Fachbeiträge & Kommentare zu Kosten

Errichtet der Unternehmer eine Immobilie, die er für seine betrieblichen Zwecke und als Privatwohnung nutzt, sollte er seine Eigenmittel für die Privatwohnung verwenden und das Darlehen möglichst für den Gebäudeteil, den er betrieblich nutzt. Der Unternehmer kann die Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem er den betrieblich genutzten Gebäudeteil finanziert, steuerlich abziehen....mehr

Gesetzgebung ist nicht ausreichend Das Verhältnis zwischen GEG und Denkmalschutz dürfte unter den geänderten Parametern der Beheizung noch nicht ausreichend geklärt sein. Hier bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber konkreter wird, damit es nicht vom Zufall einer regionalen Rechtsprechung abhängt, was im Einzelnen erlaubt oder verboten ist. Zunächst ist auch bei Baudenkmälern ...mehr

Werden die Maßnahmen übererfüllt, nicht aber die Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erreicht, haben die überschießenden Kosten nur diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die für die sich nicht mehr amortisierende Übererfüllung gestimmt haben. Nun gilt zwar im Recht der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass – mit Ausnahme der Fälle des § 21 Abs. 2 Satz 1 BGB – di...mehr

Vermieter haben zu beachten, dass in die Kostenumlage auch leerstehende Wohnungen einbezogen werden müssen. Dies gilt selbstverständlich unabhängig davon, ob der Mieter die von ihm gemietete Wohnung nicht bewohnt oder ein Mietverhältnis nicht besteht. Im 2. Fall sind die anteiligen Kosten vom Vermieter zu tragen. Entsprechende Grundsätze gelten für Geschäfts- bzw. Gewerberäu...mehr

In gemischt genutzten Gebäuden, also solchen mit Wohnungen und Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten, muss der Vermieter beachten, dass anteilige für die Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten anfallende Kosten nicht auf die Wohnraummieter umgelegt werden können. Der Vermieter hat diese vielmehr selbst zu tragen. Hat er mit dem Geschäfts- bzw. Gewerberaummieter allerdings vereinbart, d...mehr

Nicht unbedeutend ist die Frage nach den Eigentumsverhältnissen im Fall eines erforderlichen Austauschs der Heizkörper. Ordnet man sie dem Sondereigentum zu, dann besteht für die Wohnungseigentümer keine Kompetenz über einen Austausch zu beschließen.[1] Bereits entschieden ist, dass die Heizkörper durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt werden kön...mehr

§ 11 Abs. 1 CO2KostAufG stellt zunächst klar, dass die Kostenaufteilung auch für Mietverhältnisse gilt, die vor dem 1.1.2023 begründet wurden. Auch bei diesen Mietverhältnissen sind also die Kosten nach Maßgabe der Anlage zu §§ 5 bis 7 CO2KostAufG im Fall von Wohngebäuden bzw. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Nichtwohngebäuden unter den Mietvertragsparteien aufzuteilen. Wei...mehr

Im Fall der modernisierenden Erhaltung bzw. Instandsetzung muss der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vornehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anfor...mehr

Am 1.1.2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in Kraft getreten. Es regelt die Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern. CO2-Emissionshandel Auf Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) müssen Unternehmen, die mit Heizöl und Erdgas sowie Benzin und Diesel beliefern, seit dem 1.1.2021 einen Kohlendioxidpreis z...mehr

Im Regelfall betreffen nach GEG erforderliche Maßnahmen alle Wohnungen. Wohl probatester Umlagemaßstab kann in all den Fällen, in denen alle Wohnungen von der Maßnahme profitieren bzw. betroffen sind, eine Umlage nach der beheizten Wohnfläche sein. Dies gilt im Fall von Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle oder der Kellerdecke unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen in untersch...mehr

Auch nach alter Rechtslage mussten sich die Kosten einer modernisierenden Instandsetzung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Als angemessen wurde insoweit ein Zeitraum von ca. 10 Jahren angesehen.[1] Zwar nicht als unverrückbares Dogma, jedoch als wichtiger Anhaltspunkt gilt dieser Zeitraum auch hinsichtlich der Regelung in § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG.[2] Z...mehr

Im Fall eines Heizungsaustauschs zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 GEG dürfte zu unterscheiden sein: Erfolgt allein ein Austausch bzw. eine Modifizierung der Zentralheizungsanlage oder ist zusätzlich auch ein Austausch der vorhandenen Heizkörper erforderlich? Lediglich Austausch/Modifizierung der Zentralheizungsanlage Für den Fall, in dem lediglich ein Austausch bzw. ei...mehr

Das Vereinigte Königreich gehört seit 1.1.2021 nicht mehr zur EU Austrittsabkommen Am 29.3.2017 hatte das Vereinigte Königreich Großbritannien und Nordirland (VK) seine Absicht mitgeteilt, gem. Art. 50 EUV aus der Union auszutreten. Gem. Art. 50 Abs. 3 EUV finden die Verträge auf das VK ab dem Tag des Inkrafttretens eines Austrittsabkommens oder andernfalls 2 Jahre nach der ...mehr

Regelmäßig handelt es sich bei der Umsetzung der nach GEG erforderlichen Maßnahmen um Erhaltungsmaßnahmen, deren Kosten unter § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG fallen und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen sind. Der gesetzliche Verteilungsschlüssel richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Sowohl durch Vereinbarung als auch durch ...mehr

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG ermittelt der Vermieter im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Versorgt der Vermieter eine vermietete Wohnung gesondert mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, hat er nach § 5 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG den Kohlendioxidausstoß der Wohn...mehr

Die Reform der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) hat die nächste Hürde genommen. Das EU-Parlament hat den geplanten Sanierungsvorgaben zugestimmt. Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft schaut nun auf die nationale Umsetzung – und fordert bezahlbare Lösungen. Der Energieverbrauch von Wohngebäuden soll durch die neue EPBD bis 2030 im Schnitt um 16 % und bis 2035 um 20 bis ...mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: umfassende Dämmmaßnahme) [1] Mietverhältnis ___________________ Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, ich beabsichtigte, nachfolgende Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555...mehr

Musterschreiben: Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ________________________, die Maßnahmen zur energet...mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitestmöglich getrennte Verwaltung "Die einzelnen Hä...mehr

Das CO2KostAufG differenziert bezüglich der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden. 4.2.1 Wohngebäude § 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG definiert ein Wohngebäude in Übereinstimmung mit § 3 Abs. 1 Nr. 33 GEG als ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Hieraus folgt, dass der Aufteilungsmaßstab für Wohngebäude auch fü...mehr

Bezüglich der Versendung von Rechnungen mit fortgeschrittenen elektronischen Signaturen gelten die Bestimmungen des Präsidialdekrets 150/2001 (Amtsblatt der Regierung FEK 125/Α’/25.6.2001); ein anerkanntes Zertifikat ist nicht erforderlich. Allerdings wird die Erstellung einer digitalen Unterschrift durch spezielle sichere Erstellungseinheiten (Auszeichnungsmechanismen) verl...mehr

Insbesondere bestimmte Fördermittel werden nur im Rahmen eines Darlehens vergeben. Längst hat der BGH[1] für den Bereich des Wohnungseigentums klargestellt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auc...mehr

Häufig regeln Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung entweder generell oder – am häufigsten – für bestimmte Kostenarten einen anderen Verteilungsschlüssel. Verbreitet ist dabei die Kostenverteilung nach Objekten oder Miteigentumsanteilen. Bei Mehrhausanlagen erfolgt häufig eine Kostentrennung für die anfallenden Kosten nach einzelnen Häusern (siehe Kap. 4.3).mehr

Schuldzinsen können nur dann als Betriebsausgaben abgezogen werden, wenn die Aufnahme des Darlehens betrieblich veranlasst ist. Beim Abzug von Schuldzinsen ist immer in 2 Stufen vorzugehen. Zunächst ist festzustellen, ob und inwieweit die Schuldzinsen betrieblich veranlasst sind. Sind die Schuldzinsen betrieblich veranlasst, ist zu prüfen, ob der Schuldzinsenabzug gem. § 4 Abs...mehr

Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer auch anlasslos die Ausstellung eines Energieausweises gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschließen.[1] Zu berücksichtigen ist insoweit nämlich, dass im Zuge der Erstellung des Energieausweises nach § 84 Abs. 1 GEG vom Aussteller etwaige Maßnahmen zur Energieeffizienz zu ermitteln sind und im Energieausweis auch Moder...mehr

Die betragsmäßige Begrenzung von 3 EUR bzw. 2 EUR je Quadratmeter Wohnfläche gilt für einen Zeitraum von 6 Jahren, Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Anpassung von Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen) ausgenommen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR/m2 Wohnfläche, darf sie sich nicht um mehr als 2...mehr

Bei einem bestehenden Arbeitsverhältnis erhält der Arbeitnehmer entsprechend den Vereinbarungen im Arbeitsvertrag seinen Arbeitslohn ausgezahlt. D. h., der Arbeitslohn ist i. d. R. zum Fälligkeitstermin als Lohnaufwand zu erfassen, sodass allenfalls bis zum Termin der Auszahlung (kurzfristig) eine Verbindlichkeit besteht. Für die Zahlung des laufenden Arbeitslohns können kei...mehr

Nach § 559 Abs. 3 BGB sind die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, die von der Modernisierungsmaßnahme betroffen sind. Der Umlagemaßstab muss dabei der Billigkeit entsprechen. Keiner der Mieter darf unberechtigt bevorzugt oder benachteiligt werden – aus welchen Gründen auch immer.[1] So ist selbstverständlich auch die vom V...mehr

Ist eine der vorgenannten Voraussetzungen nicht erfüllt, muss der Vermieter den Nachweis führen, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Die Jahresarbeitszahl von 2,5 steht für das Mindestverhältnis von zugeführter Energie und tatsächlich erzeugter Heizwärme. Konkret wird die Jahresarbeitszahl unter realen Bedingungen und über die Dauer eines gesamten Jahre...mehr

Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als den nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG auf ihn entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten zu tragen hat, sind nach § 6 Abs. 1 CO2KostAufG in Mietverträgen über Wohnraum oder über Räume, die zwar keine Wohnräume sind, sich aber in einem Wohngebäude befinden, unwirksam. Entsprechendes gilt nach § 8 Abs. 1 CO2KostAufG für die Mieter vo...mehr

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem alleine ("exklusiv") zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone, möglich is...mehr

Wird die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt, der allgemein üblich ist, findet eine gegenseitige Interessenabwägung nicht statt. In diesem Fall kann der Vermieter die Kosten, die für die Modernisierungsmaßnahme angefallen sind, innerhalb der Grenzen des § 559 BGB auf den Mieter umlegen. Allgemein üblich ist ein Zustand, den die Mehrzahl der Wohnungen gleichen Alter...mehr

Die Nacht- und Schichtarbeit ist nach den gesicherten arbeitswissenschaftlichen Erkenntnissen über die menschengerechte Gestaltung der Arbeit festzulegen, § 6 Abs. 1. Hierdurch sollen nicht nur die Lage und Dauer der Arbeitszeit, sondern auch deren Verteilung und Rhythmik als Belastungsfaktor berücksichtigt werden. Für die Schichtarbeit beschränkt sich das ArbZG auf diese al...mehr

Nach § 71k Abs. 1 GEG kann bis zum Anschluss an ein Wasserstoffnetz eine Heizungsanlage eingebaut und aufgestellt werden, die Erdgas verbrennen kann und auf die Verbrennung von 100 % Wasserstoff umrüstbar ist, auch wenn sie nicht die Anforderungen von § 71 Abs. 1 oder Abs. 9 GEG zur Wärmeerzeugung erfüllt. Voraussetzung ist, dass das Gebäude in einem Gebiet liegt, für das die ...mehr

Bis zu seiner Reformierung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] kannte das WEG den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" – seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 werden die beiden Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" unter den Oberbegriff der "Erhaltung" subsumiert. Die modernisierende Instandsetzung wurde im alten WEG als Instands...mehr

Praxis-Beispiel Herstellung eines Gebäudes: Anwendung des 3-Konten-Modell Ein Unternehmer beauftragt einen Bauunternehmer mit der Errichtung eines Gebäudes, das er je zur Hälfte zu eigenen Wohnzwecken und zu betrieblichen Zwecken nutzen will. Die Herstellungskosten betragen insgesamt 400.000 EUR. Der Unternehmer hat 100.000 EUR Eigenkapital und nimmt ein Darlehen in Höhe von ...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies ist a...mehr

Neben dem Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 1a BGB, der die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zum Inhalt hat, wurde mit Inkrafttreten der GEG-Reform 2024 ein weiterer neuer Mieterhöhungstatbestand in das BGB eingefügt. § 559e BGB regelt die Möglichkeit der Mieterhöhung neben § 559 BGB, soweit der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1...mehr

Sind die Voraussetzungen von § 106 Abs. 1 und Abs. 2 GEG erfüllt, sind getrennte Energieausweise auszustellen, soweit im einen wie im anderen Fall nicht lediglich eine Bagatellfläche vorliegt. Hinweis für Verwalter Sowohl Miet- als auch Wohnungseigentumsverwalter sollten die Entscheidung, ob ggf. die Voraussetzungen des § 106 GEG vorliegen – weshalb es sowohl eines Energieau...mehr

Vom Grundsatz her wichtig ist für den Anwendungsbereich des § 559e Abs. 1 BGB, dass die vom Vermieter zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG getroffene Maßnahme grundsätzlich förderungsfähig ist. Nimmt der Vermieter die Fördermittel nicht in Anspruch, dann kann er die Miete nicht nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB erhöhen, sondern er kann dann nach § 559e Abs. 1 Sa...mehr

Der Nachweis ist nach § 71o Abs. 1 Satz 2 GEG dann nicht erforderlich, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet worden ist, wobei es auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung ankommt,[1] oder mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994[2] in der bis zum Ablauf des 31.1.2002 geltenden Fassung erbaut worden ist oder der Gebäudeeigentümer nachweist, ...mehr

Grundsätzlich sieht das ArbZG ein Abweichen von den Mindestvoraussetzungen, die in den §§ 3–6 normiert sind, nur durch Tarifvertrag bzw. Dienst-/Betriebsvereinbarung vor. Nicht tarifgebundene Arbeitgeber können daher von den tarifvertraglich vereinbarten Abweichungen zunächst nicht profitieren. Für den Bereich des öffentlichen Dienstes sieht § 7 Abs. 3 Satz 3 unter bestimmten...mehr

Bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen genügt die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die...mehr

Bei sich unterhalb von Wohngebäuden befindlichen Tiefgaragen ist die zwischenzeitlich erfolgte Klarstellung von Bedeutung, dass bei entsprechender Bildung von Untergemeinschaften die Teileigentümer einer Tiefgarage die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage auch im Hinblick auf tragende Bauteile zu tragen haben, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bi...mehr

Begriff Lädt ein Arbeitgeber anlässlich eines Arbeitnehmergeburtstags Geschäftsfreunde, Repräsentanten, Vertreter von Verbänden und Berufsorganisationen oder auch Arbeitskollegen des Arbeitnehmers zu einem Empfang ein, ist immer unter Berücksichtigung des Einzelfalls zu entscheiden, ob es sich um eine betriebliche Veranstaltung des Arbeitgebers oder im engeren Sinne um eine ...mehr

Beim eingeschränkten Schuldzinsenabzug nach § 4 Abs. 4a EStG ist auf den jeweiligen Betrieb abzustellen und nicht auf den jeweiligen Gesellschafter. Konsequenz ist, dass sich die Überentnahme nach dem Anteil des einzelnen Mitunternehmers am Gesamtgewinn der Mitunternehmerschaft richtet (Anteil am Gewinn oder Verlust aus dem Gesamtgewinn einschließlich Ergänzungsbilanzen zuzü...mehr

Weder § 24 Abs. 1 EnEV hat geregelt, unter welchen Voraussetzungen ein unverhältnismäßiger Aufwand anzunehmen ist, noch ist § 105 GEG insoweit eine Konkretisierung zu entnehmen. Sachgerecht erscheint daher, zunächst das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot des § 5 GEG sowie die Wertungen des § 102 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GEG zu übernehmen, der eine Befreiungsmöglichkeit für die F...mehr

Im Vorfeld einer Beschlussfassung ist nicht vorauszusehen, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich das Problem, dass Wohnungseigentümer u. U. unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter al...mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Fensteraustausch) Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG) Hier: Ankündigung baulicher Maßnahmen wegen Fensteraustauschs Sehr geehrte/r ________________________, wie Ihnen bekannt ist, besteht Instandsetzungsbedarf sowoh...mehr

Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Vermieter schon die Kosten des entsprechend beauftragten Unternehmens ausgeglichen hat. Ist jedenfalls die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen, hat der Mieter die erhöhte Miete nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des 3. Monat...mehr