Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Unabhängig davon, ob die Straßenreinigung durch die Gemeinde, den Eigentümer oder einen Dritten erfolgt, sind die Kosten umlagefähig. Zu den Kosten der Straßenreinigung zählt auch der Winterdienst.[1] Kosten der ausführenden Personen Überträgt der Vermieter die Straßenreinigung gegen Bezahlung an einen Mieter des Anwesens, können diese Kosten auf alle Mieter umgelegt werden. Da...mehr

Eine formularvertragliche Regelung, wonach der Mieter die Warmwassergeräte in regelmäßigen Zeitabständen reinigen, entkalken und warten muss, ist unwirksam.[1] Gleiches gilt für eine Klausel, wonach der Mieter für die Wartung einer Etagenheizung einen Wartungsvertrag abzuschließen hat.[2] Eine Klausel, wonach der Mieter die Wartungskosten zu tragen hat, ist nach denselben Grun...mehr

Wurde die Kaution gezahlt, kann dies dem Mieter gegenüber bestätigt werden, muss es aber nicht. Da der Mieter aber entsprechende Auskunftsrechte insbesondere auch dahingehend hat, bei welchem Kreditinstitut die Kaution angelegt und dies insolvenzsicher erfolgt ist, sollte der Vermieter die entsprechenden Daten dem Mieter von sich aus mitteilen. Musterschreiben: Bestätigung d...mehr

Die zulässige Nutzung des Sondereigentums ergibt sich aus der Teilungserklärung. Wird dagegen verstoßen und werden beispielsweise Räume, die in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet sind, an den Betreiber einer Arztpraxis, als Gaststätte, Pizzeria oder dergleichen vermietet, so können die übrigen Eigentümer den Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Der Vermie...mehr

Auch ist die Nutzungsänderung von Wohnraum, der dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, keine Zweckentfremdung.[1] Praxis-Beispiel Betriebswohnung in Gewerbegebiet So wenn es sich um eine nur von einem Betriebsleiter oder -eigentümer zu nutzende Betriebswohnung in einem Gewerbegebiet handelt. Abbruchreifer Wohnraum fällt daher nicht unter das Zweckentfremdungsv...mehr

Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos bezahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermie...mehr

Eine Abmahnung vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung ist auch dann entbehrlich, wenn das Fehlverhalten des Vertragspartners die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert hat, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.[1] Drogen-Dealer Handelt der Mieter in der Wohnanlage mit Heroin, führt dies zu einer beso...mehr

Beim Wohnungseigentum zählt die Schließanlage zum Gemeinschaftseigentum . Bei der vermieteten Eigentumswohnung muss deshalb die Gemeinschaft über das Auswechseln der Schließanlage entscheiden. Der Vermieter kann den Mieter in Anspruch nehmen, wenn die Gemeinschaft die Anlage austauscht und vom vermietenden Wohnungseigentümer Kostenersatz verlangt.[1] Wichtig Mieter hat Vermiet...mehr

Zunächst ist der Vermieter auch ohne Abmahnung zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Miete in Verzug ist. Verzug bei 2 aufeinanderfolgenden Terminen Nach der gesetzlichen Regelung des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats an den Vermieter zu zahlen. Der Mieter hat die Miete f...mehr

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zur Tierhaltung berechtigt ist, darf er in der Wohnung die üblichen Haustiere halten. Die Berechtigung gilt, solange das Mietverhältnis besteht. Der Mieter ist auch berechtigt, anstelle des bisherigen Tieres ein anderes Tier in die Wohnung aufzunehmen, ohne dass hierzu eine erneute Erlaubnis erforderlich wäre. Die der Tierhaltun...mehr

Die im Wesentlichen mit § 536b BGB inhaltsgleiche Vorschrift des § 539 BGB a. F. wurde von der obergerichtlichen Rechtsprechung analog angewandt, wenn im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt und der Mieter die Miete gleichwohl über längere Zeit rügelos weiterbezahlt hat.[1] In einem solchen Fall gingen die Gewährleistungsrechte für die Vergangenheit und die Zukunft verlo...mehr

Eine Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, ein Konto zu eröffnen, eine Bankverbindung zu benennen und eine Einzugsermächtigung per SEPA-Lastschriftverfahren zu erteilen, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen und ist daher grundsätzlich wirksam, sofern der Gegenstand der von dem Einzug betroffenen Forderungen im Mietvertrag klar besc...mehr

Hat der Mieter dem Vermieter für die Miete und für die Erfüllung seiner sonstigen Verpflichtungen Sicherheit geleistet (eine Kaution gezahlt), so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte ein.[1] Nach altem, bis zum 1.9.2001 geltenden Recht war der Erwerber zur Rückgewähr nur verpflichtet, wenn die Sicherheit ihm ausgehändigt wurde oder wenn er dem Vermieter gegen...mehr

Wird der Mietgebrauch durch das Verhalten eines Dritten beeinträchtigt, so ist auch dies als Mangel der Mietsache zu bewerten. Hiervon ist die Frage zu unterscheiden, ob für die erforderlichen Abwehr- und Schutzmaßnahmen der Vermieter oder der Mieter verantwortlich ist. Teilweise wird aus der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung[1] abgeleitet, dass dieser die von ei...mehr

Im schriftlichen Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete u...mehr

Ein vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses entstandenes, vom Mieter aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht erlischt mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Allerdings sind einige Ausnahmen angebracht. Kündigungsrecht bleibt ausnahmsweise bestehen So bleibt das Kündigungsrecht ausnahmsweise bestehen, wenn es aus einer Vertragsverletzung abgeleitet wird, die sich unmitt...mehr

Ein öffentlich-rechtliches Rauchverbot kann sich auf den Umsatz einer Gaststätte auswirken. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen Nach der Rechtsprechung des BGH gelten öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen aber nur dann als Mangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Miet- oder Pachträume beruhen.[1] Allgemein gilt der Grun...mehr

Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.[1] Der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabsc...mehr

Ob die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört und welche Tiere gehalten werden dürfen, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Tierhaltung – also einschließlich Kleintieren – ist gemäß § 307 BGB unwirksam.[1] Zu Kleintieren zählen Zierfische, E...mehr

Achtung "Besenrein" reicht aus Fehlt eine vertragliche Regelung, so sind die Räume "besenrein" oder – bei Teppichböden – gesaugt zurückzugeben. Schmutzspuren und Flecken, die der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, sind zu beseitigen. Die üblichen, durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehenden Verschmutzungen muss der Vermieter hinnehmen.[1] Ist vertraglich ve...mehr

Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Vermieter die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZP...mehr

Unter der "Ziehfrist" ist die Zeitspanne zu verstehen, die dem Mieter zu gewähren ist, damit er im Anschluss an eine außerordentliche fristlose Kündigung seiner Räumungspflicht nachkommen kann. Zwar beendet die außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit Zugang beim Mieter.[1] Diesem ist jedoch eine Räumungsfrist zu bewilligen, da er schlechterdings nicht in ...mehr

Begriff Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein gegen die guten Sitten verstoßendes Rechtsgeschäft nichtig. Hiervon ist auszugehen, wenn zwischen der Leistung und der Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Dies ist durch einen Vergleich zwischen dem Mietwert der Räume und dem tatsächlich vereinbarten Mietpreis zu bestimmen. Der Mietwert richtet sich nach der ortsüblich...mehr

Zahlt der Mieter ständig unpünktlich, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.[1] Vor einer Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung ist der Mieter jedoch zwingend abzumahnen. Im Übrigen lassen sich die Fälle der unpünktlichen Mietzahlung nur schwer schematisie...mehr

Die ordentliche Kündigung gem. § 573c Abs. 1 BGB muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Bei diesen 3 ersten Werktagen handelt es sich um sog. "Karenztage". Nicht abschließend geklärt ist, wie ein Samstag zu behandeln ist, der in diesen 3-Tageszeitraum fällt. Fraglich ist also, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht. Zur Bea...mehr

Verwendet der Vermieter einen Mietvertrag mit unwirksamer Klausel, stehen dem Mieter u. U. Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss sowie aus Pflichtverletzung zu. Die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss setzt voraus, dass bereits die Einbeziehung der unwirksamen Klausel zu einem Schaden führt, z. B. weil der Kunde auf die Wirksamkeit der Klausel ve...mehr

Zum Hintergrund Da der Vermieter den Mieter nach Ausspruch der Kündigung nicht einfach vor die Tür setzen kann, sondern ein Räumungsurteil gegen ihn erstreiten und anschließend vollstrecken muss, kann der Mieter die Räume weiter nutzen. Für diese weitere Nutzung – insbesondere während des Räumungsprozesses – hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Nutzungsentsch...mehr

Nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Die Sicherheit kann neben der Sicherheit nach § 551 BGB verlangt werden. Eine gesetzliche Obergrenze besteht nicht. Die Sicherheit muss aber angemessen sein. Der Begriff der Angemessenheit bezieht sich sowohl auf die Art al...mehr

Eine Sicherungsanordnung kann zunächst nur dann ergehen, wenn sowohl auf Räumung als auch auf Zahlung insbesondere von Nutzungsentschädigung nach Klageerhebung geklagt wird. Praxis-Beispiel Kündigung wegen Beleidigung Der Vermieter hat seinem Mieter wegen schwerer Beleidigung außerordentlich fristlos gekündigt. Da der Mieter nicht auszieht, erhebt der Vermieter Räumungsklage. ...mehr

Jährliche Abrechnung Die bisherige Rechtsprechung über die Verwirkung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung von Nebenkosten aus Umlageabrechnung ist durch § 556 Abs. 3 BGB, der durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt wurde, überholt. Danach ist über die Vorauszahlung für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens ...mehr

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für den Aufzug hat der Vermieter zu tragen. Checkliste Fristenplan Instandsetzungmehr

Der Erfüllungsanspruch des anderen scheitert an § 275 Abs. 1 BGB, wenn feststeht, dass der Vermieter die Sache vom besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Der nicht besitzende Mieter kann Besitzeinräumung nur verlangen[1], solange die Behebung des Leistungshindernisses nicht ausgeschlossen ist. Insofern hat der Vermieter als Schuldner den Erfüllungsanspruch darzule...mehr

Duldungspflicht aus § 554 Abs. 1 BGB Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden.[1] Ist zur Vorbereitung einer solchen Maßnahme das Betreten der Wohnung erforderlich, so ist auch dies vom Mieter zu dulden.[2] Gleiches gilt, wenn der Vermieter aus gegebenem Anlass prüfen will, ob ein Instandsetzungsbedarf besteht. Dies ist immer dann der Fall, wenn ...mehr

Praxis-Beispiel Endrenovierungsklausel "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben." Im Unterschied zur Renovierungsklausel[1] verstößt eine Vereinbarung gegen § 307 BGB, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Sc...mehr

Umlagevereinbarung Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten auch die sonstigen Nebenkosten einschließlich der Verwaltungskosten [1] auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft zu 100 % dem Vermieter gehört.[2] Praxis-Beispiel Wirksame Vertragsklausel Eine Formularklausel, wonach der Mi...mehr

Dagegen ist § 565 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar, wenn der Mieter mit der Anmietung und Vermietung primär andere als gewerbliche Zwecke verfolgt. Ob eine Weitervermietung bezweckt ist, kommt es ausschließlich auf die im Hauptmietvertrag getroffenen Vereinbarungen an. Wichtig Vertragswidriges Verhalten nicht erheblich Es spielt grundsätzlich keine Rolle, wenn sich der Mi...mehr

Wird die Mietsicherheit durch einen Bürgen gestellt, ist dieser im Fall der Fälle in Anspruch zu nehmen. In aller Regel wird der Vermieter bereits im Mietvertrag für eine Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage gesorgt haben. Ist dies nicht der Fall, muss zunächst der Mieter in Anspruch genommen werden. Musterschreiben: Inanspruchnahme des Bürgen Absender V...mehr

Muss der Mieter für die Ersatzwohnung eine höhere Miete bezahlen, so kann auch dies eine Schadensposition darstellen. Dabei sind – wie allgemein im Schadensrecht – die Gesichtspunkte der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht zu berücksichtigen. Hieraus folgt: Hatte der Mieter für die bisherige Wohnung eine Miete gemäß § 558 BGB zu zahlen und muss er für die n...mehr

Hatte der Mieter die Kaution bereits an den Veräußerer gezahlt, so gilt die Vorschrift des § 566a BGB. Kann der Veräußerer im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs fällige Ansprüche gegen den Mieter geltend machen, so ist er berechtigt, sich deswegen aus der Kaution zu befriedigen. Der Erwerber kann in diesem Fall vom Mieter aus vertraglichem Recht die Wiederauffüllung der Kautio...mehr

Lärm aus den Nachbarwohnungen ist hinzunehmen, soweit er auf eine übliche Wohnnutzung zurückzuführen ist. Hierzu gehört z. B. der mit den üblichen Hausarbeiten verbundene Lärm[1], aber auch gelegentliche Hausmusik zu bestimmten Zeiten. Maßstab ist weder der überempfindliche noch der lärmunempfindliche, sondern der durchschnittliche Mieter.[2] Vermeidbarer Lärm ist dagegen al...mehr

Der Ausschluss der Kündigungsschutzvorschriften für diese Art von Wohnraum bewirkt, dass eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters erfolgen kann, der Mieter der Kündigung nicht widersprechen kann und vom Vermieter auch dann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden kann, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ...mehr

§ 566 BGB gilt nur, wenn der Eigentümerwechsel nach der Überlassung an den Mieter erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt also voraus, dass sich der Mieter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels im Besitz der Mietsache befindet oder jedenfalls den Mietgebrauch ausüben kann. War die Mietsache dem Mieter noch nicht überlassen, so bestimmt § 567a BGB, dass die Rechtsfolge d...mehr

Verfügt eine Wohnung über keinen separaten Briefkasten, ist der Mieter zur Montage eines Briefkastens außerhalb der Wohnungstür berechtigt, wobei dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Platzes obliegt. Dies gilt nicht, wenn eine Hausbriefkastenanlage vorhanden ist. In diesem Fall hätte der Mieter auch keinen Anspruch gegenüber der Post auf Zustellung in den Wohnungsbriefk...mehr

Begriff der Schönheitsreparaturen Zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich die in § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizk...mehr

§ 569 Abs. 2a BGB stellt klar, dass das Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten n...mehr

Belästigungen durch andere Hausbewohner [1] oder durch Immissionen aus der Nachbarschaft[2] stellen einen Mangel dar. Gleiches gilt, wenn der Mieter durch den Hauswart beschimpft oder bedroht wird.[3] Vermieter in Auswahl der Mieter frei Jedoch ist zu beachten, dass der Vermieter ohne besondere Absprachen nicht verpflichtet ist, auf ein bestimmtes "Milieuniveau" zu achten. Wicht...mehr

Wird das Rauchen in der Wohnung nicht mittels Individualvereinbarung ausgeschlossen, was grundsätzlich möglich ist[1], darf der Mieter in der Wohnung rauchen – und dies auch exzessiv. Grundsätzlich gehört Rauchen nämlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache,[2] auch übermäßiges.[3] Er hat allerdings einfache und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, sodass es nicht zu Stör...mehr

Eine Abmahnung ist immer dann entbehrlich, wenn sie keinen Erfolg haben wird, weil mehr oder weniger feststeht, dass der Mieter sein Verhalten nicht ändern wird. Lehnt es der Mieter also ausdrücklich oder eindeutig – auch durch schlüssiges Verhalten – ernsthaft und endgültig ab, eine noch andauernde Pflichtverletzung einzustellen oder künftig zu unterlassen, bedarf es vor de...mehr

Die unerlaubte Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung der Wohnung stellt auch dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung hat. Allerdings fehlt es in derartigen Fällen regelmäßig am wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung.[1] Auch die Frage, ob eine ordentliche Kündigung in einem derartigen Fall in Betracht ...mehr

Praxis-Beispiel Renovierungsklausel "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen." "Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten." "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter." Die Klausel in Beispiel 1 gilt nach dem OLG Karlsruhe[1] als wirksame Renovierungsklausel. Gleiches gilt für die Klausel in Beispiel 2. Nach der R...mehr