Fachbeiträge & Kommentare zu Mietminderung

Rz. 1 Zum 1.1.2021 sind aufgrund des KostRÄG 2021 für die Anwaltschaft wichtige Änderungen in Kraft getreten. Dabei ist nicht zur das RVG betroffen, sondern auch weitere Kostengesetze sind geändert worden. Rz. 2 Von den Änderungen des RVG (siehe § 2) ist aus Sicht der Anwaltschaft ist zunächst einmal die Anhebung der Gebührenbeträge von besonderer Bedeutung. Schon lange überf...mehr

Die Vermieterin von Büroflächen verlangt von der Mieterin die Zahlung einbehaltener Miete. Bei der Vermieterin handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft spanischen Rechts. Im April 2015 hatte die Mieterin angezeigt, dass in einem der Büroräume ein beißender, die Atemwege und Augen reizender Geruch feststellbar sei. Seit Juli 2015 minderte die Mieterin die Miete um 10 %. Im ...mehr

Überblick Muss ein Vermieter auf einen Teil der Miete verzichten, wenn der Gewerbemieter wegen Corona den Laden vorübergehend dichtmachen musste? Entscheidend ist, ob die Lockdown-bedingte Schließung einen Mangel darstellt, der eine Mietminderung rechtfertigt. Die Gerichte sind geteilter Meinung. Im Frühjahr mussten im Zuge des ersten Corona-bedingten Lockdowns viele Geschäf...mehr

Rz. 164 Die Härte umfasst nicht jede Störung durch die bauliche Veränderung. Mit Sicherheit außer Betracht bleiben solche Beeinträchtigungen, die selbst im ursprünglichen Anwendungsbereich der Vorschrift für die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 4 BGB oder im Hinblick auf eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB unerheblich wären. Der Maßstab des § 555d Abs. 2...mehr

Gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG ist bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete als Streitwert maßgebend. Nach der Rspr. des BGH[2] ist dagegen bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete der Streitwert nicht gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gem. § 48 Abs. 1 ...mehr

1 Leitsatz Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, die nach Abschluss des Mietvertrags eintreten, begründen auch dann, wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglich...mehr

Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, die nach Abschluss des Mietvertrags eintreten, begründen auch dann, wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit gegen...mehr

Dies ist i.d.R. dann der Fall, wenn der Bauherr bei Durchführung des Bauvorhabens die baurechtlichen Vorschriften sowie behördliche Auflagen z.B. über Arbeitszeiten und maximale Lärmpegel einhält. Eine Mietminderung kommt dann nur in Betracht, wenn zwischen den Parteien eine besondere Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen wurde. Allerdings kann eine solche nach Auffassung ...mehr

BGH, Urteil v. 29.4.2020, VIII ZR 31/18, WuM 2020 S. 407mehr

Für die Minderung der Miete wegen eines Mangels reicht die Ankündigung einer Mietminderung nicht aus. Erforderlich ist, dass der Mangel dem Vermieter angezeigt wurde.mehr

Soweit der Mieter eine Minderung der Miete wegen des Mangels geltend machen will, ist eine vorherige Anzeige des Mangels beim Vermieter erforderlich, nicht nur die Ankündigung einer Mietminderung. Bei unterbliebener Mängelrüge ist der Mieter grundsätzlich nicht zur Minderung der Miete berechtigt (BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010 S. 679). Weitere Vorausse...mehr

Zur Minderung der Miete ist der Mieter nur dann berechtigt, wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist. Dabei muss der Mangel tatsächlich vorliegen und nicht nur in der Vorstellung des Mieters existieren. Eine Fehleinschätzung kann für den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH gravierende Folgen haben. Danach kann ein entschuldbarer Irrtum nur angenommen werden, w...mehr

Die Beschwer bei Abweisung einer Klage auf Duldung von Modernisierungsarbeiten richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der sich nach Modernisierung ergebenden Mieterhöhung. Die Beschwer einer Verurteilung zum Rückbau von begonnenen Bauarbeiten am Mietobjekt richtet sich nicht nach den Kosten des Rückbaus, sondern nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Mietminder...mehr

1. Der Beklagte ist seit dem Jahr 1987 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Einzimmerwohnung des Klägers. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 178,95 EUR zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung. Der Kläger begann vor mehreren Jahren einen Ausbau des Dachgeschosses. Dabei wurde im Rahmen des Dachgaubenausbaus das Schrägfenster der Küche der von dem Beklagten angemieteten W...mehr

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer – worauf der Senat die Parteien bereits hingewiesen hat – den Betrag von 20.000,00 EUR nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). 1. Der Kläger hat die Nichtzulassungsbeschwerde zunächst unbeschränkt eingelegt. Mit der Beschwerdebegründung und den darin enthaltenen Ant...mehr

Die Klägerin macht aus einem Mietvertrag einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung von Mängeln geltend. Weiterhin begehrt sie die Erstattung von Gutachterkosten im Wege des Schadensersatzes. Mit ihrem Klagantrag zu 1) hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 697.147,00 EUR nebst Zinsen zu verurteilen. Mit dem Klagantrag zu 2) hat die Klä...mehr

Leitsatz der Redaktion Ein formularmäßiger Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. Das Problem Die Vermieterin und die Mieter eines Ladenlokals streiten über den Bestand des Mietvertrags. Die Mieter hatten das in einem Einkaufszen...mehr

Wegfall der Geschäftsgrundlage Art. 240 § 2 EGBGB lässt die sonstigen Regelungen des BGB unberührt und damit auch die Bestimmungen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Der Gesetzgeber greift also nicht unmittelbar ins BGB ein, sondern schafft eine Sonderregelung in Art. 240 EGBGB. Die Regelung betrifft ja auch nur das Kündigungsrecht und nicht den hier ange...mehr

Vertragliche Vereinbarung ist zulässig In Gebieten, in denen neu gebaut oder nachverdichtet wird, werden Vermieter immer häufiger mit Mietminderungen durch Mieter wegen Baulärms konfrontiert. Zwar könnten die Mietvertragsparteien in einer sog. Beschaffenheitsvereinbarung die Duldung von näher zu definierendem Lärm, z.B. Baulärm, vereinbaren und damit eine Mietminderung aus di...mehr

Rz. 327 Streit über Bestehen oder Dauer eines Mietverhältnisses/Räumung In § 41 GKG sind die Streitwerte für Miet- und Pachtsachen geregelt. Ist danach das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig , ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für di...mehr

Beim Verstoß gegen eine Schutzverpflichtung stehen dem Mieter Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche zu. In Rechtsprechung und Literatur war lange Zeit streitig, ob der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel zugleich als Mangel der Mietsache zu bewerten ist. In dem Urteil des BGH vom 10.10.2012[1] wird dies bejaht. Dies gilt sowohl beim gesetzlichen (vertragsimmanente...mehr

Ist die Mietsache mangelhaft, so wird die Miete kraft Gesetzes gemindert.[1]mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben "Mietminderungen" bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt. Die Regelung ist auf solche Fälle zugeschnitten, in denen der Vormieter die Miete wegen eines vorübergehenden, behebbaren Mangels gemindert hat. Ist der Mangel beim Abschluss des Nachmietvertrags noch nicht beseitigt, kann der Vermieter gleichwohl mit dem Nachmieter die i...mehr

"… Die Bekl. ist nicht verpflichtet, die Kl. für den Ertragsausfall zu entschädigen, der durch die Betriebsschließung im Januar/Februar 2014 verursacht wurde." a. Die Kl. vermochte einen Ursachenzusammenhang zwischen einem bedingungsgemäßen Leitungswasserschaden und dem Ertragsausfall während der Zeit der Bodenerneuerung nicht zu beweisen (§ 10 Abs. 1, 3 i.V.m. § 3 Abs. 1 und...mehr

Rz. 547 Während der Mietzeit auftretende Mängel hat der Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB durch eine unverzügliche Mängelanzeige dem Vermieter kundzutun, um die Rechtsfolgen des § 536c Abs. 2 BGB (Schadensersatzanspruch des Vermieters oder Rechtsverlust) zu verhindern. Rz. 548 Als besonders haftungsträchtig hat sich in der Praxis die Vorschrift des § 548 BGB, die über § 581 Abs. ...mehr

Das Gericht folgt der überzeugend begründeten Auffassung des LG Berlin (67 S 285/16 [= AGS 2017, 124]), die sich ihrerseits im Wesentlichen auf die Auffassung des BGH (VIII ZR 43/15 [= AGS 2016, 478]), im Zusammenhang mit der Feststellung einer zeitlich nicht begrenzten zukünftigen Mietminderung befasst. Nach der Auffassung beider Gerichte ist zunächst einmal bei der Festste...mehr

GKG §§ 41 Abs. 5 S. 1, 48 Abs. 1 S. 1; ZPO §§ 3, 6, 9 Leitsatz Der Streitwert eines Antrags auf Feststellung eines Zurückbehaltungsrechts im Fall der Mietminderung bemisst sich nach dem jeweils begehrten monatlichen Einbehalt (hier: 42facher Wert). Anzusetzen ist dabei unter Berücksichtigung des vorübergehenden Charakters des Einbehalts 1/3 des begehrten Zurückbehaltungsrechts...mehr

Auch aufgrund der Beschwerdebegründung ist eine Änderung der Entscheidung nicht möglich. Die Bemessung des Streitwertes eines Klagantrages auf Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts ist in der Rspr. bislang uneinheitlich entschieden worden. Dabei wird entweder vertreten, dass der Antrag in keiner Weise streitwerterhöhend zu berücksichtigen ist oder aber, dass...mehr

Der Streitwert eines Antrags auf Feststellung eines Zurückbehaltungsrechts im Fall der Mietminderung bemisst sich nach dem jeweils begehrten monatlichen Einbehalt (hier: 42facher Wert). Anzusetzen ist dabei unter Berücksichtigung des vorübergehenden Charakters des Einbehalts 1/3 des begehrten Zurückbehaltungsrechts (Abgrenzung BGH, 14.6.2016 – VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514 [=...mehr

Die Beschwerde des Rechtsanwalts ist gem. den §§ 63 Abs. 2, 68 Abs. 1 GKG, 32 Abs. 2 RVG zulässig. Sie berechtigt und verpflichtet das Beschwerdegericht zu einer vollen Überprüfung der erstinstanzlichen Wertfestsetzung, d.h. der Wert kann sowohl niedriger als auch höher festgesetzt werden, als es die Beschwerde beantragt (Gerold/Schmidt/Mayer, RVG, 22.Aufl., § 32 Rn 97 f.). D...mehr

Leitsatz Der Gebührenstreitwert einer Feststellungsklage des Mieters, dass der Mietzins um einen bestimmten Betrag bzw. Prozentsatz gemindert sei, bestimmt sich gem. §§ 48 GKG, 9 ZPO. Handelt es sich nach dem für die Streitwertbemessung maßgeblichen Vortrag des Mieters um einen behebbaren Mangel und ist die Mangelbeseitigung ebenfalls ein (nicht notwendig prozessuales) Anliege...mehr

Die gem. §§ 68 Abs. 1 S. 5 und 6, 66 Abs. 4 GKG zulässige weitere Beschwerde ist begründet. Das AG hatte den Wert – abgesehen von einem für die Widerklage in Höhe von 105,24 EUR gem. § 45 Abs. 1 S. 3 GKG außer Ansatz bleibenden Wert – der Höhe nach im Ergebnis zutreffend festgesetzt. Wegen der Wertfestsetzung im Einzelnen wird auf den Beschluss des AG Bezug genommen. Das LG h...mehr

Die vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin aus eigenem Recht eingelegte Beschwerde ist zulässig (§ 32 Abs. 2 RVG i.V.m. §§ 68, 63 Abs. 2 GKG); sie ist auch in der Sache begründet. Die Beschwerde macht zu Recht geltend, dass der Gebührenstreitwert für den Klageantrag auf Erteilung der Untermieterlaubnis auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Untermiete fes...mehr

Wird nach Kündigung eines Mietverhältnisses der Räumungsprozess geführt, so endet dieses Verfahren häufig mit einem Räumungsvergleich. Anlässlich dieses Vergleichs werden dann in der Regel auch weitere Modalitäten betreffend die Abwicklung des Mietverhältnisses geregelt. Es stellt sich dann die Frage, ob die weitergehenden Regelungen einen Mehrwert haben und gegebenenfalls i...mehr

Leitsatz Klagt der Mieter auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Sachmangels gemindert sei, so ist für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG mangels einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht entsprechend anwendbar (Aufgabe der Senatsrspr. seit Beschl. v. 1.7.2009 – 8 W 59/09). Wird die Feststellungsklage mit der Klage auf Beseitigung des Mangel...mehr

Die zulässige Gegenvorstellung hat Erfolg. 1. Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, ist gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Dies entsprach bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts (KostRMoG) v. 5.5...mehr

Die vom LG zugelassene und von der Beklagten in zulässiger Weise eingelegte weitere Beschwerde (§§ 68 Abs. 1 S. 5, 6; 66 Abs. 4 GKG) ist begründet. Das AG hat den Gebührenstreitwert für den Antrag zu 2) auf Feststellung einer Minderung von 20 % bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu 1) genannten Mängel der Wohnung im Ergebnis zu Recht auf 12 x 606,44 EUR x 20 % = 1.455,46...mehr

Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (Fortführung von BGH, Beschl. v. 21.9.2005 – XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter ...mehr

Unberücksichtigt bleiben somit gemäß Satz 2 auch vom Mieter vorgenommene Mietminderungen. Der Mieter kann also nicht einwenden, dass wegen einer Mietminderung durch den Vormieter die Vormiete geringer gewesen sei. Zur Veranschaulichung der damit zusammenhängenden Problematik dient folgender Ausgangsfall: Wohnfläche: 100 m2, Vormiete: 800 EUR, Minderung: 100 EUR, Ortsübliche Miet...mehr

(LG München, Urt. v. 14.1.2016 – 31 S 20691/14) • Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grds. keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Das g...mehr

(BGH, Urt. v. 14.10.2015 – XII ZR 84/14) • Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch einen gewerblichen Mieter führt nicht dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinem Recht auf Mietminderung ausgeschlossen ist. Bei der Ausübung einer Verlängerungsoption handelt es sich nicht um einen neuen Vertragsschluss, sondern vielmehr um ein schon im Ausgangsvertra...mehr

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht z...mehr

(BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII ZR 197/14) • Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen. Danach sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie bspw. Ballspielplätzen durch Kinder he...mehr

(BGH, Beschl. v. 21.2.2017 – VIII ZR 1/16) • Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bzgl. eines Mangels bereits dann, wenn er die Mangelsymptome vorträgt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er nicht vorzutragen, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt. Hinweis: Für die Geltendmachung eines Mietmangels aufgrund einer Lärmbel...mehr

Anders sieht dies allerdings aus, wenn es sich um einen sog. unbehebbaren Mangel handelt. Ein solcher liegt vor, wenn die Beseitigung des Mangels aus technischen oder sonstigen Gründen ohne Veränderung der Mietsache unmöglich ist. Vermietet der Vermieter beispielsweise eine Wohnung unter Vorspiegelung einer Wohnungsgröße, die um 20 % höher liegt als die tatsächliche Wohnfläc...mehr

Mietminderungen können vorübergehende Mängel betreffen, die der Vermieter jederzeit beheben kann. So wie schon bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete derartige behebbare Mängel ohne Berücksichtigung bleiben, ist dies auch bei der Vormiete der Fall. Wenn schon an die ortsübliche Vergleichsmiete angeknüpft wird, dürfen für die Berücksichtigung der Minderung keine unt...mehr

Die Beschwer für Klagen auf Mieterhöhung bemisst sich nach ganz herrschender Auffassung gem. § 9 ZPO im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags (BGH WuM 2016, 510 = MietPrax-AK § 9 ZPO Nr. 11 m. Anm. Börstinghaus). Sind die Parteien auch aus unterschiedlichen Gründen über den Zeitpunkt der ...mehr

Gemäß § 556e Abs. 1 S. 2 BGB bleibt bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt eine vom Mieter vorgenommene Mietminderung bzw. solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Im ersten Fall wirkt die Ausnahme von der Ausnahme zugunsten des Vermieters und im zweiten Fall zugun...mehr

(BGH, Beschl. v. 14.6.2016 – VIII ZR 43/15) • Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gem. § 41 Abs. 5 S. 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen. Eine direkte Anwendung des § 41 Abs...mehr

Die Beschwer des Rechtsmittelführers nach einer einseitigen Erledigungserklärung bemisst sich in aller Regel nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung entstandenen Kosten. Hat der Mieter im jetzt erledigten Rechtsstreit ursprünglich Klage auf Feststellung erhoben, die Miete sei gemindert, berechnen sich die Gebühren nach einem Streitwert gem. § 48 Abs. 1 ...mehr