Fachbeiträge & Kommentare zu Aufwendungen

Beim eingeschränkten Schuldzinsenabzug nach § 4 Abs. 4a EStG ist auf den jeweiligen Betrieb abzustellen und nicht auf den jeweiligen Gesellschafter. Konsequenz ist, dass sich die Überentnahme nach dem Anteil des einzelnen Mitunternehmers am Gesamtgewinn der Mitunternehmerschaft richtet (Anteil am Gewinn oder Verlust aus dem Gesamtgewinn einschließlich Ergänzungsbilanzen zuzü...mehr

Weder § 24 Abs. 1 EnEV hat geregelt, unter welchen Voraussetzungen ein unverhältnismäßiger Aufwand anzunehmen ist, noch ist § 105 GEG insoweit eine Konkretisierung zu entnehmen. Sachgerecht erscheint daher, zunächst das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot des § 5 GEG sowie die Wertungen des § 102 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GEG zu übernehmen, der eine Befreiungsmöglichkeit für die F...mehr

Bei der ungeregelten Mehrhausanlage bestehen keinerlei Besonderheiten gegenüber der typischen Einhausanlage. Sämtliche Belange, mögen sie auch nur eines der Häuser betreffen, sind von der Gesamtgemeinschaft zu regeln. Kosten sind unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, auch wenn sie nur ein Haus betreffen. Freilich haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit der ...mehr

In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Infrage kommt sowohl eine Heizung, die die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt als auch eine solche, die die 65 %-EE-Voraussetzung nicht erfüllt. In beiden Fällen ist zu beachten, ...mehr

Einige Bestimmungen des GEG knüpfen ihren Regelungsgehalt an ein Gebäude mit 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Klassischer Fall ist hier zunächst das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht stellt sich die Frage, ob der Anwendungsbereich auch bei in Wohnungseigentum aufgeteilten Doppelhäusern als einzeln...mehr

Bezüglich der Versendung von Rechnungen mit fortgeschrittenen elektronischen Signaturen gelten die Bestimmungen des Präsidialdekrets 150/2001 (Amtsblatt der Regierung FEK 125/Α’/25.6.2001); ein anerkanntes Zertifikat ist nicht erforderlich. Allerdings wird die Erstellung einer digitalen Unterschrift durch spezielle sichere Erstellungseinheiten (Auszeichnungsmechanismen) verl...mehr

Wird ein Arbeitsverhältnis aufgelöst, ist entscheidend, was die Vertragsparteien vereinbart haben. Die Vereinbarungen können z. B. vorsehen, dass das Arbeitsverhältnis sofort bzw. kurzfristig endet und der Arbeitnehmer eine Abfindung erhält. In dieser Situation ist entweder eine Verbindlichkeit auszuweisen oder eine Rückstellung, wenn Höhe und/oder Fälligkeit noch ungewiss si...mehr

Schuldzinsen können nur dann als Betriebsausgaben abgezogen werden, wenn die Aufnahme des Darlehens betrieblich veranlasst ist. Beim Abzug von Schuldzinsen ist immer in 2 Stufen vorzugehen. Zunächst ist festzustellen, ob und inwieweit die Schuldzinsen betrieblich veranlasst sind. Sind die Schuldzinsen betrieblich veranlasst, ist zu prüfen, ob der Schuldzinsenabzug gem. § 4 Abs...mehr

Wie dargestellt, handelt es sich nach h. M. auch bei den Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung um bauliche Veränderungen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Amortisieren sich die Kosten, sind sie von allen Wohnungseigentümern zu tragen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Exkurs: Kostentragung bei baulichen Veränderungen Die Kosten baulicher Veränderungen rege...mehr

Zu beachten sind weiter die Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Anknüpfungspunkt ist insoweit jeweils die Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Lediglich ein Beschluss, der den Kostenverteilungsschlüssel generell und kostenübergreifend abweichend vom gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten...mehr

Da auch die Kosten der baulichen Maßnahmen des § 20 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab. Wie stets, darf der abweichende Kostenverteilungsschlüssel nicht solcherart gegen das Willkürverbot ver...mehr

Beschlussmuster: Durchführung von energetischen Maßnahmen und deren Finanzierung, insbesondere Aufnahme eines KfW-Förderdarlehens TOP XY Durchführung energetischer Maßnahmen, Finanzierung und Abschluss eines KfW-Förderdarlehens Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Durchführung energetischer Maßnahmen beschlossen. Hierzu w...mehr

11.300 Mietwohnungen statt leerstehender Büros: Dieses Umbaupotenzial sieht der Immobilienspezialist JLL in den 7 Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Bis 2025 könnte sich diese Zahl durch steigende Büroleerstände auf 20.000 Wohnungen erhöhen. Wie aktualisierte Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) zeigen, stehen in den Big...mehr

Wird die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Allerdings stellt sich in den Übertragungsfällen die Frage, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss od...mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Austausch von Gaseinzelöfen durch Anschluss an eine Zentralheizung) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, es ist beabsicht...mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Außendämmung) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, im Anwesen Blumenstraße 1, 80000 München, sind folgende Modernisierungsmaßnahmen, durch di...mehr

Ist die Tiefgarage vom Wohngebäude räumlich getrennt und wurden durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer entsprechende Untergemeinschaften gebildet und dabei geregelt, dass die Kosten, die in der jeweiligen Untergemeinschaft entstehen, allein von den Wohnungseigentümern der Untergemeinschaft zu tragen sind, können Teileigentümer der Tiefgarage, die nicht zugleich auch Wohnu...mehr

Auch nach dem Normzweck des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können derartige allgemeine Risiken nicht beschlussweise auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungs- oder energierechtlich zulässigen Zustands des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines...mehr

Nimmt der Vermieter die Drittmittel in Anspruch, kann er nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB jährlich die Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Praxis-Beispiel Berechnung In Umsetzung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG entstehen dem Vermieter für die vom Mieter gemietete Wohnung Kosten in Höhe von 5.000 ...mehr

Vermieter haben zu beachten, dass in die Kostenumlage auch leerstehende Wohnungen einbezogen werden müssen. Dies gilt selbstverständlich unabhängig davon, ob der Mieter die von ihm gemietete Wohnung nicht bewohnt oder ein Mietverhältnis nicht besteht. Im 2. Fall sind die anteiligen Kosten vom Vermieter zu tragen. Entsprechende Grundsätze gelten für Geschäfts- bzw. Gewerberäu...mehr

In gemischt genutzten Gebäuden, also solchen mit Wohnungen und Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten, muss der Vermieter beachten, dass anteilige für die Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten anfallende Kosten nicht auf die Wohnraummieter umgelegt werden können. Der Vermieter hat diese vielmehr selbst zu tragen. Hat er mit dem Geschäfts- bzw. Gewerberaummieter allerdings vereinbart, d...mehr

Nicht unbedeutend ist die Frage nach den Eigentumsverhältnissen im Fall eines erforderlichen Austauschs der Heizkörper. Ordnet man sie dem Sondereigentum zu, dann besteht für die Wohnungseigentümer keine Kompetenz über einen Austausch zu beschließen.[1] Bereits entschieden ist, dass die Heizkörper durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt werden kön...mehr

Werden die Maßnahmen übererfüllt, nicht aber die Mehrheit des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erreicht, haben die überschießenden Kosten nur diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die für die sich nicht mehr amortisierende Übererfüllung gestimmt haben. Nun gilt zwar im Recht der baulichen Veränderung der Grundsatz, dass – mit Ausnahme der Fälle des § 21 Abs. 2 Satz 1 BGB – di...mehr

§ 11 Abs. 1 CO2KostAufG stellt zunächst klar, dass die Kostenaufteilung auch für Mietverhältnisse gilt, die vor dem 1.1.2023 begründet wurden. Auch bei diesen Mietverhältnissen sind also die Kosten nach Maßgabe der Anlage zu §§ 5 bis 7 CO2KostAufG im Fall von Wohngebäuden bzw. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Nichtwohngebäuden unter den Mietvertragsparteien aufzuteilen. Wei...mehr

Am 1.1.2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in Kraft getreten. Es regelt die Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern. CO2-Emissionshandel Auf Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) müssen Unternehmen, die mit Heizöl und Erdgas sowie Benzin und Diesel beliefern, seit dem 1.1.2021 einen Kohlendioxidpreis z...mehr

Im Regelfall betreffen nach GEG erforderliche Maßnahmen alle Wohnungen. Wohl probatester Umlagemaßstab kann in all den Fällen, in denen alle Wohnungen von der Maßnahme profitieren bzw. betroffen sind, eine Umlage nach der beheizten Wohnfläche sein. Dies gilt im Fall von Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle oder der Kellerdecke unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen in untersch...mehr

Auch nach alter Rechtslage mussten sich die Kosten einer modernisierenden Instandsetzung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Als angemessen wurde insoweit ein Zeitraum von ca. 10 Jahren angesehen.[1] Zwar nicht als unverrückbares Dogma, jedoch als wichtiger Anhaltspunkt gilt dieser Zeitraum auch hinsichtlich der Regelung in § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG.[2] Z...mehr

Im Fall der modernisierenden Erhaltung bzw. Instandsetzung muss der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vornehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anfor...mehr

Im Fall eines Heizungsaustauschs zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 GEG dürfte zu unterscheiden sein: Erfolgt allein ein Austausch bzw. eine Modifizierung der Zentralheizungsanlage oder ist zusätzlich auch ein Austausch der vorhandenen Heizkörper erforderlich? Lediglich Austausch/Modifizierung der Zentralheizungsanlage Für den Fall, in dem lediglich ein Austausch bzw. ei...mehr

Regelmäßig handelt es sich bei der Umsetzung der nach GEG erforderlichen Maßnahmen um Erhaltungsmaßnahmen, deren Kosten unter § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG fallen und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen sind. Der gesetzliche Verteilungsschlüssel richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Sowohl durch Vereinbarung als auch durch ...mehr

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG ermittelt der Vermieter im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Versorgt der Vermieter eine vermietete Wohnung gesondert mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, hat er nach § 5 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG den Kohlendioxidausstoß der Wohn...mehr

Die Reform der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) hat die nächste Hürde genommen. Das EU-Parlament hat den geplanten Sanierungsvorgaben zugestimmt. Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft schaut nun auf die nationale Umsetzung – und fordert bezahlbare Lösungen. Der Energieverbrauch von Wohngebäuden soll durch die neue EPBD bis 2030 im Schnitt um 16 % und bis 2035 um 20 bis ...mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitestmöglich getrennte Verwaltung "Die einzelnen Hä...mehr

Das CO2KostAufG differenziert bezüglich der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden. 4.2.1 Wohngebäude § 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG definiert ein Wohngebäude in Übereinstimmung mit § 3 Abs. 1 Nr. 33 GEG als ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Hieraus folgt, dass der Aufteilungsmaßstab für Wohngebäude auch fü...mehr

Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer auch anlasslos die Ausstellung eines Energieausweises gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschließen.[1] Zu berücksichtigen ist insoweit nämlich, dass im Zuge der Erstellung des Energieausweises nach § 84 Abs. 1 GEG vom Aussteller etwaige Maßnahmen zur Energieeffizienz zu ermitteln sind und im Energieausweis auch Moder...mehr

Die betragsmäßige Begrenzung von 3 EUR bzw. 2 EUR je Quadratmeter Wohnfläche gilt für einen Zeitraum von 6 Jahren, Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Anpassung von Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen) ausgenommen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR/m2 Wohnfläche, darf sie sich nicht um mehr als 2...mehr

Insbesondere bestimmte Fördermittel werden nur im Rahmen eines Darlehens vergeben. Längst hat der BGH[1] für den Bereich des Wohnungseigentums klargestellt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auc...mehr

Häufig regeln Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung entweder generell oder – am häufigsten – für bestimmte Kostenarten einen anderen Verteilungsschlüssel. Verbreitet ist dabei die Kostenverteilung nach Objekten oder Miteigentumsanteilen. Bei Mehrhausanlagen erfolgt häufig eine Kostentrennung für die anfallenden Kosten nach einzelnen Häusern (siehe Kap. 4.3).mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: umfassende Dämmmaßnahme) [1] Mietverhältnis ___________________ Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, ich beabsichtigte, nachfolgende Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555...mehr

Musterschreiben: Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ________________________, die Maßnahmen zur energet...mehr

Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als den nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG auf ihn entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten zu tragen hat, sind nach § 6 Abs. 1 CO2KostAufG in Mietverträgen über Wohnraum oder über Räume, die zwar keine Wohnräume sind, sich aber in einem Wohngebäude befinden, unwirksam. Entsprechendes gilt nach § 8 Abs. 1 CO2KostAufG für die Mieter vo...mehr

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem alleine ("exklusiv") zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone, möglich is...mehr

Für Modernisierungsmaßnahmen die mit einem Kostenaufwand von maximal 10.000 EUR für die Wohnung verbunden sind, sieht § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren vor. Der Vermieter muss dabei den Umstand, dass er das vereinfachte Verfahren wählt, in der Modernisierungsankündigung mitteilen. Eine weitere Mitteilung über die voraussichtlich künftigen Betriebskosten ist nicht erford...mehr

Neben dem Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 1a BGB, der die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zum Inhalt hat, wurde mit Inkrafttreten der GEG-Reform 2024 ein weiterer neuer Mieterhöhungstatbestand in das BGB eingefügt. § 559e BGB regelt die Möglichkeit der Mieterhöhung neben § 559 BGB, soweit der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1...mehr

Vom Grundsatz her wichtig ist für den Anwendungsbereich des § 559e Abs. 1 BGB, dass die vom Vermieter zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG getroffene Maßnahme grundsätzlich förderungsfähig ist. Nimmt der Vermieter die Fördermittel nicht in Anspruch, dann kann er die Miete nicht nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB erhöhen, sondern er kann dann nach § 559e Abs. 1 Sa...mehr

Der Nachweis ist nach § 71o Abs. 1 Satz 2 GEG dann nicht erforderlich, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet worden ist, wobei es auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung ankommt,[1] oder mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994[2] in der bis zum Ablauf des 31.1.2002 geltenden Fassung erbaut worden ist oder der Gebäudeeigentümer nachweist, ...mehr

Nach § 71k Abs. 1 GEG kann bis zum Anschluss an ein Wasserstoffnetz eine Heizungsanlage eingebaut und aufgestellt werden, die Erdgas verbrennen kann und auf die Verbrennung von 100 % Wasserstoff umrüstbar ist, auch wenn sie nicht die Anforderungen von § 71 Abs. 1 oder Abs. 9 GEG zur Wärmeerzeugung erfüllt. Voraussetzung ist, dass das Gebäude in einem Gebiet liegt, für das die ...mehr

Die Nacht- und Schichtarbeit ist nach den gesicherten arbeitswissenschaftlichen Erkenntnissen über die menschengerechte Gestaltung der Arbeit festzulegen, § 6 Abs. 1. Hierdurch sollen nicht nur die Lage und Dauer der Arbeitszeit, sondern auch deren Verteilung und Rhythmik als Belastungsfaktor berücksichtigt werden. Für die Schichtarbeit beschränkt sich das ArbZG auf diese al...mehr

Bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen genügt die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die...mehr