Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Zunächst ist die Wahl der richtigen Grundstücksart zu treffen. Die Grundstücksart ist ausschlaggebend für das anzuwendende Bewertungsverfahren (Ertragswertverfahren bei Wohngrundstücken[1] oder Sachwertverfahren bei Nichtwohngrundstücken[2]) und für den Ansatz der unterschiedlichen Bewertungsparameter (z. B. Nettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten) innerhalb der Bewertungsver...mehr

Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren[1] bewertet. Die folgenden Ausführungen gelten nur für die o. g. Grundstücksarten. Im Sachwertverfahren werden die gewöhnlichen Herstellungskosten eines Gebäudes ermittelt. Dabei kommen nicht die tatsächlichen Kosten zum Ansatz, sondern standardisiert...mehr

Flächenangaben Zunächst ist die Fläche des Flurstücks bzw. der Flurstücke, das/die zur wirtschaftlichen Einheit gehört/gehören, im qm einzutragen. Es ist auch möglich, dass das Flurstück nur anteilig zur wirtschaftlichen Einheit gehört (z. B. der Miteigentumsanteil bei Wohnungs- oder Teileigentum); dann ist nur der entsprechende Flächenanteil einzutragen. Die Fläche ist geme...mehr

Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum werden im Ertragswertverfahren bewertet.[1] Die folgenden Ausführungen gelten nur für die o. g. Grundstücksarten. Im Ertragswertverfahren soll der marktüblich erzielbare Ertrag des Gebäudes ermittelt werden. Hierbei kommen allerdings keine echten Mietpreise zum Ansatz, sondern standardisiert ermittelte stati...mehr

Rz. 117 Die Ermittlung des Gegenstandswertes für anwaltliche Tätigkeiten erfolgt nach § 23 RVG, der seinerseits auf die anderen Kostengesetze verweist. Dies wurde bereits oben in Rdn 17 ff., 26, 26 und 26 f. dargestellt. Während § 23 RVGmehr

Die Berliner Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vom 3.8.2021 ist nichtig.mehr

Bei der Umsetzung einer Teilungserklärung durch das Grundbuchamt ist streitig, ob der aufteilende Eigentümer einer Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgrund der Berliner Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gem. § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vom 3....mehr

Problemüberblick Nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedarf in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten i. S. v. § 201a Satz 3 und 4 BauGB die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 WEG bei Wohngebäuden, die bereits am Tag des Inkrafttretens einer entsprechenden Rechtsverordnung bestanden, einer Genehmigung. Das Grundbuchamt darf bei in solchen Ge...mehr

Im Fall geht es um ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Parkhaus mit 11 Ebenen. Auf den ersten 3 Ebenen stehen die Stellplätze im Eigentum von Teileigentümer K. Nur diese werden benutzt. Im Jahr 2016 fordert das Bauordnungsamt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf, Nachweise zu erbringen, dass die brandschutztechnischen Mindeststandards eingehalten sind und die...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Wohnungseigentümer beschließen können, das gemeinschaftliche Eigentum dauerhaft nicht auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer zu erhalten. Benutzungsbeschluss Der BGH geht davon aus, dass Wohnungseigentümer nicht beschließen können, das gemeinschaftliche Eigentum dauerhaft nicht zu erhalten. Dies entspricht der h. M. Denn i...mehr

Rz. 22 Nach ganz h.M. hat die Festlegung als Wohnungs- oder Teileigentum Vereinbarungscharakter.[20] Durch Benutzungsregelungen ist allerdings möglich, die Nutzung von Wohnungseigentum zu gewerblichen Zwecken oder umgekehrt die Nutzung von gewerblichen Räumen zu Wohnzwecken zu gestatten. Selbst wenn dies der Fall ist, bedarf es für den grundbuchlichen Vollzug einer rechtlich...mehr

Rz. 29 Bei der Erstaufteilung ist zwingend auch die rechtliche Nutzungsart festzulegen. Deren Grundbuchvollzug scheitert allerdings, wenn die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung damit nicht übereinstimmt, also z.B. statt der gewünschten Wohnungsnutzung gewerbliche Nutzung bescheinigt. Rz. 30 Gemäß Ziffer 8 der bisherigen AVAwar bei zu errichtenden Gebäuden eine Abg...mehr

Rz. 29 In der Regel bietet sich die Bildung von gesonderten Teileigentumseinheiten pro Stellplatz an. Der entscheidende Vorteil liegt darin, dass solche Teileigentumseinheiten auch an Erwerbsinteressenten außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft veräußert werden können. Bei Sondernutzungsrechten ist dies nicht möglich (vgl. oben Rdn 26).mehr

Rz. 25 Teileigentum ist Rz. 26 WEG-Reform Nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG gelten sämtliche Stellplätze als Räume (siehe Rdn 2 und Rdn 9). Zudem kann nach § 3 Abs. 2 WEG Teileigentum nunmehr auch ...mehr

Rz. 4 Es handelt sich bei dem Kurzmuster um eine rein dingliche Teilung gemäß § 8 WEG. Vorratsaufteilungen haben außerordentlich zugenommen. Die Gründe hierfür sind und waren insbesondere die immer größere Verbreitung Sozialer Erhaltungsverordnungen und jüngst der Erlass des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz)[14] mit weitreichenden Beschränku...mehr

Rz. 1 Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Muster 3.1: Teilungserklärung gem. § 8 WEG Teil I Begründung von Wohnungseigentum § 1 Grundstück 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Fl...mehr

Rz. 12 Zum Schutz von Mieterinnen und Mietern vor der Umwandlung bestehender Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, ist nach einem sehr umstrittenen Gesetzgebungsverfahren ein neuer Genehmigungsvorbehalt in § 250 BauGB n.F. aufgenommen worden. Das Gesetz ist am 23.6.2021 in Kraft getreten, aber jeweils durch Rechtsverordnung umzusetzen. Im Land Berlin ist die Verordnung bereits...mehr

Rz. 62 Diese materiell-rechtliche Komponente wird verfahrensrechtlich ergänzt durch die sogenannte baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG muss aus dem Aufteilungsplan nunmehr nicht nur die Aufteilung des Gebäudes, sondern auch des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teil...mehr

Rz. 80 (Vgl. Rdn 83) Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Muster 3.4: Überdimensionaler Miteigentumsanteil Die aus den Blöcken 1–4 bestehende Wohnanlage wird bauabschnittsweise errichtet. Da für die Blöcke 3–4 noch keine Baugenehmigung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann insofern noch kein Sondereigentum gebildet werden. Dem jeweiligen Teileigentüme...mehr

Rz. 25 Muster 4.5: Tiefgaragen (ein Grundstück) Muster 4.5: Tiefgaragen (ein Grundstück) Tiefgaragen (siehe Rdn 27) im Gemeinschaftseigentum (siehe Rdn 28) Die im Aufteilungsplan dargestellte Tiefgarage verbleibt im Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer ist zur Nutzung eines Stellplatzes berechtigt. Durch Mehrheitsbeschluss kann eine Benutzungsregelung erlassen werden. Altern...mehr

Rz. 19 Muster 2.2: Quasi-Realteilung (Doppel-/Reihenhäuser) Muster 2.2: Quasi-Realteilung (Doppel-/Reihenhäuser) Verhandelt in _________________________ am _________________________ I. Vorbemerkung 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _____...mehr

Rz. 6 Je nach Charakter der Anlage kann eine Vielzahl von Detailregelungen erforderlich sein, für die sich kein Muster als generelle Empfehlung eignet.[3] Häufig wird ein mehr oder minder ausführlicher Katalog von bestimmten Tätigkeiten/Einrichtungen beigefügt, die in den Teileigentumseinheiten nicht betrieben werden dürfen, zum Beispiel:mehr

Rz. 30 Mehrfachparker kommen in verschiedenen Varianten vor. Entweder handelt es sich um Doppelgaragen mit oberem oder unterem Stellplatz. Teilweise finden sich verschiebbare Paletten. Bei abgeschlossenen Parkhäusern ist auch ein rotierendes System technisch verbreitet. An solchen einzelnen Stellplätzen konnte bisher nach h.M. mangels Abgeschlossenheit kein eigenständiges Te...mehr

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Rz. 55 Nachträgliche Aus- und Umbauten sowie insbesondere Dachgeschossausbau sind sachenrechtlich nach den allgemeinen Regeln zu beurteilen. Rechtstechnisch stellen sich im Wesentlichen dieselben Fragen wie im Falle der bauabschnittsweisen Errichtung von Mehrhausanlagen. Typologisch lassen sich drei Fallgruppen unterscheiden, die unterschiedliche Regelungsdichten in der Teil...mehr

Rz. 39 Sofern nicht die ganze Tiefgarage ein Teileigentum bildet, kann an einzelnen Stellplätzen Teileigentum begründet werden. Auf eine dauerhafte Markierung kommt es nach der WEG-Reform nicht mehr an. Da aber im Muster der Eigentümer des Grundstücks III Alleineigentümer des unter ihm belegenen Tiefgaragenkörpers sein soll, empfiehlt sich eine bauliche Abgrenzung. Bei einem...mehr

Rz. 8 Muster 6.3: Öffnungsklauseln Muster 6.3: Öffnungsklauseln … § 13 Abs. 6 Gemeinschaftsordnung Die Wohnungseigentümer können ihr Verhältnis untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abweichend von dieser Gemeinschaftsordnung und dem Gesetz regeln, soweit dies zulässig ist. Hierzu ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer erforder...mehr

Rz. 9 Die Vorschrift gibt seit dem 1.1.1998 den Landesregierungen die Ermächtigung, durch Rechtsverordnung in allen oder einzelnen in der Verordnung aufgeführten Milieuschutzgebieten die Begründung von Sondereigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, genehmigungspflichtig zu machen.[17] Rz. 10 Die Genehmigungspflicht betrifft bei Gebäuden, die ganz o...mehr

Rz. 64 Bei der bauabschnittsweisen Errichtung von Großanlagen besteht oft mittelfristig noch keine Klarheit über die endgültige Bebauung. Zunächst werden z.B. ein oder zwei Wohnblöcke errichtet; der Bauträger möchte sich jedoch vorbehalten, auf der noch frei bleibenden Grundstücksfläche weiteres Wohn- oder Teileigentum zu errichten. Man glaubte früher, die bauabschnittsweise...mehr

Rz. 61 [Autor/Stand] Der Freistaat Sachsen knüpft daran an, dass das ab 2025 geltende GrStG – anders als die bis 2024 Vorgängerregelung – für Grundstücke (sog. Grundsteuer B) – gesonderte Regelungen zu den Steuermesszahlen bei unbebauten Grundstücken (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GrStG) und bebauten Grundstücken (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG) trifft und bei Letzteren noch zwischen zwei Grup...mehr

Rz. 12 Jeder Fall liegt besonders und bedarf einer individuellen Regelung. Zur Problematik von Ausbaurechten vgl. oben § 3 Rdn 55. Rz. 13 Für die rechtliche Gestaltung ist zum einen entscheidend, welche rechtliche Ausgestaltung neu geschaffene Räumlichkeiten haben sollen. In Betracht kommt hier ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum. Besteht letzteres noch nicht, weil di...mehr

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Rz. 40 Sondereigentum ist der Oberbegriff für Wohnungs- und Teileigentum, vgl. auch die Legaldefinition in § 3 Abs. 1 S. 1 WEG. Der eigentlich zutreffendere Begriff des Raumeigentums[75] hat sich nicht durchgesetzt und hat durch die WEG-Reform noch weiter an Bedeutung verloren. Nach bisher geltender Rechtslage konnte man das Sondereigentum (wohl) auf den Luftraum innerhalb a...mehr

Rz. 53 Sondernutzungsrechte haben einen vielfältigen Anwendungsbereich: Der praktisch häufigste Anwendungsfall betraf bisher Grundstücksfreiflächen. Diese waren nach bisher geltender Rechtslage nicht sondereigentumsfähig. Dennoch bestand ein praktisches Bedürfnis, einzelnen Eigentümern oder, seltener, einer Gruppe von Eigentümern z.B. Gartenflächen, oberirdische Kfz-Stellplä...mehr

Rz. 28 Wird ein bestehendes Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Ersterwerb weiterveräußert, findet § 8 Abs. 3 WEG keine Anwendung, d.h. der Erwerber ist nicht werdender Miteigentümer.[30] Aus Sicht der Gemeinschaft erfolgt der Eintritt des Erwerbers mit Eigentumsumschreibung. Daher ist in erster Linie eine schuldrechtliche Vereinbarung zum Innenverhältnis zwischen Veräußere...mehr

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Rz. 70 Eine reine sachenrechtliche Teilung ("Teilungserklärung") ist zulässig und wirksam (vgl. oben Rdn 3, Muster 1.1.).[128] Die Kombination mit einer mehr oder minder ausführlichen Gemeinschaftsordnung ist allgemein üblich und sinnvoll, auch wenn es sich um eine Vorratsteilung handelt (siehe Rdn 4). Das Gesetz überschreibt seinen 4. Abschnitt (§§ 10–29 WEG) nunmehr mit dem...mehr

Rz. 43 Es handelt sich im Muster um eine "Kurzbeschreibung". Je komplexer die Anlage ist, desto eher empfehlen sich ausführliche Darlegungen, insbesondere hinsichtlich der Gemeinschaftsflächen.[27] Ein "Heizkraftwerk", das nur eine Wohnanlage versorgt, kann nicht im Sondereigentum stehen.[28] Werden auch andere selbstständige Grundstücke versorgt, kommt die Bildung von Teile...mehr

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Rz. 35 (Zur Form vgl. § 2 Rdn 6). Bei Über- oder Unterbauten unter verschiedenen Grundstücken stellt sich ein besonderes Gestaltungsproblem, insbesondere bei einheitlichen Tiefgaragenbaukörpern. Wohnungseigentum kann nur an einem Grundstück gebildet werden, § 1 Abs. 4 WEG (vgl. § 1 Rdn 6). Dennoch ist es oft zweckmäßig, bei verschiedenen Gemeinschaften einen einheitlichen Ba...mehr

Rz. 17 Die Miteigentumsanteile müssen nicht zwingend verändert werden. Spielt die Fläche der betroffenen Räume für die Kostenverteilung keine Rolle, ist dies auch nicht erforderlich. Anders kann es liegen, wenn die Räume unterschiedlich groß bzw. nutzbar sind. Eine neue baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (ausgenommen oben vgl. Rdn 15) nicht nötig, sofern die L...mehr

Rz. 87 Klagt ein Vermächtnisnehmer gegen Miterben auf Erfüllung eines ihm zustehenden Vermächtnisses, bestimmt sich der Gegenstandswert nach dem gesamten Verkehrswert des dem Vermächtnis unterliegenden Gegenstandes.[115] Rz. 88 Bei wiederkehrenden Leistungen gelten die Regelungen in § 9 ZPO und § 42 GKG. Gemäß § 9 S. 1 ZPO wird der dreieinhalbfache Wert des einjährigen Bezugs...mehr

Rz. 2 Nach § 30 Abs. 1 und 2 WEG kann an einem Erbbaurecht durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung Wohnungserbbaurecht begründet werden. Für Wohnungserbbaurechte geltend sodann die Vorschriften über das Wohnungs- bzw. Teileigentum entsprechend (§ 30 Abs. 3 WEG). Fast alle Muster können daher mit wenigen redaktionellen Anpassungen (statt "Eigentümer", "Erbbauberech...mehr

Rz. 35 Jedes Wohnungs- bzw. Teileigentum kann in den üblichen, auch sonst im Grundstücksrecht zulässigen Beteiligungsformen gehalten werden. Das Gesetz befasst sich mit einer mehrheitlichen Berechtigung nur an untergeordneter Stelle hinsichtlich des Stimmrechts (lediglich einheitliche Ausübung, § 25 Abs. 2 WEG). Die Musterformulierung ist zweckmäßig. Sie entspricht verbandsr...mehr

Rz. 11 Zu Abgrenzungsproblemen (vgl. § 1 Rdn 41). Der im Muster dargestellte Katalog ist weit verbreitet, im Einzelfall allerdings nicht unproblematisch. Die Abgrenzung etwa bei Balkonen führt teilweise zu absurden Ergebnissen.[6] Allerdings ziehen (künftige) Wohnungseigentümer es vor, dass "ihr" Eigentum in der Urkunde greifbar umschrieben ist. Dies gilt nun auch hinsichtli...mehr

Rz. 114 Bauplanungs- und Bauordnungsrecht könnten insbesondere bei Neubauten und bei der Nutzungsänderung von Bestandsbauten der Bildung von Wohnungs- und/oder Teileigentum entgegenstehen. Es ist nicht Aufgabe des Notars, dies zu klären. Sinnvoll ist aber in jedem Fall eine grobe Orientierung nebst entsprechendem Hinweis an die Klienten. Die beste Gemeinschaftsordnung für ei...mehr

Rz. 2 Insbesondere bei gemischt genutzten Einheiten ist das Bestandsinteresse aller Eigentümer gegen die nötige Zukunftsoffenheit bei der Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig abzuwägen. Wer vor 25 Jahren bestimmte Räume eindeutig als "Videothek" gekennzeichnet hat, muss heute mit ihrem Leerstand rechnen. Die Rechtsprechung zur zulässigen Umnut...mehr

Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG) vom 23.7.2013 BGBl I 2013, S. 2586, BGBl III 361–1 zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.8.2021, BGBl I, S. 3436, 3455 Kapitel 1 Vorschriften für Gerichte und Notare Abschnitt 5 Kostenhaftung Unterabschnitt 1 Gerichtskosten § 22 Kostenschuldner in Antragsverfahren,...mehr

Rz. 1 Muster 4.1: Gemischtnutzung Wohnen/Gewerbe Muster 4.1: Gemischtnutzung Wohnen/Gewerbe § 1 Grundstück und Bebauung (siehe Rdn 2) 1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ 2. Das vorbezeichnete Grundstück soll nach dem derzeitigen Planungsstand mit insgesamt 50 Eigentumswohnungen in 4 Blöcken bebaut werden. Sämtliche Erdgeschosseinheiten soll...mehr

Rz. 16 Die Frage nach der zulässigen Nutzung von Sondereigentumseinheiten ist ein Problem, zu dem wohl die meisten Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht ergangen sind und weiterhin ergehen. Inwieweit Nutzungsangaben in der rein dinglichen Teilung (Festlegung als Wohn- oder Teileigentum), in der Gemeinschaftsordnung oder auch lediglich in den Aufteilungsplänen bindende Ver...mehr