Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Videokameras sind technische Einrichtungen i. S. d. § 87 Abs. 1 Nr. 6 BetrVG. Die Videoüberwachung innerhalb des Betriebs unterliegt daher in jedem Fall der Mitbestimmung des Betriebsrats, weil auch Arbeitnehmer von den Kameras erfasst werden (sollen).[1]mehr

Kann eine Wohnung oder ein Teil einer Wohnung aus Gründen des Bauordnungsrechts nicht zu dem vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden, liegt ein Mangel vor, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder eine solche Maßnahme konkret androht. Es gilt der Grundsatz, dass die für die Überwachung zuständige Behörde zunächst den Mieter bzw. Pächter als Handlungsstörer vor dem E...mehr

Durch die Aufteilung in Wohnungseigentum kommt es immer wieder dazu, dass die mit einem einheitlichen Mietverhältnis vermietete Wohnung und Garage an verschiedene Eigentümer verkauft werden. Durch diese Veräußerung der Wohnung und Garage an verschiedene Erwerber wird das einheitliche Mietverhältnis nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber ...mehr

Voreheliche Zuwendung Voreheliche Zuwendungen (egal ob unter Verlobten oder Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft) werden nach der Rechtsprechung des BGH[1] wie ehebedingte Zuwendungen behandelt, wenn in Erwartung einer bevorstehenden Eheschließung besondere Vermögensdispositionen getroffen werden, als deren Geschäftsgrundlage sowohl die Gründung als auch der Fortb...mehr

Der Vermieter muss in der von ihm selbst bewohnten Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt haben.[1] Allerdings ist wegen des Normzwecks eine Nutzungsintensität zu fordern, die die Gefahr erhöhter Spannungen möglich erscheinen lässt. Insoweit dürfte eine Nutzung lediglich an den Wochenenden bereits ausreichen. Bereits sachlogisch kann das Sonderkündigungsrecht dann nicht ausg...mehr

Im Allgemeinen beschränkt sich die Streupflicht für einen Parkplatz auf die verkehrswesentlichen Flächen. Es besteht insbesondere keine Verpflichtung, die einzelnen Parkbuchten jeweils zu streuen und zu räumen. Dies ist unzumutbar und für einen Verkehrssicherungspflichtigen bei der Situation auf einem Parkplatz auch nicht möglich. Der sichere Weg zum Ausgang aus dem Parkplat...mehr

Problem von Rang Eine abgetretene Grundschuld kann nur dann risikolos als Sicherheit verwendet werden, wenn sichergestellt ist, dass kein gesetzlicher Löschungsanspruch nach §§ 1192, 1179a BGB besteht. Dies festzustellen, bereitet vor allem bei Briefgrundschulden Schwierigkeiten. Um jedes Risiko auszuschließen, muss der Erwerber der Grundschuld darauf bestehen, dass gleich- un...mehr

Bei der Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters sind 2 Fälle zu unterscheiden: Aufrechnung vor Zugang der Kündigung Aufrechnung nach Zugang der Kündigung Praxis-Beispiel Aufrechnung vor Zugang der Kündigung Ein weiteres Mal will der Mieter die Reaktion des Vermieters auf Zahlungsrückstände austesten. Er zahlt wiederum für 2 aufeinanderfolgende Monate keine Miete. Da er aus den letzt...mehr

Veräußerung möglich Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft einschließlich des (künftigen) Anspruchs auf eine den Miteigentumsanteilen entsprechende Teilung und Auskehrung des Versteigerungserlöses kann von einem Gläubiger des Teilhabers gepfändet und eingezogen werden. Eine solche Maßnahme hindert den Miteigentümer (Schuldner) nicht an der Veräußerung seines Anteils an a...mehr

Ein Vermieterpfandrecht entpflichtet den Mieter von der Räumung, nicht aber von der Rückgabe.[1] Bietet der Mieter die Rückgabe der Räume an, wenn der Vermieter auf das Pfandrecht verzichtet, hängt der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung davon ab, ob das Pfandrecht zu Recht besteht. Wird dies verneint, so darf der Vermieter das Rückgabeangebot nicht ablehnen; ein Annahmeve...mehr

Eine aus heutiger Sicht (wegen veränderter Heizgewohnheiten und strenger Abfallvorschriften) eher negative Folge des Selbsthilferechts ist die Tatsache, dass der Berechtigte häufig mit den abgeschnittenen Ästen und Zweigen nichts anzufangen weiß. Deshalb kann es zweckmäßiger sein, von dem störenden Nachbarn zu verlangen, dass dieser den sog. Überhang selbst beseitigt.[1] Es ...mehr

Nach der Bestimmung des § 180 Satz 1 BGB ist eine Kündigung unwirksam, wenn sie durch einen Nichtbevollmächtigten erklärt wird. Praxis-Beispiel Kündigung durch "Nichtberechtigten" Der bereits betagte Vermieter hat einige Wohnungen vermietet. Zu seiner Unterstützung kümmert sich sein Sohn um die Mietverwaltung. Einer der Mieter ist ihm ein besonderer Dorn im Auge. Immer wieder ...mehr

Ist die Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mangelbehaftet, ist dies für die Höhe der Mietkaution dann unbeachtlich, wenn es sich nur um einen vorübergehenden Mangel handelt. Anders aber bei unbehebbaren Mängeln, wie insbesondere einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 %. Dann ist die geminderte Miete auch maßgeblich für die Berechnung der Mietsicherheit, da...mehr

Bei lautstarken Fröschen in einem künstlich angelegten Gartenteich, die mit ihrem Gequake die Nacht zum Tag machen, kann nach den Grundsätzen der Rechtsprechung ein Zuschütten des Teichs nur dann verlangt werden, wenn dies die einzige Möglichkeit ist, um übermäßige Lärmeinwirkungen auf Nachbargrundstücke zu vermeiden. Ist das gleiche Ziel durch das Umsiedeln und künftige Fer...mehr

In der Regel ist der Vermieter, wie unter 1.1 ausgeführt, mietvertraglich verpflichtet, den Mieter mit Wärme und Warmwasser zu versorgen.[1] Die Kosten muss der Mieter als Nutzer tragen. Denn für Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es mit Blick auf § 2 HeizkostenV grundsätzlich keiner Umlegungsvereinbarung. Dennoch schuldet der Mieter Vorauszahlungen nur dann, wenn die Mietver...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Jahr 2022 oder im Jahr 2023 bereits einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für das Jahr 2023 gefasst, müssen die Verwaltungen überprüfen, ob es eines weiteren Vorschusses (= einer Sonderumlage) nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Deckung der Energiekosten bedarf. Die Verwaltungen haben nach § 27 Abs. 1 WEG keine Möglichkeit, auch nicht in Not...mehr

Das Recht zur fristlosen Kündigung kann vertraglich abweichend vom Gesetz geregelt werden. Die Parteien können vereinbaren, dass der Vermieter oder der Mieter zur fristlosen Kündigung unter erleichterten Bedingungen berechtigt sein sollen. Achtung AGB beachten Bei formularvertraglichen Kündigungsklauseln ist insbesondere § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beachten: Die Kündigungsklause...mehr

Anders ist die Rechtslage, wenn an der aus mehreren Räumen bestehenden Mietsache (z. B. Wohnung und Keller oder Wohnung und Garage) jeweils selbstständiges Sondereigentum begründet und das Eigentum von unterschiedlichen Personen erworben wird. Hier treten alle Erwerber in das gesamte Mietverhältnis ein.[1] Zwischen den Erwerbern entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft.[2] Jeder...mehr

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Wichtig Verkürzung der Frist ja, Verlängerung nein Die Abrechnungsfrist kann vertraglich verkürzt, aber nicht verlängert werden. Dies sollten Sie aber nicht tun. Es gibt keinen sachlichen Grund dafür. Sie dürfen immer früher abrech...mehr

Regenspritzwasser Es kann schon ärgerlich sein, wenn sich bei Regen auf der an einem Grundstück vorbeiführenden Gemeindestraße Regenwasser sammelt, das von den vorbeifahrenden Kraftfahrzeugen auf das Grundstück gespritzt wird. Aber hat in so einem Fall der Straßenanlieger wirklich einen einklagbaren Anspruch gegen die Gemeinde, diese Einwirkung durch bauliche Maßnahmen der St...mehr

Nach allgemeiner Ansicht kann § 545 BGB durch Formularvertrag ausgeschlossen werden[1]; die Ausschlussklausel muss bei der Wohnraummiete allerdings so formuliert sein, dass ein rechtlich nicht vorgebildeter Vertragspartner den Sinn der Regelung erkennen kann.[2] Praxis-Beispiel Wirksame Formularklausel Wirksam ist die Klausel "Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach A...mehr

Für Schäden im Zusammenhang mit der Benutzung einer Rolltreppe, die entsprechend den anerkannten Regeln der Technik beschaffen ist und betrieben wird, kommt eine Haftung aus dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflichtverletzung grundsätzlich nicht in Betracht. Jedoch ist der Betreiber eines Einkaufszentrums nicht deswegen von dem Ergreifen jeglicher Maßnahmen zum Schutz ...mehr

Eine formularvertragliche Regelung, wonach der Mieter die Warmwassergeräte in regelmäßigen Zeitabständen reinigen, entkalken und warten muss, ist unwirksam.[1] Gleiches gilt für eine Klausel, wonach der Mieter für die Wartung einer Etagenheizung einen Wartungsvertrag abzuschließen hat.[2] Eine Klausel, wonach der Mieter die Wartungskosten zu tragen hat, ist nach denselben Grun...mehr

Das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gibt einem Wohnungsinhaber nicht das Recht, einmal im Monat durch lautstarkes Feiern die Nachtruhe der Nachbarn zu stören. Zwar erfordert die gegenseitige Rücksichtnahme, dass gelegentliches Feiern geduldet werden muss. Jedoch darf dadurch die Nacht nicht zum Tag gemacht werden. Das Recht auf Nachtruhe (ab 22.00 Uhr) ist...mehr

Der Eigentümer und Vermieter ist befugt, die Räum- und Streupflicht auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses zu übertragen.[1] Voraussetzung für eine wirksame Delegation ist allerdings eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt.[2] Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sog. "Schneeräumplans" in die Briefkästen der Mi...mehr

Nicht zwingend erforderlich ist, dass die Kündigung im Vorfeld einer Räumungs- oder Zahlungsklage erfolgt. Die Kündigung kann auch im Prozess durch einen Schriftsatz des Vermieter(anwalt)s erfolgen. Aus dem entsprechenden Schriftsatz muss sich jedoch klar und eindeutig ergeben, dass neben der Prozesshandlung – also insbesondere Klageerhebung wegen Zahlungsrückstands und/oder...mehr

Bei Mietvertragsende schuldet der Mieter die Rückgabe der Mietsache. Diese Pflicht erfüllt er nur, wenn er dem Vermieter den Alleinbesitz an den Räumen verschafft. Wenn der Mieter oder der Untermieter nachweislich Zweitschlüssel gefertigt hat und diese bei Auszug nicht zurückgibt, obwohl er sie noch hat, liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe vor. Vielmehr werden dem Vermieter ...mehr

Die Erklärung muss in Textform[1] abgegeben werden. Der Begriff der "Textform" ersetzt den bisherigen § 8 MHG; der Begriff ist allerdings weiter. Die Textform ist gewahrt, wenn die Angaben des Erklärenden in lesbaren Schriftzeichen (Fax, E-Mail) abgegeben werden. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Aus der Erklärung muss deutlich werden, was sich in Zukunft ändern soll...mehr

Mit dem Überbau entsteht kraft Gesetzes die Pflicht zur Zahlung einer jährlichen Geldrente an den "überbauten" Nachbarn als Ausgleich für die Duldung des Überbaus (§ 912 Abs. 2 BGB). Rentenverpflichtet bzw. rentenberechtigt sind die jeweiligen Grundstückseigentümer (§ 913 Abs. 1 BGB). Bei Miteigentum am überbauten Grundstück kann jeder Miteigentümer nur Leistung an alle Mitei...mehr

Bei der Prozessführung im eigenen Namen (sog. "gewillkürte Prozessstandschaft") kann der Verwalter beispielsweise rückständige Mieten im eigenen Namen einklagen. Auch Gestaltungsrechte wie der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung können im Wege der Prozessstandschaft geltend gemacht werden; die Prozessstandschaft setzt insbesondere nicht voraus, dass das geltend gemachte...mehr

Eine bestimmte Form ist für die Abrechnung der Kaution nicht vorgesehen. Sie kann also ausdrücklich oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Schlüssiges Verhalten liegt etwa dann vor, wenn der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet oder Klage gegen den Mieter erhebt, ohne einen Vorbehalt wegen weiterer Forderungen geltend zu machen. Der Mieter...mehr

Ist die Mängelbeseitigung aufgrund vertraglicher Vereinbarungen Sache des Mieters, kommt eine Minderungsbefugnis natürlich nicht in Betracht. Achtung Wohnraummiete: Mängelbeseitigung durch Mieter einzelvertraglich regeln Bei der Wohnraummiete muss dies allerdings individualvertraglich geregelt werden, d. h. alle Vertragsklauseln, die das Minderungsrecht des Wohnraummieters ers...mehr

Eine Vielzahl von organisierten Freizeitveranstaltungen zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits auf eine lange Tradition zurückblicken können und damit Teil des örtlichen oder regionalen kulturellen Lebens geworden sind, andererseits aber nur an einigen wenigen Tagen und Nächten im Jahr stattfinden. Praxis-Beispiel Seltene Störereignisse Das betrifft etwa traditionsreic...mehr

Ähnlich verhält es sich bei künstlichen Schwalbennestern, die ein Hausbesitzer unter der Dachtraufe seines Hauses anbringt, um etwa die Vögel bei ihrem Brutgeschäft zu beobachten. Hier kann nur die Reduzierung der Schwalbenkunstnester (im konkreten Fall von 48 auf 24), nicht aber ihre komplette Beseitigung verlangt werden, wenn diese Beschränkung ausreicht, um das Nachbargru...mehr

Der Vermieter muss gerade die zu kündigende Wohnung benötigen. Ist er Eigentümer bzw. Vermieter mehrerer vergleichbarer Wohnungen, hat er die freie Wahl, welches Mietverhältnis er kündigt. Spezifische Belange des betroffenen Mieters sollen insoweit keine Rolle spielen, eine "Sozialauswahl" ist nicht erforderlich. Weiß der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags, dass...mehr

Die Klage muss grundsätzlich vom Vermieter erhoben werden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht Eigentümer ist, sondern die Wohnung seinerseits nur gemietet hat. Solange das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Vermieter besteht, kann der Eigentümer den Mieter nicht auf Herausgabe in Anspruch nehmen. Nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat ...mehr

Bei den Straßen und Wegen im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes wie des Waldgesetzes handelt es sich um Privatstraßen und Privatwege, wie etwa Wirtschaftswege, Holzabfuhrwege oder Privatstraßen zur Erschließung von Grundstücken. Dazu zählt auch ein Trampelpfad entlang einem Seeufer, bei dem sich über einen längeren Zeitraum in der Vergangenheit eine Nutzung zu Erholungszwec...mehr

Auch bei Beleidigungen durch den Mieter steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwalter oder Handwerker beleidigt.[2] Will der Vermieter Konseq...mehr

Eine Vermietbarkeit "zu angemessenen Bedingungen" ist nicht bereits dann zu verneinen, wenn für eine Wohnung besonderer Größe (im entschiedenen Fall 190 qm) oder besonderen Zuschnitts die Miete auf dem Markt deutlich stärker abgesunken ist als für "Normalwohnungen". Die Grenze zur Unvermietbarkeit wird jedoch unterschritten, wenn eine Vermietung nur noch zu einer Miete möglic...mehr

Die Haftung eines Mieters für die Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht hängt wesentlich davon ab, ob die Aufgaben zwischen den Mietern klar verteilt sind.[1] Praxis-Beispiel Mieterhaftung Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses hat die Räum- und Streupflichten des Winterdienstes in den Mietverträgen auf die Mietparteien als Gemeinschaft übertragen und selbst keine Regelu...mehr

Nach der Bestimmung des § 112 InsO kann der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Miete, die vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Sind kündigungsrelevante Miet- oder Pachtrückstände vor d...mehr

Der Mieter muss Schadensersatz an den Vermieter zahlen, wenn er eine anfangs in neutralen Farben gestrichene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen Farbton (z. B. in rotem, gelbem oder blauem Anstrich) zurückgibt. Eine Neuvermietung ist damit praktisch unmöglich. So rechtfertigt der BGH den Anspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache.[1] Wichtig Kein kräftig...mehr

Rz. 20 Im Fall der Mehrheitswahl bei Einreichung nur eines Wahlvorschlags nach § 14 Abs. 2 BetrVG oder im vereinfachten Wahlverfahren nach § 14a BetrVG gestaltet sich das Nachrücken besonders einfach. An erster Stelle ist jeweils der nicht gewählte Wahlbewerber mit der höchsten Stimmenzahl berufen. Bei gleicher Stimmenzahl mehrerer Bewerber ist nach § 23 Abs. 2 WahlO 1972 du...mehr

Die nachbarrechtliche Vorschrift des § 903 BGB und die der Bundesländer über das Traufwasser, auch "Baulichkeitswasser" genannt, stellen klar, dass es ein allgemeines Traufrecht im Sinne eines Ableitungsrechts von Traufwasser auf das Nachbargrundstück und einer entsprechenden Duldungspflicht des Nachbarn nicht gibt.[1] Ein solches Recht kann nur aufgrund einer schuldrechtlic...mehr

Die Haftung des Mieters aus dem Gesichtspunkt der Vertragsverletzung bleibt unberührt.[1] Eine solche Haftung kann gegeben sein, wenn der Mieter renoviert, ohne hierzu verpflichtet zu sein, dabei aber so unfachmännisch arbeitet, dass dem Vermieter weitere Kosten entstehen (überlappende Tapetenbahnen, Verwendung ungeeigneter oder unüblicher Farben, laienhafter Anstrich; Übers...mehr

Wird das Mietverhältnis befristet – was allerdings nur in den Fällen des § 575 BGB möglich ist –, so ist es nicht erforderlich, dass die Befristung des Vertrags mit der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung übereinstimmt. Jedoch bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass eine vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechts insoweit unwirksam ist, als sie sich auf einen Zeitraum vo...mehr

In manchen Fällen ist es bereits zu einer Geschäftsbeziehung (Geschäftsanbahnung) zwischen den Beteiligten gekommen, etwa wenn ein Kunde den Geschäftsbetrieb betritt oder den Kundenparkplatz nutzt. In diesen Fällen treffen den Betreiber zusätzlich vertragliche Sicherungspflichten. Diese (vor)vertraglichen Schutz- und Rücksichtspflichten sind nicht grundsätzlich strenger ausg...mehr

Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung noch nicht.[1...mehr

Der Eigentümer des überbauten Grundstücks, der nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen Eigentümer der überbauten Grundstücksfläche bleibt (vgl. hierzu oben Kap. 3.2), kann vom Rentenpflichtigen jederzeit anstelle der Rente den Abkauf der überbauten Grundstücksfläche verlangen (§ 915 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auch hier bemisst sich der Kaufpreis nach dem Verkehrswe...mehr

Die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens ist nur dann zu empfehlen, wenn ein Zeuge die persönliche Übergabe im Streitfall bestätigen kann. Step by Step Was ist zu tun? Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten...mehr