Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Praxis-Beispiel Freizeichnungsklausel "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." "Dekoration ist Sache des Mieters." Bei diesen Vertragsgestaltungen wird § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wi...mehr

Härtegründe kann es vielerlei geben. Unter einer "Härte" sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Berücksichtigt werden Nachteile für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts. Bei mehreren Mietern genügt es, wenn di...mehr

Bei der Wohnraummiete ist zu unterscheiden: Hat der Vermieter dem Mieter lediglich gestattet, dass dieser sein Fahrzeug auf dem Grundstück abstellen kann, erwirbt der Mieter hierdurch keinen Rechtsanspruch auf den Abstellplatz. Ist ein bestimmter Abstellplatz mitvermietet, so gelten die für die Gewerbemiete dargestellten Grundsätze. Gleiches gilt, wenn dem Mieter das Recht ein...mehr

Widerspruch des Nachbarn Wie ist nun die Rechtslage, wenn der in Anspruch genommene Nachbar dem "notleidenden" Eigentümer die Duldung der Benutzung verweigert? Fehlt eine vertragliche oder gerichtliche Feststellung des Notwegs, so ist streitig, ob der Eigentümer gleichwohl das Recht hat, auch gegen den Willen des Nachbarn den Notweg zu benutzen.[1] Die eigenmächtige Ausübung d...mehr

Zuständigkeit der OVG Für Verwaltungsstreitigkeiten über das "Anlegen, die Erweiterung oder Änderung und den Betrieb" von Verkehrsflughäfen und Verkehrslandeplätzen mit beschränktem Bauschutzbereich sind die Oberverwaltungsgerichte als erstinstanzliche Gerichte zuständig (§ 48 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 VwGO). Die OVG entscheiden im Rahmen dieser Zuständigkeit auch über Ansprüche au...mehr

Deshalb bestimmt § 60 BNatSchG, dass das Betreten der freien Landschaft wie das Betreten des Waldes nach § 14 Abs. 1 Satz 3 BWaldG auf eigene Gefahr erfolgt. Durch die Betretungsbefugnis werden keine zusätzlichen Sorgfalts- oder Verkehrssicherungspflichten für den Grundeigentümer begründet. Es besteht nach dem Gesetzeswortlaut insbesondere keine Haftung für typische, sich au...mehr

Die einseitige Vertragsänderung gilt nur für die Zukunft. Der neue Umlageschlüssel darf dann erst für Abrechnungszeiträume angewandt werden, die noch nicht begonnen haben. Das gilt auch, wenn die sachlichen Gründe einleuchtend sind.[1] Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn der Vermieter es schafft, mit allen Mietern eine entsprechende Vereinbarung zu treffen, in diesem Fall könnte...mehr

Was wollen die Parteien? Bei Grundstücksbelastungen, deren Inhalt weitgehend durch Parteivereinbarungen bestimmt werden kann, ist es von Bedeutung, in welcher Weise die Vereinbarungen zur Ermittlung des genauen Inhalts der Belastung auszulegen sind. Hierbei ist auf Wortlaut und Sinn der Grundstücksbelastung abzustellen, wie sie sich aus dem Grundbuch selbst und der etwa in Be...mehr

Garage ohne Zufahrt Die baurechtliche Genehmigung einer Garage stellt nur einen notwendigen, nicht aber einen hinreichenden Grund für ein Notwegrecht dar. Praxis-Beispiel Probleme nach Grundstücksteilung Zwei Eigentümer stritten sich um eine Garagenzufahrt. Ursprünglich waren ihre Anwesen Teile eines Grundstücks gewesen. Der Alteigentümer hatte – baurechtlich genehmigt – 2 Gara...mehr

Überblick Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Der Wohnraum muss subjektiv bestimmt und objektiv geeignet sein, auf Dauer bewohnt zu werden. Das Zweckentfremdungsrecht dient der Erhaltung des Gesamtwohnraumangebots in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH ist § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen, die im Vergleichsmietenverfahren[1] zustande kommen, nicht anzuwenden.[2] Zwar besteht nach dem Wortlaut des § 312c BGB auch bei Mietverträgen über Wohnraum und bei Mietänderungsverträgen ein Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen[3] und im Fernabsatz[4] geschlossenen Verträgen, wenn di...mehr

Übergang der Hypothek auf den Zahlenden Bei Erhalt der Zahlung verliert der Hypothekar sowohl die Forderung als auch die Hypothek. Damit wird gewährleistet, dass der Hypothekengläubiger, der meist auch Forderungsinhaber ist, den geschuldeten Geldbetrag nur einmal erhält. Die Hypothek geht dann kraft Gesetzes grundsätzlich auf denjenigen über, der den Hypothekengläubiger befri...mehr

Überblick Verletzungen der Pflichten aus dem Mietvertrag können Schadensersatzansprüche sowohl des Mieters als auch des Vermieters begründen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung In § 280 Abs. 1 BGB ist die grundsätzliche Schadensersatzpflicht wegen Pflichtverletzung geregelt. Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Vorau...mehr

Überblick Bezüglich der Auswirkungen eines Insolvenzverfahrens auf ein bestehendes Mietverhältnis unterscheidet die Insolvenzordnung einerseits zwischen dem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters bzw. des Vermieters und andererseits danach, ob dem Mieter die Mieträume bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits überlassen waren bzw. nur der Mietvertrag abgeschlos...mehr

Gerät der Mieter nach dem Eröffnungsantrag in einen kündigungsrelevanten Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis ebenfalls außerordentlich fristlos kündigen.[1] Auch hier ist wieder zu beachten, dass als Kündigungsgrund nicht Mietrückstände vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens bemüht werden können. Praxis-Beispiel Kündigung nicht möglich Nach dem Mietvertr...mehr

Wird das Haus veräußert, so stehen die Ansprüche dem Grundstückserwerber zu, und zwar auch dann, wenn der Mietvertrag vor dem Eigentumswechsel aufgrund einer noch vom Veräußerer erklärten Kündigung beendet worden ist.[1] Achtung Verjährungsfrist: 3 Jahre Der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung verjährt in 3 Jahren. Mit diesem Anspruch verjähren auch alle konkurrierenden Ans...mehr

Im Allgemeinen beschränkt sich die Streupflicht für einen Parkplatz auf die "verkehrswesentlichen Flächen". Es besteht insbesondere keine Verpflichtung, die einzelnen Parkbuchten jeweils zu streuen und zu räumen. Allerdings hängt der Umfang der Pflichten von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von der Nutzungsintensität ab.[1] So ist der Kundenparkplatz eines Einkaufs...mehr

In § 4 Behindertengleichstellungsgesetz [1] wird der Begriff der Barrierefreiheit definiert: " Barrierefrei sind bauliche und sonstige Anlagen, Verkehrsmittel, technische Gebrauchsgegenstände, Systeme der Informationsverarbeitung, akustische und visuelle Informationsquellen und Kommunikationseinrichtungen sowie andere gestaltete Lebensbereiche, wenn sie für behinderte Menschen...mehr

Bei der Haftung für Schäden durch herabfallende Dachziegel kommt es, wie bereits erwähnt, nicht auf die Eigentumsverhältnisse am Gebäude an, sodass auch ein Rückgriff gegen den Vermieter möglich ist. Praxis-Beispiel Vermieterhaftung Dachziegel hatten sich von einem Hausdach gelöst und ein Fahrzeug beschädigt. Dessen Halterin nahm den Gebäudevermieter nach § 836 BGB auf Schaden...mehr

Grundsätzlich sind Passanten oder Fahrzeugeigentümer im gebotenen eigenen Interesse selbst verpflichtet, sich bzw. ihr Fahrzeug vor der Gefahr der Verletzung oder Beschädigung durch herabfallenden Schnee zu schützen. Daher muss ein Hauseigentümer nur bei besonderen Umständen Schutzmaßnahmen gegen die durch herabfallenden Schnee (von seinem Hausdach) verursachte Gefahr treffe...mehr

Rz. 47 Unter mehreren Bewerbern, welche die ausgeschriebene Praxis als Nachfolger fortführen wollen, hat der Zulassungsausschuss den Nachfolger nach pflichtgemäßem Ermessen auszuwählen (Abs. 4 Satz 4). Nach Satz 5 sind bei der Auswahl der Bewerber folgende Kriterien zu berücksichtigen: die berufliche Eignung, das Approbationsalter, die Dauer der ärztlichen Tätigkeit, eine mindes...mehr

Auch Haushaltsangehörige des Vermieters gehören zum begünstigten Personenkreis. Hierbei handelt es sich um Personen, die mit dem Vermieter dauerhaft einen Haushalt führen und mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben. In erster Linie handelt es sich dabei um Pflegekinder, Pflegepersonal, Haushaltshilfen und auch ggf. ausnahmsweise den Hausmeister. Eigenbedarf wegen des Hausmeister...mehr

Der Vermieter darf den Mietinteressenten nach der Zahl der Familienmitglieder bzw. Personen befragen, die in die Wohnung oder das Haus ziehen werden. Das berechtigte Interesse des Vermieters ist hier bereits deshalb zu bejahen, um eine Überbelegung der Wohnung zu verhindern. Auch die DSK ist der Auffassung, dass die Anzahl der einziehenden Personen und Informationen darüber, ...mehr

Ob die Kosten für die Fällung eines bruchgefährdeten Baumes auf einem Nachbargrundstück von der Wohngebäudeversicherung bezahlt werden, soll vom Wortlaut der Versicherungsbedingungen abhängen. Praxis-Beispiel Schiefer Baum Im konkreten Fall hatte ein Starksturm den Wurzelballen einer auf einem benachbarten Grundstück stehenden Scheinzypresse derart gelockert, dass diese in Sch...mehr

Buchhalterisch bzw. bilanztechnisch werden erhaltene Barkautionszahlungen als "Sonstige Verbindlichkeiten" auf Passivseite behandelt und ausgewiesen. Auf Mieterseite werden gezahlte Kautionen als "Sonstige Vermögensgegenstände" auf Aktivseite ausgewiesen. Entsprechend erfolgt auch die Verbuchung der Zinseinnahmen. Diese werden vermieterseits wiederum als "Sonstige Verbindlic...mehr

Ihre Warnfunktion erfüllt die Abmahnung, indem sie dem Mieter klar vor Augen führt, welche Konsequenzen weitere Pflichtverletzungen haben werden. Für die Wirksamkeit der mietrechtlichen Abmahnung soll dies zwar nicht zwingend erforderlich sein, gleichwohl aber empfiehlt sich der ausdrückliche Hinweis auf weitere Konsequenzen. Im Bereich des Mietrechts spricht man hier von ei...mehr

Gebetsrufe eines Muezzins stellen keine rechtlich erhebliche Lärmbelästigung dar, wenn die für allgemeine und reine Wohngebiete nach TA Lärm und Landes-Immissionsschutzgesetz maßgeblichen Lärmrichtwerte eingehalten werden. Auch die Dauer des einzelnen Gebetsrufs hält sich in dem üblichen zeitlichen Rahmen anderer religiöser Bekundungen, die mit Lärm verbunden sind (vgl. hier...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

In den Bundesländern, in denen es keinen öffentlich-rechtlichen Abmarkungsanspruch gibt, muss auf den privatrechtlichen Abmarkungsanspruch des § 919 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, wenn der Nachbar – aus welchen Gründen auch immer – mit der Abmarkung der gemeinschaftlichen Grundstücksgrenze nicht einverstanden ist. Der Anspruch unterliegt nicht der Verjährung (§ 924 BGB)....mehr

Zusätzlicher Anspruch Ein solcher gesellschaftsrechtlicher Ausgleichsanspruch kommt – wie der BGH[1] entschied – nicht erst in Betracht, wenn der Zugewinnausgleich nicht zu einem angemessenen Ergebnis führt. Er besteht vielmehr neben einem Anspruch auf Zugewinnausgleich und kann auch Zeiträume vor der Eheschließung und nach Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags betreffen. Es...mehr

Neben Staffelmietvereinbarungen sind in der Vertragspraxis Wertsicherungsklauseln bei langfristigen Gewerbemietverträgen üblich. Hierunter sind Vereinbarungen zu verstehen, die die Höhe einer Geldschuld (hier: Miete oder Pacht) von dem Preis oder der Menge anderer Güter oder Leistungen abhängig machen. Gleitklauseln und Leistungsvorbehalte Es ist zu unterscheiden zwischen gene...mehr

Der Vertrag kommt durch Abgabe eines Angebots und dessen Annahme zustande. Nach § 147 Abs. 2 BGB kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Die maßgebende Frist ist nach objektiven Maßstäben zu bestimmen.[1] Zu berücksichtigen ist die Zeit f...mehr

Miteigentum Die Ehefrau, die das Teilungsversteigerungsverfahren bislang erfolglos betrieben hat, kann vom Ex-Ehemann die Zustimmung zur Teillöschung der in bestimmter Höhe nicht mehr valutierenden Grundschuld verlangen, um so die Voraussetzung für eine Teilungsversteigerung zu schaffen.[1] Diese scheitert anderenfalls daran, dass die Grundschuld ins geringste Gebot fällt und...mehr

Häufig entstehen neue Kosten erst nach Abschluss des Mietvertrags. Grund hierfür können neue gesetzliche Vorgaben sein (z. B. Einhaltung der Trinkwasserverordnung oder Einbau von Rauchwarnmeldern), es können aber auch situationsbedingt neue Kosten entstehen, indem z. B. ein Sicherheitsdienst beauftragt werden muss, um die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten. Nach der Rech...mehr

Entstehen an einem Pkw durch den Abgang einer Dachlawine bei anhaltendem Tauwetter Schäden, so kommen neben den deliktischen Ansprüchen nach § 823 BGB auch vertragliche Ansprüche gegen den Vermieter und Hauseigentümer in Betracht, wenn der geschädigte Halter sein Fahrzeug auf einem angemieteten Stellplatz abgestellt hat. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Fahrzeugbesitzer ...mehr

Mischmietverhältnisse gelten als Wohnraummietverhältnisse, wenn das Schwergewicht des Vertrags im Bereich der Wohnungsmiete liegt. In diesem Fall kann für das gesamte Mietverhältnis eine Räumungsfrist gewährt werden. Liegt das Schwergewicht im Bereich der Geschäftsraummiete, gilt Geschäftsraummietrecht; eine Räumungsfrist kommt dann grundsätzlich nicht in Betracht. Dies ist um...mehr

Wenn der Eigentümer eines mehrstöckigen Hauses bei drohenden Dachlawinen nicht selbst in der Lage ist, die Gefahr zu beseitigen, sollte er einen Handwerker oder aber bei großer Dringlichkeit die Feuerwehr einschalten. Doch wie sieht es mit deren Haftung aus, wenn die Feuerwehrleute bei der Sicherungsmaßnahme Gebäudeschäden verursachen? Praxis-Beispiel Haftung der Feuerwehr Di...mehr

Innengesellschaft Ein Ausgleich nach gesellschaftsrechtlichen Grundsätzen[1] ist denkbar, wenn die nichtehelichen Lebensgefährten ausdrücklich oder konkludent einen Gesellschaftsvertrag geschlossen haben. Dafür muss ein Zweck verfolgt werden, der über die Verwirklichung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft hinausgeht. Nach Ansicht des BGH [2] ist dies beispielsweise denkbar, ...mehr

Neue BGH-Rechtsprechung In jüngerer Zeit hat die höchstrichterliche Rechtsprechung "herausgearbeitet", dass öffentliche Lasten sogar als dingliche Rechte zu qualifizieren sind. Praxis-Beispiel Für eine französische Immobiliengesellschaft, die (auch) Eigentümerin eines Grundstücks in Deutschland ist, war ein französisches Sanierungsverfahren als Europäisches Insolvenzverfahren ...mehr

Bodenerhöhungen sind im Grunde genommen alle künstlichen Veränderungen der Erdoberfläche auf einem Grundstück durch Erhöhung des Geländeniveaus. Dazu zählen etwa großflächige Bodenaufschüttungen, künstliche Hügel, Dämme und Wälle, erhöhte Auffahrten und Terrassen sowie Schutthalden. Gemeinsam ist den Bodenerhöhungen in allen diesen Erscheinungsformen, dass sie von Menschenhan...mehr

Der Umlagemaßstab richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Ist dort nichts geregelt, sind die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen.[1] Bei gemischt genutzten Gebäuden kann eine nach Gewerbe- und Wohnräumen getrennte Umlage erforderlich sein, wenn durch die gewerbliche Nutzung "ein erheblicher Mehrverbrauch" verursacht wird. Ein unterlassener Vorwega...mehr

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Hat der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er hierzu wegen der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel nicht verpflichtet war, steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Bereicherungsanspruch zu. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. R...mehr

Teilweise wird vertreten, dass der Vermieter eine den Vorgaben der EnEV entsprechende Heizungsanlage und Wärmedämmung schuldet, mit der weiteren Folge, dass der Mieter einen Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB auf Herstellung dieses Zustands hat.[1] Nach dieser Ansicht ist die Mietsache mangelhaft, wenn ihre Beschaffenheit von den Vorschriften der EnEV abweicht. Die ganz ...mehr

Rz. 12 In Betrieben mit Betriebsrat beginnt die Amtszeit des neu gewählten Betriebsrats im Normalfall am Tag nach Ablauf von dessen Amtszeit. Nach § 21 S. 3 BetrVG beginnt die Amtszeit jedoch spätestens am 1.6. des Wahljahres, wenn zu diesem Zeitpunkt das Wahlergebnis bekannt gegeben ist. Rz. 13 War jedoch in den Fällen des § 13 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 der alte Betriebsrat nur noc...mehr

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, können Sie auch nicht so frei schalten und walten, wie Sie wollen. Dies folgt aus den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zusammenleben in einer Hausgemein...mehr

Von ganz erheblicher Bedeutung im Hinblick auf die Erhebung einer Räumungsklage ist, ob der Grund, der für die Kündigung des Mietverhältnisses herangezogen wurde, auch tatsächlich existiert, bzw. gerade in der Person des Mieters vorliegt.[1] Praxis-Beispiel Vermeintliche Bedrohung durch den Mieter Der Vermieter hat das mit einem Ehepaar bestehende Mietverhältnis über ein Einfa...mehr

Rz. 28 Wird für ein verhindertes Betriebsratsmitglied kein Ersatzmitglied geladen, ist der Betriebsrat an einer wirksamen Beschlussfassung gehindert bzw. leidet ein gefasster Beschluss an einem wesentlichen Mangel und ist damit unwirksam. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn eine Verhinderung plötzlich eintritt und es dem Vorsitzenden nicht mehr möglich ist, ein Ersatzmitglied ...mehr

Gem. § 313 BGB kann eine Anpassung des Vertrags in Bezug auf die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich dann verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Mietvertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Mietvertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehe...mehr

Eine Kautionsabrechnung kommt letztlich lediglich bei der Barkaution und der Abtretung eines Sparguthabens in Betracht. Wurde die Mietsicherheit andererseits in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, ist dem Mieter das Sparbuch zurückzugeben und eine entsprechende Freigabeerklärung gegenüber dem Bankinstitut abzugeben; einer Bürgschaft geleistet, ist dem Bürgen di...mehr