Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Musterbeschluss: Bildung einer Rücklage zur Finanzierung von Klagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer TOP XX Bildung einer Rücklage zur Finanzierung von Klagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Auf Grundlage der §§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Bildung einer Rücklage zur Finanzierung von Klagen der Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern nach §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage eingeräumt. Die Wohnungseigentümer können jedenfalls durch die Bildung von zusätzlichen Rücklagen neben der Erhaltungsrückla...mehr

Einführend ist anzumerken, dass auch eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Zwar sieht diese Bestimmung nicht mehr bestimmte Verteilungskriterien wie Verursachung oder Verbrauch betreffend die Betriebskosten vor, wie dies in § 16 Abs. 3 WEG a. F. der Fall war. Bei der Beurteilung ab...mehr

Hinsichtlich der Aufzugskosten besteht auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG nicht nur lediglich eine Beschlusskompetenz zur dauerhaften Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten (also insbesondere Betriebsstrom) sowie der Wartungskosten, sondern auch der Kosten seiner Erhaltung. D...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht mehr gesetzlich geregelt. Die Wohnungseigentümer sind auf Grundlage von § 29 Abs. 1 WEG vielmehr in der Lage, abgestimmt auf die Bedürfnisse der jeweiligen Eigentümergemeinschaft, die Zahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder selbst festzulegen. Mit Inkrafttreten des WEMoG hat de...mehr

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist die durch das WEMoG geschaffene Beschlusskompetenz in § 24 Abs. 3 WEG. Diese ermöglicht die Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich dieser pflichtwidrig weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Insbesondere in einer verwalterlosen Zeit sol...mehr

Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstands abhängig und richtet sich nach dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Die Tagesordnungspunkte müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer vers...mehr

Eine grundsätzliche und pauschale Änderung des gesetzlichen oder hiervon abweichend vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ist von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht gedeckt. Praxis-Beispiel "Global-Beschluss" Ein Beschluss folgenden Inhalts wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig: "Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Kostenverteilung künftig ni...mehr

Bezüglich baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist zunächst zu berücksichtigen, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, also insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen. Des Weiteren ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass die Kosten der Baumaßnahme diejenigen Wohnungseigentümer tragen, die sie beschlie...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelmaßnahme, erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nun auch hier Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich, den...mehr

Von maßgeblicher Bedeutung ist, dass auch Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung der Wohnungseigentümer bei Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) für Teile des Gemeinschaftseigentums gefasst werden können, die sich im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit befinden. Derartige Beschlüsse können auch mit Dauerwirkung gefasst werden. So ist ...mehr

§ 554 BGB regelt den Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, von diesem die Erlaubnis für bestimmte bauliche Veränderungen der Mietsache verlangen zu können. Der Anspruch des Mieters umfasst folgende Maßnahmen: Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen. Auch wenn der Mieter auf Grundla...mehr

Der Entzug des gemeinschaftlichen Eigentums zulasten der Wohnungseigentümer kann nicht mehrheitlich beschlossen werden. Des Weiteren können auch Sondernutzungsrechte nicht aufgrund entsprechender Mehrheitsbeschlussfassung begründet werden.[1] Hiervon nicht betroffen ist hingegen die Vermietung[2] und auch die Verpachtung[3] des Gemeinschaftseigentums. Zum einen tritt an die ...mehr

Abhängig vom Umfang der Erhaltungsmaßnahme, sind im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen.[1] Die Grenzen, ab welcher Höhe Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sind in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesteckt. Nach Auffassung des LG Karlsruhe[2] ist sie bei einer Summe von 3.000 EUR überschritten, nach Auffassung des LG Dortmund[3] erst bei 5...mehr

In der Rechtsprechung und herrschenden Meinung ist anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich in Rückstand ist.[1] Die Eigentümergemeinschaft soll sogar berechtigt sein, die Versorgungsleitungen zu kappen, wenn der säumige Eigentümer direkter...mehr

Auch bei den Kosten der Gartenpflege kommt letztlich jeder Verteilungsschlüssel infrage, der nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls nicht zu einer willkürlichen Kostenbelastung bzw. -verteilung führt.[1] Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Gartenpflege) TOP XX Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten der Gartenpflege Gemäß § ___ der Gemeinschaftso...mehr

Soweit nichts anderes vereinbart ist, erfolgt die Beschlussfassung nach dem Kopfstimmprinzip des § 25 Abs. 2 WEG. Ist ein hiervon abweichendes Stimmprinzip vereinbart, dann ist das vereinbarte Stimmprinzip maßgeblich.mehr

Als Vertreter und Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Bei dieser Pflicht handelt es sich zweifellos um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung mit untergeordneter Bedeutung. Seine Verpflichtung beschränkt sich aber darauf, beschlosse...mehr

Medium Gem. § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG erfolgt die Einberufung der Eigentümerversammlung in Textform. Die Einberufung muss gemäß § 126b BGB in Form einer lesbaren Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen. Dem Lesbarkeitserfordernis ist Genüge getan, wenn der Empfänger den Text u. a. auch auf seinem Bildschirm lesen kann....mehr

Man wird den Verwalter als verpflichtet ansehen müssen, die Wohnungseigentümer zum einen über das Kostenprinzip "wer zustimmt, der zahlt" und zum anderen auf die beiden Ausnahmen, bei denen es zu einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer kommt, aufklären zu müssen. Zur Herbeiführung der Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat er das geeignete Abstim...mehr

Die Fälligkeit der monatlichen Hausgeldvorschüsse kann auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG auch dann dauerhaft – über die konkrete Wirtschaftsperiode hinaus – geregelt werden, wenn bereits eine entsprechende Vereinbarung zur Fälligkeit besteht (kein Vereinbarungsvorbehalt). Bestimmt etwa die Gemeinschaftsordnung eine Fälligkeit der Hausgelder jeweils zum Monatsersten, können d...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 haben die Wohnungseigentümer keine Kompetenz mehr zur Beschlussfassung über Umzugskostenpauschalen. Solche können nur noch vereinbart werden. Durch das Entfallen der Beschlusskompetenz haben Beschlüsse über Umzugskostenpauschalen ihre Wirkung mit der Folge verloren, dass Umzugskostenpauschalen nicht mehr erhoben werden können. Für de...mehr

Hinweis- und Informationspflichten des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter können nicht beschlossen werden. Es fehlt insoweit an der erforderlichen Beschlusskompetenz.[1] Einzelnen Wohnungseigentümern können keine Leistungspflichten aufgebürdet werden, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.[2] Aus dem Gesetz ergeben sich ke...mehr

Grundsätzlich sollte der Verwalter das Forum der Wohnungseigentümerversammlung nutzen, um eine persönliche Haftung durch entsprechende Bedenkenhinweise auszuschließen bzw. zu minimieren. Zwar ist die Niederschrift über die Versammlung lediglich eine Privaturkunde, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt.[1] Dennoch bestätigt die n...mehr

Als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter fungiert gemäß § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Allerdings besteht kein Zwang zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats und gerade in kleineren Eigentümergemeinschaften existiert auch kein Verwaltungsbeirat. Auch unabhängig davon, ob ein Verwaltungsbeirat existiert oder nicht, ...mehr

Nicht selten sind einzelne Wohnungseigentümer durch Vereinbarung – insbesondere in der Gemeinschaftsordnung – von der Verpflichtung zur Tragung einzelner Kosten ausgenommen. Eine Belastung einzelner Wohnungseigentümer, die bislang von einer entsprechenden Kostentragungsverpflichtung in der Gemeinschaftsordnung ausgenommen waren, auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit b...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 sieht das Gesetz kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr vor. Demnach ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, in der mindestens ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Viele Vereinbarungen sehen insbesondere in der Gemeinschaftsordnung allerdings ein Beschlussfähigkeits...mehr

Gemäß § 24 Abs. 5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in Wohnungseigentümerversammlungen, "sofern diese nichts anderes beschließt". Soweit also in der Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung nicht etwas anderes bestimmt ist, können die Wohnungseigentümer eine andere Person als den Verwalter zum Versammlungsleiter bestimmen. Auch die Protokollführung obliegt zun...mehr

Die Kosten des Kabelempfangs werden grundsätzlich in Ermangelung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen umgelegt.[1] Dies gilt hinsichtlich der Kabelempfangsgebühren selbst dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel abrechnet.[2] Selbstverständlich aber entspricht eine Kostenverteilungsänd...mehr

Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen (dauerhaft) TOP XX Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen Gemäß § ___ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _________ (Name und Kanzleisitz) vom _______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Laste...mehr

Musterbeschluss: Beschränkung der Verwalterbefugnisse TOP XX Beschränkung der Befugnisse des Verwalters Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG, dass der Verwalter auch dann, wenn es sich aus seiner oder auch aus objektiver Sicht um eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung handelt, die nicht zu einer erheblichen Verpflichtung der Gemeinschaft der W...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer widerrechtlich eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, hat zwar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beseitigung, allerdings kann er diesen nur dann selbst geltend machen, wenn er durch die bauliche Veränderung konkret in seinem Sondereigentum beeinträchtigt ist. Ansonsten übt nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft d...mehr

Musterbeschluss: Erweiterung der Verwalterbefugnisse TOP XX Erweiterung der Befugnisse des Verwalters Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG, dass der Verwalter grundsätzlich ermächtigt ist, Erhaltungsmaßnahmen mit einem Volumen von nicht mehr als _______ EUR eigenständig und ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer für die Gemeinsc...mehr

Auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG kann auch dauerhaft die Fälligkeit von Beiträgen künftig zu beschließender Sonderumlagen geregelt werden. Musterbeschluss: Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen TOP XX Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen sind jeweils spätestens 2 Wochen nach dem Tag der Beschlussfassung über die Sonderumlage zu...mehr

Als grenzwertig sind Kostenbelastungen für die Nutzung besonderer Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbäder, Saunen- oder Fitnessräume anzusehen. Zu berücksichtigen ist hier, dass die entsprechenden Einrichtungen bereits auf Kosten der Wohnungseigentümer angeschafft und unterhalten werden. Sollen künftig die Betriebs- und Erhaltungskosten dieser Einrichtungen lediglich den...mehr

Öffnungsklauseln selbst können wirksam nur vereinbart werden. Ihre materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig[1] sind einerseits allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrhe...mehr

Geschäftsordnungsbeschlüsse, die sich auf die Organisation einer konkreten Eigentümerversammlung beziehen, sind isoliert nicht anfechtbar, da sich ihre Wirkung in dem Versammlungsverlauf erschöpft und keine Wirkung für die Zukunft entfalten.[1] Zu beachten ist freilich, dass ein WEG-Beschluss wegen eines unzulässigen Geschäftsordnungsbeschlusses erfolgreich angefochten werde...mehr

Der Beschluss über die Wiederbestellung kann gem. § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG maximal ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums gefasst werden. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums vorgenommen, so ist der entsprechende Beschluss nichtig.[1] Im Übrigen sollte der Verwalter gerade bei ...mehr

§ 28 Abs. 3 WEG ermöglicht zunächst, beschlussweise Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen zu treffen. Durch Beschluss kann also etwa der unbare Zahlungsverkehr eingeführt werden – wenngleich dies wohl am wenigsten praxisrelevant ist, da es kaum Gemeinschaften geben dürfte, deren Mitglieder die Hausgelder beim Verwalter bar einzahlen. Angesichts der fehlenden Praxis...mehr

Das in den letzten Jahren vom BGH für den Bereich des Wohnungseigentums herausgearbeitete Belastungsverbot wurzelt im allgemeinen Verbandsrecht der §§ 53 Abs. 3 GmbHG, 180 Abs. 1 AktG und 35 BGB. Insoweit folgt aus der Kompetenz, den Gebrauch, die Verwaltung und die Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu reg...mehr

Bereits die Aufnahme langfristiger Darlehen verstößt nicht per se gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, sondern kann durchaus unter bestimmten Voraussetzungen mehrheitlich beschlossen werden.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht regelmäßig auch ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[2] Dabei soll der Kreditbetrag nicht ein...mehr

Je nach Art der Energieversorgung muss der Heizkostenverbrauch innerhalb des Sondereigentums der jeweiligen Wohnungseigentümer ermittelt werden. Üblicherweise wird diese Aufgabe von Serviceunternehmen übernommen. Diesen muss zum Ablesetermin der Zugang zum Sondereigentum ermöglicht werden. Ist ein Zutritt nicht möglich, wird üblicherweise eine Mitteilung über einen Ersatzter...mehr

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Beschlüsse, die gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind nach entsprechender Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat den Zweck, diese von sachfremden Einwirkungen freizuhalten. ...mehr

Die Wasser- und Abwasserkosten sind ein klassischer Fall der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Bis auf den wohl äußerst seltenen Fall, dass entsprechend § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen[1], entspricht lediglich eine ...mehr

Für den Fall, dass bereits im Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung Liquiditätsengpässe – etwa und insbesondere durch Hausgeldausfälle einzelner Miteigentümer – bestehen, sollte eine entsprechende Sonderumlage zur Beschlussfassung gestellt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass neben dem Betrag der Sonderumlage auch der Verteilungsschlüssel und der Fälligkeit...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkoninstandsetzung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von de...mehr

Für die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen steht in erster Linie die Erhaltungsrücklage zur Verfügung. Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann aber auch durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen. Grundvoraussetzung der Ordnungsmäßigkeit einer Beschlussfassung über eine mehrjährig...mehr

Entsprechend der tatsächlichen Nutzung des Sondereigentums durch die Wohnungseigentümer, werden in Einzelfällen Gemeinschaftseinrichtungen stärker in Anspruch genommen. In diesen Fällen ist stets auf die Zweckbestimmung des jeweiligen Sondereigentums in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abzustellen: Bei einer zulässigen Nutzung aufgrund der Zweckbestimmung des Sonde...mehr

Ein Bedenkenhinweis empfiehlt sich stets dann, wenn die Gefahr besteht, dass erforderliche Erhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen der Verkehrssicherung mehrheitlich abgelehnt werden. Insbesondere in kleineren Gemeinschaften werden an sich dringend erforderliche Sanierungs- oder Reparaturmaßnahmen wegen der mitunter hohen Kosten gerne aufgeschoben. Sagen sich hier die Wohnungseig...mehr

Objektbezogene Verteilung Zu den Kosten des Allgemeinstroms gehören in erster Linie die Kosten für die Treppenhausbeleuchtung sowie die Beleuchtung von Außenanlagen der Wohnanlage. Auch Betriebsstromkosten für einen gemeinschaftlichen Aufzug gehören hierzu. Nach Auffassung des LG Nürnberg-Fürth entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten des Allgemeinstroms anstatt n...mehr