Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraummietverhältnis

Leitsatz Gegenstand des Verfahrens waren Streitigkeiten zwischen der Mieterin und den Vermietern von Gewerberäumlichkeiten und einer Privatwohnung. Die Büroräume sollten zum 1.6.2005, die Privatwohnung zum 1.9.2005 an die Klägerin vermietet werden. Der Mietbeginn für die Büroräume wurde später auf den 1.7.2005 hinausgeschoben. Die Beklagten kündigten mit Schreiben vom 26.7.2...mehr

Leitsatz Bei gewerblicher Zwischenmiete von Wohnungen zur Weitervermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen, auch Mängel des Zwischenmietverhältnisses im Verhältnis Hauptvermieter zu Zwischenmieter. Fakten: Der Vermieter vermietete mit Generalmietvertrag eine Wohnanlage mit 13 Wohnungen auf die Dauer von 30 Jahren. Die Vermietung erfolgte zur Weiter...mehr

Leitsatz Das Recht des Mieters von Wohnraum, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, kann nicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der vom Mieter ausgesprochenen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Im Mietvertrag ist geregelt: Der Mietvertrag vom 10.9.2001 läuft auf unbestimmte Zeit und kann unt...mehr

Leitsatz Enthält ein Wohnraummietverhältnis, das vor dem 1. September 2001 begründet wurde, eine Verlängerungsklausel, kann es nur zum Ablauf der jeweiligen Laufzeit (hier ein Jahr) gekündigt werden. Hat der Altvertrag die vor dem 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiederholt, beträgt die Kündigungsfrist seither dennoch drei Monate. Fakten: Der Wohnung...mehr

Leitsatz Die Betriebspflicht ist nur dann verletzt, wenn der Gesamtcharakter des Unternehmens nicht mehr gewahrt ist. Bei Geschäftsraummietverhältnissen darf die Mietminderung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen von einer Vorankündigung abhängig gemacht werden. Fakten: Der Vermieter macht Zahlungsansprüche gegen den Geschäftsraummieter geltend, weil dieser die Miete geminde...mehr

Leitsatz Die in einem während der Geltung des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB) geschlossenen Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter das Wohnraummietverhältnis mit einer Frist von zwei Wochen kündigen kann, gilt als wirksame vertragliche Vereinbarung nach dem 3. Oktober 1990 fort. Sachverhalt In einem 1988 im heutigen Beitrittsgebiet geschlossenen Mietvertrag über ei...mehr

Es muss ein Wohnraummietverhältnis vorliegen, bei Mischmietverhältnissen kommt es nach allgemeinen Grundsätzen auf den Schwerpunkt des Vertragszwecks an (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 107 ff.). Nach vorzugswürdiger und wohl h.M. ist § 940a Abs. 2 ZPO bei Vorliegen eines Gewerbemietverhältnisses weder direkt noch analog anwendbar. Dies folgt bereits aus d...mehr

Die Tatbestandsvoraussetzung der Schriftform ergibt sich aus § 126 Abs. 1 BGB. Erforderlich ist danach eine Erklärung, die vom Kündigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mit notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet ist. Unter Name ist grds. der Vor- und Nachname zu verstehen. Es genügt aber i.d.R. die Unterzeichnung mit dem Nachnamen. Das ist aber die Mind...mehr

Die sog. Mietpreisbremse hat zu einem nicht unerheblichen Regelungschaos geführt (ausführlich Börstinghaus/Brock NZM 2021, 161). Es gibt inzwischen drei verschiedene Regelungsregime, die sich sowohl in den Voraussetzungen als auch in den Rechtsfolgen unterscheiden, deren Anwendungsbereich immer vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abhängt. Identisch ist jeweils der Umst...mehr

(BGH, Urt. v. 5.10.2022 – VIII ZR 117/21) • Auf den Mieter umlegbare Betriebskosten sind im Wohnraummietverhältnis die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand. Auch die ...mehr

Ist das Wohnraummietverhältnis mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses eingegangen worden, so gelten besondere Vorschriften. Dabei ist zu unterscheiden zwischen den Werk- bzw. Werkmietwohnungen und den Werkdienstwohnungen.mehr

Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz mehrerer Abmahnungen seine Hunde auf Gemeinschaftsflächen entgegen der Hausordnung frei herumlaufen lässt. Ein solches Verhalten stellt eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar und rechtfertigt eine fristlose Kündigung (BGH NZM 2020, 105 = GE 2020, 253 = WuM 2020, 98 = ZM...mehr

Das soziale Mietrecht ist im Bereich des Kündigungsschutzes zweistufig aufgebaut. Zunächst kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Auf dieser Ebene findet eine Prüfung von Mieterinteressen noch nicht statt. Hat der Vermieter ein zur Kündigung berechtigendes Interesse, kann der Mieter ggf. die befris...mehr

Der besondere Gerichtsstand orientiert sich i.d.R. an dem Streitgegenstand und stellt damit eine besondere Verbundenheit des Streitgegenstands mit einem bestimmten Ort sicher. Daneben knüpft der besondere Gerichtsstand auch an den Aufenthaltsort des Beklagten, an die Niederlassung oder an dem Ort, an dem sich das Vermögen des Beklagten befindet, an (vgl. Baur, a.a.O., 5. Kap...mehr

Der VIII. Senat hatte in der Vergangenheit durch einen sehr weit gefassten Leitsatz zumindest für erhebliche Missverständnisse, was die Kündigung wegen sog. Betriebsbedarfs angeht, gesorgt (BGH GE 2012, 1631 = WuM 2012, 684 = NZM 2013, 22 = NJW 2013, 225 = ZMR 2013, 107 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 43 m. Anm. Börstinghaus; Schach MietRB 2013, 2; Blank WuM 2013, 47; Both juris...mehr

§ 573 Abs. 2 BGB enthält nur eine beispielhafte Aufzählung von Kündigungsgründen, sodass auch noch andere Gründe zur Kündigung berechtigten können, wenn sie von ähnlichem Gewicht, wie die exemplarisch aufgezählten sind (so auch LG Tübingen NJW-RR 1987, 405). Hierzu zählt auch der sog. Betriebsbedarf, also das Benötigen der Räume für eine selbstständige oder freiberufliche Tä...mehr

(BGH, Urt. v. 10.7.2024 – VIII ZR 184/23) • Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gem. § 535, § 280 Abs. 1...mehr

Rauchwarnmelder waren in den letzten Monaten mehrfach Gegenstand von Revisionsentscheidungen des BGH, z.B. ob die Anmietkosten (BGH WuM 2022, 428 = GE 2022, 685 = MDR 2022, 812 = NJW-RR 2022, 877 = DWW 2022, 266 = ZMR 2022, 700 = NZM 2022, 755) oder die Service- und Wartungskosten (BGH NZM 2022, 949 = GE 2022, 1205 = NJW-RR 2022, 1593 = WuM 2022, 733 = DWW 2023, 24 = MDR 202...mehr

Für die Relevanz im Wohnraummietverhältnis ist zuerst danach zu unterscheiden, ob es sich um ein (ggf. länger) bestehendes Mietkautionskonto handelt, bei dem die jeweilige Bank erst in der letzten Zeit eine Verwaltungsgebühr erhoben hat oder ob es sich um ein kürzlich eröffnetes Mietkautionskonto handelt, bei dem Verwaltungsgebühren bereits bei Vertragsschluss marktüblich ge...mehr

(BGH, Urt. v. 19.9.2018 – VIII ZR 261/17) • Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, erklärt zum einen, dass er sich in erster Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sof...mehr

Ein Vermieter hatte 8 Wohnungen in einem Anwesen in Berlin an eine GmbH & Co. KG vermietet. Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: § 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter...mehr

Auch der Mieter kann gem. § 543 Abs. 1 BGB ein Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Insofern gilt grds. das Gleiche wie oben (s. Teil 1 des Beitrags, dort II.1.d). Zu beachten ist aber, dass der Mieter ohne jeden Grund sowieso immer mit einer dreimonatigen Frist kündigen kann, sodass eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auf Mi...mehr

Der BGH (WuM 2016, 341 = GE 2016, 849 = MDR 2016, 818 = NZM 2016, 467 = NJW-RR 2016, 784 = ZMR 2016, 771 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 69 m. Anm. Eisenschmid) hatte vor einiger Zeit darauf hingewiesen, dass ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen kann, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Kon...mehr

Der formularvertragliche Ausschluss eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Mietsache ist bei einem Wohnraummietverhältnis wegen § 309 Nr. 2b) BGB unwirksam, sowohl was § 320 BGB als auch was § 273 BGB betrifft. Aufgrund der synallagmatischen Verpflichtung ist der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts aus § 320 BGB nach § 309 Nr. 2a) BGB grundsätzlich ausgeschlossen, ...mehr

Schließlich wurde durch das Mietrechtsanpassungsgesetz auch der Schutz gewerblicher Mietverhältnisse, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen, erweitert. Solche gewerblichen Mietverträge konnten nach bisheriger Rechtslage beliebig befristet und ohne Grund innerhalb der gesetzlichen Fristen gek...mehr

Für Wohnungen, für die noch die Kostenmiete nach dem WoBindG, der II. BV und der NMV zu zahlen ist, ist § 11 Abs. 1 WoBindG lex specialis (BGH NJW 2012, 2270). Etwas anderes gilt jedoch für den geförderten Wohnungsbau in einigen Bundesländern. Nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich der Wohnraumförderung durch das "Gesetz zur Überleit...mehr

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne Weiteres die fristgemäße Kündigung. Die Vorschrift i...mehr

Bei einem Mietrückstand von mindestens einer Monatsmiete über einen Zeitraum von einem Monat kann ein Wohnraummietverhältnis auch ordentlich gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt werden. Jedoch obliegt auch in diesem Fall – wie in jedem Einzelfall – die Beurteilung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht nur unerheblich verletzt hat und der Vermieter zu...mehr

(BGH, Urt. v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17) • Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (ggf.) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhe...mehr

(BGH, Urt. v. 27.9.2017 – VIII ZR 243/16) • Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insb. vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Kündigungstatb...mehr

Der Vermieter kann allein wegen der Mieterinsolvenz nicht kündigen, es sei denn, es liegen die Voraussetzungen eines besonderen Kündigungsgrunds vor und es greift nicht die Kündigungssperre des § 112 InsO . Der Insolvenzverwalter kann nach § 109 Abs. 1 S 2 InsO jedoch erklären, dass Ansprüche aus dem Wohnraummietvertrag nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden könne...mehr

Die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB ist u.a. begründet, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Die 66. ZK des LG Berlin (WuM 2020, 73) wollte die bisher ganz herrschende Auffassung aufgeben und verlangte, dass der erhebliche Rückstand i.S.d. V...mehr

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Ist der Abriss erforderlich, um Leerstandskosten zu vermeiden, so kann eine solche Maßnahme unter § 573 Abs. 1 BGB fallen (BGH WuM 2021, 119 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 77 mit Anm. Eisenschmid). Diese Kostenvermeidung stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück in...mehr

Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGHZ 179, 289 = NZM 2009, 234 = NJW 2009, 1200). Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zunächst voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertun...mehr

Rz. 1499 Die nachstehenden Ausführungen befassen sich damit, ob in den Mietvertrag einbezogene allgemeine Geschäftsbedingungen von ihrem Inhalt her gemäß §§ 307–309 BGB wirksam sind. Ist dies nicht der Fall, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam, § 306 Abs. 1 BGB. Anstelle der unwirksamen Vertragsbestandteile treten die gesetzlichen Vorschriften, § 306 Abs. 2 BGB, ein. Diese...mehr

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH NJW 2016, 3231). In jüngster Zeit wurde problematisiert, was für strittige Forderungen zu gelten hat. Nach der ...mehr

Rz. 1514 Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Demnach sind Formularklauseln, die den Vermieter von seiner Pflicht zur Überlassung der Mietsache im vertragsgerechten Zustand freizeichnen sollen, wegen Verstoße...mehr

Hinsichtlich der Angabe von Gründen in der Kündigungserklärung muss nach den verschiedenen Kündigungstatbeständen unterschieden werden:mehr

Unabhängig von der Frage, ob ein Kündigungsgrund besteht, ist zunächst immer die Frage zu untersuchen, ob im konkreten Einzelfall die ordentliche Kündigung nicht aufgrund besonderer gesetzlicher Regelungen oder aufgrund vertraglicher Abreden (dazu Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1867, 1871) ausgeschlossen ist. Ein gesetzlicher Kündigungsausschluss besteht: bei befristeten Mietverhä...mehr

Für bestimmten Wohnraum hat der Gesetzgeber, obwohl es sich dabei um Wohnraummietverhältnisse handelt, ausdrücklich angeordnet, dass er ohne Angabe von Gründen und ohne jeden Kündigungsschutz gekündigt werden kann. Welcher Wohnraum das ist, ergibt sich aus § 549 Abs. 2 und 3 BGB. a) Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet wurde (§ 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB) Nur we...mehr

Soll die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werden, das dem Mieter zuzurechnen ist, bedarf es für die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich einer vorherigen Abmahnung des Mieters.mehr

Der Vermieter ist nach Abmahnung zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter in seiner Wohnung insbesondere während der Ruhezeit nach 22 Uhr Lärm u. a. durch Kinder nicht unterbindet bzw. verursacht und selbst gegen die Hausordnung verstößt.mehr

Hinsichtlich der erforderlichen Form, die eine Kündigung einhalten muss, ist zwischen den verschiedenen Mietverhältnissen zu unterscheiden: Für Wohnraummietverhältnisse ist gem. § 568 Abs. 1 BGB die Schriftform vorgeschrieben. Das gilt auch für die ungeschützten Mietverhältnisse gem. § 549 Abs. 2 und 3 BGB. Für Gewerberaummietverhältnisse ist kraft Gesetzes keine Form vorgeschr...mehr

Bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache, d. h. bei Rückgabe nach dem z. B. aufgrund einer Kündigung bestehenden Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, liegt eine Vorenthaltung der Mietsache i. S. v. § 546a BGB vor. In diesem Fall kann der Vermieter statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, die für vergleichbar...mehr

Eine Zahlungsverzugskündigung ist bekanntlich möglich, wenn der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Tagen nicht unerheblich ist (§ 543 Abs. 2 Ziff. 3a BGB). Als nicht unerheblich ist gem. § 569 Abs. 3 BGB in der Wohnraummiete ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete. Das steht so im Gesetz und ist eigentlich unstreitig. Trotzdem hatte das LG Berlin (Urt. v. 8.1.2020 –...mehr

§ 559 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse und nicht bei Gewerbemietverhältnissen mit Ausnahme solcher nach § 578 Abs. 3 BGB, was sich bereits aus der systematischen Stellung im Kapitel „Mietverhältnisse über Wohnraum” ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 18 f.). § 559 BGB gilt zudem nicht bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die eine Kostenmiete nac...mehr

Die Kündigung ist wohl der Hauptgrund für die Beendigung eines Wohnraummietvertrags. Zeitmietverträge (dazu Hinz WuM 2009, 79) und Aufhebungsverträge (dazu Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., nach § 542) sind in der Wohnraummiete immer noch äußerst selten. In der Praxis spielen dabei außerordentliche Kündigungsgründe eine große Rolle (zur ordentlichen Kündigung ...mehr

(BGH, Beschl. v. 8.5.2018 – VIII ZR 200/17) • Individualvertraglich kann auch ein dauerhafter Kündigungsausschluss vereinbart werden. Eine solche Individualvereinbarung kann im Einzelfall auch bei vorformulierten Klauseln vorliegen. Hinweis: Die Vertragsparteien können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr ...mehr

Im Hinblick auf Räumungsanspruch und Räumungsklage ist dringend zu empfehlen, nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Wohnraummietverhältnisses auch gegenüber demjenigen Mieter vorzugehen, der im Gegensatz zum wohnenbleibenden Ehegatten den Besitz an der Wohnung schon endgültig aufgegeben hat. Denn auch gegen den ausgezogenen Mitmieter sind vertragliche Herausga...mehr

Ähnlich wie bei der Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB (wichtiger Grund) muss eine umfassende Interessenabwägung zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen vorgenommen werden. Dabei ist ein Verschulden nicht zwingend vorgeschrieben, aber es ist ein wichtiges Abwägungskriterium. Es kommt hier auf alle Umstände des Einzelfalls an. So rechtfertigen Gerüche aus der Wohnung eines ...mehr