr

Rz. 25 Nach § 9a Abs. 1 S. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Als rechtsfähiger Verband entsteht die Gemeinschaft bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG). Die früher problematische Frage, wie der aufteilende Eigentümer erforderliche Ver- und Entsorgungsverträge, die sich auf das gemei...mehr

Rz. 9 Die Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft werden, wenn sie vom Gesetz abweichen, grundsätzlich durch Vereinbarung geregelt (§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG). Daher ist im Ausgangspunkt für eine Abänderung einer Vereinbarung eine erneute Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich. Möglich ist allerdings auch eine Abänderung der Gemeinschaftso...mehr

Rz. 6 Die vom Erwerber eines bebauten Grundstücks bzw. eines mit dem Sondereigentum an einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit verbundenen Miteigentumsanteils am bebauten Grundstück zu tragende Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten. Maßgebend für die Einbeziehung in die AfA-Bemessungsgrundlage ist die Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte von...mehr

Führt der leistende Unternehmer im Inland eine steuerbare Leistung aus, muss geprüft werden, ob eine Steuerbefreiung zur Anwendung kommt. Dabei ist aktuell Folgendes zu beachten: Berufung auf Unionsrecht für Vereine: Nach Art. 132 Abs. 1 Buchst. m MwStSystRL sind bestimmte Dienstleistungen steuerfrei, die Einrichtungen ohne Gewinnstreben an Personen erbringen, die Sport oder ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob sich ein Wohnungseigentümer gegen eine unzulässige bauliche Veränderung (hier: vor allem die Anbringung einer Markise) wehren kann, wenn diese sein Sondereigentum beeinträchtigt. Dazu ist zu klären, wann eine bauliche Veränderung zulässig ist. Ferner ist zu klären, ob das Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum gest...mehr