Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Leitsatz Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mit...mehr

Leitsatz Eine Anpassung des Nutzungsentgelts kann gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG verlangt werden, wenn sich das übliche Entgelt seit der letzten Anpassung um mehr als 10 Prozent geändert hat. Gegenüberzustellen sind somit das ortsübliche Entgelt im Zeitpunkt der letzten Entgeltanpassung und das ortsübliche Entgelt, das durch die seitdem bis zum Zeitpunkt des neuen Anpassungsv...mehr

Die Bewertung dürfte im Ergebnis zutreffend ein. Es gilt der Wert der für vollstreckbar zu erklärenden Forderung. Der Wert der zugrunde liegenden außergerichtlichen Tätigkeit und des Vergleichs kann dagegen höher oder auch niedriger liegen, da es für den Wert des Vergleichs und die zugrunde liegende Tätigkeit darauf ankommt, worüber die Parteien verhandelt und sich verglichen ...mehr

Leitsatz Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. Der Umstand, dass ein vorhandener Bodenbelag durch einen...mehr

3.1 Modernisierungsankündigung Nach Ansicht des OLG München[1] gilt die Regelung des § 554 Abs. 2 BGB auch für die Mietermodernisierung. Nach dieser Meinung ist der Vermieter verpflichtet, den Mietern auch solche Modernisierungsarbeiten mitzuteilen, die ein anderer Mieter in seinen Räumen auf seine Kosten durchführen lässt. Voraussetzung ist, dass es sich dabei um Arbeiten ha...mehr

Grundsätzlich muss der Vermieter einem Modernisierungsvorhaben seines Mieters nicht zustimmen. Dies gilt auch für Maßnahmen, die zur Modernisierung führen oder den Wohnkomfort erhöhen.[1] Sein freies Ermessen kann lediglich auf Missbrauch kontrolliert werden. Ausgangspunkt der Missbrauchskontrolle ist die Erwägung, dass der Eigentümer mit der Mietsache nach Belieben verfahren...mehr

Praxis-Tipp Widerspruchsfrist ­vereinbaren Soll die Modernisierung dem Mieter freigestellt sein, ist es ratsam, wenn vereinbart wird, dass der Vermieter seine Zustimmung innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen kann, falls der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht in Angriff nimmt. Fehlt ein Widerrufsvorbehalt, so ist der Vermieter an die erteilte Zustimmung gebunden. Di...mehr

Werden die übrigen Mieter durch die Modernisierungsarbeiten gestört, so können sie die Miete mindern. Es ist deshalb ratsam, diese Rechtsfolge beim Abschluss der Modernisierungsvereinbarung mitzubedenken. Denkbar ist beispielsweise eine Regelung, wonach der modernisierungswillige Mieter den Vermieter von Gewährleistungsansprüchen anderer Mieter freistellt.mehr

Im Modernisierungsvertrag sollte geregelt werden, was mit der modernisierten Wohnung im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses geschehen soll. Die Frage wird vom Gesetz nur unzureichend geregelt. Die Vorschriften der §§ 539, 552 BGB betreffen nur Einrichtungen. Einrichtungen darf der Mieter beim Auszug wegnehmen. Das Wegnahmerecht verpflichtet den Vermieter, die Aufhebung...mehr

Der Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen und außerordentlichen befristeten Kündigung wird Bestandteil jeder vernünftigen Modernisierungsvereinbarung sein. Eine Modernisierungsmaßnahme ist für den Mieter nur dann sinnvoll, wenn sichergestellt ist, dass er die von ihm geschaffenen Einrichtungen über einen bestimmten Zeitraum hinweg nutzen kann. Es versteht sic...mehr

Begriff Der Mieter ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zu baulichen Veränderungen berechtigt. Dies gilt auch dann, wenn die Mietsache durch die Baumaßnahme verbessert wird. Die Vertragsparteien können sich aber dahingehend einigen, dass der Mieter auf seine Kosten Modernisierungsarbeiten durchführen darf. In diesem Fall ist eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung ...mehr

Nach Ansicht des OLG München[1] gilt die Regelung des § 554 Abs. 2 BGB auch für die Mietermodernisierung. Nach dieser Meinung ist der Vermieter verpflichtet, den Mietern auch solche Modernisierungsarbeiten mitzuteilen, die ein anderer Mieter in seinen Räumen auf seine Kosten durchführen lässt. Voraussetzung ist, dass es sich dabei um Arbeiten handelt, die nur mit Zustimmung ...mehr

Für die Regelung der Mietermodernisierung steht eine vom Bundesministerium der Justiz herausgegebene "Mustervereinbarung Modernisierung durch Mieter" zur Verfügung.mehr

Im Modernisierungsvertrag sollte geregelt werden, ob die vom Mieter geschaffenen Verbesserungsmaßnahmen bei späteren Mieterhöhungen zu berücksichtigen sind. Fehlt eine derartige Regelung, wird die Wohnung im Mieterhöhungsverfahren so behandelt, als wäre die Modernisierung nicht erfolgt.[1]mehr

Hinweis Zeitwert vereinbaren In der Regel wird in Modernisierungsverträgen eine Entschädigung nach dem Zeitwert vereinbart. Anstelle einer Entschädigung nach Zeitwert kann auch vereinbart werden, dass der Vermieter verpflichtet sein soll, dem Mieter im Fall des Auszugs die tatsächlichen Kosten der Modernisierung zu ersetzen und dass sich der Entschädigungsbetrag für jedes Jahr...mehr

Sind sich die Vertragsparteien dahingehend einig, dass der Mieter auf seine Kosten Modernisierungsarbeiten durchführen soll, ist eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen. Darin sollten folgende Punkte geregelt werden: 2.1 Modernisierungsrecht/Modernisierungspflicht Praxis-Tipp Widerspruchsfrist ­vereinbaren Soll die Modernisierung dem Mieter freigestellt sein,...mehr

Leitsatz Wird ein Arbeitnehmer nebenberuflich auf selbständiger Basis für seinen Arbeitgeber in einem zu seiner häuslichen Sphäre gehörenden Raum tätig, gehört die mit seinem Arbeitgeber vereinbarte Raummiete zu den gewerblichen Einkünften, wenn die Vermietung des Büros und die gewerbliche Tätigkeit unlösbar miteinander verbunden sind. Sachverhalt Die Steuerpflichtige war als...mehr

Leitsatz Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache v...mehr

Leitsatz Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, NZM 2010 S. 736 Rn. 26). (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 560 Abs. 4 Kommentar Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag betragen die Betriebskostenvorauszahlungen sei...mehr

Leitsatz § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. (amtlicher Leitsatz des BGH) Bei Insolvenz des Mieters ist die Kündigung gegenüber dem Insolvenzverwalter (Treuhänder) zu erklären. Anders ist es, wenn der Treuhänder eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat und die 3-mona...mehr

Leitsatz In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. (amtlicher Leitsatz des BGH...mehr

Leitsatz Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss v. 8.10.1991, 1 BvR 1324/90, NJW 1992 S. 105, 106 zu § 564a BGB a.F.; BGH, Urteile v. 23.5.2007, VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007 S. 1460, Rn. 13 und VIII ZR 113/06, WuM 2007 S. 459, Rn. 13...mehr

Leitsatz Dem Verpächter eines Rohbaus steht der Abzug von AfA ab dem Beginn der Verpachtung zu. Dabei ist es unerheblich, ob der Pächter den Rohbau unmittelbar bezogen hat oder welche Arbeiten im Einzelnen noch vor "Bezug" erfolgt sind. Sachverhalt Der Kläger errichtete ein Bürogebäude, das er als Rohbau ab September 1999 an die D-GmbH verpachtete. Ab diesem Zeitpunkt machte ...mehr

Leitsatz Aus der Umlagevereinbarung muss sich klar und eindeutig ergeben, welche Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat. Die Parteien können zum einen die umzulegenden Betriebskosten namentlich benennen. Zum anderen kann die Umlagevereinbarung auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Ob allein durch die Ver...mehr

Leitsatz Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer Wohnung bedarf einer eindeutigen Vereinbarung. Ob es hierfür ausreicht, im Mietvertrag den Begriff "Betriebskosten" zu nennen, ließ der BGH offen. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung verlangt eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007. Im Mietvertrag vom 21.10.1993 heißt es unter de...mehr

Leitsatz Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten. Fakten: Der Mieter wendet sich gegen die Betriebskostenforderung in Höhe von über 1.000 Euro. Der BGH gibt ihm recht. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die auf de...mehr

Zutreffend hat das LG den Streitwert für die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch keine der vier fristlosen Kündigungen des Beklagten beendet worden ist gem. § 41 Abs. 1 GKG auf (12 x 1.312,00 EUR + 39,36 EUR zuzüglich 19 % Umsatzsteuer =) 19.297,42 EUR festgesetzt. Für den Fall einer Räumungsklage besteht in Lit. und Rspr. Einigkeit darüber, dass der Streitwert ungeac...mehr

1. Die Beschwerde ist gemäß § 58 Abs. 1 FamFG in Verbindung mit § 11 Abs. 1 RPflG statthaft sowie form und fristgerecht (§§ 63, 64 FamFG) eingelegt. Die Beteiligte als Gläubigerin ist infolge der Ablehnung ihres Antrags beschwert, § 59 Abs. 1 FamFG. Dabei kann dahinstehen, ob die mit Beschluss vom 15.12.2011 angeordnete Nachlasspflegschaft nicht den nun (erneut) beantragten ...mehr

Leitsatz Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar Allerdings ist Vorbefassung durch die Eigentümerversammlung geboten Normenkette § 21 Abs. 4 WEG; § 194 BGB Kommentar Aufgrund der Trennung ihrer beiden Wohnungen verfügte eine der beiden klägerischen Wohnungen nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Nach Beanstandung ...mehr

Leitsatz Stellt ein Sachverständiger per Gutachten fest, dass zwar kein Baumangel vorliegt, der Gebäudeteil aber schadensanfällig ist, etwa aufgrund einer Wärmebrücke, ist der Mieter zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem Rechnung trägt. Er kann aber die Miete mindern und Instandsetzung verlangen, wenn der Vermieter nicht die Verantwortlichkeit des Mieters für die Schi...mehr

Leitsatz Erzielt ein Steuerpflichtiger vorübergehend keine Mieteinnahmen, kann er Aufwendungen dennoch als vorweggenommene Werbungskosten abziehen, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht. Sachverhalt Die Kläger erwarben im Jahr 1991 eine Eigentumswohnung und finanzierten den Kaufpreis. Die Wohnung w...mehr

Leitsatz Ein neu errichtetes Bürogebäude, das nach seiner Funktion zur Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Büros dienen soll, ist bezugsfertig i.S.v. § 146 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 145 Abs. 1 Satz 3 BewG, wenn die für das Gebäude wesentlichen Bestandteile (z.B. Außenwände, Fenster, tragende Innenwände, Estrichböden, Dach, Tr...mehr

Leitsatz Macht der Vermieter rückständige Miete im Urkundenprozess geltend und wendet der Mieter ein, dass diese wegen eines während der Mietzeit eingetretenen Mangels gemindert ist, kann dieser Einwand nur berücksichtigt werden, wenn der Mieter den Mangel mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln beweisen kann oder wenn der Mangel unstreitig ist. In diesem Fall is...mehr

Leitsatz § 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozess auch für Mietforderungen. Sind erhebliche Mängel der Mietsache zwischen den Parteien unstreitig, so steht fest, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag. Der Mietzins kann dann in der Regel...mehr

Leitsatz Das in § 885 Abs. 2-4 ZPO vorgesehene Verfahren ist auf Tiere entsprechend anwendbar, die sich auf dem zu räumenden Grundstück befinden; dies gilt auch, wenn die durch das Räumungsverfahren entstehenden Kosten – etwa wegen der Art oder Anzahl der Tiere – sehr hoch ausfallen. Scheitert der Versuch des Gerichtsvollziehers, die in Verwahrung genommenen Tiere nach § 885 ...mehr

Wird ein Vergleich geschlossen, so richtet sich der Wert des Vergleichs nicht danach, worauf sich die Parteien vergleichen, sondern danach, worüber sie sich einigen. Abfindungen oder Umzugsbeihilfen erhöhen nicht den Wert Daher sind grundsätzlich "Abfindungen" oder "Umzugsbeihilfen" für die Bewertung eines Räumungsvergleichs unerheblich, da diese lediglich gezahlt werden, um d...mehr

Leitsatz Das vom Insolvenzverwalter ausgeübte Sonderkündigungsrecht nach § 109 Abs. 1 InsO beendet das Mietverhältnis auch im Verhältnis zwischen Vermieter und nicht insolventem Mitmieter des Schuldners. (amtlicher Leitsatz des Gerichts) Normenkette InsO § 109 Abs. 1 Kommentar Zwischen dem Eigentümer und den Mietern A und B bestand ein Mietvertrag über Räume zum Betrieb eines L...mehr

Leitsatz Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen – über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten 3 Vergleichswohnungen hinaus – weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb d...mehr

Leitsatz Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus - weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhal...mehr

Leitsatz Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände in den Mieträumen zurück, so hat er seine Rückgabepflicht grundsätzlich nicht erfüllt, weil der Vermieter leere Räume in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückverlangen kann. Lässt der Mieter Gegenstände zurück, kann dies eine Vorenthaltung der Mietsache begründen, wenn deswegen nur eine Teilräumung des Mi...mehr

Leitsatz Das öffentlich-rechtliche Rauchverbot nach Art. 2 Nr. 8, Art. 3 BayGSG (Bayerisches Gesetz zum Schutz der Gesundheit) stellt ein Schutzgesetz nach § 823 Abs. 2 BGB dar, wobei eine juristische Person jedoch nicht zum geschützten Adressatenkreis gehört. Mitmieter im geleichen Gebäudekomplex können sich auf das Schutzgesetz mangels Zurechnungszusammenhangs dann nicht b...mehr

Leitsatz Die in einem Pachtvertrag verwendete Klausel "Pachtminderungen und Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters sind ausgeschlossen, soweit die Forderungen des Pächters nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind" ist wirksam. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB § 536 Kommentar 1 Minderungsausschluss ist möglich Zwischen den Parteien ist zunä...mehr

Leitsatz Ist der Mieter verstorben und der Erbe unbekannt, so hat das Nachlassgericht auf Antrag des Vermieters einen Nachlasspfleger zur Entgegennahme der Kündigung des Mietverhältnisses, der Räumung und Herausgabe der Mietsache und der Abwicklung der sonstigen Vertragsbeziehungen zu bestellen. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB §§ 1960, 1961 Kommentar Es geht um die Abw...mehr

Leitsatz Bei der Berliner Räumung hat die Verwertung der in der Wohnung verbliebenen und vom Mieter nicht abgeholten Gegenstände im Wege der öffentlichen Versteigerung zu erfolgen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn ein Versteigerungserlös nicht zu erwarten ist. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB §§ 546, 1246, 1257 Kommentar Der Vermieter einer Wohnung beauftragte de...mehr

Leitsatz Tritt ein Vermieter gem. § 566 BGB in einen Mietvertrag ein, in dem zusätzlich zur Nettomiete die Mehrwertsteuer ausgewiesen ist und bei dem der ursprüngliche Vermieter für die Mehrwertsteuer optiert hat, so ist er nicht ohne ausdrückliche vertragliche Regelung verpflichtet, ebenfalls zur Umsatzsteuer zu optieren. (amtlicher Leitsatz des Gerichts) Normenkette BGB § 53...mehr

Leitsatz Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 566a Kommentar Der Mieter gewe...mehr

Leitsatz Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) an den Mieter kraft Gesetzes auch in dem Fall über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte. Fakten: Der Mieter eines Hauses, das zwangsversteigert wur...mehr

Leitsatz Das Überschreiten einer Innenraumtemperatur von 26 °C in ohne Klimatisierung vermieteten Büroräumen indiziert keinen Sachmangel der Mieträume. Eine Mietminderung wegen unzumutbarer, auf unzureichendem Wärmeschutz des Gebäudes beruhenden Innentemperaturen setzt in tatsächlicher Hinsicht eine taggenaue Darlegung der gemessenen Innen- und Außentemperaturen voraus. Fakt...mehr

Schließen die Parteien im Räumungsrechtsstreit einen Vergleich über die Räumung der Wohnung und vereinbaren sie, dass der Mieter als Abfindung eine Umzugsbeihilfe erhält, führt dies nicht zu einem Mehrwert des Vergleichs. LG München I, Beschl. v. 27.1.2012 – 14 T 1431/12mehr

Die gem. §§ 68, 66 GKG, § 32 Abs. 2 RVG zulässige Beschwerde gegen den Streitwertbeschluss des LG ist in der Sache begründet. Die Beschwerde richtet sich gegen die Festsetzung des Streitwertes für den Klageantrag zu 2), den das LG auf 107.100,00 EUR festgesetzt hat; das ist der sechsfache Monatswert der einschließlich Nebenkostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer geschuldeten M...mehr