Fachbeiträge & Kommentare zu Grunderwerbsteuer

Rz. 37 Der Gesetzgeber hat dem Ertragswertverfahren gegenüber dem ursprünglich vorgeschlagenen vereinfachten Sachwertverfahren den Vorzug eingeräumt. Da aber typische Gewerbegrundstücke in aller Regel eigengenutzt sind und folglich weder Jahresmieten vorhanden noch übliche Mieten ermittelbar sind, musste für diese Grundstücke ein eigenständiges Bewertungsverfahren gefunden w...mehr

Rz. 23 Nach § 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 GrEStG ist die Steuer auch in den Fällen des § 1 Abs. 2a GrEStG und § 1 Abs. 3 GrEStG nach den Grundbesitzwerten i. S. d. §§ 151, 157 BewG zu bemessen. Ein Verweis auf § 1 Abs. 2b und 2b GrEStG wurde durch das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.5.2021 (BGBl I 2021, 986) aufgenommen, die Vorschrift erfasst Absatz 2a "bis...mehr

Rz. 47 Nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) – WEG – v. 15.3.1951 (BGBl I 1951, 175), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes zur Erleichterung der Umsetzung der Grundbuchamtsreform in Baden-Württemberg sowie zur Änderung des Gesetzes betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung und des Wohnungseigentu...mehr

Rz. 39 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. § 15 WEG und des § 1010 BGB den Grundstücken gleich. Die Ergänzung des Grundstücksbegriffs des § 2 GrEStG um die dinglich gesicherten Sondernutzungsrechte nach Nr. 3 von § 2 Abs. 2 GrEStG durch Artikel 23 StÄndG 1991 (BGBl I, 1340) ist mit Wirkung vom 28.6.1991 in Kraft getreten (Arti...mehr

Rz. 18 Die nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelten Grundbesitzwerte bzw. Grundstückswerte sollen auch in den Fällen der Umwandlung, Einbringung sowie bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage als Bemessungsgrundlage dienen (§ 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GrEStG). Die durch das Jahressteuergesetz 1997 vom 20.12.1996 (BGBl. I 1996, 2049, 206...mehr

Rz. 42 Grundbesitzwerte (§ 138 BewG) sind u. a. gesondert festzustellen, wenn sie für die Grunderwerbsteuer von Bedeutung sind (Bedarfsbewertung). Die Entscheidung über eine Bedeutung trifft das für die Grunderwerbsteuer zuständige Finanzamt (vgl. § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und S. 2 i. V. m. Abs. 5 BewG). Örtlich zuständig für die gesonderten Feststellungen für die Grundbesitzwe...mehr

Rz. 2 Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das Grundstück (§ 2 GrEStG) in seinem tatsächlichen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs. Für die Anwendung des § 8 GrEStG kann maßgebender Gegenstand des Erwerbsvorgangs aber auch ein Grundstück in seinem künftigen Zustand sein, also z. B. bei einem zunächst unbebauten Grundstück das Grundstück in bebautem Zustand oder bei einem Grundstü...mehr

Rz. 49 Nach § 30 WEG kann Wohnungs- und Teileigentum auch auf der Grundlage von Erbbaurechten begründet werden. So kann ein Erbbauberechtigter das Erbbaurecht in entsprechender Anwendung des § 8 WEG teilen (§ 30 Abs. 2 WEG). Für das am Erbbaurecht begründete Wohnungserbbaurecht (Teilerbbaurecht) gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum (Teileigentum) (§§ 1 bis 29 WE...mehr

Rz. 2 Die Regelung des § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG wurde durch Art. 23 des Steueränderungsgesetzes 1991 v. 24.6.1991 (BGBl I 1991, 1322) angefügt. Nach der Gesetzesbegründung wird durch die Änderung klargestellt, dass dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. § 15 des Wohneigentumsgesetzes und des § 1010 BGB den Grundstücken gleichstehen. Dort heißt es weiter (vgl. BR-Dr...mehr

Rz. 42 Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit wird nicht nur in § 2 Abs. 3 GrEStG, sondern auch in § 2 BewG verwendet, wo es darum geht, dass jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten ist. Im Regelfall wird Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit nach beiden Gesetzen bejaht oder nicht. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit i. S. d. § 2 Abs. 3 S. 1 GrEStG ist ein...mehr

Rz. 50 Bürgerlich-rechtlich handelt es sich beim Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht (vgl. §§ 31ff. WEG) um die dingliche Belastung eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts, durch die der Berechtigte in die Lage versetzt wird, eine bestimmte Wohnung (Dauerwohnrecht) oder bestimmte, nicht Wohnzwecken dienende Räume (Dauernutzungsrecht) – unter Ausschluss des Eigentümers – zu n...mehr

Rz. 30 § 138 Abs. 3 BewG sieht für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke i. S. d. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG die Ermittlung von Grundstückswerten vor, die in den Fällen des § 8 Abs. 2 GrEStG als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Unter Grundvermögen versteht man den Grundbesitz, bei dem es sich weder um land...mehr

Rz. 39 Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit, für die jeweils ein Wert festzustellen ist. Die Bewertung ist in § 148 BewG geregelt. Nach dem bis 31.12.2006 geltenden § 148 BewG a. F. hat der Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks das 18,6-Fache ...mehr

Rz. 43 Mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes hat § 8 Abs. 2 GrESt eine ergänzende Nr. 4 erhalten. Diese bestimmt, dass in Fällen der rückwirkenden Umwandlung ein Erwerbsvorgang, bei dem die Gegenleistung geringer als der Grundbesitzwert ist, dieser anzusetzen ist. Damit soll verhindert werden, dass in diesen Fällen bewusst ein niedriger Wert angesetzt wird...mehr

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Rz. 25 Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 wurde dem Abs. 2 des § 8 GrEStG ein Satz 2 angefügt. Durch ihn wird die Möglichkeit eröffnet, im Besteuerungszeitpunkt, abweichend von den tatsächlichen Verhältnissen, den Wert des bebauten Grundstücks als Bedarfswert festzustellen (vgl. BT-Drs. 14/443). Die Regelung kann als Ausfluss der ständigen Rechtsprechung des BF...mehr

Rz. 24a Im Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.5.2021 (BGBl I 2021, 986) wurde § 8 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG eingefügt. Die Regelung trat zum 1.7.2021 in Kraft (§ 23 Abs. 18 GrEStG), erfasst werden Erwerbsvorgänge, die nach dem 30.6.2021 verwirklicht werden. Der Gesetzgeber hatte bei Einführung der Regelung die Vorstellung, dass eine Steuerersparnis erreicht w...mehr

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Rz. 735 Regelmäßig stehen bei der Gestaltung bzw. Abwicklung der Vermögensnachfolge (auch nach einem Erbfall) ertragsteuerliche und erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Aspekte im Vordergrund. Nichtsdestotrotz kann auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Denn nicht selten bildet Grundbesitz (oder auch Beteiligungen an Grundbesitz haltenden Gesellschaften) einen – zum ...mehr

1. Schenkung unter Auflage Rz. 852 Grundsätzlich sind der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterliegende Grundstückserwerbe nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei. Dies gilt gemäß § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG jedoch nicht hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind (vgl. oben Rdn 788 f.). Beispiel Vater V ist Eigentümer zweier Grundstücke. Diese sind ...mehr

I. Allgemeines 1. Grunderwerbsteuer als Aspekt der Vermögensnachfolge Rz. 735 Regelmäßig stehen bei der Gestaltung bzw. Abwicklung der Vermögensnachfolge (auch nach einem Erbfall) ertragsteuerliche und erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Aspekte im Vordergrund. Nichtsdestotrotz kann auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Denn nicht selten bildet Grundbesitz (oder auch...mehr

Rz. 348 Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist gem. § 3 Nr. 1 S. 1 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.[647]mehr

Rz. 843 Nach § 11 Abs. 1 GrEStG beträgt der Steuersatz 3,5 vom Hundert. Allerdings haben die Länder nach Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG die Befugnis zur Bestimmung des im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatzes, von der die Länder in weitem Umfang Gebrauch gemacht haben. Die ländereigenen Regelungen beschränken sich dabei aber jeweils auf solche steuerbaren Rechtsvorgänge, die ...mehr

Rz. 860 Mitunter erscheint es opportun, von der älteren Generation erworbenen Grundbesitz nicht Stück für Stück an einzelne Erwerber weiterzugeben, sondern stattdessen den Grundbesitz in einer Personengesellschaft zu bündeln, um anschließend mehrere Vermögensnachfolger an dieser Gesellschaft zu beteiligen. Beispiel 1 Vater V bringt im Jahr 2021 ein Grundstück in eine GmbH & C...mehr

Rz. 840 Grundsätzlich definiert § 8 Abs. 1 GrEStG den Wert der für die Veräußerung des Grundstücks vereinbarten Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Der Begriff der Gegenleistung ist in § 9 GrEStG definiert und umfasst jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks in dem Zustand gewährt, in dem es zum Gegenstand des E...mehr

Rz. 858 Die Ausnahmen von der Besteuerung nach § 3 GrEStG (insbesondere § 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG) sind auch auf Fälle der Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG)[1319] sowie in Anwachsungsfällen anwendbar.[1320] Dies gilt beispielsweise auch für folgenden Fall: Beispiel An der AB-GbR sind die Brüder A und B zu jeweils ½ beteiligt. Die GbR hält seit mehr als fünf Jahren...mehr

Rz. 780 Abgesehen von grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerben, bei denen der maßgebende Wert im Sinne von § 8 GrEStG einen Betrag von 2.500 EUR nicht übersteigt, bildet den – jedenfalls im Bereich der Vermögensnachfolge – wesentlichsten Befreiungstatbestand die Regelung des § 3 Nr. 2 GrEStG, der zufolge Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebend...mehr

Rz. 855 Auch Vermächtnisse unterliegen als Erwerbe von Todes wegen nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG der Erbschaftsbesteuerung. Für Vermächtnis-Erwerbe gilt daher die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG.[1313] Im Unterschied zu lebzeitigen Schenkungen enthält das Gesetz für Erwerbe von Todes wegen jedoch keinerlei Einschränkungen der Steuerfreiheit im Hinblick auf et...mehr

Rz. 852 Grundsätzlich sind der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterliegende Grundstückserwerbe nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei. Dies gilt gemäß § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG jedoch nicht hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind (vgl. oben Rdn 788 f.). Beispiel Vater V ist Eigentümer zweier Grundstücke. Diese sind jeweils mit einem Mehrfami...mehr

Rz. 857 Grundsätzlich sind die Befreiungsvorschriften nach § 3 Nr. 2 bzw. Nr. 6 GrEStG auch auf Fälle der Anteilsübertragung anwendbar. Dies ermöglicht beispielsweise folgende Gestaltung: Beispiel 1 V ist alleiniger Gesellschafter der X-GmbH. Diese ist vermögensmäßig nicht beteiligte Komplementärin der grundstückshaltenden X-GmbH & Co. KG, deren mit 100 % am Vermögen beteilig...mehr

Rz. 756 Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG liegt auch dann ein Grunderwerbsteuer begründender Erwerbsvorgang vor, wenn das Eigentum an einem Grundstück übergeht, ohne dass ein dies begründender Anspruch auf Übereignung auf rechtsgeschäftlicher Basis vorliegt und der Eigentumsübergang auch keiner Auflassung bedarf. Rz. 757 Hauptanwendungsfall dieser Norm im Bereich der Vermögensnac...mehr

1. Grunderwerbsteuer als Aspekt der Vermögensnachfolge Rz. 735 Regelmäßig stehen bei der Gestaltung bzw. Abwicklung der Vermögensnachfolge (auch nach einem Erbfall) ertragsteuerliche und erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Aspekte im Vordergrund. Nichtsdestotrotz kann auch die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Denn nicht selten bildet Grundbesitz (oder auch Beteiligungen...mehr

Rz. 745 Keine Gleichstellung mit Grundstücken gilt nach § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 GrEStG für grundstücksgleiche Rechte im Sinne des BGB (Ausnahme: das Erbbaurecht, § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Sie unterliegen daher nicht der Grunderwerbsteuer.[1141] Dies gilt insbesondere für das nach Landesrecht grundstücksgleiche Bergwerkseigentum (Art. 67 EGBWG), Rechte auf Abbau nicht bergrecht...mehr

Rz. 739 Grundsätzlich richtet sich die Definition des Grundstücksbegriffs nach den Vorschriften des BGB.[1128] Demzufolge ist auch der ideelle (unabgeteilte) Miteigentumsanteil als Grundstück anzusehen, soweit es um das Recht des Eigentümers an der Grundfläche und nicht um die Grundfläche selbst geht.[1129] Rz. 740 Gemäß § 1 Abs. 1 bis 3 GrEStG sind Gegenstand der Grunderwerb...mehr

Rz. 777 § 1 Abs. 3a GrEStG [1201] fingert einen Erwerb i.S.v. § 1 Abs. 3 GrEStG auch für Rechtsvorgänge, aufgrund derer ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar (oder teilweise unmittelbar und teilweise mittelbar) eine wirtschaftliche Beteiligung von wenigstens 90 % an einer inländischen Grundbesitz haltenden Gesellschaft erwirbt. Rz. 778 Hintergrund der Regelung sind so ge...mehr

a) Grundsätzliches – Veräußerer und Erwerber Rz. 746 Welche Erwerbsvorgänge zu steuerpflichtigen Erwerben im Sinne des GrEStG führen, regelt in erster Linie § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG. In § 1 Abs. 1 GrEStG sind in den Nr. 1 bis 7 die einzelnen relevanten Erwerbsvorgänge detailliert dargestellt. Gemeinsam ist ihnen, dass regelmäßig das Eigentum an einem Grundstück (im Sinne von §...mehr

a) Ersatztatbestand (nur) für Personengesellschaften, § 1 Abs. 2a GrEStG Rz. 759 § 1 Abs. 2a GrEStG [1164] beschäftigt sich mit gesellschaftsrechtlichen Vorgängen, die – jedenfalls nach der Vorstellung des Gesetzgebers – mit der sachenrechtlichen Verfügung über Grundbesitz wirtschaftlich vergleichbar sind. Konkret geht es hier um Änderungen im Gesellschafterbestand einer inlän...mehr

Rz. 765 § 1 Abs. 2b GrEStG wurde durch das GrEStÄndG 2021[1177] als weiterer Ersatz- bzw. Ergänzungstatbestand in das Gesetz eingefügt und betrifft Änderungen im Gesellschafterbestand von grundbesitzenden Kapitalgesellschaften.[1178] Von ihrer Struktur her entspricht die Regelung (wie bereits der weitgehend identische Wortlaut deutlich macht) weitgehend § 1 Abs. 2a GrEStG.[11...mehr

1. Grundsätzliches Rz. 779 § 3 GrEStG regelt die allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung. Diese verhindern nicht, dass der Erwerb als solcher grundsätzlich steuerbar bleibt, sie haben lediglich eine Steuerbefreiung für den in Rede stehenden Erwerb zur Folge. Dabei ist jeder grunderwerbsteuerlich relevante Erwerb stets isoliert zu betrachten und daraufhin zu prüfen, ob bzw. ...mehr

a) Relevante Erwerbsvorgänge Rz. 780 Abgesehen von grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerben, bei denen der maßgebende Wert im Sinne von § 8 GrEStG einen Betrag von 2.500 EUR nicht übersteigt, bildet den – jedenfalls im Bereich der Vermögensnachfolge – wesentlichsten Befreiungstatbestand die Regelung des § 3 Nr. 2 GrEStG, der zufolge Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundst...mehr

1. Grundsätzliches Rz. 818 Sonderregelungen enthält das GrEStG für Grundstücksübergänge zwischen Gesamthändern und der Gesamthand als solchen (und zwar in beiden Richtungen) sowie zwischen verschiedenen Gesamthandsgemeinschaften, an denen (vollständig oder teilweise) dieselben Personen beteiligt sind. Insoweit regelt § 5 GrEStG den Übergang von mehreren Miteigentümern (Abs. 1...mehr

a) Steuerfreistellung Rz. 826 Beim Übergang eines Grundstücks von einem oder mehreren Miteigentümern auf eine Gesamthand wird die Steuer nicht erhoben, soweit der bzw. die Übertragenden am Vermögen der Gesamthand (wertmäßig) beteiligt sind. § 5 Abs. 2 GrEStG regelt insoweit den Übergang des Grundstückseigentums von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand. § 5 Abs. 1 beschä...mehr

1. Grundstücke i.S.v. § 2 GrEStG Rz. 738 Auch wenn § 1 GrEStG die grunderwerbsteuerlich relevanten Erwerbsvorgänge und Erwerbe definiert, soll vorab die Frage beantwortet werden, was überhaupt den Bezugspunkt dieser (ggf. steuerpflichtigen) Erwerbe bildet. Wie bereits der Name des Gesetzes verdeutlicht, geht es um den Erwerb von Grundstücken, und zwar gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 Gr...mehr

Rz. 758 Nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG gehört zu den Erwerbsvorgängen schließlich der Eigentumsübergang im Zwangsversteigerungsverfahren.mehr

Rz. 808 Eine weitere allgemeine Ausnahme von der Besteuerung sieht § 3 Nr. 6 GrEStG für Erwerbe durch solche Personen vor, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Gleichgestellt sind Abkömmlinge, bei denen die Verwandtschaft durch ihre Adoption bürgerlich-rechtlich erloschen ist, sowie Stiefkinder (§ 3 Nr. 6 S. 2 GrEStG) und die Ehegatten bzw. Lebenspartner de...mehr

Rz. 793 Einen weiteren Befreiungstatbestand regelt § 3 Nr. 3 GrEStG für Fälle der Erbauseinandersetzung, in denen ein zum Nachlass gehöriges Grundstück durch einen oder mehrere Miterben (von der Erbengemeinschaft) erworben wird. Rz. 794 Der Begriff des Miterben umfasst sowohl die Angehörigen der (ursprünglichen) Erbengemeinschaft als auch diejenigen, die aufgrund einer Aussch...mehr

Rz. 818 Sonderregelungen enthält das GrEStG für Grundstücksübergänge zwischen Gesamthändern und der Gesamthand als solchen (und zwar in beiden Richtungen) sowie zwischen verschiedenen Gesamthandsgemeinschaften, an denen (vollständig oder teilweise) dieselben Personen beteiligt sind. Insoweit regelt § 5 GrEStG den Übergang von mehreren Miteigentümern (Abs. 1) oder von einem A...mehr

Rz. 817 Gemäß § 3 Nr. 8 GrEStG kann auch im Rahmen der Abwicklung von Treuhandverhältnissen eine Grunderwerbsteuerbefreiung eingreifen. Die Vorschrift dürfte jedoch im Bereich der Vermögensnachfolge von untergeordneter Bedeutung sein.mehr

Rz. 837 Denkbare Steuerumgehungen werden durch § 6 Abs. 4 GrEStG vermieden. Die Vorschrift verhindert die Inanspruchnahme der Steuerbefreiungen der Absätze 1 bis 3, wenn innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb bzw. Hinzuerwerb einer Gesamthandsbeteiligung[1293] Grundstücke von der Gesamthand auf einen der Gesamthänder übertragen werden. Die Vorschrift ist so formuliert, da...mehr

Rz. 271 Bei der Übertragung inländischer Immobilien auf eine Stiftung kann ggf. Grunderwerbsteuer anfallen. Da sich die Stiftungserrichtung jedoch grundsätzlich unentgeltlich vollzieht, greift die Steuerbefreiung gem. § 3 Nr. 2 GrEStG. Dies gilt jedoch nicht, soweit eine gemischte Schenkung oder eine Schenkung unter Leistungsauflage vorliegt.[410]mehr