Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Rz. 58 Bevor auf die rechtlichen Grundlagen eingegangen wird, soll zur besseren praktischen Verständlichkeit ein Kurzüberblick über die bei der Mandatserteilung ständig wiederkehrenden klärungsbedürftigen Fragen gegeben werden:mehr

Rz. 82 Es findet aus vorläufig vollstreckbaren oder erst aus rechtskräftigen Entscheidungen die Zwangsvollstreckung nach den Vorschriften der ZPO statt. Ergänzend kann auf die Ausführungen im Kapitel "Zwangsvollstreckung" verwiesen werden. Ansonsten ist auf folgende aktuelle und praxisrelevante Punkte hinzuweisen:[201] Der BGH[202] hatte es zugelassen, dass eine Zwangshypothe...mehr

Rz. 115 Siehe Rdn 54 ff. Muster 40.3: Satzung einer gemeinnützigen Stiftung Muster 40.3: Satzung einer gemeinnützigen Stiftung Satzung der Stiftung _____, gemeinnützige Stiftung für _____, mit Sitz in _____ Präambel _____ § 1 Name, Sitz, Rechtsform, Geschäftsjahr (1) Die Stiftung führt den Namen: Stiftung _____ (2) Die Stiftung hat ihren Sitz in _____ (3) Die Stiftung ist eine auf unb...mehr

Rz. 39 Muster 48.1: Satzung eines eingetragenen, gemeinnützigen Vereins Muster 48.1: Satzung eines eingetragenen, gemeinnützigen Vereins § 1 Name, Sitz, Geschäftsjahr (1) Der Verein führt den Namen _____; nach der beabsichtigten Eintragung in das Vereinsregister mit dem Zusatz "e.V.". (2) Der Sitz des Vereins ist in _____. (3) Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. § 2 Zweck (1) Zwec...mehr

Rz. 85 Muster 56.19: Gerichtliche Geltendmachung laufenden Hausgelds basierend auf einem Wirtschaftsplan ohne Fortgeltungsklausel Muster 56.19: Gerichtliche Geltendmachung laufenden Hausgelds basierend auf einem Wirtschaftsplan ohne Fortgeltungsklausel An das Amtsgericht _____ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG _____ der WEG _____-Straße in _____, vertreten durch den WEG-Verwalter...mehr

Rz. 51 Die Verwaltungsunterlagen gehören zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 10 Abs. 7 WEG a.F. = § 9a Abs. 3 WEG n.F.). Befinden sie sich im Besitz des Verwalters, hat dieser sie treuhänderisch zu verwahren. Entsprechend weit reicht das Einsichtsrecht. Dieses steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer individuell zu (§ 18 Abs. 4 WEG n.F.), hin...mehr

Rz. 6 Die Teilung nach § 8 WEG ist die häufigste Art der Begründung von Wohnungseigentum (sog. Vorratsteilung). Die Teilungserklärung (TE) im engeren Sinne, d.h. die sachenrechtliche Zuordnung der Gebäude, Räume und Flächen, bedarf – obwohl die notarielle Beurkundung üblich ist – nur der öffentlichen Beglaubigung (§ 129 BGB). Wegen Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbes...mehr

Rz. 55 Muster 56.14: Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen den Vorverwalter Muster 56.14: Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen den Vorverwalter An das Amtsgericht Zivilabt. für Wohnungseigentumssachen _____ Klage nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG des Verbandes "Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnungseigentumsanlage _____-Straße", vertreten durch den WEG-Verwalter der Firm...mehr

Rz. 69 Ahrens, Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf Privatinsolvenzen und Zwangsvollstreckungen, NZI 2020, 345 derselbe, Die notarielle Unterwerfungserklärung: Vollstreckbarkeit, Ordnungsmittelandrohung, Ordnungsmittelfestsetzung, WRP 2017, 1304 derselbe, Pfändung verschleierter Arbeitseinkommen: Aktuelle Rechtsprechung, NJW-Spezial 2009, 43 derselbe, Vollstreckungsbescheid o...mehr

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommen nach Auffassung der Finanzverwaltung[1] 2 Varianten in Betracht: Variante (Normalfall) Die Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (z. B. Reinigung des Treppenhauses, Hausmeister, Gartenpflege) sind grundsätzlich im Jahr der Vorauszahlung zu berücksichtigen. Einmalige Aufwendungen (z. B. für Handwerkerleistungen) ...mehr

Anspruchsberechtigt ist ein Steuerpflichtiger, wenn er entweder bei haushaltsnahen Dienstleistungen bzw. bei Handwerkerleistungen Auftraggeber oder bei haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen Arbeitgeber ist.[1] Das kann der Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung oder eines eigenen Hauses, aber auch ein Mieter sein. Wohnungseigentümergemeinschaften Besteht ein Beschäftigungs...mehr

Belegvorlage nur auf Anforderung Für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG müssen den Steuererklärungen keine Belege beigefügt werden. Wer trotzdem dem Finanzamt die Belege vorlegt, um Rückfragen zu vermeiden und evtl. die Bearbeitung zu beschleunigen, kann dies selbstverständlich tun. Allerdings besteht dann die Gefahr, dass der Finanzbeamte eher etwas zu beanstanden hat als ...mehr

Steuerermäßigung für Wohnungseigentümer Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) oder ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung bzw. der handwerklichen Leistung, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht, ...mehr

Rz. 196 Das Gesamtinteresse der Wohnungseigentümer an der Anfechtung einer Jahresabrechnung wurde lange nach der Hamburger Formel[190] berechnet. Der BGH hat inzwischen jedoch klargestellt, dass die Gegenstandswertberechnung nach dem Gesamtinteresse also nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung zu erfolgen hat, wenn die Abrechnung insgesamt angefochten wird. Wegen § 49 GKG s...mehr

Rz. 172 Der einzelne Wohnungseigentümer hat mit der Neufassung des WEG einen gesetzlich normierten Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, § 18 Abs. 4 WEG. Ein Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen oder von Kopien wird damit noch immer nicht verbunden sein. Er kann nur die Einsicht in die Akten vor Ort geltend machen.[171] Der Streitwert bestimmt sich...mehr

Rz. 179 Das Gesamtinteresse an der Gewährung des Zutritts zu einer Wohnung zum Zweck der Ablesung der Verbrauchsgeräte dürfte sich an dem Interesse zur Erstellung einer korrekten Jahresabrechnung orientieren. Grundlage sind damit die gesamten von der jeweiligen Ablesung betroffenen Kosten der WEG für den Abrechnungszeitraum. Auch hier liegt nur eine Vorbereitungshandlung vor...mehr

Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, und die Beklagten bildeten eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit ihrer beim AG Oldenburg erhobenen Klage verlangte die Klägerin, bestimmte Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft für nichtig, hilfsweise für unwirksam zu erklären. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG Itzehoe hat die Berufung der Klägerin zurückg...mehr

Rz. 32 Wie die Gesetzesmaterialien wiederholt betonen, ist künftig die Begründung von Zahlungspflichten, mithin der Zahlungsplan Gegenstand der Beschlussfassung.[30] Wenn die Gesetzesmaterialien vom "Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung" reden,[31] ist dies begrifflich ebenso unrichtig wie beim Wirtschaftsplan. Wie der Wirtschaftsplan muss auch die Jahresabre...mehr

a) Beschluss über Nachzahlungen und die Anpassung der Vorauszahlung ohne Jahresabrechnung? Rz. 33 Die Jahresabrechnung selbst ist auch bei erheblichen Fehlern nicht anfechtbar, da sie nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist. Ähnlich wie im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan halten die Gesetzesmaterialien den Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht auch beim Beschl...mehr

Rz. 33 Die Jahresabrechnung selbst ist auch bei erheblichen Fehlern nicht anfechtbar, da sie nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist. Ähnlich wie im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan halten die Gesetzesmaterialien den Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht auch beim Beschluss über Nachzahlungen und Anpassung der Vorauszahlung für unschädlich. Dies mache den Bes...mehr

Rz. 23 Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschusspflichten.[22] Hinsichtlich der Nachschüsse soll sich inhaltlich gegenüber dem früheren Recht nichts ändern. Der Be...mehr

1. Aufstellung, Inhalt und Bedeutung Rz. 31 § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet den Verwalter nach wie vor, eine Jahresabrechnung für das Kalenderjahr aufzustellen.[29] Inhaltlich bleibt sie gegenüber dem bisherigen Recht unverändert. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert, dass sie "darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält", ist dies ebenso wie die entsprechende Formu...mehr

Rz. 34 Im Übrigen gilt für die Unschädlichkeit von Fehlern der Jahresabrechnung Ähnliches wie beim Wirtschaftsplan. Danach soll ein Fehler in der Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. Rückzahlungen führen, "solange sich dieser Fehler nicht auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirkt."[35] Dies kommt wie im Falle d...mehr

Rz. 31 § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet den Verwalter nach wie vor, eine Jahresabrechnung für das Kalenderjahr aufzustellen.[29] Inhaltlich bleibt sie gegenüber dem bisherigen Recht unverändert. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert, dass sie "darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält", ist dies ebenso wie die entsprechende Formulierung beim Wirtschaftsplan kaum ve...mehr

Rz. 114 Der Begriff der Amortisation wird in den Gesetzesmaterialien nur knapp erläutert. Demnach genügt eine mittelbare Entlastung der einzelnen Wohnungseigentümer.[81] Eine Amortisation liegt also schon dann vor, wenn die in der Jahresabrechnung auf den Wohnungseigentümer umzulegenden Kosten sinken. Nicht ausreichend sind dagegen Kostensenkungen, die nur einen Teil der Woh...mehr

Rz. 16 Ohne Auswirkungen auf die Zahlungspflicht bleiben ferner solche Fehler im Zusammenhang mit der Information der Wohnungseigentümer, insbesondere eine unvollständige oder verspätete Übermittlung des Entwurfs von Zahlungsplan und Wirtschaftsplan. Diese bleibt ohne Folgen für das Rechenwerk. Es erscheint allerdings fraglich, ob man auch in diesen Fällen die Möglichkeit ei...mehr

Rz. 29 Mit der Neugestaltung der Abrechnung wollte der Gesetzgeber die Rechtsprechung des BGH zur Reichweite des Beschlusses über die Jahresabrechnung kodifizieren, wonach er nur Zahlungspflichten zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung zum Gegenstand hat.[26] Tatsächlich dürfte diese Neuerung sogar in der umstrittenen Frage, wie fehlerhaft unberücksichtigt gebliebene Vo...mehr

§ 10 Allgemeine Grundsätze (1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Ge...mehr

Rz. 88 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirates bleiben weitgehend unverändert. Neben der Unterstützung des Verwalters gemäß § 29 Abs. 2 S. 1 WEG kommen ihm, wie bisher, die Reservebefugnisse aus § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung der Eigentümerversammlung, aus § 24 Abs. 6 S. 2 WEG zur Unterzeichnung der Niederschrift und aus § 29 Abs. 2 S. 2 WEG zur Prüfung von Wirtscha...mehr

Rz. 27 Diese Anpassung der Vorschüsse an die tatsächlich auf die Einheit entfallenden Kosten würde auch im Normalfall, in dem kein Eigentümerwechsel eintritt, zu einigermaßen befriedigenden Ergebnissen führen. Dann erhält der Wohnungseigentümer, dessen Vorschüsse die auf seine Einheit entfallenden Kosten übersteigen, nicht, wie nach früherem Recht, unmittelbar aus der Jahres...mehr

Rz. 30 Zu den eigenen, also nicht durch Fehler der Jahresabrechnung verursachten Fehlern des Beschlusses über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse gilt im Wesentlichen das zum Zahlungsplan der Vorschüsse Gesagte. Formelle Fehler führen in der Regel nur zur Anfechtbarkeit. Inhaltliche Fehler werden ähnlich wie beim Zahlungsplan über die Vorschüsse aufgrund des begrenz...mehr

Rz. 47 Auf die Erstellung des Vermögensberichtes hat nach ausdrücklichem Bekunden der Gesetzesmaterialien jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch.[49] Wird er nicht vorgelegt, kann also jeder einzelne Wohnungseigentümer seine Erstellung verlangen. Eine Anfechtungsklage muss nicht erhoben werden, da der Vermögensbericht ebenso wenig wie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Ge...mehr

Rz. 21 Bedauerlicherweise übernimmt § 28 Abs. 2 S. 1 WEG aus dem alten Recht die Formulierung, dass der Verwalter "nach Ablauf des Kalenderjahres" tätig werden muss. Hier hätte der Gesetzgeber tatsächlich eine ungemein praxisrelevante Frage klären können. Denn der BGH ließ für diesen Wortlaut offen, ob die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung am letzten Tag des ...mehr

Rz. 91 Aber selbst bei kooperativen Verwaltern wird die Neuerung in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG kaum Wirkung zeigen. Abgesehen davon, dass der Begriff der "Überwachung" im Verhältnis zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat kaum Sympathien stiften wird, verleiht er dem Verwaltungsbeirat keine zusätzlichen Befugnisse. Seine Möglichkeit, den Verwalter durch Einsicht in die Verwaltung...mehr

Rz. 81 Eine der wesentlichen Änderungen des neuen Rechtes zum Verwaltungsbeirat betrifft dessen personelle Stärke. Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. bestand der Verwaltungsbeirat unabhängig von der Größe der Liegenschaft aus drei Wohnungseigentümern. Diese Vorgabe konnte zwar geändert werden, aber nur durch Gemeinschaftsordnung oder nachträgliche Vereinbarung. Im Ergebnis konnt...mehr

Rz. 35 Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben auswies, nicht zwingend der Fall. Denn sie gab...mehr

Rz. 14 Nach den Gesetzesmaterialien ist es darüber hinaus erklärtes Ziel des Gesetzgebers, die Anfechtbarkeit auch der Beschlussfassung über Vor- und Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse einzuschränken. Danach soll ein Fehler in Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse führe...mehr

Rz. 31 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in der ein Beschlussgegenstand zwa...mehr

Rz. 45 Nach dem ausdrücklichen Bekunden der Gesetzesmaterialien müssen auch Sachwerte im Vermögensbericht ausgewiesen werden, wobei sie die Brennstoffvorräte als einziges Beispiel nennen. Gerade ihre Ausweisung ist nicht völlig neu, da schon bislang der Gegenwert der verbrauchten Brennstoffe zwecks verbrauchsabhängiger Kostenabrechnung in der Jahresabrechnung erscheinen muss...mehr

Rz. 33 Nicht in das neue Recht aufgenommen wurde die Sonderregelung des § 16 Abs. 8 WEG a.F., wonach Kosten eines Rechtsstreites nach § 43 WEG a.F. nicht zu den Kosten der Verwaltung gehörten. Im Umkehrschluss stellen somit die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Durchführung eines Verfahrens nach § 44 WEG Ausgaben dar, die in die Jahresabrechnung einzustellen ...mehr

Rz. 20 Die Erstellung der Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG wie nach altem Recht Pflicht des Verwalters. Anders als beim Zahlungsplan über die Vorschüsse gilt dies auch für die Vorbereitung einer Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. Dies ergibt sich daraus, dass in § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, anders als in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG der Passu...mehr

Rz. 38 Der Vermögensbericht soll zunächst den Stand der Erhaltungsrücklage und eventueller weiterer Rücklagen enthalten. Die Einschränkung in den Materialien, er sei "ungeachtet seiner Höhe anzugeben",[42] ist selbstverständlich, da auch geringe Rücklagen eben Rücklagen darstellen. Zudem kann gerade die niedrige Höhe eine entscheidende Information darstellen, die die Wohnung...mehr

Rz. 28 Die Arbeit des Verwalters wird bei der Beschlussvorlage über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse deutlich komplizierter als nach früherem Recht. Er hat, wie bisher, für diejenigen Wohnungseigentümer, deren Soll-Vorschüsse die auf sie entfallenden Kosten nicht decken, die Abrechnungsspitze, also den Nachschussbetrag zu ermitteln und auszuweisen. Für diejenigen...mehr

Rz. 8 Die Einberufungsfrist wird in§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG auf drei Wochen verlängert. Dies begründen die Gesetzesmaterialien damit, dass die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, sich auf die Eigentümerversammlung vorzubereiten, verbessert werden soll.[7] Im Übrigen bleibt die Vorschrift unverändert. Dies betrifft insbesondere die Möglichkeit abweichender Regelungen in der Gem...mehr

Rz. 2 Die Beschlussfassung über das Finanz- und Rechnungswesen wird durch das WEMoG grundlegend umgestaltet. Während nach früherem Recht Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen wurden und die Zahlungspflichten implizit aus deren Genehmigung folgten,[5] will der Gesetzgeber dieses Verhältnis nun umkehren. Dies kommt in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG dadurch zum Ausdruck, dass ...mehr

Rz. 131 Im Ausgleich für die nachträgliche Mitbenutzung muss der neue Nutzer einen "angemessenen Ausgleich" leisten. Er ist in dem Beschluss über die Gestattung der Mitbenutzung festzusetzen.[85] Die Gesetzesmaterialien befassen sich ausgiebig mit seiner Höhe. So verlangen sie durchaus nachvollziehbar, dass die Kosten von Errichtung und Erhalt der baulichen Veränderung mit A...mehr

Rz. 1 Grundlegend umgestaltet hat der Gesetzgeber die Regelungen zum Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, womit er zunächst eine klarere Fassung des Gesetzes beabsichtigt.[1] In den Vordergrund rückt er nun die Beschlüsse über Vorauszahlungen und Nachschüsse bzw. die Anpassung von Vorschüssen. Die bisher im Vordergrund stehenden Wirtschaftspläne und Jahresabrechnu...mehr

Rz. 52 Der Gesetzgeber wollte die Möglichkeit des Verwalters, ohne Beschlussfassung tätig zu werden, durch § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ausschließlich erweitern. Deswegen verbleibt es auch ohne diesbezügliche Vorgaben in Gesetzestext und -materialien bei den Befugnissen, die dem Verwalter schon früher ohne Entscheidung der Eigentümerversammlung zukamen, bei der Entbehrlichkeit der ...mehr

Rz. 468 Nach § 35a EStG sind Steuerermäßigungen (direkter Steuerabzug von der tariflichen Einkommensteuer) für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen möglich. Die Ermäßigungsgründe lassen sich in folgende drei Gruppen einteilen: Sämtliche Höchstbeträge sind Jahresbeträge und können nebeneinander in An...mehr

Ein Wirtschaftsgut wird zu einem Nettowert von 900 EUR im Dezember 2020 angeschafft. Wird die Poolabschreibung gewählt, geht ein Abschreibungsbetrag in Höhe von 180 EUR in die Jahresabrechnung ein (900 ./. 5). Im Falle der Sofortabschreibung ist eine anteilige unterjährige Abschreibung zu berücksichtigen. Da die Anschaffung in den Dezember fällt, ist ein Zwölftel anzusetzen....mehr