Vermietung und Verpachtung

Die steuerliche Anerkennung von Mietverträgen unter nahe stehenden Personen setzt u. a. voraus, dass die Verträge zivilrechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht.

Die Kosten für die Beseitigung unvermuteter Schäden, die erst nach der Anschaffung durch schuldhaftes Handeln eines Dritten verursacht wurden, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten.  

Nach § 82b Abs. 1 Satz. 1 EStDV können Steuerpflichtige größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, welche überwiegend Wohnzwecken dienen, auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen. 

Bei der Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote der Wohnungsvermietung ist die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für Nutzung der Einbauküche, Waschmaschine und Trockner zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist.

Der BFH hatte die Entscheidung darüber zu treffen, ob Aufwendungen als Werbungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung auch dann in Betracht kommen, wenn es nicht zur Durchführung des Anschaffungsgeschäfts kommt. Dies kann, so der BFH, in Ausnahmefällen durchaus der Fall sein, nämlich wenn er einem betrügerischen Grundstücksmakler Bargeld in der Annahme übergibt, der Makler würde damit den Kaufpreis für ein bebautes Grundstück bezahlen.

Ob vom Erblasser getragene und gem. § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilte größere Erhaltungsaufwendungen beim Erben als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sind, soweit sie nicht beim Erblasser abgezogen wurden, ist nach Auffassung des Finanzgerichts Berlin – Brandenburg ernstlich zweifelhaft.

Aufwendungen, die zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts hätten führen sollen und vom Makler veruntreut wurden, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Beitrittsaufforderung an das BMF zu der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Entschädigung für die Überspannung eines Privatgrundstücks mit einer Hochspannungsleitung der ESt unterliegt.

Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, welches in einem Drittstaat belegen ist, dürfen nur mit positiven Einkünften der gleichen Einkunftsart und aus demselben Land verrechnet werden. 

Nach Ergehen einer Einspruchsentscheidung ist eine schlichte Änderung nach§ 172 Abs. 1 Nr. 2a AO aufgrund eines innerhalb der Klagefrist gestellten Antrags zumindest dann noch möglich, wenn eine abschließende Prüfung des Einspruchsvorbringens und der dazugehörigen Unterlagen im Rahmen der Einspruchsentscheidung weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht erfolgt ist.

Das BMF hat auf ein aktuelles Urteil des BFH reagiert, wonach eine Einbauküche in einem vermieteten Immobilienobjekt ein einheitliches Wirtschaftsgut darstellt.

Kann ein Vermieter seine sanierungsbedürftige Eigentumswohnung trotz mehrmaligem Bemühen aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen vermietbaren Zustand versetzen, ist vom Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Die Folge: Kein steuerlicher Ansatz von Verlusten.

Im Rahmen der der Abzugsbeschränkung des § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG stellt sich die Frage, ob diese auch für vorab entstandene Werbungskosten gilt, wenn die spätere Miete nicht mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete ausmacht.

Die Einkünfteerzielungsabsicht entfällt nicht, wenn eine Wohnung nach mehrjähriger Vermietung aufgrund von Baumängeln leer steht, eine Sanierung aber wegen ungeklärter Eigentumsfragen erst nach 8 Jahren beginnt, sofern alles Mögliche getan wurde, um die Eigentumsfrage zu klären und die Wohnung wieder zu vermieten.

Besteht die Leistung des Steuerpflichtigen darin, einem Netzbetreiber einen Teil des Luftraums über seinem Grundstück für den Betrieb einer Hochspannungsleitung zur Nutzung zu überlassen und der Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit zuzustimmen, liegt nach dem wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarung eine Nutzungsüberlassung gegen Entgelt und damit eine Einnahme i. S. d. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG vor.

Vereinnahmt ein Vermieter einen Mietzuschuss dann muss er klären: Ist der Zuschuss als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen oder nicht? Aktuell hatten die BFH-Richter einen Fall zu entscheiden, bei dem es um dieses Thema ging.

Eine Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen (Spüle, Herd, Möbel, Elektrogeräte) ist ein einheitliches Wirtschaftsgut. Die Kosten für die Erneuerung sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern auf 10 Jahre abzuschreiben (Änderung der Rechtsprechung).

Schadensersatzleistungen für durch den Erwerb von Fondsanteilen entstandene Schäden führen bei der Rückabwicklung des Kaufs von Anteilen an einem geschlossenen Immobilienfonds zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Die Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Vielmehr müssen sie über einen Zeitraum von 10 Jahren im Wege der AfA abgeschrieben werden.

Beim Immobilienkauf gibt es eigentlich keine Schnäppchen. Wer noch beim Kauf vergleichsweise wenig Geld auf den Tisch blättern muss, merkt spätestens bei der Sanierung, dass Wohnungen finanziell dem Eigentümer einiges abverlangen. Umso besser, wenn diese Ausgaben in der Steuererklärung geltend gemacht werden können. Bei langem Leerstand macht das Finanzamt da aber nicht mit.

Ob Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähig oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten im Wege der Abschreibung zu berücksichtigen sind, musste das FG Düsseldorf entscheiden.

Verbilligte Vermietung an Angehörige: Der Vermieter kann Werbungskosten dabei nur dann in voller Höhe abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dabei kommt es auf die Warmmiete (ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten) an.

Hat ein Nießbraucher seine Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV über mehrere Jahre verteilt, kann der Eigentümer den nach der Nießbrauchsbeendigung verbleibenden Teil der Aufwendungen nicht in seiner eigenen Einkommensteuererklärung als Werbungskosten abziehen.

Erzielt eine KG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, führt die Übernahme eines negativen Kapitalkontos bei Erwerb eines Kommanditanteils nicht dazu, dass Vermietungsverluste über den Betrag des gezahlten Kaufpreises hinaus als ausgleichsfähig statt lediglich verrechenbar anzusehen sind.

Steht eine objektiv nicht mehr für eine Vermietung betriebsbereite und deswegen nicht mehr vermietbare Wohnung schon mehr als 5 Jahre leer, kann die Einkunftserzielungsabsicht wegen Ungewissheit der Realisierung der für eine Weitervermietung erforderlichen Sanierung entfallen.

Schuldzinsen nach Veräußerung einer Immobilie sind auch dann nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige infolge hoher Vorfälligkeitsentschädigungen zur Minderung der Zinslast den Verkaufserlös festverzinslich anlegt.

Ein Disagio ist nur dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn es sich nicht im Rahmen des am aktuellen Kreditmarkt Üblichen hält. Der Abschluss mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten indiziert die Marktüblichkeit.

Die Einkommensteuerdurchführungsverordnung enthält ein Wahlrecht: Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, können auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden. Der BFH entschied aktuell einen Fall, bei dem die Immobilie verschenkt wurde und der Verteilungszeitraum noch nicht abgeschlossen war.

Erträge aus der Vermietung von Wohnungen im Rahmen des sog. betreuten Wohnens sind nicht als Einnahmen aus Gewerbebetrieb sondern als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren, wenn von dem Vermieter neben der Vermietungsleistung lediglich unterstützende Leistungen für die altersadäquate Wohnungsnutzung der Mieter erbracht werden.

Hat der Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kann der Eigentümer den verbliebenen Teil der Aufwendungen nicht als Werbungskosten geltend machen. Dies hat das FG Münster entschieden.

Seine Eltern, eigene Kinder oder andere nahe Angehörige als Mieter - davon können beide Seiten profitieren: Die Verwandtschaft zahlt weniger Miete als ortsüblich, und im Gegenzug spart der Vermieter Steuern. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht immer.

Der Abzug ist nur dann auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft angelegten Vermietungstätigkeit befindet.

Vermieter können Fahrtkosten zu ihren Vermietungsobjekten im Regelfall mit einer Pauschale von 0,30 EUR für jeden gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen.

Bei vorsichtigem Ansparen von Eigenkapital muss sich die geltend gemachte Bebauungsabsicht aus weiteren Umständen ergeben. Dabei kann die spätere Mittelverwendung rückwirkend berücksichtigt werden.

Entstehen dem Vermieter Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, stellt sich die Frage, ob diese generell als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder bei Überschreiten der 15%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren sind. 

Das FG Düsseldorf hat entschieden, dass Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.

Günstig zu haben, aber teuer in der Sanierung: Denkmalgeschützte Immobilien haben einen ganz besonderen Charme, der den potenziellen Käufer etwas kostet. Wer ein solches Haus oder eine Wohnung denkmalgerecht renoviert oder saniert, kann die Kosten dafür in der Steuererklärung geltend machen. Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen erklärt, welche formalen Voraussetzungen dafür gegeben sein müssen.

In Fällen einer verbilligten Vermietung von Wohnraum von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete ist generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Bei Erreichen der Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete ist dagegen nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG Vollentgeltlichkeit anzunehmen und ein ungekürzter Werbungskostenabzug zuzulassen.

Der  Begriff des häuslichen Arbeitszimmers setzt voraus, dass der betreffende Raum ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche/berufliche Zwecke genutzt wird.

Ein häusliches Arbeitszimmer setzt neben einem büromäßig eingerichteten Raum voraus, dass es ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche oder berufliche Zwecke genutzt wird. Fehlt es hieran, sind die Aufwendungen hierfür insgesamt nicht abziehbar. Damit scheidet eine Aufteilung und anteilige Berücksichtigung im Umfang der betrieblichen oder beruflichen Verwendung aus. Dies hat der Große Senat des BFH entschieden.

Schuldzinsen, die durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind, können nach einer Veräußerung der Immobilie in der Regel weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung beachtet wird.

In einem vom FG Düsseldorf veröffentlichten Urteil streiten die Beteiligten um die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses.

Wechselkursbedingt höhere Tilgungsleistungen für Fremdwährungsdarlehen sind lt. einer Entscheidung des FG Hamburg keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Nach § 9 Abs. 3 EStG gelten die Regelungen zur Entfernungspauschale bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsprechend. Im Zuge der Reisekostenreform wurde die regelmäßige Arbeitsstätte ab 1.1.2014 durch die erste Tätigkeitsstätte ersetzt. 

Bei 166 bzw. 215 Fahrten eines Vermieters in einem Jahr zu 2 Vermietungsobjekten, um dort z. B. Kontrollen und regelmäßige Arbeiten vorzunehmen, stellen beide Mietobjekte für den Steuerpflichtigen jeweils eine regelmäßige Tätigkeitsstätte dar, sodass die Fahrtkosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur i. H. der Entfernungspauschale als Werbungskosten abgezogen werden können.

Immobilienbesitzer können Instandsetzungs- und Modernisierungskosten unter Umständen in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen. Darauf weist die Bundessteuerberaterkammer hin.

Das FG Berlin-Brandenburg musste sich mit der Frage befassen, ob Zinseinnahmen eines geschlossenen Immobilienfonds den Kapital- oder den Vermietungseinkünften zuzurechnen sind.

Ausgleichszahlungen aus der Auflösung von Zinsswap-Geschäften führen nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, obwohl die Zinsswaps ursprünglich zur Begrenzung des Risikos in die Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der vermieteten Immobilie durch variable Darlehen einbezogen waren.

Ob Aufwendungen für eine neue Einbauküche in einem Vermietungsobjekt insgesamt sofort abzugsfähig oder nur im Wege der AfA zu berücksichtigen sind, hängt davon ab, ob sie ganz oder teilweise Herstellungskosten, Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwendungen darstellen.

Das FG Schleswig-Holstein hat entschieden, dass eine Einbauküche trotz individueller Planung und Anpassung an die jeweiligen räumlichen Verhältnisse kein einheitliches zusammengesetztes Wirtschaftsgut darstellt, die Einbaumöbel und die Arbeitsfläche indes als Gesamtheit zu sehen sind.