Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Im Gesamtwirtschaftsplan müssen (künftige) Hausgeldvorschüsse der Eigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden Normenkette § 28 Abs. 1 WEG Kommentar Im Anfechtungsstreit stand Beschlussfassung über einen Gesamtwirtschaftsplan mit den dazugehörigen Einzelwirtschaftsplänen, ohne dass auf Einnahmenseite des Gesamtplans die (künftigen) Hausgeldvorschüsse ...mehr

Ich persönlich habe die Neuauflage des "Bärmann" herbeigesehnt! Nicht etwa, weil die 11. Auflage des Werks seit ihrem Erscheinen vor etwa zweieinhalb Jahren nichts taugt oder sonst irgendwie fehlerhaft gewesen wäre. Nein, der "neue" Bärmann war einfach fällig wegen der Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen, die seit der umfassenden WEG-Reform aus 2007 inzwischen hinzugekommen...mehr

Leitsatz Bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz entspricht nur eine dem Stand der Technik und den Regeln der Baukunst entsprechende Sanierung ordnungsgemäßer Verwaltung. Solche Sanierungen sind grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen. Sachverhalt Die Mitglieder einer WEG streiten darüber, in welcher Form eine Sanierung ausgeführt werden muss. Im 5. Geschoss befindet sich die ...mehr

Leitsatz Überwachung des Eingangsbereichs einer Wohnungseigentumsanlage durch Videokamera kann unter entsprechenden rechtlichen Einschränkungen im Einzelfall als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme zulässig sein Zwischen Schutzinteressen einer Gemeinschaft und den Eigentümerinteressen ist im Einzelfall eine Güterabwägung zu treffen (insbesondere unter Berücksichtigung des § 6b...mehr

Leitsatz Sanierung gravierender Mängel der Bausubstanz (hier: Hausschwamm mit sonstigen holzzerstörenden Pilzen) muss grundsätzlich DIN-gerecht erfolgen Gestaltungsentscheidung des Gerichts nach § 21 Abs. 8 WEG bedarf neuerlicher sachverständlicher Klärung und hat für den entscheidungsumsetzenden Verwalter klar festzulegen, welche konkreten Maßnahmen er zu veranlassen hat Nor...mehr

Leitsatz Vorbefassung der Gemeinschaft zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums nach Feuchtigkeitserscheinungen im Sondereigentum Beschlussunfähigkeit als Beschlussnichtigkeitsgrund und damit unbegründeter Sanierungsverpflichtungsantrag Normenkette §§ 21 Abs. 1 und 8, 23 Abs. 4 WEG 1. Zum Sachverhalt: In einer Wohnung kam es zu Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelflecken an ...mehr

Leitsatz Erteilt ein Wohnungseigentümer eine Generalvollmacht, liegt darin in der Regel der Widerruf der bisher erteilten Generalvollmacht Normenkette § 23 Abs. 1 WEG; §§ 167 Abs. 1, 168 Satz 3 BGB Das Problem In einer Versammlung stimmen Wohnungseigentümer über die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters bzw. Neubestellung eines Konkurrenten ab. Für den bisherigen Verwalte...mehr

Leitsatz Nicht der Rechtspfleger, sondern der Richter ist im WEG-Verfahren für die Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zuständig Normenkette §§ 21 Abs. 4; 43 Nr. 1 WEG; §§ 37 Abs. 2 BGB, 122 Abs. 3 AktG, 45 Abs. 3 GenG Das Problem Ein Wohnungseigentümer möchte vom Amtsgericht ermächtigt werden, eine Versammlung der Eigentümer einz...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift übernimmt die Regelung der bundeseinheitlichen Kündigungssperrfrist von zunächst drei Jahren für Eigenbedarfskündigungen aufgrund des bisherigen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 und erstreckt sie auf Kündigungen zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 (bisher § 564b Abs. 2 Nr. 3). Durch die Formulierung "ein (Erwerber)" ...mehr

Rz. 6a Aus der Gesetzesbegründung Drucks. 17/10485: Abs. 2a regelt den Fristenlauf, wenn nach einem Erwerb gemäß Abs. 1a das Objekt in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Der Anwendungsbereich der Kündigungssperrfrist wird durch Abs. 1a auf die Veräußerung von vermieteten Wohnraum an eine GbR oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu Gunsten dieser ausgedehnt. Betreiben dies...mehr

Rz. 5a Die Neuregelung des §§ 577a Abs. 1a soll das sogenannte Münchener Modell "modifizieren". Nach bisheriger Rechtslage genügte der Eigenbedarf eines Gesellschafters einer GbR, die das Grundstück erworben hatte und damit nach § 566 in die Vermieterstellung eingerückt war, für eine Eigenbedarfskündigung. Hieran ändert der neue Abs. 1a nichts. Jedoch ist der Erwerber bzw. d...mehr

Leitsatz Notwendige Heizungserneuerung durch Einbau eines Blockheizkraftwerks (BHKW) in Kombination mit einer Gasbrennwerttherme als modernisierende Instandsetzung beschließbar Normenkette §§ 21, 22 WEG Kommentar Entscheiden sich die Eigentümer, statt der notwendigen Heizungserneuerung ein sog. BHKW in Kombination mit einer Gasbrennwerttherme (einheitlich konzipierte Maßnahme)...mehr

Leitsatz Keine Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch "für den Verband" aus einem auf "übrige Eigentümer" lautenden Titel Normenkette §§ 10 Abs. 1, 6, 7 WEG; §§ 53 Abs. 1, 71 GBO; § 1115 BGB; § 867 ZPO 1. Zum Sachverhalt: Auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft trug das Amtsgericht (Grundbuchamt) zu deren Gunsten an einem Miteigentumsanteil eine Zwangssicherungshyp...mehr

Leitsatz Der Unterlassungsanspruch gegen einen unzulässigen Gebrauch verjährt nicht, solange die Zuwiderhandlung noch andauert Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; § 195 BGB Das Problem Ein Wohnungseigentümer bestellt zugunsten seiner Eltern an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch. § 1030 BGB (Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen) (1) Eine Sache kann in der Weise belastet w...mehr

Leitsatz Es widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Abrechnung zu genehmigen, obwohl ein Verwaltungsbeirat eine ablehnende Empfehlung gibt Normenkette §§ 28 Abs. 5, 29 Abs. 3 WEG Das Problem In einer in 2011 abgehaltenen Versammlung der Eigentümer wird die Abrechnung 2010 genehmigt, obwohl ein Mitglied des Verwaltungsbeirats die Abrechnung nicht abschließend prüfen ...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, das Befördern von Tieren im Aufzug generell zu verbieten, ist nichtig, sofern nicht ausnahmsweise sachliche Gründe für ein solches Verbot vorliegen. Sachverhalt In einer Wohnungseigentumsanlage hatten die Eigentümer eine Hausordnung beschlossen, nach der das Mitführen von Tieren in den Aufzügen nicht gestattet ist. Eine Wohnung i...mehr

Leitsatz Mitwirkung aller Eigentümer zur nachträglichen Eintragung eines bisher nur schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts Normenkette §§ 10 Abs. 3, 15 Abs. 1 WEG; §§ 19, 29 GBO Kommentar Zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten (schuldrechtlichen) Sondernutzungsrechts (hier: an einem PKW-Stellplatz) ist grundsätzlich die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer n...mehr

Leitsatz Auch wenn die Wärmedämmung einer Fassade in geringem Umfang die Vorgaben der EnEV 2009 unterschreitet, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Fassade nur teilweise zu dämmen, wenn durch die Dämmung die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden behoben werden. Normenkette § 22 Abs. 3 WEG; § 9 Abs. 1, Abs. 3 EnEV Das Problem Im Juni 2011 beschließen Wohnungseigentümer zun...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer müssen eine Anbringung von Briefkästen im Hauseingangsbereich durch diejenigen Wohnungseigentümer, die einen solchen für sich beanspruchen, zumindest solange dulden, bis eine Briefkastenanlage für das gesamte Objekt vorhanden ist Normenkette § 21 Abs. 4 WEG; Art. 10 GG Das Problem Wohnungseigentümer lehnen mehrheitlich den Antrag eines Miteigentümer...mehr

Leitsatz Die Zustimmung zur Veräußerung eines Grundstücksteils an den Nachbarn kann nicht durch Beschluss erzwungen werden Eine Veräußerung als Eingriff in die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft ist keine durch Beschluss oder Vereinbarung regelbare Verwaltungsmaßnahme Wohnungseigentumsgesetzliche Regelungen verdrängen auch etwaige Mitwirkungsansprüche nach § 745 Abs...mehr

Leitsatz "Managementaufgaben" des Verwalters im Fall beantragter größerer Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Kontrollpflichten des Verwalters im Fall von Baumängeln Eventuelle Ersatzansprüche gegen sanierungsablehnende Eigentümer Richterliches Gestaltungsurteil setzt Vorbefassung der Gemeinschaft voraus Normenkette §§ 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 und 8, 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Komme...mehr

Leitsatz Die Klausel im notariellen Kaufvertrag, wonach eine Abnahme bereits wirksam erfolgt sei, führt zum Inlaufsetzen der Verjährungsfrist zu einem Zeitpunkt vor Abschluss des Kaufvertrags. Es kann wirksam vereinbart werden, dass ein "Nachzügler" in eine bereits laufende Verjährungsfrist eintritt Normenkette § 640 Abs. 1 BGB Das Problem 2003 errichtet der Bauträger durch ei...mehr

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Leitsatz Austausch von Glasbausteinen im Eingangsbereich in der Außenwand und Ersatz durch Fenster kann nicht als modernisierende Instandsetzungsmaßnahme mehrheitlich beschlossen werden Auch keine Rechtfertigung einer solchen Maßnahme durch Vorgaben der Energieeinsparverordnung Normenkette §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 WEG; § 9 Abs. 3 EnEV Kommentar Eine Bauänderungsmaßnahme, durch di...mehr

Leitsatz Vollzug der einseitig möglichen Aufhebung eines Garten-Sondernutzungsrechts durch das Grundbuchamt in Zweiergemeinschaft Normenkette §§ 5, 13 Abs. 2, 14 Nr. 4 WEG; §§ 13, 18 Abs. 1 GBO Kommentar Nach Aufteilung in Wohnungseigentum mit jeweils begründeten Sondernutzungsrechten bewilligte der EG-Wohnungseigentümer Aufhebung seines Garten- und Terrassenflächen-Sondernutz...mehr

Leitsatz Aus Rücksichtnahmepflichten sind Hunde auf dem Grundstück und im Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft stets angeleint auszuführen Normenkette §§ 14, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Für Hundehalter besteht stets und generell die Pflicht, Hunde nur angeleint auf dem Gelände und im Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen. Diese Pflicht folgt aus ...mehr

Leitsatz Hat die Gemeinschaft die Verfolgung gemeinschaftsbezogener Unterlassungsansprüche durch Beschluss auf den Verband übertragen, entfällt für individuelle Anspruchsgeltendmachung im Nachhinein seitens einzelner Eigentümer die erforderliche Aktivlegitimation Normenkette § 10 Abs. 6 WEG Kommentar Diverse, individuell klägerseits geltend gemachte Nutzungsunterlassungsansprü...mehr

Leitsatz Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht und Rechtsnachfolge Umzäunung einer Gartensondernutzungsfläche als beeinträchtigende bauliche Veränderung Pflicht zur Beseitigung von Biertischen und -bänken der Gemeinschaft auf fremder Sondernutzungsfläche Normenkette §§ 10 Abs. 4, 14 Nr. 1, 22, 43 WEG Kommentar Verpflichtungen aus einem vereinbarten, lediglich schuldrechtlich wir...mehr

Leitsatz Werden im Dachgeschoss oder auch in einem anderen Geschoss eines ehemaligen Kasernengebäudes, das vor seiner Sanierung keine Wohnungen enthielt, erstmals Wohnungen geschaffen und Wohnungseigentum gebildet, handelt es sich bei den Eigentumswohnungen um nicht nach § 7h EStG begünstigte Neubauten. Sachverhalt Die Beteiligten streiten sich darüber, ob hinsichtlich einer ...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, der die Grundlage für ein Rechtsgeschäft bildet, wird mit seinem Zustandekommen regelmäßig zugleich mit Außenwirkung umgesetzt, wenn der Verwalter und der außenstehende Dritte als potenzieller Empfänger der Erklärung bei der Beschlussfassung zugegen sind. Normenkette § 21 Abs. 4 WEG Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagt gegen den Bau...mehr

Leitsatz Leitet eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern mittels einer Gemeinschaftsantenne aufgefangene Rundfunkprogramme über ein Kabelnetz an einzelne Wohnungseigentümer weiter, stellt dies unabhängig von der Anzahl der Einheiten (hier: 343) keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung i.S.d. §§ 20, 20b UrhG dar, wenn sich die Wohnungen in einem einheitlichen Gebäude befind...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Sachverhalt Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft in Hamburg beschlosss...mehr

Leitsatz Eine Gemeinschaft kann den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls mit bestehender Entscheidungskompetenz beschließen, wenn das betreffende Landesbauordnungsrecht eine solche eigentumsbezogene Pflicht vorsieht Aufgrund eines bestandskräftigen Beschlusses der Eigentümer angebrachte Rauchmelder stehen nicht im Sondereigentum Normenkette §§ 5 Abs. 1, 2, 10 Ab...mehr

Leitsatz Rechtswidrige bauliche Veränderung, soweit gestattende Beschlussfassung fehlt Verjährter Beseitigungsanspruch gegen den Handlungsstörer führt zu Beseitigungsrechten der Gemeinschaft auf eigene Kosten Duldungspflicht bei zu verneinender Beeinträchtigung Normenkette §§ 14 Nr. 1, 21 Abs. 5, 22 Abs. 1 WEG; § 242 BGB Kommentar Eine bauliche Veränderung (vorgenommen durch ein...mehr

Leitsatz Bei jeder baulichen Veränderung, Modernisierung oder modernisierenden Instandsetzung müssen sich die Wohnungseigentümer als speziellem Ausdruck des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes mit dem Nutzen der Maßnahme im Verhältnis zu ihren Kosten auseinanderzusetzen Normenkette §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 2...mehr

Leitsatz Nur eine Entlastung "im weitesten Sinne" steht Rückzahlungsansprüchen gegen den Ex-Verwalter entgegen, der sich vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst "bedient" hat Normenkette §§ 280, 397 Abs. 1 BGB Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nimmt den ehemaligen Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Dieser wendet gegenüber der Klage ein...mehr

Leitsatz Nachgenehmigung eines vom bevollmächtigten Verwalter abgeschlossenen Fernsehempfangsvertrags Keine Vergleichsangebote notwendig Normenkette §§ 10 Abs. 2 Satz 2, 21 Abs. 3 WEG Kommentar Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauchs gerichtet sind...mehr

Leitsatz Versäumt es der Verwalter, jedem Wohnungseigentümer rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist eine Kopie des Versammlungsprotokolls zu übersenden, obwohl er dazu gemäß Verwaltervertrag verpflichtet ist, und hat in diesem Fall ein Eigentümer innerhalb der Anfechtungsfrist vorsorglich Beschlussanfechtungsklage erhoben, diese aber nach Kenntniserlangung der Beschluss...mehr

Steuerschuldner Steuerschuldner ist in der Regel derjenige, der nach dem jeweiligen Landesmeldegesetz verpflichtet ist, sich bei der (örtlichen) Meldebehörde zu melden (z. B. Satzung über die Zweitwohnungsteuer von Heidelberg; Gesetz über die Zweitwohnungsteuer von Bremen). Dies ist nach den Meldegesetzen der Länder in der Regel derjenige, der eine Wohnung bezieht. Meldebehörd...mehr

Im Falle des Todes eines Wohnungseigentümers geht dessen Vermögen als Ganzes und damit auch das Wohnungseigentum nach § 1922 BGB auf den oder die Erben über. Der Erbe tritt vollständig in die Rechte und Pflichten des Verstorbenen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern ein. Das ist, jedenfalls rechtlich, dann unproblematisch...mehr

Der Vermächtnisnehmer erwirbt das Wohnungseigentum durch Übereignung vom Erben. Für ihn gelten deshalb die gleichen Grundsätze wie für andere Erwerber auch. Nach der im Wohnungseigentumsrecht als gefestigt anzusehenden Fälligkeitstheorie kommt es für die Zahlungspflicht darauf an, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Zahlung Wohnungseigentümer ist.[47] Bis zum Eigentumserwer...mehr

Der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer ist Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten.[39] Er ist deshalb Schuldner der Wohnungseigentümergemeinschaft und Gläubiger eventueller Rückzahlungen.mehr

Mehrere Wohnungseigentümer, zu denen auch die Mitglieder einer Erbengemeinschaft zählen,[21] können nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Eine nicht einheitlich erfolgte Stimmabgabe ist ungültig.[22] Das gilt auch dann, wenn von mehreren Mitberechtigten nur einer zur Versammlung erschienen ist. Es gibt nämlich keine Anscheinsvollmacht zugunsten ...mehr

Als Inhalt des Sondereigentums kann nach § 12 WEG vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Bei einer Erbengemeinschaft ist die Übertragung des Wohnungseigentums auf einen Miterben zustimmungspflichtig.[42] Umstritten ist, ob die Umwandlung einer Erbengemeinscha...mehr

Dass der wirkliche Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden ist, versteht sich von selbst. Dabei kommt es auf die tatsächliche Rechtslage an. Eine solche wird weder durch einen Erbschein noch durch eine Grundbucheintragung begründet. Wird der vermeintliche Erbe eingeladen, fehlt es an einer Einladung des wirklichen Wohnungseigentümers. Die unterbliebene Ladung ei...mehr

Vor einer schwierigen Aufgabe steht der Verwalter nach dem Tod des Wohnungseigentümers. Bis im Grundbuch der neue Eigentümer eingetragen ist oder dem Verwalter ein Erbschein vorgelegt wird, kann Zeit vergehen, in der die Verwaltung der Wohnanlage nicht stillstehen kann. In der Praxis lassen es die Verwalter meist gelten, wenn jemand behauptet, Erbe zu sein, und stellen keine...mehr

Der Vorerbe ist bis zum Eintritt des Nacherbfalls Erbe[3] und damit auch Wohnungseigentümer. Er kann deshalb in Bezug auf eine Eigentumswohnung nach § 2112 BGB alle Rechtshandlungen vornehmen, die sich nicht als Verfügung (§ 2113 BGB) darstellen. Verfügung ist nicht nur die Veräußerung des Wohnungseigentums insgesamt. Zu den Verfügungen zu rechnen sind auch Änderungen der Mi...mehr

Erbringt der vermeintliche Erbe Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft, so leistet er ohne Rechtsgrund und kann die Zahlungen nach den §§ 812 ff BGB zurückfordern. Etwas anderes gilt im Falle der Ausschlagung der Erbschaft. Besorgt der Erbe vor der Ausschlagung erbschaftliche Geschäfte, so ist er nach § 1959 Abs. 1 BGB demjenigen gegenüber, der Erbe wird, wie ein Ges...mehr

Beschlüsse der Wohnungseigentümer können eine Bindungswirkung nur gegenüber denjenigen entfalten, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Wohnungseigentümer sind.[28] Das hat zur Folge, dass der vermeintliche Erbe durch Wohnungseigentümerbeschlüsse weder berechtigt noch verpflichtet wird, selbst wenn er dem Beschluss zugestimmt hat. Umgekehrt wird der wirkliche Erbe durch die...mehr

Auf einen Blick: Da Beschlüsse der Wohnungseigentümer nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig werden, haben eine Fehlbeurteilung der erbrechtlich Situation und eine Erbausschlagung in der Regel keine Auswirkungen auf gefasste Beschlüsse. Die Bindungswirkung trifft den tatsächlichen Erben. Hausgeldschulden sind umstrittener Ansicht nach als Nachlasserbenschulden zu q...mehr