Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Mieter sich gegenüber einer Zahlungsverzugskündigung darauf berufen, dass das Sozialamt oder das Job-Center die Miete nicht gezahlt hätten, obwohl hierauf ein Anspruch bestanden hätte. Die Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt Verzug und dieser wiederum Vertretenmüssen voraus. Vertretenmüssen ist gesetzlich definiert in § 276 BGB...mehr

Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistet...mehr

Schließlich kann der Vermieter die Gebrauchsspuren des Vormieters vor Übergabe der Geschäftsräume selbst beseitigen und die Mietsache frisch renoviert an den Mieter übergeben. So droht keine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Pflicht, vorvertragliche Abnutzungen zu beseitigen (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015). Vorteile dieser pra...mehr

Es ist nicht häufig, kommt aber vor: Einer von mehreren Mietern erwirbt das Grundstück, z.B. auch durch Ausübung eines Vorkaufsrechts gem. § 577 BGB nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Eigentumswohnungen. In diesem Fall wird er gem. § 566 BGB Vermieter, da er aber auch Mieter ist, erlischt der Mietvertrag insgesamt. Ein Mietverhältnis kann in diesen Fällen nämlich n...mehr

Gemäß § 556e Abs. 1 S. 2 BGB bleibt bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt eine vom Mieter vorgenommene Mietminderung bzw. solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Im ersten Fall wirkt die Ausnahme von der Ausnahme zugunsten des Vermieters und im zweiten Fall zugun...mehr

Immer wieder wird behauptet, dass der Mieter durch Stellung eines Nachmieters mehr oder weniger jederzeit erreichen könnte, aus einem Mietvertrag entlassen zu werden. Das ist, wie Juristen wissen, so nicht richtig. Voraussetzung für eine Entlassung aus dem Mietverhältnis ist, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 573c BGB (ca. dr...mehr

Bei der Ermittlung der Vormiete bleibt auch unberücksichtigt eine Mieterhöhung, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist. Mit der zeitlichen Eingrenzung wollte der Gesetzgeber eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung durch kollusives Verhalten von Vermieter und Vormieter unterbinden. Die Regelung geht ...mehr

(BGH, Urt. v. 2.11.2016 – XII ZR 153/15) • Untersagt eine Behörde die Nutzung von Mieträumen kann der Mieter i.d.R. fristlos kündigen und Umzugskosten ersetzt verlangen. Der Vermieter kann in einem solchen Fall nicht erfolgreich geltend machen, auch er habe kündigen können und Umzugskosten wären daher in jedem Fall entstanden. Hinweis: Eine Nutzungsuntersagung hinsichtlich v...mehr

Bekanntlich wird bei Betriebskostenabrechnungen zwischen formellen und materiellen Fehlern unterschieden. Erstere können nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB geheilt werden. Deshalb kommt der Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, um formell ordnungsgemäß zu sein, eine große Bedeutung zu. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebsk...mehr

(BGH, Urt. v. 3.3.2017 – V ZR 268/15) • Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute. Auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB kann sich nicht nur der durch die Vermutung begünstigte Besitzer selbst, sondern – im Verhältnis zu Dritten – jeder berufen, der sein Re...mehr

(BGH, Beschl. v. 26.10.2016 – IV ZR 52/14) • Der bei Abschluss eines Gebäudeversicherungsvertrags stillschweigend erklärte Regressverzicht des Gebäudeversicherers zugunsten der Mieter des versicherten Gebäudes ist auf Fälle der Schadensherbeiführung durch einfache Fahrlässigkeit beschränkt und eröffnet dem Gebäudeversicherer nur in diesem Fall einen direkten Rückgriff auf de...mehr

(BGH, Urt. v. 10.2.2016 – VIII ZR 33/15) • Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entfällt, für die Mieter oder Dritte verantwortlich sind. Der Umstand, dass derartige V...mehr

(BGH, Urt. v. 10.6.2015 – VIII ZR 99/14) • Grundsätzlich ist der Vermieter im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. An die Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs zwischen der Vortäuschung einer Eigenbedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden durch einen Räumungsvergleich sind strenge Anforderungen zu ...mehr

Vom 26.2. bis zum 27.2.2016 wird der nächste Mietgerichtstag in Dortmund, Kongresszentrum Westfalenhallen Goldsaal, Rheinlanddamm 200, stattfinden. Er steht unter dem Hauptthema "Mieterrechte auf dem Prüfstand?" und wird insbesondere der Frage nachgehen, ob eine Aushöhlung der Gewährleistungsrechte der Mieter droht. Die Vorträge gehen u.a. auf das Thema Beschaffenheitsvereinb...mehr

Gartenpflegekosten gehören nach § 2 Nr. 10 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass bestimmte Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Wie weit dieser Ausschluss geht, kann im Einzelfall strittig sein. Nach Ansicht des BGH (GE 2016, 387 = WuM 2016, 214 = NJW 2016, 1439 = DWW 2016, 137 = MDR 2016, 508 = NZM 2016, 353 = ZMR 2016, 434 = MietPrax...mehr

Die Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung verlangt, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und (erstmals) vermietet worden ist. Die Mietpreisbremse gilt somit nicht, wenn weder eine Vermietung noch eine sonstige Nutzung bis zu diesem Stichtag stattfand. Hat der Eigentümer beispielsweise seine Wohnung bislang selbst bewohnt und gibt er sie nach dem 1.10.2014 erst...mehr

(LG Wuppertal, Urt. v. 9.7.2015 – 9 S 282/14) • Nach § 566a S. 1 BGB tritt der Erwerber, wenn der Mieter des versteigerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet hat, in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Bei der Anlage der Barkaution auf einem Treuhandkonto ist ebenfalls von einem Übergang der Berechtigung an dem Konto...mehr

(LG Aachen, Urt. v. 2.7.2015 – 2 S 327/14) • Bei dem Auftritt von Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnungen trifft die Beweislast zunächst den Vermieter. Erst wenn dieser bewiesen hat, dass die Ursache nicht in seinem Gefahrenbereich liegt, ist der Mieter verpflichtet, sich zu exkulpieren. Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters. Hinweis: Bei Feuchtigkeitsschäden in vermieteten W...mehr

Der Begriff "Verwaltungskosten" ist inhaltlich so klar, dass die beteiligten Verkehrskreise keine weitere Erläuterung brauchen (BGH, Urt. v. 24.2.2010 – XII ZR 69/08, NZM 2010, 279). Bei der Geschäftsraummiete kann die Umlegung von Verwaltungskosten auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) frei vereinbart werden (st. Rspr. auch des BGH: Urt. v. 17.12.2014 – XII ZR 170/...mehr

Versicherungsbeiträge können über die in § 2 Nr. 13 BetrKV hinaus genannten Positionen umgelegt werden, sofern bei formularmäßiger Vereinbarung keine Klausel i.S.v. § 305c Abs. 1 BGB vorliegt. Dies dürfte bei ungewöhnlichen Versicherungen (zur Terrorversicherung s. BGH, Urt. v. 13.10.2010 – XII ZR 129/09, NZM 2010, 864) oder bei Versicherungen, deren Umlegung üblicherweise a...mehr

Unberücksichtigt bleiben somit gemäß Satz 2 auch vom Mieter vorgenommene Mietminderungen. Der Mieter kann also nicht einwenden, dass wegen einer Mietminderung durch den Vormieter die Vormiete geringer gewesen sei. Zur Veranschaulichung der damit zusammenhängenden Problematik dient folgender Ausgangsfall: Wohnfläche: 100 m2, Vormiete: 800 EUR, Minderung: 100 EUR, Ortsübliche Miet...mehr

(BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 242/13) • Ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung raucht, verhält sich grds. nicht vertragswidrig. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt vielmehr nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von...mehr

Wenn der Vermieter die abgenutzten Geschäftsräume vor Übergabe teilweise frisch renoviert (z.B. Streicharbeiten an Wänden und Decken) und teils abgenutzt übergibt (z.B. Lackierarbeiten an Heizkörpern oder Fenstern), kann er den Umfang der dem Mieter durch Formularklausel übertragenen Schönheitsreparaturen auf die renovierten Teile des Geschäftsraums beschränken. Hinweis: Eine...mehr

Zu den größten Irrtümern im Mietrecht zählt sicher auch die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Anders als vor allem in der Laiensphäre geglaubt wird, gibt es hier keine starren Fristen, z.B. nach sechs Monaten. Bei der Verpfändung eines Sparbuchs steht dem Mieter ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ ...mehr

Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die A...mehr

(BGH, Beschl. v. 11.10.2016 – VIII ZR 300/15) • Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht eine sog. Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Der Mieter h...mehr

Gemäß § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen (in Textform – Abs. 4) des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften des § 556d BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Zunächst is...mehr

Gemäß § 573a BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch ohne Vorliegens eines berechtigten Interesses gekündigt werden. Das klingt einfach, macht aber immer wieder Schwierigkeiten, wenn es darum geht festzustellen, was alles mitzählt. Zunächst hatte der BGH (NZM 2008, 682) entschieden, d...mehr

Schon früh hatte der VIII. Senat die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln dann angenommen, wenn die unangemessene Belastung des Mieters sich aus der Addition von einzelnen, für sich genommen wirksamen Klauseln oder aus der Verbindung einer wirksamen Klausel mit einer unwirksamen Klausel, ergibt. Schlagwortartig wird dies als Summierungseffekt bezeichnet. Daran hält der Sen...mehr

(LG München I, Urt. v. 2.6.2016 – 31 S 1387/16) • Die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine Nebenkostenabrechnung gilt auch dann, wenn in der Abrechnung nicht sämtliche Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt werden. Der Vermieter kann sich auf die Ausschlussfrist berufen ohne treuwidrig zu handeln. Hinweis: Mieter sollten grds. darauf achten, die Einwendungsfrist von z...mehr

(BGH, Beschl. v. 10.5.2016 – VIII ZR 214/15) • Der Schadensersatzanspruch eines Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs des Vermieters ist nicht notwendigerweise beim Abschluss eines Räumungsvergleichs zwischen den Parteien ausgeschlossen. Ein Räumungsvergleich unterbricht den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später v...mehr

Schadensersatzverfahren wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs sind durchaus nicht selten. Überwiegend geht es um die Frage, ob der Eigenbedarf wirklich bestanden hat und erst nach erfolgter Räumung durch den Mieter entfallen ist. Der BGH (NZM 2017, 23 = WuM 2016, 743 = MDR 2017, 21 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 61 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 1/2017 Anm. 2;...mehr

Rauchen gefährdet bekanntlich die Gesundheit. Trotzdem gibt es seit Jahren einen kaum nachvollziehbaren Streit über den Schutz der Nichtraucher. Anders als andere Drogen wie Alkohohl oder harte Drogen belästigt und gefährdet der Raucher auch seine Umwelt; von den Kippen, die regelmäßig auf dem Boden entsorgt werden, sei hier gar nicht gesprochen. Seine ihm zugestandene Freih...mehr

Sollen mehrere verklagt werden, die zwar Wohnungseigentümer sind, aber verschiedenen Wohnungseigentümergemeinschaften angehören, dann scheitert eine Gerichtsbestimmung gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO selbst bei verschiedenen allgemeinen Gerichtsständen schon an der Ausschließlichkeit des § 43 WEG. Auch kommt eine Gerichtsbestimmung gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht in Betracht, we...mehr

Hat der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten abgerechnet, ist für die Frage, welche Rechte dem Mieter zustehen, bekanntlich zwischen inzwischen beendeten und fortbestehenden Mietverhältnissen zu unterscheiden. Besteht das Mietverhältnis noch fort, kann der Mieter bekanntlich an den Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht ausü...mehr

Regelmäßig werden insbesondere größere Modernisierungsmaßnahmen mit Instandsetzungsarbeiten verbunden. Schwierig ist in der Praxis dann sowohl in formeller wie auch in materieller Hinsicht die Erstellung einer Modernisierungsmieterhöhung. Der BGH (GE 2015, 245 = WuM 2015, 165 = NZM 2015, 198 = NJW 2015, 934 = DWW 2015, 91 = ZMR 2015, 216 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 6 mit Anm...mehr

Die Legaldefinition des § 555a Abs. 1 BGB erfasst diese Begriffe als "Erhaltungsmaßnahmen". Diese Vorschrift ist gem. § 578 Abs. 2 BGB auf Geschäftsräume entsprechend anwendbar. Erfasst werden Kosten, die für vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen aufzuwenden sind und solche für nachträgliche Instandsetzung. Kosten der Instandhaltung umfassen – vorbehaltlich anderweitiger Vere...mehr

(OLG Brandenburg, Urt. v. 22.9.2015 – 6 U 99/14) • Ein auf die bei Abschluss des Vertrags vorhandenen Mängel beschränkter Ausschluss der Sachmängelhaftung des Vermieters ist auch als AGB zulässig. Nach dem BGB hat der Mieter dem Vermieter einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Auch bei sonstigen gravierenden Störungen oder Gefahren für die M...mehr

(BGH, Urt. v. 4.2.2015 – VIII ZR 154/14) • Der Vermieter muss von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags nicht unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf ("Bedarfsvorschau") anstellen. Auch muss er den Mieter nicht ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen unterrichten. Daher liegt keine rechtsmiss...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

Möglich ist, für die Umlegung der Mietnebenkosten eine Pauschale und/oder Vorauszahlungen mit Abrechnung zu vereinbaren. Dies kann für einzelne Positionen unterschiedlich geregelt werden. Ob eine Pauschale oder Vorauszahlung mit Abrechnung vereinbart ist, muss sich eindeutig aus dem Vertrag ergeben. Lässt sich dies nicht eindeutig ermitteln, fehlt eine wirksame Vereinbarung,...mehr

Aus allem folgt, dass der Mieter mit Hilfe eines Mietspiegels i.d.R. selbst ermitteln kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung ist. Existiert allerdings kein Mietspiegel vor Ort, dann wird auch der Vermieter keine Kenntnis über die materiell richtige Miete haben, da ihm i.d.R. kein Sachverständigengutachten vorliegen wird. Zur Erstellung eines solchen...mehr

(BGH, Urt. v. 17.2.2016 – XII ZR 183/13) • Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“ ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten...mehr

Hat der Vermieter vor der Vermietung seine Wohnung modernisiert und macht geltend, zu einer Überschreitung der nach § 556d BGB zulässigen Miete berechtigt zu sein, hat der Mieter das Recht auf eine entsprechende Auskunft. Mit dem Verweis des Gesetzgebers auf § 559b Abs. 1 S. 2 und 3 BGB ergibt sich für den Mieter ein Auskunftsanspruch über die Art der Modernisierungsmaßnahme,...mehr

(BGH, Urt. v. 14.10.2015 – XII ZR 84/14) • Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch einen gewerblichen Mieter führt nicht dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinem Recht auf Mietminderung ausgeschlossen ist. Bei der Ausübung einer Verlängerungsoption handelt es sich nicht um einen neuen Vertragsschluss, sondern vielmehr um ein schon im Ausgangsvertra...mehr

Der Vermieter hat eine Barkaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto ("Mietkautionskonto") anzulegen. Nur dadurch wird verhindert, dass die Bank von ihrem Pfandrecht Gebrauch machen kann. Der Mieter kann auch noch nach Beendigung des Mietvertrags bis zur endgültigen Abrechnung der Kaution eine entsprechende Anlage der Mietsicherheit verlangen. Ist der Vermieter dieser...mehr

§ 556e BGB sowie § 556f BGB sehen Ausnahmen zur Mietpreisbremse (§ 556d BGB) vor. Obwohl nur § 556f BGB die Überschrift "Ausnahme" aufweist, werden andere, weitere Ausnahmen schon in § 556e BGB formuliert, aber in der Überschrift der Norm nicht als Ausnahme bezeichnet. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB sieht vor, dass dann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vor...mehr

(BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 270/15) • Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen keine Ausführungen zu Räumlichkeiten gemacht werden, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten. Denn das Begründungserfordernis dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon...mehr

Mietminderungen können vorübergehende Mängel betreffen, die der Vermieter jederzeit beheben kann. So wie schon bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete derartige behebbare Mängel ohne Berücksichtigung bleiben, ist dies auch bei der Vormiete der Fall. Wenn schon an die ortsübliche Vergleichsmiete angeknüpft wird, dürfen für die Berücksichtigung der Minderung keine unt...mehr

(BGH, Urt. v. 29.3.2017 – VIII ZR 44/16) • Begründet ein Vermieter eine Kündigung mit einem tatsächlich nicht bestehenden (Eigen-)Bedarf, so macht er sich grds. gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Das gilt prinzipiell auch dann, wenn in einem gerichtlichen Verfahren ein Räumungsvergleich geschlossen wurde. Hinweis: Auch ein Räumungsvergleich hindert den Mieter nich...mehr