Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Rz. 2.1 [Autor/Stand] Das Bewertungsgesetz unterscheidet begrifflich zwischen der Jahresrohmiete (§ 79 Abs. 1 BewG) und der üblichen Miete (§ 79 Abs. 2 BewG). Sowohl der Jahresrohmiete als auch der üblichen Miete liegen die gleichen Ermittlungsgrundsätze zu Grunde. Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen auf aktuelle Stichtage kommt der tatsächlich vereinbarten Miete i.S...mehr

Rz. 73 [Autor/Stand] Für den nach dem I. und II. WoBauG steuerbegünstigten Wohnraum galt am 1.1.1964 eine bedingte Preisfrage. Der Vermieter konnte eine selbstverantwortlich gebildete Miete fordern, d.h. praktisch die Miete, die nach den Verhältnissen des örtlichen Wohnungsmarktes zu erzielen war. Der Mieter konnte sich aber durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermiet...mehr

Rz. 69 [Autor/Stand] Wohnraum, für den die öffentlichen Mittel vor dem 1.1.1957 bewilligt worden sind – d.h. der nach dem I. WoBauG öffentlich geförderte Wohnraum –, unterlag am 1.1.1964 – ausgenommen in den weißen Kreisen – den Preisvorschriften (§ 30c I. WoBauG). Eine Mietvereinbarung war insoweit und so lange unwirksam, wie die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässi...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 536 BGB). Diese Pflicht des Vermieters bezieht sich auch auf die Vornahme der sog. "Schönheitsreparaturen" oder auch "Schönheitsinstandsetzungen". Als Schönheitsreparaturen ...mehr

mehr

Rz. 79 [Autor/Stand] Die übliche Miete kann schließlich ausnahmsweise anhand der (pauschalierten) Kostenmiete geschätzt werden. Ausgehend von der Annahme, der Vermieter werde die Miete für sein Grundstück so hoch bemessen, dass er seine Kosten decken kann, vertrat der BFH in seiner früheren Rechtsprechung die Auffassung, bei Fehlen von Vergleichsgrundstücken sei die pauschal...mehr

Rz. 44 [Autor/Stand] Bei Wegfall der Eigenschaft "öffentlich gefördert" durch vorzeitige oder planmäßige Rückzahlung der Darlehen aus öffentlichen Mitteln entfällt die Mietpreisbindung. Deshalb ist vom nächsten Stichtag nach Wegfall der Bindung die Miete für frei finanzierte Wohnungen maßgebend. Der Wegfall der Bindung für das einzelne Grundstück ist keine Änderung der allge...mehr

Rz. 78 [Autor/Stand] Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsgrundstücken bedarf regelmäßig umfangreicher Ermittlungen im Einzelfall. Hierzu war die Finanzverwaltung angesichts der Notwendigkeit, zum Hauptfeststellungszeitpunkt sämtliche vorhandenen Grundstücke zu bewerten, nur unzureichend in der Lage. Sie hat deshalb anhand vorhandener Unterlagen Mietspiegel aufgest...mehr

Rz. 64 [Autor/Stand] Die Vermietung von steuerbegünstigtem Wohnraum – Wohnraum, der ohne öffentliche Mittel i.S.d. § 3 I. WoBauG geschaffen worden ist – unterlag am 1.1.1964 grundsätzlich keinen Preisvorschriften.[2] Es konnte vielmehr eine vom Vermieter selbstverantwortlich gebildete Miete vereinbart werden. Überstieg die vereinbarte Miete jedoch die Kostenmiete – die zur D...mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Haben Vermieter und Mieter eine Miete vereinbart, die gegen die gesetzliche Preisbindung verstößt, ist die Vereinbarung insoweit nichtig.[2] Der Gesetzesverstoß ist steuerrechtlich indes unbeachtlich, wenn sich die Mietparteien an die Vereinbarung halten (§§ 40, 41 AO 1977). In diesen Fällen ist jedoch zu prüfen, ob die vereinbarte preisrechtlich unzuläs...mehr

Rz. 92 [Autor/Stand] Soweit die Finanzverwaltung – wie in Nordrhein-Westfalen – bei Aufstellung der Mietspiegel von der gesetzlichen Regelung ausgegangen ist, nach der der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt (s. Anm. 20 f.), sind zusätzlich zu den Spiegelmieten die in Anm. 24 aufgeführten Zuschläge für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anzusetzen.mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Außer "Mietvorauszahlungen" und "Baukostenzuschüssen" werden Finanzierungsbeiträge auch unter der Bezeichnung "Mieterdarlehen" gegeben. Handelt es sich um ein Darlehen im Rechtssinne mit üblicher Verzinsung und Rückzahlung des Kapitals und Zahlung der Zinsen, so hat dieser Vorgang keinen Einfluss auf die Jahresrohmiete. Dieses echte Darlehen ist kein Ent...mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Untermietzuschläge und Betriebskosten für besondere Anlagen gehören nach ausdrücklicher Vorschrift des § 79 Abs. 1 Satz 4 BewG nicht zur Jahresrohmiete. Diese Beträge sind, soweit sie in der Miete enthalten sind, herauszurechnen. Es kommen die folgenden Zuschläge und Kosten in Betracht: 1. Untermietzuschläge. Nach der amtlichen Begründung zum BewÄndG 1965 ...mehr

Rz. 6 [Autor/Stand] Jahresrohmiete ist lediglich das Entgelt für die Benutzung des Grundstücks (Grundstücksteils; § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG). Als Grundstück in diesem Sinne ist die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens anzusehen (§ 70 Abs. 1 BewG). Zum Grundvermögen gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör (§ 68 Abs. 1 Nr. 1 Bew...mehr

Rz. 114 [Autor/Stand] Mit Wegfall der Grundsteuervergünstigung entfiel der Grund für den Zuschlag nach § 79 Abs. 3 BewG. Deshalb war wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse auf den nächsten Stichtag eine Wertfortschreibung zugunsten des Grundstückseigentümers durchzuführen, wenn die Wertgrenzen des § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG überschritten sind.[2] Der Vermieter ist regelmäß...mehr

I. Der Beteiligte zu 1. ist der Sohn und Alleinerbe des mit Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 18.12.2013 – 378 II 90/13 – rechtkräftig zum 31.12.1990 für tot erklärten Herrn O. F. A. S. (im Folgenden: Erblasser). Mit Schriftsätzen seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 25.7.2014 und 1.10.2014 beantragte er, das Aufgebotsverfahren nach §§ 1970 ff BGB über den Nachlass des Er...mehr

Rz. 48 [Autor/Stand] Es gibt Fälle, in denen für die Benutzung von Grundstücken (Grundstücksteilen) keine Miete gezahlt wird oder in denen die vereinbarte Miete keinen zutreffenden Maßstab für die Bewertung abgibt. Diese beiden Fälle werden auch in § 79 Abs. 2 BewG unterschieden. § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG umfasst im Wesentlichen die Fälle, in denen keine Miete vereinnahmt wird,...mehr

Einseitige Mieterhöhungen des Vermieters sind unzulässig, es gelten die §§ 557ff. BGB. Der Vermieter kann aber die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete unter den Voraussetzungen der §§ 558ff. BGB verlangen, wenn eine Mieterhöhung nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Damit kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, allerdings darf die Miets...mehr

Erfolgt die Kündigung der Werkmietwohnung, ohne dass das Arbeitsverhältnis beendet ist, sind die allgemeinen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB einzuhalten; auf die Fristen des § 576 BGB darf der Vermieter sich nicht berufen. Dabei ist streitig, ob während des Bestehens eines Arbeitsverhältnisses das Recht zur ordentlichen Kündigung überhaupt besteht.[1] Für eine ordentliche...mehr

Die verkürzten Kündigungsfristen des § 576 BGB sind für einen Vermieter besonders dann wichtig, wenn er nach dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Arbeitsverhältnisses, welches damit beendet ist, die Wohnung für einen neuen Beschäftigten benötigt und schnellstmöglich frei haben will. Im Falle einer ordentlichen Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann es aufgrund der ...mehr

§ 576 BGB dient lediglich der Verkürzung der Kündigungsfristen für Werkmietwohnungen, er enthält aber keine Kündigungsgründe, so dass diesbezüglich § 573 BGB zu beachten ist. Hinsichtlich des Kündigungsgrunds ist zu unterscheiden, ob die Kündigung während des Bestands des Arbeitsverhältnisses oder nach der Beendigung des Arbeitverhältnisses erfolgt. Als Kündigungsgrund während...mehr

Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses gibt § 576 BGB dem Vermieter das Recht zur ordentlichen Kündigung der Werkmietwohnung mit verkürzten Fristen. Der Umstand, dass der Vermieter den Arbeitsvertrag bereits gekündigt hat, reicht nicht aus.[1] Erst nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses darf die Kündigungserklärung dem Mieter zugehen. Nicht ausreichend ist die tatsäc...mehr

Im Rahmen einer Sonderrechtsnachfolge tritt gemäß § 563 BGB der Ehegatte mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, sofern er mit ihm einen gemeinsamen Haushalt gebildet hat. Tritt ein Ehegatte nicht ein, so treten Kinder, die in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen gelebt haben, in das Mietverhältnis ein. Zudem können auch andere in der Wohnung lebende Fa...mehr

Werkmietwohnungen werden "mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet" also nicht überlassen wie Dienstwohnungen bzw. Werkdienstwohnungen oder Personalunterkünfte. Als Dienstverhältnis kommen insbesondere ein Arbeitsverhältnis mit Beschäftigten sowie ein Ausbildungsverhältnis in Betracht; Voraussetzung ist stets eine unselbstständige Tätigkeit. Dienstv...mehr

Kommt es nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu einer Kündigung des Werkmietwohnungsverhältnisses durch den Vermieter und macht dieser von seinem Sonderkündigungsrecht des § 576 BGB Gebrauch, muss unterschieden werden, ob es sich um eine normale/einfache Werkmietwohnung oder aber eine funktionsgebundene Werkmietwohnung handelt: Eine normale Werkmietwohnung hat ledigl...mehr

Ist die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden, sondern wurde sie vom Vermieter bekannt gegeben, spricht man von einer einseitigen Hausordnung. Diese darf nur Pflichten enthalten, die sich bereits aus dem Gesetz oder dem Mietvertrag ergeben. Unzulässig wäre die Schaffung neuer Pflichten wie etwa der Schnee- und Glättebeseitigung oder der Treppenreinigung. Ge...mehr

Die Werkmietwohnung ist eine besondere Form der im BGB geregelten Werkwohnung. Das BGB enthält in den §§ 576 und 576a BGB Vorschriften für Werkmietwohnungen, diese finden jedoch erst nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses Anwendung. Regelmäßig ist bei einer Werkmietwohnung der Arbeitgeber zugleich Vermieter, es reicht aber aus, dass ein zu ihm in Beziehung stehender Dritter...mehr

Treten keine Personen in das Mietverhältnis ein oder setzen es fort, so wird es gemäß § 564 BGB von den Erben fortgeführt. Sowohl der Vermieter als auch die Erben sind berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigungsfrist beginnt nach der Kenntnis vom Tod des Mieters, dem Umstand, dass keine Person i...mehr

Die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe sind für Werkdienstwohnungen jedenfalls dann nicht anwendbar, wenn ein Teil des zu zahlenden Nutzungsentgelts durch Einbehalt von Vergütungsbestandteilen geleistet wird und der so genutzte Entgeltbestandteil im Zuge des zu beurteilenden Mieterhöhungsverlangens Änderungen unterläge. Damit ist eine Erhöhung der Miete einer Werkdienstw...mehr

Der Mieter einer normalen Mietwohnung kann der Kündigung des Mietverhältnisses widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfe...mehr

§ 563a BGB enthält eine Sonderregelung, wenn mehrere Personen gemeinsam Mieter waren. Das Mietverhältnis wird mit den Mitmietern fortgesetzt, diese Regelung ist gegenüber dem Eintritt nach § 563 BGB vorrangig. Damit bleibt der/bleiben die Mitmieter Mietpartei. Diese haben gemäß § 563a Abs. 3 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Ein Kündigungsrecht des Vermieters ergibt sich nicht ...mehr

Der Inhalt und der Abschluss eines Werkmietvertrags richtet sich nach den mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535ff. BGB. Damit ist insbesondere die Höhe der Miete vertraglich zu vereinbaren und der Vermieter haftet für Mängel der vermieteten Wohnung. Während des Bestands des Werkmietwohnungsverhältnisses finden die mietrechtlichen Vorschriften uneingeschränkt Anwendung.mehr

Die Hausordnung ist das "Gesetz des Hauses". Eine Ungleichbehandlung der Mietparteien durch eine Hausordnung ist unzulässig, es sei denn, dass es hierfür sachliche Gründe gibt. Es ist zu unterscheiden, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags geworden ist (vertragliche Hausordnung) oder einseitig vom Vermieter bestimmt wurde. Letzteres kann z. B. durch Aushängen im Ha...mehr

Wählt der Arbeitgeber für die Kündigung einer Werkdienstwohnung die Kündigungsfrist des § 573c BGB, so finden die §§ 574 BGB, also das Widerspruchsrecht, Anwendung. Gemäß § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen. Im Falle der Anwendung des § 576b BGB gilt das zum...mehr

Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB rechtzeitig hinweisen. Dies gilt nicht, wenn es sich um Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 BGB handelt. Wichtig Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht ist nicht zwingend, er muss auch nicht im Kündigungsschreiben enthalten sein. Gleichwo...mehr

Die Kündigungsfristen eines Werkmietwohnungsverhältnisses können sich nach § 573c sowie § 576 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 BGB bemessen. Gemäß § 576 BGB kann der Vermieter nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB mit verkürzten Fristen kündigen. Das Sonderkündigungsrecht des § 576 BGB gilt nur bei Werkmietwohnungen, die auf unbestimmte Zeit...mehr

Ferner sind von den Dienstwohnungen die "normalen" Mietverhältnisse zu unterscheiden, die unabhängig vom Bestehen eines Arbeitsverhältnisses geschlossen werden, bei denen also nur zufälligerweise der Arbeitgeber zugleich Vermieter ist. In diesen Fällen besteht zwischen den Parteien Einigkeit, dass der Fortbestand des Arbeits- bzw. Mietvertrags nicht vom Bestehen des anderen ...mehr

Kündigt ein Vermieter eine Werkmietwohnung mit der Kündigungsfrist des § 573c BGB, so steht dem Mieter das Widerspruchsrecht (Sozialklausel) nach §§ 574 ff. BGB zu. Das Widerspruchsrecht besteht auch, wenn dem Mieter einer normalen (oder auch funktionsgebundenen) Werkmietwohnung mit der Frist nach § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB gekündigt wird. Gemäß § 576a Abs. 1 BGB sind in diesem F...mehr

Regelmäßig ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, d. h. der Mieter hat vor oder bei Vertragsschluss Kenntnis von der Hausordnung bekommen. In diesem Fall ist die Hausordnung eine Art "Allgemeine Geschäftsbedingung". Praxis-Tipp Im Vertrag sollte die Geltung der Hausordnung bestimmt und dem Mieter ein Exemplar der Hausordnung zusammen mit dem Vertrag ausgehändigt we...mehr

Bei (ehemaligen) Dienstwohnungen stellt sich seit dem 1.10.2005 bzw. 1.11.2006 die Frage, in welcher Rechtsform diese fortgeführt werden können. Es ergeben sich hierfür folgende Alternativen: Es könnte daran gedacht werden, die Dienstwohnungsvorschriften weiterhin anzuwenden. Von dieser Möglichkeit ist oftmals unmittelbar nach Einführung des TVöD Gebrauch gemacht worden, alle...mehr

Die Zuweisung einer Dienstwohnung ist nach § 5 Abs. 3 Satz 2 DWV jederzeit widerruflich. Der Widerruf der Zuweisung darf aber nur aus dienstlichen bzw. betrieblichen Gründen erfolgen. Dabei hat der Arbeitgeber seine Interessen und die des Beschäftigten gegeneinander abzuwägen und nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) zu entscheiden. Nach § 11 Abs. 1 DWV ist die Dienstwohnung nur...mehr

Wenn allerdings zunächst nur ein Mietverhältnis besteht und dann ein Arbeitsverhältnis vereinbart wird, kann das Arbeitsverhältnis nicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags sein, so dass hierdurch kein Werkmietwohnungs- oder gar Werkdienstwohnungsverhältnis entstehen kann. Dies würde eine nachträgliche Verkürzung der Vorschriften der §§ 573c Abs. 4, 574 Abs. 4 und 574a A...mehr

Die Kündigung bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der schriftlichen Form des § 126 Abs. 1 und 3 BGB, d. h. die Urkunde muss von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. Ausreichend ist auch eine Kündigungserklärung in elektronischer Form des § 126a BGB.[1] Eine mündlich ausgesprochene Kündig...mehr

Die Entscheidung über die Vermietung selbst obliegt hingegen der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG.[1] Dabei ist es egal, ob es sich um eine Wohnung oder einzelne Zimmer handelt. Die Willenserklärung des Vermieters hinsichtlich des Vertragsschlusses ist grundsätzlich auch ohne Zustimmung des Betriebsrats wirksam, d. h. auch ohne Zustimmung des Betriebsrats kommt ei...mehr

Überblick Kauft jemand eine zahlungsgestörte Forderung, wird er mit dem Einzug der Forderung nach der Rechtsprechung des EuGH nicht wirtschaftlich tätig. Ein Vorsteuerabzug steht ihm deshalb für Eingangsleistungen, die mit dem Erwerb und dem Einzug der Forderungen im Zusammenhang stehen, nicht zu. Die Finanzverwaltung übernimmt jetzt die Grundsätze aus der Rechtsprechung des...mehr

Leitsatz Der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet. Normenkette § 9 Abs. 3, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr....mehr

Beispiel 1 Gesamtschuldner Der Anwalt wird von zwei Gesamtschuldnern mit der Abwehr einer Forderung i.H.v. 10.000,00 EUR beauftragt. Es liegt derselbe Gegenstand zugrunde. Der Anwalt erhält eine um 0,3 erhöhte Geschäftsgebühr aus 10.000,00 EUR.mehr

Leitsatz 1. Die für eine Geschäftsveräußerung oder für eine Teilgeschäftsveräußerung in Bezug auf ein Vermietungsunternehmen erforderliche Nachhaltigkeit der Vermietung liegt bei einer Vermietung über insgesamt 17 Monate vor. 2. Die für die Geschäftsveräußerung notwendige Fortführung der Unternehmenstätigkeit muss bei einer mehrfachen Übertragung nur dem Grunde nach, nicht ab...mehr

Leitsatz 1. Eine Mieterkaution, d.h. eine zugunsten des Schuldners bestehende Forderung, muss in die Vermögensauskunft aufgenommen werden, und Name und Anschrift des Anspruchsgegners, d.h. vorliegend des Vermieters, sind anzugeben. 2. Hat der Schuldner nur angegeben, eine Mieterkaution geleistet zu haben, musste sich die Unvollständigkeit der Angabe dem Gerichtsvollzieher (GV)...mehr

Ist neben dem Angehörigen noch ein Zweitschädiger für den Schaden verantwortlich, geht, weil zugunsten des Angehörigen das Haftungsprivileg greift, der Ersatzanspruch auf den SVT nur gegen den Zweitschädiger über. Nach den Grundsätzen des gestörten Gesamtschuldnerausgleichs geht die Forderung gegen einen neben dem privilegierten Familienangehörigen/Hausgenossen haftenden Zwe...mehr