Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Ein Bedenkenhinweis empfiehlt sich stets dann, wenn die Gefahr besteht, dass erforderliche Erhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen der Verkehrssicherung mehrheitlich abgelehnt werden. Insbesondere in kleineren Gemeinschaften werden an sich dringend erforderliche Sanierungs- oder Reparaturmaßnahmen wegen der mitunter hohen Kosten gerne aufgeschoben. Sagen sich hier die Wohnungseig...mehr

Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungs...mehr

Beseitigungsansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig innerhalb von 3 Jahren.[1] In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in die Verjährungsfrist nicht die Zeit einzuberechnen ist, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.[2] Praxis-Beispiel Hemmung der Verjährung Ein Woh...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch den Mietern in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB weitere Rechte eingeräumt. Bereits nach § 554a BGB a. F. konnte der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Dieser Anspruc...mehr

Das Recht der baulichen Veränderungen wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) mit Wirkung seit 1.12.2020[1] grundlegend reformiert. Soweit zum näheren Verständnis förderlich, werden nachfolgend auch Altregelungen vor Inkrafttreten der Reform thematisiert. 1.1 Was sind bauliche Veränderungen? Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen E...mehr

Bedürfen bereits Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken, gilt dies erst recht für Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel. Allgemeine Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Änderungsregelung, ohne deren materiell-rechtliche Reich...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben dazu, zu welchem Zeitpunkt eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat. Wohnungseigentümerversammlungen können sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen stattfinden.[1] Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht allerdings nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mi...mehr

Überblick Am 27.9.2024 hat der Bundesrat einer Änderung des WEG zugestimmt und damit die Möglichkeit einer rein virtuellen Eigentümerversammlung geschaffen. Die Änderungen sind am 17.10.2024 in Kraft getreten. Die Vorteile liegen auf der Hand: Das Bereitstellen von Versammlungsräumen entfällt und eine Teilnahme wird von überall aus ermöglicht. Gleichwohl stellt diese Form d...mehr

Ob in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht die GdWE verantwortlich ist, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Anders als im GEIG (§ 2 Nr. 1) und der HeizkostenV (§ 1 Abs. 2), ist die GdWE jedenfalls im GEG nicht dem Eigentümer gleichgestellt. Allerdings obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Im Übrigen nimmt die GdWE gem. § 9a Abs....mehr

Dämmung oberster Geschossdecken Oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, müssen nach § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 (m2K/W) nicht überschreitet. Voraussetzung ist, dass das Gebäude seiner Zweckbestimmung nach mindestens 4 Monate i...mehr

Die rechtlichen Vorgaben zu Energieausweisen sind im GEG geregelt, und zwar in den §§ 79 ff. GEG. Der Energieausweis dient zunächst nur der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er soll einen Vergleich dieser Eigenschaften mit denen anderer Gebäude ermöglichen, was die Grundnorm des § 79 Abs. 1 GEG regelt. Im Fall von Mehrhausanlagen ist zu beachten...mehr

Ganz allgemein stellen Maßnahmen, die in Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten erforderlich werden, solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar, also auch die nach GEG erforderlichen Maßnahmen.[1] Gehen die beschlossenen Maßnahmen über das Anforderungsniveau des GEG hinaus, stellen sie regelmäßig solche der modernisierenden Erhaltung, ...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber der GdWE verpflichtet, u. a. das Betreten ihres Sondereigentums zu gestatten, wenn ihnen hierdurch kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Diese Pflicht besteht auch hinsichtlich einer etwa erforderlichen Prüfung der energetischen Gebä...mehr

Bei heizungstechnischen Anlagen sind nach § 71 Abs. 1 GEG bislang ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Maßgabe der Anlage 8 GEG zu dämmen. Die Verpflichtung besteht nur bezüglich zugänglicher Leitungen, sodass Unterputz-Leitungen von vornherein vom Anwendungsbereich ausgeschlossen sind.[1] Im Übr...mehr

Die Betriebsbereitschaft von Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung sind nach § 58 Abs. 1 GEG vom Betreiber der Anlagen aufrechtzuerhalten. Heiztechnik, die den Energiebedarf senkt, darf nicht außer Betrieb genommen werden. Nach § 59 GEG sind die Anlagen sachgerecht zu bedienen und nach § 60 GEG fachkundig zu warten und instand zu hal...mehr

Wie ausgeführt, handelt es sich bei den nach GEG erforderlichen Maßnahmen um solche der ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gegen die GdWE einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und somit auch auf Erfüllung der Maßgaben des GEG, weshalb der Verwalter entsprechenden Beschlussinitiativen einzelner ...mehr

Da im Fall der Errichtung von Gebäuden sowie erfolgten Ausbau-, Änderungs- oder Erweiterungsmaßnahmen nach § 48 GEG, bei denen der Nachweis gem. § 50 Abs. 3 GEG geführt wird, keine Daten aus der Vergangenheit vorliegen, bedarf es des Bedarfsausweises. Dieser liefert objektive Werte und ist im Gegensatz zum Verbrauchsausweis nicht von bestimmten Faktoren, wie insbesondere dem...mehr

Eine praktische Bedeutung kommt dem Ausbau oder der Erweiterung eines Bestandsgebäudes im Bereich des Wohnungseigentums nur im Hinblick auf einen nachträglichen Dachgeschossausbau zu. Bekanntlich können entsprechende Ausbaubefugnisse bereits in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung gestattet werden, sie können aber auch durch Beschluss auf Grundlage von § 20 Abs. 1 ...mehr

Das CO2KostAufG regelt allein die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter. Vermietende Wohnungseigentümer hatte der Gesetzgeber nicht im Blick. Um jedenfalls die Vorgaben des CO2KostAufG erfüllen zu können, muss der vermietende Wohnungseigentümer Kenntnis von der Kohlendioxidemission seiner Wohnung bzw. Teileigentumseinheit haben. Insoweit vorteilhaft wäre der Auswei...mehr

Rz. 70 Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § ...mehr

Rz. 325 Der BFH[1] hat in den letzten Jahren mehrmals zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen, insbesondere bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden, Entscheidungen getroffen und hierbei die zu beachtenden Grundsätze herausgestellt. Rz. 326 Der BFH hatte zunächst mit Schreiben v. 16.12.1996[2] zur Anwendung der neuen ...mehr

Rz. 57 Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen Wohnzwecken und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, so ist jeder dieser 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.[1] Diese Behandlung ist geboten, ganz gleich, ob als notwendige...mehr

Rz. 121 Überführt ein Steuerpflichtiger ein bebautes Grundstück vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen und versteuert er die stillen Reserven, so schafft er damit ein Gebäude an i. S. d. § 7 Abs. 5 EStG.[1] Rz. 122 Wird ein zum notwendigen Betriebsvermögen gehörendes Gebäude, das teils eigengewerblich, teils fremdgewerblich, teils zu Wohnzwecken durch Vermietung und Verpa...mehr

Rz. 26 Anders als alle anderen Wirtschaftsgüter werden Gebäude mit unterschiedlichen Nutzungen nicht als eine Einheit behandelt, sondern das Gebäude wird entsprechend seiner Nutzung in verschiedene Gebäudeteile aufgeteilt, die jedes für sich ein Wirtschaftsgut darstellen sollen. Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fr...mehr

Rz. 324 Der BFH[1] hat inzwischen auch zur Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand für ein in Teileigentumsanteile aufgeteiltes Gebäude die folgenden Leitsätze gebildet: Ob Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen für ein Gebäude, das in Teileigentumsanteile nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist, sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausga...mehr

Beim Einbau einer Videoüberwachungsanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 sind bauliche Veränderungen einfach-mehrheitlich zu beschließen. Jeder Wohnungseigentümer kann außerdem nach § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchschutz dien...mehr

Entgegen der vorstehende dargestellten früheren Betrachtung nach der die Erhaltungsrücklage kein Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung ist, hat der BFH mit Urteil vom 16.9.2020 entschieden, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern ist (BFH v. 16.9.20...mehr

In seinem Urteil vom 9.10.1991 hatte der BFH noch ausgeführt, dass das Guthaben aus der Erhaltungsrückstellung nach dem WEG eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition darstellt (BFH v. 9.10.1991 – II R 20/89, BStBl. II 1992, 152). Es handele sich wirtschaftlich um Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer auf zukünftige Instandhaltungsaufwendungen. Diese könne...mehr

Dipl. Finw. StB Gerhard Bruschke, Möhnesee Die Frage, wie Instandhaltungsrücklagen (Erhaltungsrücklagen) nach dem WEG (v. 12.1.2021, BGBl. I 2021, 34.) bei der Grunderwerbsteuer zu behandeln sind, ist nicht eindeutig und sicher zu beantworten. Bedingt durch eine Neufassung des WEG hat sich zumindest nach Ansicht des BFH und der Kommentarliteratur eine wesentliche Änderung in ...mehr

Die Grunderwerbsteuer richtet sich gem. § 8 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich nach der Gegenleistung, die ein Erwerber für den Erwerb eines inländischen Grundstückes aufbringen muss. Als Gegenleistung kommen dabei Leistungen jeder Art in Betracht. Hierzu gehören neben Geldleistungen auch sonstige Leistungen, die in unterschiedlichsten Variationen auftauchen können. Gerade bei Eige...mehr

Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Rspr. ist festzustellen, dass die steuerliche Beurteilung der Erhaltungsrücklage nach dem WEG i.R.d. Grunderwerbsteuer und der Ertragsteuer deutlich auseinanderfällt: Während bei der Grunderwerbsteuer die Rücklage als Bestandteil des der Gemeinschaft zuzurechnenden Verwaltungsvermögens, also eine im fremden Eigentum stehendes Wirts...mehr

Die Rechte und Pflichten des Verwalters können im Verwaltervertrag näher ausgestaltet und konkretisiert werden. Insbesondere kann der Verwalter mit dem Verwaltervertrag auch Pflichten übernehmen, die über seinen gesetzlichen Pflichtenkreis hinausgehen. Zu denken ist hier in erster Linie an die Verpflichtung zur Übernahme der Verkehrssicherungspflicht.[1] Zur Vermeidung überflü...mehr

4.1 Fristwahrung § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere a...mehr

2.1 Grundsätze Da § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter ermächtigt, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, kann es sich dabei nur um erforderliche Maßnahmen handeln. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ist er ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss berechtigt, eigenständig Maßnahmen zu treffen, die vielleicht durchaus sinnvoll, aber nicht erforderli...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter weiter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsgeschäfte für die Gemeins...mehr

Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der GdWE, auch dann, wenn der Verwalter im Gesetz als Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Insbesondere obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als deren Vertretungs- und Ausführungsorgan. Erfüllt der Verwalter einzelne Pflichten nicht, ...mehr

Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen oder dieses einschränken, kann ein Verwaltervertrag nur dann regeln, wenn er den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung vorlag und im Ladun...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.8. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Überblick Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der GdWE, auch dann, wenn der Verwalter im Gesetz als Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Insbesondere ob...mehr

Neben den Rechten und Pflichten des § 27 Abs. 1 WEG obliegen dem Verwalter sämtliche Pflichten, die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verbunden sind. Diese können auch nicht nach § 27 Abs. 2 WEG beschränkt oder erweitert werden, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG bezieht. Vereinzelt besteht hie...mehr

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Der Verwalter ist jedoch über die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Befugnis hinaus nach §§ 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Vermögens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer berechtigt, die Maßnahmen zu ergreifen,...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere auch für die Führ...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG Bezug nimmt,[1] ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer...mehr

Eine Differenzierung zwischen Einschränkung und Erweiterung der Rechte und Pflichten des Verwalters ist vor dem Hintergrund der gesetzlich angeordneten zwingenden Vertretung der GdWE durch den Verwalter nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG insoweit müßig, als sie im Außenverhältnis lediglich für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen von Bedeutung wäre. Hier kann d...mehr

Der Verwalter ist nach § 24 Abs. 1 WEG verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Daneben hat er stets Eigentümerversammlungen einzuberufen, wenn dies im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlich ist (siehe ausführlich Kap. B.I.7.1.1.1 und B.I.7.1.3.1.1).mehr

2.5.1 Grundsätze Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen oder dieses einschränken, kann ein Verwaltervertrag nur dann regeln, wenn er den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung vor...mehr

Überblick Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.8. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass beispielsweise der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass während der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaff...mehr

Nach § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird und nicht von vornherein nichtig ist. Die Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG hat keinen Suspensiveffekt in der Weise, dass ein Beschluss mit Rechtshängigkeit der Klage nicht mehr durchgeführt werden dürfte. Vielmehr ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Besch...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Im Hinblick auf Erhaltungsmaßnahmen wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren...mehr

Die Vergütung des Verwalters ist zentraler Kern üblicher Regelungen im Verwaltervertrag. Zumeist wird zwischen einer Grundvergütung und diversen Sondervergütungstatbeständen differenziert (siehe hierzu vertiefend Kap. B.I.8.3.6). Regelt der Verwaltervertrag eine monatliche Fälligkeit der Grundvergütung, so wird sie nach Ablauf des Monats fällig und der Verwalter kann sich di...mehr