Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 90 Eine wesentliche Veränderung des Nachlassgegenstandes ist keine ordnungsgemäße Verwaltung mehr und kann daher mehrheitlich weder beschlossen noch verlangt werden, § 2038 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 745 Abs. 3 BGB. "Wesentlich" ist eine Veränderung, wenn durch die beabsichtigte Verwaltungsmaßnahme die Zweckbestimmung oder Gestalt des Nachlasses in einschneidender Weise geände...mehr

Das Recht zur Besteuerung des Veräußerungsgewinns einer Immobilie wird nach Art. 13 Abs. 1 DBA Schweiz/Deutschland dem Staat des Belegenheitsorts zugewiesen. Die durch eine Veräußerung von in Deutschland belegenen Grundstücken entstandenen Gewinne werden gem. §§ 1 Abs. 4, 49 Abs. 1 Nr. 2 lit. f, 15 EStG besteuert, wenn – bei Abwesenheit einer Betriebsstätte oder eines ständi...mehr

Rz. 288 Die Möglichkeiten der Beschränkungen durch den Erblasser sind vielfältig. Sie können inhaltlicher, gegenständlicher oder zeitlicher Natur sein bzw. sich auf den Erbteil eines Erben beschränken. Gesetzlich geregelt sind die inhaltlichen Beschränkungen im Rahmen einer Nacherbentestamentsvollstreckung gem. § 2222 BGB, der Vermächtnisvollstreckung gem. § 2223 BGB sowie d...mehr

Rz. 319 "Ich beschränke das Teilungsverbot auf sämtliche im Nachlass vorhandenen Immobilien und das Aktienvermögen, das sich zum Zeitpunkt des Erbfalls im Nachlass befindet. Alle übrigen Nachlassgegenstände unterliegen dem Teilungsverbot ausdrücklich nicht."[614]mehr

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Statzkowski, Zum inl Besteuerungsrecht gem § 20 Abs 3 UmwStG und § 23 Abs 4 S 2 UmwStG bei beschr stpfl Einbringenden, die eine wesentliche Beteiligung iSd § 17 EStG als Gegenleistung für die Sacheinlage erhalten, DB 1996, 399; Vogel/Lehner, DBA, 4. Aufl 2003; Grotherr, International relevante Änderungen durch das StBereinG 1999, IWB F 3, Gr 3, 1291; Grotherr, Änderungen bei de...mehr

1. Klausur: Pflichtteilsrecht[Autor] Bearbeitungszeit für diese – mittelschwere – Klausur: 180 Minuten Sachverhalt Der Erblasser E ist am 3.5.2022 verstorben. Er war in zweiter Ehe verheiratet mit seiner Ehefrau F, mit der er im Güterstand der Gütertrennung lebte. Im Rahmen des Ehevertrages hatte F auch auf ihr Pflichtteilsrecht am dereinstigen Nachlass des E verzichtet. In erst...mehr

Rz. 334 Gem. § 28 ErbStG kann die Steuer auf Antrag gestundet werden, wenn bzw. soweit sie auf Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen, auf vermietete Immobilien oder selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen entfällt.mehr

Rz. 271 Bei der Übertragung inländischer Immobilien auf eine Stiftung kann ggf. Grunderwerbsteuer anfallen. Da sich die Stiftungserrichtung jedoch grundsätzlich unentgeltlich vollzieht, greift die Steuerbefreiung gem. § 3 Nr. 2 GrEStG. Dies gilt jedoch nicht, soweit eine gemischte Schenkung oder eine Schenkung unter Leistungsauflage vorliegt.[410]mehr

Rz. 348 Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist gem. § 3 Nr. 1 S. 1 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.[647]mehr

Rz. 24 Wird Vermögen unter Nießbrauchsvorbehalt unter Lebenden übertragen, wird der Nießbrauch nicht als übernommene Gegenleistung des Beschenkten angesehen und dementsprechend auch nicht ein teilentgeltliches Geschäft angenommen. Es handelt sich vielmehr um eine Nutzungs- bzw. Duldungsauflage, die nicht zu den Gegenleistungen zählt.[34] Der Nießbrauch wird mit seinem vollen...mehr

Rz. 10 Zu berücksichtigen ist, dass andere Gesetze auf die Regelungen des SGB XII hinsichtlich des Vermögensbegriffs und zum Teil auch der Vermögensschontatbestände verweisen, z.B.mehr

Rz. 171 Steuerfrei sind sämtliche Einnahmen aus dem Bereich der Vermögensverwaltung.[283] Vermögensverwaltung i.S.d. Abgabenordnung liegt i.d.R. vor, wenn Vermögen genutzt wird, z.B. durch verzinsliche Anlage von Kapitalvermögen oder Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, vgl. § 14 S. 3 AO. Relevant wird eine Definition insbesondere hinsichtlich der Abgrenzun...mehr

Rz. 11 Neben einem Familienstammbaum sollte der Berater bei Ermittlung der Ausgangslage das Vermögen des Mandanten in einem Nachlassverzeichnis erfassen. Hierbei sollte insb. nach Immobilien, Betriebsvermögen, Vermögen im Ausland, Geld bzw. Barvermögen und sonstigem Vermögen differenziert werden. Ebenso erfasst werden sollten Lebensversicherungen und Verträge zugunsten Dritt...mehr

Rz. 29 Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge spielt in der Praxis die Übertragung von selbstgenutzten Immobilien der Übergebenden an Kinder oder an sonstige nahestehende Personen eine große Rolle. Der Übergeber sollte in jedem Fall über die rechtlichen Risiken der Übertragung des Eigentums belehrt werden. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass es zu Streitigkeiten z...mehr

Rz. 189 Bei einer Beteiligung an REITs, bei denen es sich um börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften handelt, sind Gegenstand einer Übertragung (unter Lebenden oder von Todes wegen) grundsätzlich Aktien mit einer stichtagsbezogenen Börsennotierung. Die Bewertung richtet sich daher nach § 11 Abs. 1 BewG. Besonderheiten gegenüber anderen Kapitalgesellschaften bestehen g...mehr

Rz. 289 Unter der Voraussetzung, dass bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die im Inland, einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sind, werden sie gemäß § 13d ErbStG nur mit 90 % ihres Werts angesetzt, mithin also zu 10 % steuerbefreit. Es kommt allein auf die Vermietungssituation (nur) zum Besteuerungszei...mehr

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Rz. 240 Die Teilung der Nachlassgegenstände erfolgt nach § 2042 Abs. 2 i.V.m. §§ 752–757 BGB. Vor einer Verteilung des Nachlasses gem. §§ 752, 753 BGB sind etwaige Teilungsanordnungen des Erblassers gem. § 2048 BGB zu berücksichtigen. Über Teilungsanordnungen des Erblassers können sich die Erben einstimmig hinwegsetzen. Grundsätzlich kann dies nur durch einen Testamentsvolls...mehr

Tz. 48 Stand: EL 104 – ET: 12/2021 Der Buchst e des § 49 Abs 1 Nr 2 EStG betrifft Eink aus der Veräußerung von Anteilen an Kap-Ges (zum Begriff s § 1 KStG Tz 27 ff; auch s Tz 48a), die ihren Sitz oder ihre Geschäftsleitung im Inl (s § 1 KStG Tz 20 ff) haben (Unterbuchst aa) und ab VZ 2006 uU auch Anteile an ausl Kap-Ges (Unterbuchst bb; s Tz 48a). Die praktische Bedeutung des...mehr

Rz. 56 Wird eine bestehende Gütergemeinschaft durch Ehevertrag aufgelöst und z.B. der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft vereinbart, wird zunächst die Pflichtteilsquote unabhängig von der Zahl der Abkömmlinge von bisher ⅜ auf ¼ für alle Abkömmlinge reduziert.mehr

Rz. 201 Grundsätzlich ist der Nacherbenlösung der Vorzug vor der Vermächtnislösung zu geben. Mit der Vermächtnislösung sind lebzeitige Verfügungen zugunsten ausgeschlossener Personenkreise nicht sinnvoll zu unterbinden. Außerdem bedarf es nicht nur der Mitwirkung des Erben, wie bei der Nacherbenlösung, sondern auch der des Vermächtnisnehmers. Denn mit dem Anfall des Vermächt...mehr

Rz. 264 Nach § 1985 Abs. 2 BGB ist der Nachlassverwalter auch den Nachlassgläubigern für den Erhalt des Nachlasses verantwortlich. Diese Vorschrift ist nicht auf die Nachlasspflegschaft anwendbar, da bei der Nachlasspflegschaft keine Trennung der Vermögensmassen herbeigeführt wird. Der Nachlasspfleger haftet nicht den Nachlassgläubigern unmittelbar. Der vorläufige Erbe verli...mehr

Rz. 678 Werden bei der Realteilung zum Ausgleich von Wertunterschieden Abfindungszahlungen geleistet, kann dies zur Verwirklichung einkommensteuerrechtlich relevanter Tatbestände führen. Infrage kommen insoweit insbesondere § 17 EStG (Veräußerung einer Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft), § 23 EStG (privates Veräußerungsgeschäft) oder § 21 UmwStG (Veräußerung einbringu...mehr

Rz. 92 Unter einem Vermächtnis ist die Zuwendung eines Vermögensvorteils in einer Verfügung von Todes wegen ohne Erbeinsetzung (§ 1939 BGB) zu verstehen. Das Vermächtnis begründet keine unmittelbare Vermögensnachfolge. Es erfolgt also kein "Von-Selbst-Erwerb" des zugewandten Vermögensvorteils an den Vermächtnisnehmer. Dieser erlangt lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch...mehr

Rz. 98 Dieser Anspruch, der gem. § 809 BGB auch die Vorlegung zur Besichtigung umfasst, stellt zwar keinen Wertermittlungsanspruch des Nacherben dar, dient jedoch wie der Verzeichnisanspruch der Sicherung von Beweisen für spätere Schadensersatzansprüche, insbesondere wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und Ansprüchen auf Ersatz aus übermäßiger Fruchtziehung. Im Regelfall ...mehr

Rz. 44 Muss eine Forderung gegen den Nachlass, die auf eine Verfügung gerichtet ist, im Wege der Klage durchgesetzt werden, so sind nur die nicht zustimmenden Erben zu verklagen. Der Klageantrag lautet auf Mitwirkung des nicht zustimmenden Erben bei der von den übrigen Miterben vorzunehmenden Verfügung.[117] Praxishinweis Im Vorfeld des Prozesses sollte der Gläubigervertreter...mehr

Rz. 49 Beim sog. gegenständlich beschränkten Pflichtteilsverzicht soll ein Nachlassgegenstand bei der späteren Berechnung des Pflichtteils als (zum Teil) nicht zum Nachlass gehörend angesehen werden. Im Gegensatz zum Erbrecht gibt das Pflichtteilsrecht dem Berechtigten keine Beteiligung am Nachlass, sondern einen Geldanspruch gegen den Nachlass. Der gegenständlich beschränkt...mehr

Tz. 84 Stand: EL 112 – ET: 12/2023 Die Vorschrift hatte bis einschließlich VZ 2008 angesichts zahlreicher ausl Kö mit inl Grundbesitz große praktische Bedeutung. Nunmehr können nur noch wenige ausl KSt-Subjekte (s Tz 57) Eink iSd Nr 6 erzielen, weil Vermietungseink ab VZ 2009 bei ausl Kö, die mit solchen iSd § 1 Abs 1 Nr 1–3 KStG vergleichbar sind (Regelfall, s Tz 56), zumind...mehr

Rz. 68 Einzelzwangsvollstreckungen sind während der Dauer des Insolvenzverfahrens unzulässig, §§ 89, 90 InsO. Für die Immobiliarzwangsvollstreckung bewirkt das Vollstreckungsverbot des § 89 Abs. 1 InsO in Bezug auf persönliche Nachlassgläubiger Folgendes: Eine Zwangshypothek kann nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden, der Eintrag selbst wäre ein Akt der Zwangsvollstreck...mehr

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Rz. 40 Nach § 2113 Abs. 3 BGB finden die Vorschriften zugunsten derjenigen Anwendung, die Rechte von einem Nichtberechtigten herleiten. Von erheblicher Bedeutung ist der Gutglaubensschutz bei unentgeltlichen Verfügungen über bewegliche Sachen. Zwar genügt gem. § 932 Abs. 2 BGB die grob fahrlässige Unkenntnis der Nacherbenbindung, allerdings wird sich diese im gewöhnlichen Ge...mehr

Rz. 336 Nach § 28 Abs. 3 ErbStG gilt Folgendes: Gehört zum Erwerb – sowohl von Todes wegen als auch durch Schenkung[452] – begünstigtes Vermögen im Sinne des § 13d Abs. 3 ErbStG (vermietete Immobilien), ist dem Erwerber die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahren zu stunden, soweit er die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann....mehr

Die Beteiligten sind seit 2021 rechtskräftig geschiedene Eheleute. Die vormalige Ehewohnung, die im Alleineigentum des Antragstellers steht, wurde nach der Trennung von der Antragsgegnerin bewohnt. In dem daraufhin geführten Wohnungszuweisungsverfahren hatte das FamG durch Beschluss den Herausgabeantrag des Ehemannes zurückgewiesen, jedoch zu seinen Gunsten eine monatliche N...mehr

Rz. 164 Lebensversicherungen wurden (häufig) zur Absicherung von Krediten herangezogen. Diese Konstellation hat Auswirkungen auf den Pflichtteil bzw. Pflichtteilsergänzungsanspruch. Fall Erblasser E ist im Güterstand der Zugewinngemeinschaft mit EP verheiratet. Aus der Ehe ist ein Kind K1 hervorgegangen. E ist Alleinverdiener. Er kauft eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 40...mehr

Rz. 345 Befindet sich Betriebsvermögen[645] im Nachlass, so ist höchste Aufmerksamkeit bzgl. der Auseinandersetzung geboten. Zwar sollten im Idealfall bereits zu Lebzeiten die notwendigen Vorkehrungen getroffen worden sein, um das unerwünschte Verwirklichen von Steuertatbeständen zu verhindern. Aber auch bei der Auseinandersetzung lassen sich negative steuerliche Folgen noch...mehr

Rz. 50 Die Gestaltung eines Verzichtsvertrages muss immer auf die individuelle Situation des Mandanten abgestimmt sein und versuchen, zukünftige Entwicklungen vorherzusehen und Unsicherheiten aufgrund der verbleibenden Unwägbarkeiten zu minimieren oder zumindest offenzulegen.[93] Zum Muster einer Pflichtteilsverzichtsvereinbarung siehe Rdn 98. Rz. 51 Überträgt der zukünftige ...mehr

I. Die Parteien streiten über erbrechtliche Ansprüche. Der Kläger ist der Sohn des am xx.xx.2018 verstorbenen Erblassers, die Beklagte war die Ehefrau des Erblassers. Der Erblasser hatte am xx.xx.2018 ein notarielles Testament errichtet, in dem er die Beklagte als Alleinerbin eingesetzt hatte. Mit seiner am xx.xx.2020 erhobenen Klage nahm der Kläger die Beklagte im Wege der Pfli...mehr

Rz. 92 Laut Gesetz gibt es einen Nießbrauch an Sachen (§§ 1030–1067 BGB), an Rechten (§§ 1068–1084 BGB), an Vermögen (§§ 1085–1088 BGB) und an einer Erbschaft als Sachgesamtheit (§ 1089 BGB). Der § 1066 BGB bestimmt, dass ein Nießbrauch an einem ideellen Bruchteilsmiteigentumsanteil bestellt werden kann. Ein sog. Quotennießbrauch liegt vor, wenn der komplette Gegenstand mit ...mehr

Rz. 164 Unterliegt die Rechtsnachfolge von Todes wegen dem Grundsatz der Nachlasseinheit, dann ist die Bezifferung anhand der jeweils einschlägigen Rechtsnorm vorzunehmen. Bei echten Noterben können diese Quoten sogar in einem deutschen Erbschein mit aufgeführt werden.[370] Die Höhe des Pflichtteilsanspruchs richtet sich dann nach der jeweils ausländischen Rechtsordnung. Rz....mehr

Rz. 216 Die Möglichkeit eines Erben gem. § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen zu können, ist häufig vom Erblasser unerwünscht. Grundsätzlich ist die Erbengemeinschaft zwar auf Auseinandersetzung gerichtet. Durch § 2044 BGB wird dem Erblasser jedoch die Möglichkeit gegeben, hier gestaltend einzugreifen. Das bloße Teilungsverbot nach § 2044 BGB ist eine Teilun...mehr

Rz. 8 Immobilienmarktwertermittlungen sind also vor allem ein ökonomisches und weniger ein juristisches Problem, zumal überhaupt viele Praxisfälle allenfalls mittelbar in den Anwendungsbereich einschlägiger Normen fallen – von der Legaldefinition bestimmter Bewertungsgrundlagen abgesehen – und der Einhaltung von einschlägigen Qualitätsstandards in der Wertermittlungspraxis e...mehr

Rz. 67 Unabhängig davon, ob vertreten wird,[109] dass durchaus eine Konkurrenz der Ansprüche auf Nachvermächtnis und Kostenersatz besteht bzw. diese Ansicht die dahingehende Gestaltung als "terra incognita" bezeichnet, räumt die Gegenansicht zumindest teilweise ein, dass die dahingehenden "Rechtsfragen keineswegs als geklärt" und insofern "Haftungsfragen nicht als sicher geb...mehr

Rz. 41 Die Stiftung muss bereits bei der Errichtung derart mit Vermögenswerten ausgestattet sein, dass "die dauernde und nachhaltige Erfüllung des Stiftungszweckes gesichert erscheint" ("Lebensfähigkeitsprognose"), § 82 S. 1 BGB (bis 30.6.2023: § 80 Abs. 2 BGB a.F.).[63] Die Stiftungsaufsicht wird einer Stiftung regelmäßig bereits die Anerkennung versagen, wenn das vom Stift...mehr

Rz. 151 In der Praxis am häufigsten werden die Vorschriften der §§ 1629, 1824 BGB übersehen, denn häufig sind die gesetzlichen Vertreter von der Vertretung ausgeschlossen. Der Gesetzgeber will unbedingt Interessenkonflikte auf Seiten der Eltern bzw. der gesetzlichen Vertreter vermeiden. Deshalb muss von Seiten des Gerichts dann ein Ergänzungspfleger bestellt werden. § 1824 BG...mehr

Rz. 99 § 129 Abs. 1 InsO verlangt eine vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommene Rechtshandlung, die die Nachlassgläubiger benachteiligt, d.h. die zu einer objektiven Vermögensminderung führt. Diese liegt dann vor, wenn sich durch die Rechtshandlung des Erblassers die Aktivmasse verkürzt hat und dadurch der Zugriff der Nachlassgläubiger auf das Schuldnervermögen unm...mehr

Rz. 20 Das Nachlassgericht ist an den Inhalt des Antrags gebunden. Es darf von dem gestellten Antrag nicht abweichen oder auch nur in Teilen stattgeben.[52] In der Praxis nimmt das Gericht in aller Regel die Möglichkeit wahr, bis zur endgültigen Erteilung des Erbscheins durch Hinweise an die Beteiligten die fehlenden Unterlagen oder Informationen doch noch zu erhalten. Rz. 2...mehr

Rz. 165 Ist der Minderjährige durch den Erbfall Gesellschafter einer GmbH geworden und ist er Alleinerbe, so werden seine Gesellschafterrechte durch seine gesetzlichen Vertreter wahrgenommen. Kommt es zu Beschlüssen i.R.d. Satzung (auch zu Geschäftsführungsmaßnahmen sowie dem Jahresabschluss), so ist § 181 BGB auch unanwendbar, wenn die gesetzlichen Vertreter selbst Gesellsc...mehr

Rz. 267 Die Bewertung ergänzungspflichtiger Schenkungen erfolgt grundsätzlich nach den gleichen Prinzipien wie bei der Berechnung des Nachlasswerts zur Bestimmung des ordentlichen Pflichtteils.[787] Im Regelfall ist also der Verkehrswert maßgeblich (§ 2311 BGB), bei Landgütern der zumeist wesentlich niedrigere Ertragswert gem. § 2312 BGB, dessen Voraussetzungen aber nicht nu...mehr

Rz. 195 Die Erbengemeinschaft ist von Beginn an auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Der Begriff der "Auseinandersetzung" ist weit zu verstehen und umfasst zwangsläufig nicht lediglich die Verteilung des Nachlasses unter den Erben, sondern zuvor auch die Begleichung der Verbindlichkeiten des Nachlasses (§ 2046 BGB) und die Ausgleichung von Vorempfängen (§§ 2050 ff. BGB). Rz....mehr