Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gesellschafts- und gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grund...mehr

Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Regelfall in der Praxis ist die vereinbarte Zustimmungspflicht des Verwalters. Als Zustimmungsberechtigte bzw. -verpflichtete können aber auch der Verwaltungsbeir...mehr

Auch die Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung bedarf keiner besonderen Form, weshalb sie sich nicht zwingend aus der Gemeinschaftsordnung ergeben muss. 2 Konstellationen sind insoweit bei lediglich schuldrechtlich vereinbarter Veräußerungszustimmung zu unterscheiden: Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung, weitere Veräußerungsfälle. Erstveräuß...mehr

Nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO ist zunächst der Nachweis des Verwalteramts durch öffentliche Urkunde zu führen. Nach § 415 ZPO handelt es sich um eine öffentliche Urkunde dann, wenn sie von einer öffentlichen Behörde innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse oder von einer mit öffentlichem Glauben versehenen Person innerhalb des ihr zugewiesenen Geschäftskreises in der vorgesc...mehr

Der Beschluss zur Aufhebung der vereinbarten Veräußerungsbeschränkung kann als Versammlungsbeschluss gefasst werden oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Von wesentlicher Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass zur Aufhebung im Wege des Versammlungsbeschlusses die einfache Mehrheit ausreicht, zur Aufhebung im Wege des Umlaufverfahrens nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ab...mehr

Überblick Die Unauflöslichkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 11 WEG ist ein charakteristisches Merkmal des Wohnungseigentumsrechts. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder einer Gemeinschaft größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann da...mehr

Die Zustimmung ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Letztlich muss die Unterschrift des Verwalters in der Zustimmungserklärung notariell beglaubigt werden. Muster: Veräußerungszustimmung des Verwalters [Briefkopf des Verwalters] Als Verwalter und somit Vertretungsorgan der Wohnungseigentümer...mehr

1.1 Beitragspflichten Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine verschuldensunabhängige Haftung. 1.1.1 Entstehen der Gemeinschaft Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im...mehr

Der Verkauf einer Sondereigentumseinheit erfordert stets 2 Rechtsgeschäfte: den notariellen Kaufvertrag und die Auflassung. Der Kaufvertrag regelt die schuldrechtlichen Pflichten der Vertragsparteien. Die Auflassung ist für den Eigentumsübergang, also die dingliche Seite der Medaille erforderlich. Nach § 925 BGB muss auch die Auflassung von einem Notar erklärt werden. Sie so...mehr

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetz...mehr

In allen Fällen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung einer Sondereigentumseinheit durch den Nutzer besteht sowohl ein Unterlassungsanspruch gegen den Nutzer als auch gegen den das Nutzungsverhältnis vermittelnden Wohnungseigentümer.[1] Praxis-Beispiel Die Intensivpflege- und Beatmungs-WG Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus insgesamt 10 Sondereigentumseinheiten. Das ...mehr

Nach § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden, so ein entsprechender Beschluss nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gefasst wurde. Nicht die Eintragung im Grundbuch wirkt konstitutiv, sondern der Beschluss[1], weshalb die Löschung nicht zwingend erforderlich ist. Freilich empfiehlt sich die Löschung, da das Grundbuch andernfalls unrichtig ...mehr

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums außer bei Veräußerung an einen Verwandten der Zustimmung des Verwalters bedarf, so erfasst die Ausnahme nicht die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter alle Verwandte des Veräußerers sind.[1] Grundsätzlich bedarf es auch der Veräußer...mehr

Ein in der Praxis zwar seltener Fall, kann zustimmungsberechtigt auch der Verwaltungsbeirat sein. Insoweit ist nicht auf die Zustimmung eines jeden einzelnen Beiratsmitglieds abzustellen, sondern auf das Ergebnis der internen Willensbildung des Beirats. Mangels abweichender Vereinbarung entscheidet der Verwaltungsbeirat dabei mehrheitlich.[1] Der Nachweis der Bestellung zum ...mehr

Unter einer Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Erfasst sind insoweit sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Rechtsgeschäft, also die Auflassung.[1] Hiervon abzugrenzen ist stets der Eigentumsübergang im Wege der Universalsukzession durch den Erben n...mehr

8.1 Grundsätze § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Befugnis kann allerdings seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entgegen vormals geltender Rechtslage durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zur Aufhebung einer ...mehr

1.1 Keine Änderungen durch WEMoG Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Ab...mehr

3.1 Zustimmungspflichtige Veräußerungsfälle Unter einer Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Erfasst sind insoweit sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Rechtsgeschäft, also die Auflassung.[1] Hiervon abzugrenzen ist stets der Eigentumsübergang im Weg...mehr

Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im praxisrelevanteren Fall der Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG werden Erwerber von Wohnungseigentum im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern dann gemäß §...mehr

Sowohl für die erstmalige Begründung einer Veräußerungszustimmung[1] als auch für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung bedarf es einer Vereinbarung.[2] Auch bei der Wiederbegründung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip näml...mehr

Regelfall ist die dingliche Vereinbarung, also diejenige, die im Grundbuch eingetragen ist. Im Gegensatz zu sonstigen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die sich dem Wortlaut nach nicht dem Grundbuch entnehmen lassen, weil nach den Bestimmungen der Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) i. V. m. § 7 Abs. 3 WEG wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die E...mehr

Im Fall der Veräußerungszustimmung und erfolgreicher Anfechtung des Bestellungsbeschlusses liegt keine wirksame Veräußerungszustimmung vor.[1] Die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses durch das Gericht erfolgt nämlich mit Wirkung ex tunc, d. h. der Beschluss ist von Anfang an nichtig und wirkungslos, der Bestellte verliert mit rückwirkender Kraft seine Verwalterstell...mehr

Eine bestimmte Frist, innerhalb derer die Zustimmung zu erteilen oder aber zu versagen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Jede Veräußerung und hiermit verbunden die etwa erforderliche Veräußerungszustimmung ist grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Die Zustimmung ist jedenfalls ohne schuldhafte Verzögerung zu erteilen oder zu versagen. Abhängig vom Einze...mehr

Der Verwalter hat grundsätzlich nicht von sich aus Informationen einzuholen. Vielmehr obliegt es dem veräußernden Wohnungseigentümer, die vom Verwalter für erforderlich gehaltenen Informationen einzuholen. Der Verwalter ist allerdings verpflichtet, aktiv tätig zu werden und den veräußernden Wohnungseigentümer entsprechend aufzufordern. Stets kann der Verwalter vom veräußernd...mehr

Durch einfachen Mehrheitsbeschluss kann eine Veräußerungsbeschränkung nicht geschaffen werden. Es bedarf vielmehr zwingend einer Vereinbarung. Anders aber dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, nach der die Gemeinschaftsordnung selbst oder das Wohnungseigentumsgesetz in seinen abdingbaren Regelungsbereichen geändert werden kann. Enthält die Gemeins...mehr

Vereinbarungen einzelner Wohnungseigentümer mit dem Gläubiger wirken zunächst nur zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Gläubiger und mittelbar auch zwischen Gläubiger und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Praxis-Beispiel Teilerlass Der Gläubiger hat eine Forderung in Höhe von 10.000 EUR gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese besteht aus 10 Wohnungseigen...mehr

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhan...mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gem...mehr

§ 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a. F. hatte die Haftung eines Wohnungseigentümers wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf dessen Miteigentumsanteil beschränkt. Damit sollte die Umgehung der beschränkten Außenhaftung verhindert werden, könnte doch ein Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen im Innenverhältnis unbegre...mehr

Gibt der Nutzer des Sondereigentums bei seinem Auszug die überlassenen Schlüssel nicht oder nicht vollzählig zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer zwar ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Nutzer seine vertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Allerdings haftet der Wohn...mehr

Zur Finanzierung insbesondere kostenaufwändiger Erhaltungsmaßnahmen steht den Wohnungseigentümern auch die Beschlussfassung über eine entsprechende Kreditaufnahme seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung. Bereits der BGH hatte insoweit jedenfalls bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Kredits durchaus auch un...mehr

Muss ein Wohnungseigentümer im Zuge von ihm durchzuführender Erhaltungsmaßnahmen oder etwa gestatteter baulicher Veränderungen das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers betreten und gehen die von dem anderen Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu duldenden Einwirkungen über das zumutbare Maß hinaus, muss ihm der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Abs. 3 WEG e...mehr

Leistet der Wohnungseigentümer Zahlungen an den Gläubiger entsprechend seiner Teilhaftung und beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Ausgleich der Forderungen des Gläubigers die Erhebung einer Sonderumlage, so befreit die direkte Zahlung des Wohnungseigentümers an den Gläubiger ihn nicht von seiner Beitragspflicht im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Es bedarf keiner besonderen Problematisierung, dass ein Wohnungseigentümer im Fall der Beschädigung des Sondereigentums eines anderen Wohnungseigentümers diesem gegenüber haftet. Von praxisrelevanter Bedeutung ist in diesen Fällen aber, wie sich der geschädigte Wohnungseigentümer im Fall der Verwirklichung eines versicherten Risikos zu verhalten hat. Praxis-Beispiel Der gepla...mehr

Wurde ein Wohnungseigentümer von einem Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Höhe seines Miteigentums in Anspruch genommen, hat er einen Ausgleichsanspruch, der gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist.[1] Eine entsprechende Teilhaftung der Wohnungseigentümer aus § 9a Abs. 4 WEG kommt insoweit nicht in Betracht.[2] Dies gilt auch in Zweierg...mehr

Haben die Wohnungseigentümer in einer geregelten Mehrhausanlage Beschlusskompetenzen für Angelegenheiten, die nur ihr Haus betreffen und sind sie entsprechend auch zur exklusiven Kostentragung verpflichtet, können sie grundsätzlich auch über Erhaltungsmaßnahmen betreffend ihr Haus beschließen. Da derartige Untergemeinschaften aber nicht rechtsfähig sind, muss die Maßnahme na...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine verschuldensunabhängige Haftung. 1.1.1 Entstehen der Gemeinschaft Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im praxisrelevanteren F...mehr

Zusammenfassung Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche V...mehr

Für den Fall der verzögerten oder zu Unrecht versagten Veräußerungszustimmung steht dem Veräußerer gegen den Zustimmungsberechtigten ein Schadensersatzanspruch resultierend aus § 280 BGB bzw. § 286 BGB zu.[1] Eine Pflichtverletzung ist insoweit unzweifelhaft gegeben, wenn der Zustimmungsberechtigte weiß oder wissen musste, dass kein Verweigerungsgrund gegeben ist. Ein Anspru...mehr

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach die erste Veräußerung der Sondereigentumseinheiten nach erfolgter Teilung nicht dem Zustimmungserfordernis des § 12 WEG unterfällt, erfasst diese Ausnahme nicht eine erneute Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.[1] Praxis-Beispiel Ve...mehr

Keine Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG stellen die Fälle des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes dar. Bedeutendster Fall stellt hier der Eigentumsübergang im Wege der Erbfolge dar. Auch die testamentarischen oder erbvertraglichen Regelungen fallen nicht unter die Zustimmungsbedürftigkeit, da es sich hier um letztwillige Verfügungen handelt. Schenkungsvertrag im Wege vorw...mehr

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden. Das gilt sowohl bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (Mitglied der Eigentümergemeinschaft) als auch für den Käufer.[1] Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Besonderhei...mehr

Zweifellos haftet der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn er schuldhaft das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt – sei es durch Beschädigung oder durch Hervorrufen eines besonderen Verwaltungsaufwands. Von praxisrelevanter Bedeutung ist hier die Beantwortung der Frage, ob der schädigende Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch genomm...mehr

Die gesetzlich angeordnete teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer verleiht dem Werkunternehmer die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB zu verlangen. Dies folgt allerdings nicht direkt aus dem Gesetz. Der Unternehmer kann die Einräumung einer Sicherungshypothek nämlich nur an dem Baugrundstück "des Bestellers" verlangen, was eine...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche Verbindlichkeite...mehr

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Durch diese Einschränkung soll der Gläubiger nicht mit Fragen aus dem Innenverhältnis...mehr

Auch wegen sonstiger vom jeweiligen Nutzer der überlassenen Sondereigentumseinheit ausgehenden Störungen kann auch direkt der überlassende Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungsei...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das WEG keine ausdrückliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers mehr, dafür Sorge tragen zu müssen, dass auch Personen, die sich in seinem Hausstand befinden oder denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlassen hat, die Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer einzuhalten haben, wie dies noch in § 14 Nr. 2 ...mehr

Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1 HS 2 WEG auf solche Verbindlichkeiten, "die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind". Zweck dieser Regelung ist, dass derjenige bezahlen soll, dem die Leistung zugutekommt. Bei einem Eigentümerwechsel wird dies in aller Regel der Erwerber sein...mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft können keine neuen Zahlungsverpflichtungen zulasten des Voreigentümers begründet werden. Haftung des veräußernden Eigentümers Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder ...mehr