Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann unter bestimmten Voraussetzungen auch Immobiliareigentum erwerben[1], da sie grundbuchfähig ist. Die Prüfung der Frage, ob der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme der ordnungsmäßiger Verwaltung anzusehen ist, obliegt nicht den Grundbuchämtern im Rahmen der Eintragung der Eigentümergemeins...mehr

Begriff Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft, die mit Stimmenmehrheit Beschlüsse auch gegen den Willen des Einzelnen fassen und durchsetzen kann. Die Auflösung der Gemeinschaft kann nicht verlangt werden. Mindestens einmal im Jahr muss eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ges...mehr

Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen enthalten häufig eine mit § 12 WEG korrespondierende Bestimmung, nach der zur Veräußerung des Sondereigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Gegenüber dem Anspruch auf Zustimmung kann gegenüber dem – etwa säumigen – betreffenden zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht we...mehr

Begriff Das Zurückbehaltungsrecht hat im Bereich des Wohnungseigentumsrechts eine eher untergeordnete Bedeutung. Jedenfalls beim Erwerb einer Eigentumswohnung können die Wohnungseigentümer u. U. ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Bauträger bzw. Veräußerer geltend machen, ansonsten ist dies regelmäßig ausgeschlossen. Dem Verwalter jedenfalls steht ein Zurückbehaltungsrec...mehr

Nach § 9a Abs. 2 WEG stehen die Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis und damit auch das Recht zur gerichtlichen Geltendmachung der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Dazu zählt auch die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche im Hinblick...mehr

Zwar kann nach der Bestimmung des § 11 Abs. 1 WEG kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, was auch dann gilt, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Allerdings können die Wohnungseigentüme...mehr

Das Dauerwohnrecht ist geregelt in Teil 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Nach 1945 gab es in Deutschland einen gewaltigen Wohnraumbedarf, dessen Deckung es notwendig machte, die Wohnraumsuchenden an der Finanzierung zu beteiligen, wofür wiederum Sicherheiten zu schaffen waren. Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht aus dem Jahr 1951 ermöglichte den Erwer...mehr

Begriff Das Dauerwohnrecht ist im 2. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes in den §§ 31 bis 42 WEG geregelt. Ein Dauerwohnrecht berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers dazu, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Eine Erstreckung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks ist möglich, sofern die Wohnung wirt...mehr

Das Dauerwohnrecht endet mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen wurde. Achtung Vermietung durch den Dauerwohnberechtigten Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, erlischt nach § 37 Abs. 1 WEG das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt. Das Dauerwohnrecht endet gem. § ...mehr

Entsprechend der Rechtslage bei der Veräußerung von Sondereigentum, die nach § 12 WEG von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden kann, kann die Veräußerung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechts seitens des Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigten nach § 35 Satz 1 WEG von der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Soll darüber...mehr

Begriff Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen gem. § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück, sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Somit obliegen Pflege und Erhaltung der Außenanlage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Durch Beschluss können den Wohnungseigentümern insoweit keine Pflichten auferlegt werden. Er w...mehr

Seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigentum an Außenflächen begründ...mehr

Pflege und Erhaltung der Außenanlagen obliegen nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da diese für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Der Verwalter als ihr gesetzlicher Vertreter hat insoweit in aller Regel die entsprechende Handlungsermächtigung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschluss der Wohnungseigentü...mehr

Einzelnen Wohnungen können Gartenflächen als Sondernutzungsrecht zugewiesen werden. Ist den Wohnungseigentümern in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Befugnis eingeräumt, über die Gartengestaltung der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsflächen frei entscheiden zu können, umfasst dies auch die Befugnis, dort befindliche Bäume zu fällen.[1] Ist zu...mehr

Mangels entgegenstehender Vereinbarung der Parteien sind die Pflichten des Dauerwohnberechtigten § 14 WEG, der die Pflichten des Wohnungseigentümers regelt, zu entnehmen. Danach hat der Dauerwohnberechtigte die Erhaltungspflicht an den dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile und darf nur in solcher Weise davon Gebrauch machen, dass dadurch keinem ande...mehr

Rz. 134 [Autor/Stand] Jedes Wohnungseigentum gilt gem. § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG als ein Grundstück i.S.d. Bewertungsgesetzes. Rz. 135 [Autor/Stand] Wohnungseigentum ist gem. § 249 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 5 BewG definiert als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Insoweit entspricht die D...mehr

Rz. 143 [Autor/Stand] Jedes Teileigentum gehört gem. § 243 Abs. 1 Nr. 3 BewG zum Grundvermögen und gilt nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG als ein Grundstück i.S.d. Bewertungsgesetzes. Rz. 144 [Autor/Stand] Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z.B. Büroräume, Ladenlokale) in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftli...mehr

Rz. 5a Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, unterliegt der Mehrwertsteuer. Eine solche Wirtschaftstätigkeit fällt nicht unter die in der Mehrwertsteuerrichtlinie vorgesehene Befreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (EuGH, Urteil vom 17.12.20...mehr

Rz. 65 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Dem Erwerb von Grundstücken stehen dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach dem WEG und des § 1010 BGB gleich. Rz. 66 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Der Erwerb von Wohnungseigentum, Teileigentum (§ 1 WEG), Wohnungserbbaurechten, Teilerbbaurechten (§ 30 WEG) und Dauerwohnrechten (§ 31 WEG) unterliegt damit den Vorschriften des GrEStG und ist um...mehr

Rz. 7 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Steuerfrei sind ausschließlich Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften i. S. d. WoEigG. Nicht steuerfrei sind daher die Leistungen einer Kapitalgesellschaft, die Wohnbauten errichtet, einzelne Wohneinheiten nach Teilung (§ 8 WoEigG) veräußert und sich in den Kaufverträgen das Recht sichert, die Wohneinheiten zu verwalten. Auch auf Leis...mehr

Rz. 2 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 § 4 Nr. 13 UStG begünstigt ausschließlich Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften i. S. d. Wohnungseigentumsgesetzes (§§ 1ff. WoEigG; vgl. Weimann/Raudszus, UR 1997, 462).mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Die in § 249 BewG genannten Grundstücksarten finden sich bis auf das Wohnungs- und Teileigentum bei der Einheitsbewertung in § 75 Abs. 1 BewG wieder; das Wohnungs- und Teileigentum wird für die Einheitsbewertung in § 93 BewG geregelt. Im Gegensatz zum § 181 BewG für Zwecke der Grundbesitzbewertung bilden bei der Grundsteuerbewertung die Ein- und Zweifami...mehr

Rz. 24 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 In § 9 Abs. 1 UStG sind die für eine Option zur Steuerpflicht infrage kommenden Steuerbefreiungen abschließend aufgeführt. Im Umkehrschluss heißt das, dass wenn eine Steuerbefreiung im § 9 UStG nicht aufgeführt ist, der Verzicht auf die Steuerfreiheit oder die Möglichkeit zur Steuerpflicht nicht gegeben ist. Rz. 25 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Au...mehr

Rz. 11 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Bei der Prüfung der Steuerfreiheit von Verwaltungsleistungen sind folgende Grundsätze zu beachten: Die Leistungen müssen steuerbar sein (vgl. Rz. 8). Hinsichtlich der verschiedenartigen Lieferungen und sonstigen Leistungen liegen jeweils selbstständige Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder vor (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs...mehr

Rz. 5 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Das Verständnis der Steuerbefreiung setzt die Kenntnis der zivilrechtlichen Grundlagen voraus; diese ergeben sich aus §§ 1ff. WoEigG (vgl. auch Weimann/Raudszus, UR 1997, 462).mehr

Rz. 13 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Als Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts für Grundstücke gelten, kommen insbesondere in Betracht: das Erbbaurecht (§ 11 Abs. 1 ErbbauVO), das Wohnungseigentum (§§ 1, 6 WEG), das Bergwerkseigentum (§ 9 Abs. 1 S. 1 BundesbergG), im Grundbuch eingetragene Gewerbeberechtigungen gem. Art. 74 EGBGB (z. B. Mühlen-Abdeckereige...mehr

Rz. 26 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Über die Option muss die Eigentümerversammlung entscheiden. Der Options-Beschluss verursacht – nicht zwingend notwendige – Mehrkosten (z. B. gesonderte Verwalterabrechnungen mit USt-Ausweis, Steuerberatungskosten) und kann daher nur einstimmig gefasst werden. Dies wird oft nur erreichbar sein, wenn die die Option befürwortenden Eigentümer die...mehr

Rz. 20 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Steuerfrei sind demnach insbesondere die Bestandserfassung und -verwaltung, die Auftragsvergabe an Handwerker, die Bezahlung der Rechnungen, Aufstellung eines Wirtschaftsplans, die Rechnungslegung (§§ 27f. WoEigG), die Buchführung, die Steuer- und Rechtsberatung. Rz. 21 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Die von der Gemeinschaft erhobenen Umlagen sind umsatzs...mehr

Der Ärger mit Altlasten im Nachlass Grundbesitzveräußerung aus dem Nachlassvermögen sind in der Praxis mitunter aufwändig, vor allem bei Grundbüchern mit Altlasten. In der Regel verlangen finanzierende Bank die Sicherstellung der Grundbuchbereinigung aller wertmindernder Eintragungen. Der Beitrag soll nicht abschließend für Einzelfälle Lösungen aufzeigen und Problembewusstsei...mehr

Rz. 44 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 EU-Recht: Wohnungseigentümergemeinschaften nicht umsatzsteuerfrei! Die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, unterliegt der Mehrwertsteuer. Eine solche Wirtschaftstätigkeit fällt nicht unter die in der Mehrwertsteuerrichtlinie vorgesehene Befreiung für die Verm...mehr

Rz. 58 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Den Grundstücken stehen nach § 2 Abs. 2 GrEStG gleich: Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Boden, dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und des § 1010 BGB. 2.1.3.1 Erbbaurechte Rz. 59 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Das Erbbaurecht, geregelt in der Verordnung über das Erbbaurecht, ist das veräußerlich...mehr

Rz. 43 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst c UStG ist die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken steuerfrei. Entsprechend steuerfreie dingliche Nutzungsrechte an Grundstücken sind insbesondere (vgl. Abschn. 4.12.8. UStAE): der Nießbrauch (§ 1030 BGB), die Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) die be...mehr

Rz. 52 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Der EuGH hatte in einem deutschen Vorlageverfahren den Begriff der "Vermietung von Grundstücken" zu beurteilen. In Deutschland war es bislang (und ist es unverständlicherweise auch weiter) üblich, im Hinblick auf den Grundsatz der "Einheitlichkeit der Rechtsordnung" hierzu auf das Zivilrecht zurückzugreifen (vgl. z. B. Abschn. 4.12.1. Abs. 1 ...mehr

Rz. 512 Wohnungs- und Teileigentum sind die grundstücksgleichen Rechte nach dem WEG. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.[1] Gegenstand des Sondereigentums sind eine bestimmte Wohnung und die zu dieser Wohnung gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt...mehr

Rz. 523 Nach dem mit § 74 BewG übereinstimmenden § 180 Abs. 1 BewG sind bebaute Grundstücke solche, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, so ist der fertig gestellte und bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Als bebautes Grundstück gilt nach § 180 Abs. 2 BewG auch ein Gebäude, das auf fremdem Grund und Boden ...mehr

Rz. 501 Der Begriff des Grundvermögens wird durch § 176 BewG inhaltlich übereinstimmend mit § 68 BewG geregelt. Nach § 176 Abs. 1 S. 1 BewG gehören zum Grundvermögen der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, das Erbbaurecht, das Wohnungs- und Teileigentum sowie das Wohnungs- und Teilerbbaurecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz, soweit es sich n...mehr

Bislang wurde der Begriff der Personenvereinigung weder in der Abgabenordnung noch in den Einzelsteuergesetzen definiert. Dies hat der Gesetzgeber mit Wirkung ab 1.1.2024 mit § 14a AO nun erstmals bewerkstelligt. Personenvereinigungen i.S.d. AO und der Steuergesetze sind nach § 14a Abs. 1 AO alle Personenzusammenschlüsse ohne Rechtspersönlichkeit zur Verfolgung eines gesetzli...mehr

Vom Grundsatz her ist der bürgerlich-rechtliche Eigentümer immer der Anspruchsberechtigte für diese Förderung. Dies gilt auch für das Sondereigentum im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung.[1] Von diesem Grundsatz kann abgewichen werden, wenn wirtschaftliches Eigentum i. S. d. § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO vorliegt. Wirtschaftliches Eigentum Wirtschaftliches Eigentum liegt vo...mehr

Auch im Rahmen einer Darlehensaufnahme gewinnt § 9a Abs. 4 WEG an Bedeutung. § 9a Abs. 4 WEG regelt eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Mitei...mehr

Wie dargestellt, handelt es sich nach h. M. auch bei den Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung um bauliche Veränderungen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Amortisieren sich die Kosten, sind sie von allen Wohnungseigentümern zu tragen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Exkurs: Kostentragung bei baulichen Veränderungen Die Kosten baulicher Veränderungen rege...mehr

In dem durch das WEMoG reformierten Recht bestimmt § 20 Abs. 1 WEG, dass alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht, eine bauliche Veränderung darstellt. Nach der Gesetzesbegründung gilt dies auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1] Diese Auffassung teilt auch die herrschende Meinung.[2] Andere sind der Auffassung, Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung st...mehr

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat nach § 15 Nr. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern u. a. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu dulden. Da nach öffentlichem Recht erforderliche Baumaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen i. S. v. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG darstellen,[1] besteht also eine gene...mehr

Wird die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Allerdings stellt sich in den Übertragungsfällen die Frage, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss od...mehr

Denkbar ist auch die Konstellation, dass bei einer bisher ausschließlich dezentralen Versorgung der Einheiten mit Etagenheizungen künftig ein Teil der Einheiten mittels Zentralheizung versorgt werden soll. Die Kosten, die mit dem Aufstellen der Heizungsanlage und der Errichtung des Leitungsnetzes verbunden sind, haben dann diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, deren Einhe...mehr

Da die zur Umrüstung der vorhandenen Zentralheizung erforderlichen Maßnahmen oder deren Austausch seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu initiieren sind, unterliegen auch die Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum mittels Etagenheizung mit Wärmeenergie (weiter)versorgt wird, der Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WE...mehr

Bis zu seiner Reformierung durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] kannte das WEG den Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" – seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 werden die beiden Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" unter den Oberbegriff der "Erhaltung" subsumiert. Die modernisierende Instandsetzung wurde im alten WEG als Instands...mehr

Bei der ungeregelten Mehrhausanlage bestehen keinerlei Besonderheiten gegenüber der typischen Einhausanlage. Sämtliche Belange, mögen sie auch nur eines der Häuser betreffen, sind von der Gesamtgemeinschaft zu regeln. Kosten sind unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, auch wenn sie nur ein Haus betreffen. Freilich haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit der ...mehr

Kommt der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG zwar mit der erforderlichen Mehrheit zustande, sind die Wohnungseigentümer zur Kostentragung aber dann nicht verpflichtet, wenn die Kosten der beschlossenen Maßnahme unverhältnismäßig sind. Mit Blick auf die Frage, ob eine bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, sind nicht nur die zu erwartenden...mehr

In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Infrage kommt sowohl eine Heizung, die die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt als auch eine solche, die die 65 %-EE-Voraussetzung nicht erfüllt. In beiden Fällen ist zu beachten, ...mehr

Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer auch anlasslos die Ausstellung eines Energieausweises gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschließen.[1] Zu berücksichtigen ist insoweit nämlich, dass im Zuge der Erstellung des Energieausweises nach § 84 Abs. 1 GEG vom Aussteller etwaige Maßnahmen zur Energieeffizienz zu ermitteln sind und im Energieausweis auch Moder...mehr