Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

1.1.1 Grundstück Grundstück ist jeder gegen andere Teile räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist. Ein Buchgrundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen ("… Miteigentumsanteil an dem vereinigten Grundstück, bestehend aus den Flurstücken ....mehr

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum bedarf in bestimmten Fällen einer Genehmigung einer Behörde. Überblick Bebauungsplan Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen eines wirksamen Bebauungsplans widersprechen. Erhaltungssatzung Die Landesregierungen sind nach § 172 ...mehr

Der Inhalt einer Teilungserklärung ist mit dem eines Teilungsvertrags im Kern identisch. Die Teilungserklärung bedarf – wohnungseigentumsrechtlich betrachtet – mithin folgender Inhalte: der Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile, der Festlegung des Gegenstands des Sondereigentums, einer Benutzungs-/Zweckbestimmung und ggf. einer Gemeinschaftsordnung. Eigentumsverhältni...mehr

Wohnungseigentümer ist, wer zu Recht im Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist[1]; dies kann auch die GdWE – auch in einer anderen WEG-Anlage – sein.[2] Wohnungseigentümer ist ferner, wer durch Erbfall, Umwandlung oder durch Zuschlag gem. § 90 Abs. 1 ZVG Wohnungseigentum erwirbt. Steht ein Wohnungs- und/oder Teileigentum mehreren zu, ist nach h. M. jeder i...mehr

Gem. § 2 WEG wird Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 Abs. 1 Satz 1 WEG: Teilungsvertrag) oder durch Teilung (§ 8 Abs. 1 WEG: Teilungserklärung) begründet. In der Praxis wird Wohnungseigentum i. d. R. durch eine Teilungserklärung eines Bauträgers begründet. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum Das Miteigentum an einem Grundstück kann...mehr

Die Bedeutung, die das Wohnungseigentum mittlerweile erlangt hat, ist nicht zu unterschätzen. Nach dem Zensus 2022 gibt es in Deutschland mittlerweile 9.277.939 Einheiten (Wohnungs- oder Teileigentum). Angesichts der insgesamt 43.106.589 Wohnungen sind das rund 20 % oder jede fünfte Wohnung.[1] Nach statistischen Erhebungen soll die Zahl der selbstgenutzten Eigentumswohnunge...mehr

Ein Teilungsvertrag bedarf nach §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 4 Abs. 1 WEG folgender Inhalte: Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile, Gegenstand des Sondereigentums, Einigung über die Einräumung von Sondereigentum, Zweckbestimmung. Ggf. Gemeinschaftsordnung. 1.2.1 Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen s...mehr

2.1 Allgemeines Nach § 8 Abs. 1 WEG (Teilung durch den Eigentümer) kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (Teilungserklärung).[1] Die Begriffe des "Grundstücks", des "Gebäudes" und der "Wohnung" entsprechen den...mehr

Grundstück ist jeder gegen andere Teile räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist. Ein Buchgrundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen ("… Miteigentumsanteil an dem vereinigten Grundstück, bestehend aus den Flurstücken ..."). Das Flurst...mehr

Das Grundstück muss im Miteigentum stehen (§§ 1008 ff. BGB). Steht das Grundstück einer Gesamthand zu (Gesamthandseigentum; z. B. BGB-Gesellschaft, Erbengemeinschaft etc.), muss dieses zunächst in das Eigentum von Mehreren übergehen und Bruchteilseigentum werden.[1] Es reicht allerdings, wenn zumindest zeitgleich der Erwerb der Miteigentumsanteile eingetragen wird.[2]mehr

4.1 Ursprung Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Es hatte ursprünglich 64 Paragrafen. Der Anlass für die Schaffung der neuen Rechtsform eines Wohnungseigentums waren die verheerenden Auswirkungen des Zweiten Weltkriegs. In den Nachkriegsjahren hatte sich gezeigt, dass die "klassischen" Rechtsformen des Wohnungsrechts, nämlich das Eigentum und die Miete, nich...mehr

1.3.1 Allgemeines Eintragungsantrag Für die Eintragung des Teilungsvertrags bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennah...mehr

2.4.1 Allgemeines Für die Eintragung der Teilungserklärung bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags s...mehr

Die Miteigentümer können außerdem Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen (Gemeinschaftsordnung; dazu Kap. B.I.2.1) und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.mehr

Die Teilungserklärung ist keine Verfügung[1] und kein Vertrag, sondern eine einseitige empfangsbedürftige, aber eigentümliche Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt.[2] § 878 BGB ist nach h. M. indes analog anwendbar.[3] Dies gilt auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebenden Verfügungsbeschrä...mehr

Für die Eintragung der Teilungserklärung bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags sind nach § 13 Abs...mehr

Die Teilungserklärung soll wie ein Teilungsvertrag (siehe hierzu auch oben Kap. B.I.1.1.3.2) nur umgesetzt werden, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie ni...mehr

Das Grundbuchamt soll nur dann etwas eintragen und auf einen Antrag umsetzen, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Öffentliche Urkunde Öffentliche Urkunden sind nach § 415 Abs. 1 ZPO Urkunden, die von einer öffentl...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO. Dies geschieht, indem er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt (siehe hierzu auch Kap. B.I.1.1.2.1). Mit jedem Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienende...mehr

Grundstückseigentümer i. S. v. § 8 Abs. 1 WEG ist jede natürliche oder eine juristische Person. In Betracht kommt nach h. M. auch, dass eine Gemeinschaft zur gesamten Hand[1], eine rechtsfähige GbR, eine KG, OHG oder eine Bruchteilsgemeinschaft[2] die Grundstückseigentümerin ist.[3] Die Gemeinschaft setzt sich in diesem Fall an dem gebildeten Wohnungseigentum fort.[4] Der Auft...mehr

Nach § 8 Abs. 1 WEG (Teilung durch den Eigentümer) kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (Teilungserklärung).[1] Die Begriffe des "Grundstücks", des "Gebäudes" und der "Wohnung" entsprechen den Ausführungen z...mehr

Die Miteigentümer müssen sich darüber einigen, sich gegenseitig Sondereigentum einzuräumen. Diese Änderung bedarf einer Unbedenklichkeitsbescheinigung gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG.[1] Praxis-Beispiel Formulierung der Einigung "Wir sind uns über den vorstehenden Eigentumsübergang einig (§ 4 Abs. 2 WEG) und bewilligen und beantragen die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrund...mehr

In der Theorie unterscheidet man zwar den richtigen Wohnungseigentümer vom bloß "werdenden Wohnungseigentümer". In der Praxis wirkt sich der dogmatische Unterschied i. d. R. aber nicht aus. Der "werdende" Wohnungseigentümer hat im Innenverhältnis dieselben Rechte, die ein Wohnungseigentümer hat. Im Außenverhältnis, also gegenüber Dritten, ist allerdings der aufteilende Eigen...mehr

Die Miteigentümer müssen bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= der Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu...mehr

Einen ersten nennenswerten Eingriff erfuhr das WEG im Jahr 1973. Der Gesetzgeber ging zu diesem Zeitpunkt zwar davon aus, dass sich das WEG in seiner Grundkonzeption bewährt habe – was nicht der Fall war.[1] Es seien jedoch Einzelprobleme des Wohnungseigentums zu lösen: die unbefristete Möglichkeit der Verwalterbestellung, die Frage der Begründung von Wohnungseigentum an ein...mehr

Die Miteigentümer müssen außerdem bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Kap. B.I.2.4).[1] Streitig ist, ob es möglich ist, für Räume als Gebrauch "Wohn-" und zugleich "Nichtwohnzwecke" zu bestimmen. Nicht ausgeschlossen ist jedenfalls eine Mischform, indem z. B. mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen...mehr

Anlass für die jüngste WEG-Reform war aus Sicht der Bundesregierung das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Ferner meinte man, für die Erreichung der Klimaziele sei die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Neben diesen Maßnahmen verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die...mehr

Der aufteilende Eigentümer kann Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (Gemeinschaftsordnung) treffen und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.[1] Ohne Gemeinschaftsordnung besteht unter allen Wohnungseigentümern dennoch ein gesetzliches Schuldverhältnis (Gemeinschaftsverhältnis), das den Regelungen des WEG un...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss nach h. M. bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Kap. B.I.2.4).[1] Bei dieser Anordnung handelt es sich nach h. M. allerdings nicht um einen Bestandteil der Teilungserklärung, sondern um eine Benutzungsbestimmung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und also um einen Teil der Gemeinschaftsordnung.[2]mehr

Die Teilungserklärung umfasst i. d. R. die Eintragungsbewilligung.[1] Das ist aber nicht zwingend. Die Eintragungsbewilligung muss einen klaren und bestimmten Inhalt haben. Ihr muss unzweideutig zu entnehmen sein, dass eine bestimmte Eintragung in das Grundbuch gewollt ist, an welchem Grundstück diese eingetragen werden soll, wer die Bewilligung abgibt und welchen Inhalt die...mehr

Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO. Praxis-Beispiel Bestimmung der Miteigentumsanteile[1] A, B, C und D sind zu je 1/4 als Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das Mehrfamilienhaus besteht aus 4 Wohnungen. Die Wohn-...mehr

Analog §§ 876, 877 BGB bedarf es nach h. M. im Einzelfall der Zustimmung eines Grundpfandgläubigers. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Gegenstand und/oder der Inhalt von selbstständig belastetem Wohnungseigentum verändert wird.[1] Anders ist es aber im Regelfall, wenn das dingliche Recht am gesamten Grundstück lastet.[2]mehr

Die Wirksamkeit der Teilungserklärung hängt grundsätzlich nicht davon ab, dass dinglich berechtigte Dritte zustimmen.[1] Denn der Haftungsgegenstand als Ganzes bleibt für diese unverändert, da die Summe aller Wohnungseigentumsrechte mit dem ungeteilten Grundstück identisch ist. Der aufteilende Eigentümer, der im gesetzlichen Güterstand lebt, bedarf auch keiner Zustimmung sei...mehr

Der sogenannte "werdende" Wohnungseigentümer ist nach § 8 Abs. 3 WEG eine Person, bei der folgende Voraussetzungen vorliegen: Die Person hat gegen den aufteilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum. Der Anspruch ist durch Vormerkung im Grundbuch gesichert. Der Person ist an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen der Besitz übergeben worden. Sind di...mehr

Ein Gebäude ist ein nach allen Seiten abgeschlossenes Bauwerk, das einer Nutzung zugängliche Räume enthält, durch räumliche Umfriedung Schutz gewährt und den Eintritt von Menschen gestattet.[1] Der Begriff "Gebäude" ist insoweit ein Unterbegriff des Begriffs "Bauwerk". Unter einem Bauwerk ist eine unter Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergest...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Es hatte ursprünglich 64 Paragrafen. Der Anlass für die Schaffung der neuen Rechtsform eines Wohnungseigentums waren die verheerenden Auswirkungen des Zweiten Weltkriegs. In den Nachkriegsjahren hatte sich gezeigt, dass die "klassischen" Rechtsformen des Wohnungsrechts, nämlich das Eigentum und die Miete, nicht ausreichen...mehr

Eintragungsantrag Für die Eintragung des Teilungsvertrags bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags si...mehr

Eine erste große Zäsur bildete die WEG-Reform 2007. Sie wollte anfangs 3 Ziele erreichen Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft sollten die gesetzlichen Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis besteht, vorsichtig erweitert werden (das waren die § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG a. F.).[1] Dies begleitend sollten die Möglichkeiten der Wohnungs...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG)...mehr

Eine Teilungserklärung ist keine Verfügung über ein Grundstück und wegen ihrer also materiell-rechtlichen Natur formlos möglich. Auf sie sind die allgemeinen Regelungen des BGB, zum Beispiel §§ 104 ff., 1821 BGB, anwendbar. Die Eintragung soll allerdings nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärunge...mehr

Bei größeren Wohnungen ergibt sich zuweilen der Wunsch, das Wohnungseigentumsrecht zu unterteilen und 2 rechtlich selbstständige Wohnungseigentumsrechte zu schaffen. Daneben kann vor allem bei unausgebauten Dachgeschossen eine spätere Unterteilung sogar planmäßig vorgesehen sein. Denn auf diese Weise kann der aufteilende Eigentümer einem Interessenten nicht nur die Gestaltun...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt ist eine schuldrechtliche Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die nicht auf den Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung einwirkt.[1] Die Form des § 925 Abs. 1 BGB (Auflassung) ist also nicht einzuhalten, da nicht der Gegenstand des Sondereigentums, sondern nach den §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bloß ...mehr

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, § 1 Abs. 3 WEG) sollen nach §§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG abgeschlossen sein.[1] Dem Teilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung ist daher nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG als Anlage eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.[2] Begriff Die Abgeschlossenheitsbescheini...mehr

Vorlage eines neuen Aufteilungsplans Für das Verfahren beim Grundbuchamt gilt das in Kap. B.I.1.2.4 Ausgeführte entsprechend. Für die Eintragung muss grundsätzlich ein neuer Aufteilungsplan vorgelegt werden. Eine Ausnahme soll gelten, wenn durch die textliche Beschreibung der Änderung in der Eintragungsbewilligung unter Berücksichtigung des vorhandenen Aufteilungsplans der Um...mehr

Wohnungseigentümer Die Miteigentümer können ihre Miteigentumsanteile ändern.[1] Auch diese Änderung betrifft das im Grundbuch verlautbarte sachenrechtliche Grundverhältnis der Miteigentümer und unterfällt nicht § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG.[2] Für das Verfahren beim Grundbuchamt gilt das in Kap. B.I.1.2.4 Ausgeführte entsprechend. Die beteiligten Wohnungseigentümer müssen die Eigen...mehr

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks) müssen durch Maßangaben in einem Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG bestimmt sein (§§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG).[1] Begriff Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift...mehr

Berechtigter eines Sondernutzungsrechts kann nur der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums der Wohnungseigentumsanlage sein[1] bzw. mehrere gemeinsam (Gruppensondernutzungsrecht).[2] Zwischen Mitberechtigten sollen §§ 741 ff. BGB analog gelten.[3] Nach h. M. soll auch einem bloßen Miteigentumsbruchteil an einem Wohnungseigentumsrecht ein Sondernutzungsrecht zugeordne...mehr

a) Echtes Teileigentum. Rn 6 In den Räumen eines ›echten‹ Teileigentums (§ 1 Rn 1) – dem SonderE – ist grds jeder gewerbliche Gebrauch zulässig (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 34) und auch jeder andere Gebrauch, zB zum Parken, als Gemeindezentrum (Frankf NZM 13, 153) oder als Kirche (LG Itzehoe ZMR 19, 44) oder als Buchhaltungsbüro (LG Karlsruhe ZMR 23, 657), aber kein ›Wohnen‹ (BGH ...mehr

Rn 7 Zu einer abgeschlossenen Wohnung oder zu in sich abgeschlossenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen können zusätzliche abschließbare Räume außerhalb des jeweiligen Abschlusses gehören (s.a. § 5 II AVA v 6.7.21, BAnz AT 12.7.21 B2). Diese Räume sind, ist nichts anderes wirksam vereinbart, ein ›unselbständiges Teileigentum‹ (BGH ZMR 15, 390 Rz 10). Dies gilt va für Ke...mehr

Rn 6 Nach Nr 4 fällt in Ergänzung zu Nr 6 künftig auch der Sonderfall des unentgeltlichen Erwerbs des Betreuten von Wohnungs- oder Teileigentum unter die Genehmigungspflicht des § 1850. Nach Nr 5 umfasst dies sowohl darauf bezogene Verfügungs- als auch Verpflichtungsgeschäfte. Obwohl der unentgeltliche Erwerb ansonsten genehmigungsfrei ist, soll so dem besonderen Risiko des u...mehr