Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Der Vermieter kann versuchen, seine gesetzliche Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich abzubedingen, ohne diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen. In der formularvertraglichen Praxis ist dies Neuland, weil das Abbedingen der Vermieterpflicht bislang mit einer Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter einherging. Im Grundsatz geht der ganz überwi...mehr

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Der Mieter ist verpflichtet Erhaltungsarbeiten gem. § 555a BGB zu dulden. Das ist das Gegenstück zur Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB. Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich die Miete automatisch. Verhindert der Mieter, etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig mac...mehr

Das Rückgabeverlangen des Mieters wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Dritter die vereinbarte überhöhte Miete gezahlt hat. Dies betrifft insbesondere Zahlungen etwa der Sozialhilfebehörden, die mit Erfüllungswirkung für den Mieter geleistet werden. Auch in diesen Fällen kann der Mieter sein Rückzahlungsbegehren gegenüber dem Vermieter geltend machen. Will die Sozialh...mehr

Dem Mieter einer nach Anmietung in eine Eigentumswohnung umgewandelten Mietwohnung steht ein Vorkaufsrecht zu. Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von ...mehr

Den Vermieter trifft gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Erhaltungspflicht und den Mieter – als Kehrseite der Medaille – die Verpflichtung solche Arbeiten zu dulden, § 555a BGB. Strittig war, ob der Vermieter bei einer Weigerung des Mieters die erforderlichen Arbeiten zu dulden, kündigen konnte oder zunächst Duldungsklage erheben muss (dafür Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Miet...mehr

Der Mieter schuldet dem Vermieter gem. § 546a BGB Nutzungsentschädigung, wenn er dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache "vorenthält". Die Nutzungsentschädigung ist regelmäßig in Höhe der bisherigen Miete zu zahlen. Strittig diskutiert wurde die Frage, ob die Nutzungsentschädigung sich auch entsprechend § 536 Abs. 1 BGB mindert, wenn nach Beendigung...mehr

Die Verpflichtung zur Instandhaltung kann formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Der Höhe nach wird eine Begrenzung zwischen 6–8 % der jährlichen Grundmiete (Leo/Ghassemi-Tabar II Rn 174) bzw. bis 10 % (Bub/Treier/Bub II Rn 1355) diskutiert. Die zulässige A...mehr

Dennoch zeigt sich in der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats eine starke Tendenz zur Annäherung an die Entscheidungen des 8. Zivilsenats, was jedoch keinen automatischen "Gleichschritt" bedeutet. Hierbei sprechen mehr Gründe für eine Übertragbarkeit der Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 auf das Geschäftsraummietrecht als dagegen: Für die Wirksamkeit einer formularvertraglic...mehr

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter persönlich, sondern an den Wohnungseigentumsverwalter entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem V...mehr

Bundesjustiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas hat Mitte Mai auf der Bundesarbeitstagung des Deutschen Mieterbundes in Fulda eine zweite Mietrechtsnovelle angekündigt, die Mietern insbesondere bei Mieterhöhungen substanzielle Verbesserungen bringen soll. Zudem will er die Mietpreisbremse aus der ersten Mietrechtsnovelle auf ihre Wirksamkeit in der Praxis hin prüfen u...mehr

Ein ähnliches, wenn nicht sogar noch schlimmeres, Schicksal haben beim BGH jetzt auch Quotenabgeltungsklauseln erlitten. Solche Klauseln sollten den Vermieter davor schützen, dass Mieter vor der Fälligkeit von Renovierungen auszogen. In diesem Fall sollte der Mieter, der vor Ablauf der damals noch nach starren Fristen berechneten Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszog, ...mehr

(BGH, Urt. v. 11.5.2016 – VIII ZR 209/15) • Nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB obliegt es dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB kann der Mieter nach Ablauf dieser Frist Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Gelten...mehr

Mit Urteil vom 18.3.2015 (Az. VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015) hat der BGH entschieden, dass die formularvertragliche Übertragung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, wenn der Vermieter dem Mi...mehr

Der BGH schraubt bekanntlich die Anforderungen an die Formalien einer Mieterhöhungserklärung immer weiter nach unten. Das ist immer dann höchst problematisch, wenn die Formalien einen besonderen Zweck erfüllen soll. So ist es beim Begründungserfordernis für Mieterhöhungen. Es dient dazu, solche Verfahren möglichst außergerichtlich zu erledigen. Dazu benötigt der Mieter Infor...mehr

An eine stillschweigende Vertragsänderung stellt der BGH (Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 – zur Wohnraummiete) erhebliche Anforderungen. Aus der Aufnahme nicht vereinbarter Kostenpositionen in eine Abrechnung ergibt sich aus Sicht des Mieters nicht schon der Wille des Vermieters, die Änderung des Mietvertrags herbeizuführen. Allein wegen Übersendung einer ...mehr

Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf dem Mieter gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (so schon BGH NJW 2009, 2059; WuM 2011, 634). In der Praxis taucht dabei teilweise das Problem auf, dass die Mietvertragsparteien im Räumungsprozess einen Räumungsvergleich schließen. Hier stellt sich die Frage, ob damit die Ungewissheit über die Berec...mehr

Es ist nicht häufig, kommt aber vor: Einer von mehreren Mietern erwirbt das Grundstück, z.B. auch durch Ausübung eines Vorkaufsrechts gem. § 577 BGB nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Eigentumswohnungen. In diesem Fall wird er gem. § 566 BGB Vermieter, da er aber auch Mieter ist, erlischt der Mietvertrag insgesamt. Ein Mietverhältnis kann in diesen Fällen nämlich n...mehr

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Mieter sich gegenüber einer Zahlungsverzugskündigung darauf berufen, dass das Sozialamt oder das Job-Center die Miete nicht gezahlt hätten, obwohl hierauf ein Anspruch bestanden hätte. Die Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt Verzug und dieser wiederum Vertretenmüssen voraus. Vertretenmüssen ist gesetzlich definiert in § 276 BGB...mehr

Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistet...mehr

Schließlich kann der Vermieter die Gebrauchsspuren des Vormieters vor Übergabe der Geschäftsräume selbst beseitigen und die Mietsache frisch renoviert an den Mieter übergeben. So droht keine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Pflicht, vorvertragliche Abnutzungen zu beseitigen (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015). Vorteile dieser pra...mehr

Gemäß § 556e Abs. 1 S. 2 BGB bleibt bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt eine vom Mieter vorgenommene Mietminderung bzw. solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Im ersten Fall wirkt die Ausnahme von der Ausnahme zugunsten des Vermieters und im zweiten Fall zugun...mehr

Immer wieder wird behauptet, dass der Mieter durch Stellung eines Nachmieters mehr oder weniger jederzeit erreichen könnte, aus einem Mietvertrag entlassen zu werden. Das ist, wie Juristen wissen, so nicht richtig. Voraussetzung für eine Entlassung aus dem Mietverhältnis ist, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 573c BGB (ca. dr...mehr

Bei der Ermittlung der Vormiete bleibt auch unberücksichtigt eine Mieterhöhung, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist. Mit der zeitlichen Eingrenzung wollte der Gesetzgeber eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung durch kollusives Verhalten von Vermieter und Vormieter unterbinden. Die Regelung geht ...mehr

Man möchte fast sagen, "wenn es mal wieder länger dauert"; denn ein Eigenbedarfsverfahren beschäftigte den BGH jetzt schon zum zweiten Mal: Der Vermieter hatte im Oktober 2012 eine vom Mieter im Jahre 2000 angemietete ca. 130 qm große Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil der Sohn dort mit einem guten Freund während seines Studiums wohnen wollte. Das LG hatte die Klage ...mehr

(BGH, Urt. v. 2.11.2016 – XII ZR 153/15) • Untersagt eine Behörde die Nutzung von Mieträumen kann der Mieter i.d.R. fristlos kündigen und Umzugskosten ersetzt verlangen. Der Vermieter kann in einem solchen Fall nicht erfolgreich geltend machen, auch er habe kündigen können und Umzugskosten wären daher in jedem Fall entstanden. Hinweis: Eine Nutzungsuntersagung hinsichtlich v...mehr

(BGH, Beschl. v. 26.10.2016 – IV ZR 52/14) • Der bei Abschluss eines Gebäudeversicherungsvertrags stillschweigend erklärte Regressverzicht des Gebäudeversicherers zugunsten der Mieter des versicherten Gebäudes ist auf Fälle der Schadensherbeiführung durch einfache Fahrlässigkeit beschränkt und eröffnet dem Gebäudeversicherer nur in diesem Fall einen direkten Rückgriff auf de...mehr

Bekanntlich wird bei Betriebskostenabrechnungen zwischen formellen und materiellen Fehlern unterschieden. Erstere können nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB geheilt werden. Deshalb kommt der Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, um formell ordnungsgemäß zu sein, eine große Bedeutung zu. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebsk...mehr

(BGH, Urt. v. 3.3.2017 – V ZR 268/15) • Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute. Auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB kann sich nicht nur der durch die Vermutung begünstigte Besitzer selbst, sondern – im Verhältnis zu Dritten – jeder berufen, der sein Re...mehr

(BGH, Urt. v. 10.2.2016 – VIII ZR 33/15) • Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entfällt, für die Mieter oder Dritte verantwortlich sind. Der Umstand, dass derartige V...mehr

(BGH, Urt. v. 10.6.2015 – VIII ZR 99/14) • Grundsätzlich ist der Vermieter im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. An die Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs zwischen der Vortäuschung einer Eigenbedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden durch einen Räumungsvergleich sind strenge Anforderungen zu ...mehr

Vom 26.2. bis zum 27.2.2016 wird der nächste Mietgerichtstag in Dortmund, Kongresszentrum Westfalenhallen Goldsaal, Rheinlanddamm 200, stattfinden. Er steht unter dem Hauptthema "Mieterrechte auf dem Prüfstand?" und wird insbesondere der Frage nachgehen, ob eine Aushöhlung der Gewährleistungsrechte der Mieter droht. Die Vorträge gehen u.a. auf das Thema Beschaffenheitsvereinb...mehr

(BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 242/13) • Ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung raucht, verhält sich grds. nicht vertragswidrig. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt vielmehr nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von...mehr

Der Begriff "Verwaltungskosten" ist inhaltlich so klar, dass die beteiligten Verkehrskreise keine weitere Erläuterung brauchen (BGH, Urt. v. 24.2.2010 – XII ZR 69/08, NZM 2010, 279). Bei der Geschäftsraummiete kann die Umlegung von Verwaltungskosten auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) frei vereinbart werden (st. Rspr. auch des BGH: Urt. v. 17.12.2014 – XII ZR 170/...mehr

Versicherungsbeiträge können über die in § 2 Nr. 13 BetrKV hinaus genannten Positionen umgelegt werden, sofern bei formularmäßiger Vereinbarung keine Klausel i.S.v. § 305c Abs. 1 BGB vorliegt. Dies dürfte bei ungewöhnlichen Versicherungen (zur Terrorversicherung s. BGH, Urt. v. 13.10.2010 – XII ZR 129/09, NZM 2010, 864) oder bei Versicherungen, deren Umlegung üblicherweise a...mehr

Die Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung verlangt, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und (erstmals) vermietet worden ist. Die Mietpreisbremse gilt somit nicht, wenn weder eine Vermietung noch eine sonstige Nutzung bis zu diesem Stichtag stattfand. Hat der Eigentümer beispielsweise seine Wohnung bislang selbst bewohnt und gibt er sie nach dem 1.10.2014 erst...mehr

(LG Wuppertal, Urt. v. 9.7.2015 – 9 S 282/14) • Nach § 566a S. 1 BGB tritt der Erwerber, wenn der Mieter des versteigerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet hat, in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Bei der Anlage der Barkaution auf einem Treuhandkonto ist ebenfalls von einem Übergang der Berechtigung an dem Konto...mehr

(LG Aachen, Urt. v. 2.7.2015 – 2 S 327/14) • Bei dem Auftritt von Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnungen trifft die Beweislast zunächst den Vermieter. Erst wenn dieser bewiesen hat, dass die Ursache nicht in seinem Gefahrenbereich liegt, ist der Mieter verpflichtet, sich zu exkulpieren. Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters. Hinweis: Bei Feuchtigkeitsschäden in vermieteten W...mehr

Unberücksichtigt bleiben somit gemäß Satz 2 auch vom Mieter vorgenommene Mietminderungen. Der Mieter kann also nicht einwenden, dass wegen einer Mietminderung durch den Vormieter die Vormiete geringer gewesen sei. Zur Veranschaulichung der damit zusammenhängenden Problematik dient folgender Ausgangsfall: Wohnfläche: 100 m2, Vormiete: 800 EUR, Minderung: 100 EUR, Ortsübliche Miet...mehr

Gartenpflegekosten gehören nach § 2 Nr. 10 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass bestimmte Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Wie weit dieser Ausschluss geht, kann im Einzelfall strittig sein. Nach Ansicht des BGH (GE 2016, 387 = WuM 2016, 214 = NJW 2016, 1439 = DWW 2016, 137 = MDR 2016, 508 = NZM 2016, 353 = ZMR 2016, 434 = MietPrax...mehr

Wenn der Vermieter die abgenutzten Geschäftsräume vor Übergabe teilweise frisch renoviert (z.B. Streicharbeiten an Wänden und Decken) und teils abgenutzt übergibt (z.B. Lackierarbeiten an Heizkörpern oder Fenstern), kann er den Umfang der dem Mieter durch Formularklausel übertragenen Schönheitsreparaturen auf die renovierten Teile des Geschäftsraums beschränken. Hinweis: Eine...mehr

Zu den größten Irrtümern im Mietrecht zählt sicher auch die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Anders als vor allem in der Laiensphäre geglaubt wird, gibt es hier keine starren Fristen, z.B. nach sechs Monaten. Bei der Verpfändung eines Sparbuchs steht dem Mieter ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ ...mehr

Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die A...mehr

(BGH, Beschl. v. 11.10.2016 – VIII ZR 300/15) • Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht eine sog. Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Der Mieter h...mehr

Gemäß § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen (in Textform – Abs. 4) des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften des § 556d BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Zunächst is...mehr

Gemäß § 573a BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch ohne Vorliegens eines berechtigten Interesses gekündigt werden. Das klingt einfach, macht aber immer wieder Schwierigkeiten, wenn es darum geht festzustellen, was alles mitzählt. Zunächst hatte der BGH (NZM 2008, 682) entschieden, d...mehr

Schon früh hatte der VIII. Senat die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln dann angenommen, wenn die unangemessene Belastung des Mieters sich aus der Addition von einzelnen, für sich genommen wirksamen Klauseln oder aus der Verbindung einer wirksamen Klausel mit einer unwirksamen Klausel, ergibt. Schlagwortartig wird dies als Summierungseffekt bezeichnet. Daran hält der Sen...mehr

(LG München I, Urt. v. 2.6.2016 – 31 S 1387/16) • Die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine Nebenkostenabrechnung gilt auch dann, wenn in der Abrechnung nicht sämtliche Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt werden. Der Vermieter kann sich auf die Ausschlussfrist berufen ohne treuwidrig zu handeln. Hinweis: Mieter sollten grds. darauf achten, die Einwendungsfrist von z...mehr

(BGH, Beschl. v. 10.5.2016 – VIII ZR 214/15) • Der Schadensersatzanspruch eines Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs des Vermieters ist nicht notwendigerweise beim Abschluss eines Räumungsvergleichs zwischen den Parteien ausgeschlossen. Ein Räumungsvergleich unterbricht den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später v...mehr

Sollen mehrere verklagt werden, die zwar Wohnungseigentümer sind, aber verschiedenen Wohnungseigentümergemeinschaften angehören, dann scheitert eine Gerichtsbestimmung gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO selbst bei verschiedenen allgemeinen Gerichtsständen schon an der Ausschließlichkeit des § 43 WEG. Auch kommt eine Gerichtsbestimmung gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht in Betracht, we...mehr