Fachbeiträge & Kommentare zu Vertrag

Ab und an sehen Musterverwalterverträge auch ein Sonderhonorar für den Fall eines Eigentümerwechsels vor. Eine entsprechende Klausel wurde für ungültig gehalten. Ein Eigentümerwechsel ist für den Verwalter zwar mit einem gewissen formalen Aufwand verbunden, stellt aber dennoch ein typisches Ereignis dar, das mit dem vereinbarten Honorar abgegolten ist. Es ist typischerweise ...mehr

Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Vergleichsangebote einzuholen. Im Regelfall müssen mindestens 3 Angebote eingeholt werden.[1] Ein Beschluss über die erstmalige Bestellung eines Verwalters entspricht jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn vor der Bestellung keine ausreichenden Alternativangebote eingeholt worden sind. Die vorliegenden Konkurrenzangeb...mehr

Überblick Das "Herz" der Verwaltung stellen die Verwaltungsunterlagen dar. Von besonderer Bedeutung sind hier diejenigen Unterlagen, die die Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft prägen, wie die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Versammlungsniederschriften und die Beschluss-Sammlung. Darüber hinaus können die Jahreseinzelabrechnungen und Einzelwirtschaftspläne...mehr

Sowohl für die erstmalige Begründung einer Veräußerungszustimmung[1] als auch für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung bedarf es einer Vereinbarung.[2] Auch bei der Wiederbegründung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip näml...mehr

Auch wenn die Gewährung einer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen allein mit Blick auf den hiermit verbundenen Zeitaufwand für den Verwalter Kosten verursacht, kann er den ihm entstehenden Aufwand nicht ohne entsprechende Vereinbarung berechnen. Das Gewähren einer Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen gehört zu den gesetzlichen Grundpflichten des Verwalters. Zweifellos...mehr

§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Befugnis kann allerdings seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entgegen vormals geltender Rechtslage durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zur Aufhebung einer vereinbarten V...mehr

Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des ...mehr

Überblick Die Unauflöslichkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 11 WEG ist ein charakteristisches Merkmal des Wohnungseigentumsrechts. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder einer Gemeinschaft größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann da...mehr

Ist die Öffnungsklausel bereits derart qualifiziert, dass sie die Begründung von Sondernutzungsrechten an in der Öffnungsklausel selbst konkretisierten bestimmten Teilflächen des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich zulässt, genügt das in der Öffnungsklausel festgelegte Mehrheitsquorum. Musterklausel: Konkrete Öffnungsklausel hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrech...mehr

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist bei der Begründung, Veränderung, Aufhebung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten die Zustimmung derjenigen erforderlich, zugunsten derer eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast besteht. Rentenschuld Bei Rentenschulden handelt es sich um Grundschulden, durch die das Grundstück nicht für eine feste Summe, ...mehr

Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein.[1] Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustimmung stets als Pauschale vereinbart wer...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die unbedeutend und nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. Mit Blick auf Hausgeldverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kapriziert sich der Gesetzgeber auch insoweit auf...mehr

Rz. 125 Die Berücksichtigung des halben Kinderfreibetrags bei jedem Elternteil kann zu unausgewogenen Verhältnissen führen, wenn ein Elternteil mangels eigenen Einkommens daraus steuerlich keinen Vorteil ziehen kann oder wenn ein Elternteil mehr als seinen im internen Verhältnis der Eltern zueinander geschuldeten Anteil am Unterhalt erbringt, ohne zugleich auch stärker steue...mehr

Kein Wahlrecht zwischen Einkommen- und Schenkungsteuer: Im Zusammenhang mit Unternehmensnachfolgeregelungen im Mittelstand taucht oftmals die Frage auf, ob bei Beteiligung von Mitarbeitern des Unternehmens ein vergünstigter Erwerb der Gesellschaftsbeteiligung zu Arbeitslohn führt oder der Schenkungsteuer zu unterwerfen ist. Insbesondere wenn die Voraussetzungen der §§ 13a, 1...mehr

Hinsichtlich des Stimmrechts der Wohnungseigentümer sind im Fall der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag dann keine Besonderheiten zu berücksichtigen, wenn der Verwalter nicht aus den Reihen der Wohnungseigentümer stammt. Stimmrechtsverbote Ist der potenzielle Verwalter gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, stellt sich allein die Frage, ob er bei der Beschlussfassung üb...mehr

Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sind grundsätzlich mit der Grundvergütung des Verwalters abgegolten und können eine zusätzliche Honorierung nicht rechtfertigen. Ist der Verwalter jedoch mit der Bauüberwachung[1] oder der Geltendmachung von Baumängeln beauftragt, rechtfertigt dies ein Sonderhonorar. Zu beac...mehr

Rz. 22 Pflegeeltern und Pflegekind müssen durch ein "familienähnliches, auf längere Dauer berechnetes Band" verbunden sein. Ein familienähnliches Band liegt vor, wenn das Kind wie zur Familie angehörig angesehen und behandelt wird. Dies setzt ein Aufsichts-, Betreuungs- und Erziehungsverhältnis wie zwischen Eltern und leiblichen Kindern voraus.[1] Da das Gesetz Pflegekinder ...mehr

Ob durch die Übertragung einer Gesellschaftsbeteiligung ein geldwerter Vorteil zu erfassen ist, der den Einkünften i.S.d. § 19 EStG zuzuordnen ist, richtet sich nach folgenden Kriterien: Allgemein anerkannt ist, dass zu den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit auch Zuwendungen von dritter Seite gehören (FG Baden-Württemberg v. 7.3.2001 – 3 K 111/01; FG Düsseldorf v. 4.5.2...mehr

Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer stellen unzweifelhaft einen Zusatzaufwand für den Verwalter dar. Insoweit war sich die Rechtsprechung Jahrzehnte lang darüber einig, dass dieser Zusatzaufwand mit der Verwaltergrundvergütung nicht abgegolten ist. Insoweit wurde dem Verwalter für Mahnungen ein Zusatzhonorar zugebilligt. Soweit sich dieses in einer Höhe von 10 bis 15 EUR b...mehr

Vielfach werden Sonderhonorare durch einzelne Wohnungseigentümer verursacht. Dies ist insbesondere der Fall bei vereinbarter Veräußerungszustimmung, erforderlicher Mahnung, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, erforderlicher gerichtlicher Geltendmachung von Hausgeldrückständen. Schuldnerin der Verwaltervergütung ist aber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertrags...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Ist dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht mit Begründung seines Sondernutzungsrechts auch die Verpflichtung zur Erhaltung auferlegt worden, kann entsprechendes im Nachhinein rechtssicher nur noch durch Vereinbarung herbeigeführt werden. Eine Beschlusskompetenz besteht insoweit jedenfalls nicht. Ein Beschluss, der dem Sondernutzungsberechtigten die Verpflich...mehr

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Da es für die Begründung von Sondernutzungsrechten stets einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf und daneben der Zustimmung der dinglich Berechtigten, sind Alternativen zu prüfen, die eine mehrheitliche Beschlussfassung ermöglichen. 1.3.1 Vermietung/Verpachtung Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Die...mehr

Eine abweichende Vereinbarung ist nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aber für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Die Wohnungseigentümer können also für diesen Fall vereinbaren, dass einzelne Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen können. Den Wiederaufbau regelt die Bestimmun...mehr

Der Beschluss zur Aufhebung der vereinbarten Veräußerungsbeschränkung kann als Versammlungsbeschluss gefasst werden oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Von wesentlicher Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass zur Aufhebung im Wege des Versammlungsbeschlusses die einfache Mehrheit ausreicht, zur Aufhebung im Wege des Umlaufverfahrens nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ab...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtsc...mehr

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetz...mehr

Der Verwalter hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann einen Anspruch auf Zahlung der Umsatzsteuer zuzüglich zur vereinbarten Verwaltervergütung, wenn dies im Verwaltervertrag vereinbart ist. Ansonsten sind die im Verwaltervertrag enthaltenen Beträge als Bruttobeträge anzusehen, in denen die Umsatzsteuer bereits enthalten ist. Besondere Bedeutung hat di...mehr

Sondernutzungsrechte werden in aller Regel einer Sondereigentumseinheit zugewiesen. Praxis-Beispiel Wird einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, auf einer Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, einen Holzschuppen aufzubauen, liegt bereits darin ein Sondernutzungsrecht.[1] Sind Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch ...mehr

Auch wenn nach der entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmungsberechtigung beim Verwalter liegt, ist dieser nicht gehindert, die Entscheidung, ob der Veräußerung im konkreten Fall zugestimmt wird, den Wohnungseigentümern durch Beschlussfassung zu überlassen.[1] Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt w...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung "der anderen Wohnungseigentümer" bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1.12.2020 getroffen wurde.[1] Der Gesetzgeber hat mit de...mehr

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, die eine Änderung von Gesetz oder Vereinbarung – also insbesondere der Gemeinschaftsordnung selbst – durch Beschlussfassung mit bestimmter Mehrheit ermöglicht, ist im Hinblick auf die Möglichkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten grundsätzlich zu unterscheiden, ob es sich um eine allgemeine oder eine konkrete bzw....mehr

Kreditkäufer innerhalb der EU werden gem. § 7 Abs. 1 KrZwMG dazu verpflichtet, ein Kreditinstitut, oder ein Unternehmen, das nach der Richtlinie 2008/48/EG oder der Richtlinie 2014/17/EU beaufsichtigt wird, zu beauftragen, wenn der erworbene Kreditvertrag mit einer natürlichen Person oder einem sog. KMU (Kleinst-, kleinen und mittlerem Unternehmen: Weniger als 250 Personen s...mehr

Rz. 36 Durch das Brexit-Steuerbegleitgesetz vom 25.3.2019[1] wurde § 37 Abs. 17 ErbStG eingefügt. Die Vorschrift stellt jedoch nicht nur auf den- zwischenzeitlich erfolgten – Austritt am 31.1.2020 (24 Uhr) ab, sondern auch darauf, ob nicht in der Folgezeit Großbritannien und Nordirland "wie ein solcher zu behandeln ist". Daraus ist zu folgern, dass der Austritt den Zeitraum ...mehr

Ein in der Praxis zwar seltener Fall, kann zustimmungsberechtigt auch der Verwaltungsbeirat sein. Insoweit ist nicht auf die Zustimmung eines jeden einzelnen Beiratsmitglieds abzustellen, sondern auf das Ergebnis der internen Willensbildung des Beirats. Mangels abweichender Vereinbarung entscheidet der Verwaltungsbeirat dabei mehrheitlich.[1] Der Nachweis der Bestellung zum ...mehr

Begriff Sondernutzungsrechte verleihen den entsprechend begünstigten Wohnungseigentümern das alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrecht der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von Gebrauch und Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums a...mehr

Durch Vereinbarung kann den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Verpflichtung zur Erhaltung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt werden. Auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel ist dies bei einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung der entsprechend belasteten Wohnungseigentümer möglich. Bei einer entsprechend spezifizierten Öffnungsk...mehr

Wie bereits erwähnt, existieren keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars. Höhe der Vergütung Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 16 und 35 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegt sich ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich 25 EUR im Rahmen üblic...mehr

Rz. 73 § 32 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. d) EStG wurde m. W. v. 1.6.2008 dem JugendfreiwilligendiensteG (JFDG) angepasst (Rz. 9a). Außerdem wurden seit 2008 weitere Freiwilligendienste aufgenommen. Kinder, die das 18. und noch nicht das 25. Lebensjahr vollendet haben, werden berücksichtigt, wenn sie einen Dienst nach § 32 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. d) EStG leisten: Freiwilliges sozial...mehr

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Die Einberufung dieser Eigentümerversammlung ist mit der Verwaltergrundvergütung abgegolten. Die Einberufung weiterer (außerordentlicher) Wohnungseigentümerversammlungen rechtfertigt die Vereinbarung eines Zusatzhonorars für den Verwalter. Das Sonderhonorar kann ...mehr

Durch einfachen Mehrheitsbeschluss kann eine Veräußerungsbeschränkung nicht geschaffen werden. Es bedarf vielmehr zwingend einer Vereinbarung. Anders aber dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, nach der die Gemeinschaftsordnung selbst oder das Wohnungseigentumsgesetz in seinen abdingbaren Regelungsbereichen geändert werden kann. Enthält die Gemeins...mehr

Wesen einer allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie im Bereich der durch Vereinbarung abdingbaren Regelungen des Gesetzes uneingeschränkt eine von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlussfassung zulässt. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können, soweit zulässig, vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen du...mehr

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden. Das gilt sowohl bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (Mitglied der Eigentümergemeinschaft) als auch für den Käufer.[1] Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Besonderhei...mehr

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss...mehr

Unproblematischer gestaltet sich die nachträgliche Belastung des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers mit Kosten betreffend der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur bezüglich der Bet...mehr

Arbeitgeber und Arbeitnehmer haben über die Verringerung und Verteilung[1] der Arbeitszeit eine schriftliche Vereinbarung zu treffen. Hierbei hat der Arbeitgeber den Wünschen der Beschäftigten zu entsprechen, es sei denn, dass dringende betriebliche Gründe entgegenstehen. Die Teilzeitanspruchslösung erinnert an den Teilzeitanspruch nach § 15 Abs. 5 BEEG. Wie in § 15 BEEG sol...mehr

Haben die Parteien keine konkreten Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Bauleistung getroffen, so liegt ein Baumangel in Form eines Sachmangels vor, wenn sich das Bauwerk bzw. das einzelne Gewerk nicht für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Praxis-Beispiel Brand- und Schallschutz für Mietwohnungen Der Bauträger verpflichtet sich zur Erstellung eines Mehrfamilien...mehr

Von anfänglichen Baumängeln spricht man, wenn bereits im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen Baumängel entstehen. Bei der Veräußerung neu erstellter Eigentumswohnungen schließt in der Regel ein Bauträger mit jedem Erwerber einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit einen separaten Vertrag. Der Inhalt aller Verträge ist meistens gleich. Berechtigter aus den...mehr

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Anspruch auf Mängelbeseitigung Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrag...mehr