Archiv Seite 59 - Immobilien - Haufe

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die gemeinschaftlichen Kosten nach der „jeweiligen Wohnfläche“ umgelegt werden sollen, ist dies nichtig, wenn die Flächen der einzelnen Einheiten mit Circa-Werten angegeben sind und die angegebene Gesamtfläche von der Summe der Einzelflächen abweicht.

Der Mieter einer Doppelhaushälfte kann erwarten, dass der Keller trocken ist. Dies gilt auch, wenn die Bausubstanz des Gebäudes alt ist.

Sind die Gärten der Mieter mehrfach von Wildschweinen verwüstet worden, muss der Vermieter einen Zaun errichten, sodass die Tiere nicht mehr auf das Grundstück gelangen können.

Vereinbarungen sind in einer WEG neben Beschlüssen ein Weg der gemeinschaftlichen Willensbildung der Wohnungseigentümer. Der Vereinbarung kommt vor allem in Bereichen, in denen mangels Beschlusskompetenz keine Beschlussfassung möglich ist, eine wichtige Funktion zu.

Ein Wohnungseigentümer hat auf einer Eigentümerversammlung in Dossenheim zwei Miteigentümer und sich selbst erschossen. Vermutliches Motiv: Streit über die Jahresabrechnung.

Ein Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, muss dem Mieter nicht die Rechnung vorlegen, die der Contractor von seinem Vorlieferanten erhalten hat.

Eine Wohnungseigentümerin in München muss an eine Miteigentümerin 3.000 Euro zahlen, weil sie wiederholt Zigaretten und Asche von ihrem Balkon nach unten entsorgt hat. In einem gerichtlichen Vergleich hatte sie sich verpflichtet, dies zu unterlassen.

Die Abtretung von Hausgeldforderungen an den Verwalter widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung; dies auch dann, wenn der Verwalter die Forderungen bereits in eigenem Namen einklagt.

Verfügt eine Küche außer einer Dunstabzugshaube nicht über eine Entlüftung und auch kein Fenster, kann sich dies bei der Berechnung einer Mieterhöhung wohnwertmindernd auswirken.

Das Anbringen von Parkbügeln auf einer Sondernutzungsfläche ist eine bauliche Veränderung, die die übrigen Miteigentümer beeinträchtigt und daher ohne deren Zustimmung unzulässig ist.

Der Vermieter kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich zulasten des Mieters korrigieren, wenn er ein Guthaben vorbehaltlos an den Mieter ausgezahlt hat. Das gilt auch bei der Gewerbemiete.

Bei einer Beschlussanfechtungsklage kann der WEG-Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund gesetzlicher Vertretungsmacht im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.

Der Erbe einer Eigentumswohnung haftet im Regelfall für Hausgeldschulden, die nach dem Erbfall fällig geworden oder durch Eigentümerbeschluss begründet worden sind. Nur ausnahmsweise kann der Erbe seine Haftung auf den Nachlass beschränken.

Haben der Unternehmer und der Auftraggeber einer Werkleistung vereinbart, dass diese „schwarz“ erbracht werden soll, kann der Auftraggeber keine Gewährleistung geltend machen, wenn die Leistung mangelhaft ist. Wegen der Schwarzarbeit ist der Vertrag nichtig.

Eine Vermieterin, die einem Mieter wegen übermäßigen Rauchens in der Wohnung gekündigt hatte, hat vor Gericht in erster Instanz Recht bekommen.

Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die künftigen Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden.

Ein gehbehinderter Mieter kann vom Vermieter verlangen, dem Einbau eines Treppenlifts zuzustimmen. Der Vermieter kann die Zustimmung aber davon abhängig machen, dass der Mieter eine angemessene Sicherheit für den Rückbau leistet.

Der Vermieter kann dem Mieter einer Wohnung untersagen, auf einer Terrasse über die Sommermonate einen Pavillon aufzustellen, wenn hierdurch das Erscheinungsbild der Anlage verändert wird.

Es stellt keinen Mangel der Wohnung dar, wenn die Hausfassade mit Efeu bewachsen ist und die Helligkeit in den Zimmern hierdurch nur kaum verringert wird. Auch Lärm und Kot von im Efeu nistenden Vögeln berechtigen nicht zur Minderung.

In Bayern sinkt ab August 2013 in weiteren 89 Städten und Gemeinden die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Das hat die Landesregierung beschlossen.

Der Mieter einer Wohnung darf ein kleines Schuhregal vor der Wohnungstür im Treppenhaus aufstellen, wenn dieses die anderen Bewohner nicht beeinträchtigt und den Fluchtweg nicht versperrt.

Wohnungseigentümer können mehrheitlich das Grillen auf offener Flamme in der Anlage verbieten. Ein Beschluss über die Aufnahme einer solchen Regelung in die Hausordnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

WEG-Konten mit hohen Guthaben werden künftig im Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung stärker geschützt. Die Obergrenze für Entschädigungen gilt ab 2014 pro Eigentümer anstatt pro Gemeinschaft.

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage darf grundsätzlich mit einer Videokamera überwacht werden. Dies ist allerdings an strenge Voraussetzungen geknüpft.

Rauchwarnmelder in Schlafräumen werden in Baden-Württemberg Pflicht. Dies hat der Landtag beschlossen. Die Übergangsfrist für Bestandsbauten ist verglichen mit anderen Bundesländern recht kurz bemessen.

Eine Formularklausel über die anteilige Abgeltung von Schönheitsreparaturen (Quotenabgeltungsklausel) in einem Mietvertrag über Wohnraum ist unwirksam, wenn für den Abgeltungsbetrag der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malers verbindlich sein soll.

Enthält ein Wohnraummietvertrag eine unwirksame Befristung, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein für die Dauer der Befristung geltender beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen sein.

In bestimmten Situationen ist es für den WEG-Verwalter nicht möglich, vor einer Maßnahme eine Entscheidung der Eigentümer herbeizuführen. Dann darf er selbst entscheiden. Die Befugnis zur Notgeschäftsführung ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft.

Die rot-grüne Mehrheit im rheinland-pfälzischen Landtag in Mainz hat sich für eine Mietpreisbremse ausgesprochen: Der Antrag sieht vor, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent steigen dürfen.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mithilfe eines Mietspiegels ist ein Einfamilienhauszuschlag auch dann zu berücksichtigen, wenn dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten wird.

Ein Gutachten ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn darin nur Objekte aus einer gleichförmigen Siedlung berücksichtigt sind, die demselben Vermieter gehören.

Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, ist nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um die Ehewohnung handelt. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon mit dem Auszug des mietenden Ehegatten.

Bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz entspricht nur eine dem Stand der Technik und den Regeln der Baukunst entsprechende Sanierung ordnungsgemäßer Verwaltung. Solche Sanierungen sind grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.

Immobilienverwaltungen sind zumeist kleinere Unternehmen, die regional tätig sind. Das ist eines der Ergebnisse einer Erhebung, die der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) durchgeführt hat.

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

Macht ein Bevollmächtigter in einer Eigentümerversammlung von der Vollmacht keinen Gebrauch, kann dies keine Anfechtung der gefassten Beschlüsse rechtfertigen.

Der Verwalter muss der Ursache eines im Sondereigentum auftretenden Schadens nachgehen, wenn diese auch im Gemeinschaftseigentum begründet sein könnte. Unterlässt er dies, kann er dem Sondereigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Eine zusätzlich zur Mietkaution freiwillig gestellte Bürgschaft eines Dritten, die den Vertragsschluss erst ermöglicht, verstößt auch dann nicht gegen die Begrenzung auf drei Monatsmieten für Mietsicherheiten, wenn der Vermieter die Bürgschaft von dem Dritten gefordert hat.

Ein am selbstständigen Beweisverfahren nicht beteiligter Dritter kann nicht verpflichtet werden, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zur Beweissicherung zu dulden. Zur Wohnung in diesem Sinne gehören auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage.

Der Vermieter einer Wohnung kann vom Mieter keinen Schadensersatz wegen einer übermäßig „verrauchten“ Wohnung verlangen, wenn im Übergabeprotokoll bestätigt ist, dass keine Schäden durch das Rauchen feststellbar sind.

Käufer genießen künftig besseren Schutz vor dem Erwerb von Schrottimmobilien. Der Bundesrat hat eine Gesetzesänderung gebilligt, wonach der Notar den Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor Beurkundung übersenden muss.

Erbringt ein beauftragtes Unternehmen den Räum- und Streudienst nur mangelhaft, kann der Auftraggeber die Vergütung mindern. Beim Vertrag über den Winterdienst handelt es sich um einen Werkvertrag, so dass ein Erfolg geschuldet ist.

Hat der Vermieter Arbeiten am Estrich vorgenommen, die nicht mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind, kann sich der Mieter im Anschluss nicht auf verschärfte Anforderungen an den Schallschutz berufen.

Wohnungseigentümer können nicht per Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden, einem Verkauf von Teilen des Gemeinschaftseigentums zuzustimmen. Nur in Ausnahmefällen ist eine Mitwirkungspflicht an einer solchen Veräußerung denkbar.

Hat der Vermieter den Mieter wegen unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnt, ist eine fristlose Kündigung, die mehr als drei Monate nach einem erneuten Verstoß ausgesprochen wird, verspätet.

In Deutschland leben weniger Menschen als bisher angenommen, während es deutlich mehr Wohnungen gibt als bislang gedacht, so das Ergebnis des Zensus 2011.

Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache nicht hinreichend beherrscht, darf sich in der Eigentümerversammlung eines Dolmetschers bedienen. Verweigern die Eigentümer dessen Anwesenheit, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar.

Überweist das Jobcenter die Miete eines Hartz IV-Empfängers direkt an den Vermieter und widerruft nachträglich die Leistungsbewilligung, kann es die gezahlten Mieten nur vom Mieter, nicht aber vom Vermieter zurückfordern.

Der Berliner Senat hat einen neuen Mietspiegel für die Bundeshauptstadt veröffentlicht. Demnach sind die Mieten dort in den vergangenen zwei Jahren um 6,3 Prozent gestiegen. Der neue Mietspiegel weist als durchschnittliche Berliner Kaltmiete nun einen Quadratmeterpreis von 5,54 Euro pro Monat aus. 2011 waren es noch 33 Cent weniger, nämlich 5,21 Euro.

Ist der Austausch von undichten Fenstern dringend erforderlich, muss der Mieter den Einbau von weißen Fenstern dulden, auch wenn die ursprünglichen Fenster braun waren.