Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

6.3.10.1 Schadensersatzanspruch des Erwerbers Rz. 587 Im Einzelfall kann ein Schadensersatzanspruch des Erwerbers aus einer Verletzung einer vertraglich übernommenen Beratungspflicht durch den Bauträger resultieren. Der Bauträger als Veräußerer einer Eigentumswohnung ist gewöhnlich allerdings nicht verpflichtet, den Erwerber über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen ...mehr

Rz. 430 Die Teilungserklärung selbst braucht weder in der Form des § 13a BeurkG noch überhaupt in den Vertrag einbezogen zu werden.mehr

Rz. 412 Auch dann, wenn der Bauträger Planungsleistungen erbringt, ist die HOAI nicht anwendbar.[1] Auch das sich aus § 3 des Gesetzes zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen ergebende Kopplungsverbot findet beim Bauträgervertrag keine Anwendung.[2]mehr

6.2.1 Überblick Rz. 554 Durch den Bauträgervertrag wird der Bauträger gem. § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, dem Erwerber das Grundstück zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen. Der Bauträger hat dem Erwerber das Grundstück außerdem frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Ein Wohnungs- oder Teileigentum ist in Bezug auf das Grundstück gem. § 433 Abs. 1...mehr

Rz. 505 Ob die Vormerkungslösung durch AGB des Bauträgers vorgeschrieben werden kann, ist umstritten. Besonders problematisch erscheint einigen, dass der Erwerber durch das Ratenzahlungsmodell kontinuierlich das Kapital verliert, mit dem er wegen einer Schlechtleistung des Bauträgers aufrechnen könnte.[1]mehr

Rz. 582 Für die sekundären Mängelrechte Minderung und kleiner Schadensersatz muss die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Bauträger eine Frist setzen.[1]mehr

6.3.4.1 Gemeinschaftsbezogene Rechte Rz. 568 Die Wohnungseigentümergemeinschaft "als Verband" ist nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Variante 1 WEG ausnahmslos für Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen.[1] Gemeinschaftsbezogen i. d. S. sind ...mehr

1.2.1 Begriff Rz. 401 Beim Bauträgervertrag verspricht ein Bauträger zum einen die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks. Zum anderen übernimmt der Bauträger die Verpflichtung, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Als ein "Bauträger" ist ein Gewerbetreibender (natür...mehr

2.1 Form 2.1.1 Beurkundungspflicht Rz. 426 Eine der Hauptpflichten des Bauträgers ist es, dem Erwerber Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Zu seiner Wirksamkeit muss der Bauträgervertrag gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB daher notariell beurkundet werden. Auch Änderungen müssen grundsätzlich beurkundet werden. 2.1.2 Umfang der Formbedürftigkeit Rz. 427 Zu beurkunden sind säm...mehr

Rz. 493 Der Bauträger handelt bei der Entgegennahme von Vermögenswerten des Erwerbers öffentlich-rechtlich ordnungsmäßig, wenn er die Bestimmungen des § 3 Abs. 1 und Abs. 2 MaBV beachtet. Überblick 4.2.5.1 Rechtswirksamer Vertrag (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MaBV) Rz. 494 Der Bauträgervertrag muss rechtswirksam sein. Außerdem müssen die für seinen Vollzug etwaig erforderlichen Gene...mehr

Rz. 426 Eine der Hauptpflichten des Bauträgers ist es, dem Erwerber Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Zu seiner Wirksamkeit muss der Bauträgervertrag gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB daher notariell beurkundet werden. Auch Änderungen müssen grundsätzlich beurkundet werden.mehr

Rz. 432 Die Baubeschreibung muss beurkundet werden.[1] Ein Notar verletzt seine Amtspflicht zur vollständigen Beurkundung, wenn er bei Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags eine Baubeschreibung nicht mitbeurkundet.[2]mehr

Rz. 417 Für das Verständnis des Bauträgervertrags ist – soweit es um den Geschosswohnungsbau geht – immanent wichtig, zwischen dem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum zu unterscheiden. 1.6.1 Gemeinschaftliches Eigentum Rz. 418 Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder...mehr

Rz. 510 Was eine nach § 7 MaBV ausgegebene Bürgschaft sichert, bestimmt sich danach, zu welchen Zwecken sie gegeben wurde.mehr

Rz. 454 Der Bauträger muss den Erwerbern Eigentum am im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstück (in Form eines Miteigentumsanteils in einer bestimmten Höhe, z. B. ein "60/1000-Anteil"), Eigentum am Sondereigentum (= das konkrete Wohnungs- oder Teileigentum) und Eigentum am übrigen gemeinschaftlichen Eigentum verschaffen, und zwar jeweils frei von Sach- und Rechtsmän...mehr

Rz. 602 Für die Frage der Verjährung ist zu unterscheiden, welche Leistung "im Raum steht".[1] Führt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Veräußerer über die Beseitigung der Mängel, wird dadurch die Verjähr...mehr

Rz. 524 Unter Abnahme versteht man im Werkvertragsrecht nach der Rechtsprechung die körperliche Hinnahme des Werks (Besitzübertragung) verbunden mit dessen Anerkennung durch den Auftraggeber als zumindest in der Hauptsache vertragsgemäßen Leistung des Bauunternehmers.[1] Die körperliche Hinnahme ist ausgeschlossen, wenn sich das Werk bereits im Besitz des Bestellers befindet...mehr

Rz. 570 Nur der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt auch die Wahl des jeweiligen Mangelrechts durch Beschluss der Wohnungseigentümer.[1] Zur Willensbildung müssen die Wohnungseigentümer beschließen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Kompetenzen "wahrnimmt" und wie sie die Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger, durchsetzt.[2] Die Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 514 Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert hingegen nicht ab: aufgrund einer Bauzeitverzögerung aufgetretene Verluste durch Entgang von Steuervorteilen oder entgangener Nutzung [1]; einen Verzugsschaden, der durch Überschreiten der Bauzeit entstanden ist[2]; Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung, wenn der Eigentümer das Werk vom Unternehmer als mangelfre...mehr

Rz. 548 Die nachträgliche Vereinbarung von Sonderwünschen (Sonderwunsch im engeren Sinn) ist im Allgemeinen kein selbstständiges Vertragsverhältnis. Zumeist werden ursprünglich vereinbarte Leistungen nur abgeändert. Etwas anderes gilt etwa dann, wenn der Bauträger eine zusätzliche Leistung erbringt, die ohne Änderung des Bauträgervertrags auch von jedem Dritten erbracht werd...mehr

Rz. 452 Der Bauträger schuldet dem Erwerber als Hauptleistungen in der Regel die Übertragung – anteiligen – Eigentums an einem mangelfreien Grundstück sowie des – anteiligen – gemeinschaftlichen und des Sondereigentums sowie eine mangelfreie werkvertragliche Herstellung des meist schlüsselfertigen gemeinschaftlichen – und des Sondereigentums einschließlich der Außenanlagen. ...mehr

Rz. 552 Verändert ein Wohnungseigentümer ein vom Bauträger hergestelltes Bauteil, handelt es sich um eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG. Diese ist nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG zustimmungsbedürftig, wenn sie eine intensivere Nutzung ermöglicht und sich daraus konkrete Beeinträchtigungen des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers ergeben.[1] Keine ba...mehr

Rz. 530 Der Erwerber ist aus seinem Vertrag mit dem Bauträger heraus verpflichtet, sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum abzunehmen. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum können, müssen dabei nicht getrennt abgenommen werden. Im Fall einer Trennung handelt sich rechtlich um Teilabnahmen.[1] Ein Anspruch des Bauträgers auf Abnahme fertiggestellter Te...mehr

Rz. 442 In vielen Bauträgerverträgen finden sich Änderungsvollmachten. Diese sollen den Bauträger dazu berechtigen, nachträglich seine eigene Teilungserklärung oder/und die Gemeinschaftsordnung zu ändern. Eine Änderungsvollmacht wird grundsätzlich unwiderruflich ausgestaltet und schließt das Recht ein, eine Untervollmacht zu erteilen. Das Grundbuchamt kann entsprechende Voll...mehr

Rz. 445 Das Innenverhältnis – das Verhältnis zwischen Bauträger und vollmachtgebenden Erwerber – unterliegt hingegen den Beschränkungen der §§ 305 ff. BGB.[1] Die Änderungsvollmacht muss sich vor allem an § 308 Nr. 4 BGB messen lassen.[2] Danach ist eine Klausel, die dem Verwender das Recht einräumt, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, unwirksam, we...mehr

Rz. 433 Das Beurkundungsverfahren ist in §§ 6 ff. BeurkG geregelt. Über den Beurkundungsvorgang wird eine Niederschrift aufgenommen, die die Bezeichnung des Notars und der Beteiligten sowie deren Erklärungen enthalten muss.[1] Die Niederschrift muss in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden.[2] Danach muss d...mehr

Rz. 529 Als Folge der Abnahme durch den Erwerber treten eine ganze Reihe von rechtlichen Veränderungen ein. Überblick Der Anspruch des Auftragnehmers auf Vergütung wird gem. § 641 BGB fällig. Die Abnahme führt zu einer Umkehr der Beweislast.[1] Vor der Abnahme, im Fall ihrer berechtigten Verweigerung oder bei einem Vorbehalt gem. § 640 Abs. 2 BGB trägt der Unternehmer, wenn der...mehr

Rz. 542 Jeder Erwerber kann dem Verwalter individuell eine Vollmacht erteilen.[1] Daneben ist es ggf. vorstellbar, dass die Abnahmevollmacht Teil des Bauträgervertrags ist.[2] Das setzt allerdings vielerlei voraus.[3] Der Verwalter darf zum einen nicht im Lager des Bauträgers stehen. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendet...mehr

Rz. 589 Im Einzelfall kann sich auch eine Haftung im Verhältnis zu Dritten ergeben, wenn etwa dem Geschäft eine sich als unzutreffend herausstellende Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegt wird.[1] Im Rahmen des Schadensersatzanspruchs ist für das arglistige Verschweigen keine betrügerische Absicht erforderlich. Es ist ausreichend, dass der Bauträger einen wesentliche...mehr

Rz. 585a Unklar ist noch, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft nach einer Vergemeinschaftung aufrechnen kann. Etwa nach Ansicht des OLG Stuttgart wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch eine Vergemeinschaftung nicht Inhaberin der Gewährleistungsrechte und kann daher nicht aufrechnen.[1] Die wohl h. M. nimmt demgegenüber an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Rz. 537 Haben Bauträger und Nachzügler eine wirksame Abnahmevollmacht vereinbart, kann die Abnahme von einem Dritten erklärt werden. Dieses ist allerdings eine weitere Abnahme, keine Bindung an eine erfolgte Abnahme. Streitig ist hingegen, ob ein Nachzügler in seinem Erwerbsvertrag auch an die Wirkungen und das Ergebnis einer bereits durchgeführten Abnahme gebunden werden kan...mehr

Rz. 416 Wenn sich mehrere Personen als Gesellschafter in Form einer GbR oder KG zusammenschließen, Miteigentumsanteile an einem Grundstück erwerben und die Errichtung des Bauvorhabens durch einen Generalunternehmer durchführen, spricht man von einer Bauherrengemeinschaft. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens soll dieses in der Regel durch vertragliche Begründung i. S. v. § 3...mehr

Rz. 564 Mängel an dem, was sich im Sondereigentum befindet, kann jeder Erwerber selbst geltend machen.[1] Für diese Mängel besteht keine Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft oder/und der anderen Wohnungseigentümer. Ein Wohnungseigentümer ist wegen Mängeln des Sondereigentums stets berechtigt, individuell gegen den Bauträger vorzugehen.[2] Sofern ein Wohnungseigen...mehr

Rz. 470 Die Vereinbarungen im Bauträgervertrag sind für die Frage, inwieweit die vereinbarte Beschaffenheit eingehalten ist, nicht allein entscheidend. Eine solche Auslegung des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB führt dazu, eine Leistung des Bauträgers selbst dann als mangelfrei einzuordnen, wenn die im Vertrag vorgesehene Leistung oder Ausführungsart nicht geeignet ist, ein funktions...mehr

Rz. 550 In anderen Fällen mag aber auch der Bauträger ein Interesse daran haben, die Sonderwünsche selbst abzuwickeln, da im Bereich der Vergütungsabsprache ein für ihn vorteilhafter Zuschlag zu den reinen von ihm aufzubringenden Subunternehmerkosten möglich ist (üblicherweise 10 % bis 20 %). Sonderwünsche sollten auf jeden Fall von der vorherigen schriftlichen Zustimmung de...mehr

Rz. 428 Die Beteiligten des Kaufvertrags sind namentlich zu bezeichnen. Es genügt allerdings, einem Vertragspartner das Recht einzuräumen, einen Dritten, dem das Grundstück letztlich übertragen werden soll, später namentlich zu benennen oder diesen zu einem späteren Zeitpunkt bestimmen zu dürfen. Praxis-Beispiel Veräußerung von Reihenhäusern Ein unbebautes Grundstück, bei dem ...mehr

Rz. 474 Die termingerechte Herstellung gehört zu den wesentlichen Pflichten des Bauträgers. Der Erwerber muss unter Umständen seine bisherige Wohnung fristgemäß räumen, sich ein Darlehen bereitstellen lassen und den Umzug auf einen bestimmten Zeitpunkt fixieren.[1] Der Fertigstellungstermin kann sich aus dem Bauträgervertrag oder aus den Umständen ergeben (§ 271 Abs. 1 BGB)....mehr

Rz. 438 Änderungen des Bauträgervertrags vor Auflassung sind grundsätzlich formbedürftig.[1] Dabei ist es grundsätzlich gleichgültig, ob es sich um eine wesentliche oder unwesentliche Änderung handelt.[2] Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt nur dann in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsa...mehr

Rz. 566 Rechte wegen Mängeln dessen, was sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet, stehen den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu.[1] Die Durchsetzung der Mängelrechte ist teilweise auch Gegenstand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft.[2] Rz. 567 Die Durchsetzung von...mehr

Rz. 573a Die Wohnungseigentümer besitzen gem. § 21 Abs. 1, 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG die Kompetenz, nicht gemeinschaftsbezogene Mängelrechte im Wege des Beschlusses zu vergemeinschaften und der Wohnungseigentümergemeinschaft als Aufgabe zuzuweisen[1], soweit die ordnungsgemäße Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert.[2] Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllun...mehr

Rz. 577 Schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bauträger einen Vergleich, ist mit Zustandekommen des Vergleichs im Verhältnis zum Bauträger über alle Mängelrechte abschließend und bindend entschieden.[1] Ein Wohnungseigentümer ist etwa durch einen Vergleich, wonach der Verband für die Wohnungseigentümer wegen Mängeln eine Geldleistung einwirbt, gehindert, noch N...mehr

Rz. 410 Ein Bauträgervertrag kann auch Bestandteile eines Auftrags- und Geschäftsbesorgungsvertrags haben[1], etwa wenn der Bauträger durch Regelungen von Mietgarantien zur Erhöhung der Eigenkapitalquote und damit zur Finanzierung des Erwerbspreises die Rechtsverhältnisse mitgestaltet. Daneben haben Bauträger regelmäßig die Stellung eines Baubetreuers oder Architekten inne u...mehr

Rz. 520 Beim Stundungsmodell werden 2 eigenständige Verträge zwischen dem Erwerber als Grundstückseigentümer und dem Bauträger geschlossen. Nämlich ein Grundstückskaufvertrag und ein Bauträgervertrag über den (Rück-)Erwerb eines realen Grundstücksteils bzw. eines Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung jeweils nebst entsprechender Herstellungsve...mehr

Rz. 503 Der Bauträger trägt bei seinem Verlangen auf Schlussratenzahlung die Beweislast für das Nichtvorhandensein der vom Erwerber behaupteten Mängel, da die Fälligkeit der Schlussrate eine gesetzliche Voraussetzung der Zahlungsklage ist.[1] Eine Regelung in einem Bauträger-Erwerbsvertrag, wonach die letzte Rate bereits vor Übergabe der Wohnungen zu zahlen ist, allerdings z...mehr

Rz. 421 Obwohl Bauträgerverträge "Gang und Gäbe" sind, wird teilweise in Zweifel gezogen, ob sie in ihrer bislang gelebten Ausgestaltung zukunftsfähig sind. Der Bauträgervertrag weicht nämlich vom "Leitbild" des BGB dadurch ab, dass ein Erwerber zu einer teilweisen Zahlung des vereinbarten Entgelts verpflichtet werden soll, obwohl noch keine Abnahme und keine im Wesentlichen...mehr

Rz. 580 Wegen Mängeln des Sondereigentums und für seine Rückabwicklungsrechte muss jeder Wohnungseigentümer selbst dem Bauträger eine Frist setzen. Jeder Erwerber/Wohnungseigentümer ist mithin befugt, dem Veräußerer zur Vorbereitung des großen Schadensersatzes oder für seinen Rücktritt eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu setzen.[1] Hinwei...mehr

Rz. 498 Dem Bauträger muss eine Baugenehmigung erteilt worden sein. Nach h. M. bedarf es keiner unanfechtbaren Baugenehmigung. Ein Bauträger, der von Anfang an beabsichtigt, ein von der Baufreistellungsbescheinigung abweichendes, formell und materiell baurechtswidriges Bauwerk zu errichten, haftet den Erwerbern wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gem. § 826 BGB.[1]...mehr

Rz. 501 Bezugsfertigkeit setzt voraus, dass dem Erwerber bereits zugemutet werden kann, die Wohnung zu beziehen.[1] Das Sondereigentum muss zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden können. Für die Annahme einer Bezugsfertigkeit muss – mit Ausnahme der Außenanlage und der Beseitigung von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigen – gr...mehr

Rz. 418 Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind ferner die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die für Bestand (die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, insbesondere Fundamente, tragende Mauern, Fassade, Schornstei...mehr

Rz. 579 Zur Geltendmachung eines Mangelrechts ist dem Bauträger grundsätzlich eine angemessene Frist zu setzen, §§ 281 Abs. 1 Satz 1, 637 Abs. 1 BGB. Die Fristsetzung ist zum Teil entbehrlich, etwa wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendma...mehr