Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 537 Der Vorteil des Realsplittings besteht darin, dass sich die Steuerbelastung des Schuldners in der Regel drastisch ermäßigt. Denn der geleistete Ehegattenunterhalt[900] wird von der Spitze seines zu versteuernden Einkommens abgezogen. Der Schuldner erzielt also eine Steuerersparnis in Höhe seiner persönlichen Spitzensteuerbelastung. Je höher das Einkommen des Schuldne...mehr

Rz. 21 Die Nachweistätigkeit besteht in einer Informationserteilung an den Kunden, die es diesem ermöglicht, in konkrete Verhandlungen über den gewünschten Hauptvertrag einzutreten. Dies erfordert grundsätzlich, dass der Makler das konkrete Objekt und Namen und Anschrift des abschlussbereiten Vertragspartners benennt, insb. genügt nicht das Verschaffen einer reinen Ermittlun...mehr

a) Schenkung des Familienwohnheims an Ehegatten/Lebensgefährten Rz. 56 Es besteht eine Steuerbefreiung von Zuwendungen unter Lebenden, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten (oder eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartner) Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland belegenen und zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstück (Familienheim) (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a Er...mehr

I. Zivilrechtliche Grundlagen 1. Bestellung des Nießbrauchs Rz. 75 Bei Immobilien entsteht der Nießbrauch durch Einigung der Parteien und Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Der Nießbrauch ist weder vererblich noch übertragbar, jedoch kann einem Dritten die Ausübung überlassen werden, § 1059 S. 2 BGB. Die praxisrelevante Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und eine...mehr

Rz. 44 Für Wohngrundstücke sieht das ErbStG verschiedene Steuerbefreiungen vor, die unter Rdn 55 ff. (Begünstigungen bei der Übertragung von Immobilien) dargestellt sind.mehr

1. Begünstigung fremdgenutzter Immobilien Rz. 55 Nach § 13d Abs. 1 ErbStG sind Grundstücke nur mit 90 v.H. ihres Werts erbschaftsteuerlich anzusetzen, wenn diese:mehr

a) Besteuerung der laufenden Einkünfte Rz. 347 Die laufenden (Miet-)Einkünfte aus im Privatvermögen befindlichen Immobilien sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) zu versteuern. Neben den Betriebskosten der Immobilie sind Schuldzinsen und die Abschreibung auf das Gebäude (§ 7 EStG) als Werbungskosten zum Abzug zugelassen. b) Besteuerung des Veräußerungse...mehr

Rz. 55 Nach § 13d Abs. 1 ErbStG sind Grundstücke nur mit 90 v.H. ihres Werts erbschaftsteuerlich anzusetzen, wenn diese:mehr

Rz. 58 Auch Kinder und Stiefkinder sowie Kinder verstorbener Kinder oder Stiefkinder können das vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzte bebaute Grundstück begrenzt steuerfrei erwerben, wenn das Familienheim von dem Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 m2 nicht übersteigt (§...mehr

Rz. 57 Zudem besteht in § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG eine Regelung, wonach der Erwerb von Todes wegen eines im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union bzw. eines Staates des EWR belegenen, bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzten bebauten Grundstücks durch den überlebenden Ehegatten oder den überlebenden eingetragenen Lebenspartner von der Erbschaftste...mehr

Rz. 348 Die Veräußerung privater Immobilien richtet sich nach den §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Steuerpflichtige private Veräußerungsgeschäfte liegen vor, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen von einer Besteuerung sind Immobilien, die im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fer...mehr

Rz. 347 Die laufenden (Miet-)Einkünfte aus im Privatvermögen befindlichen Immobilien sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) zu versteuern. Neben den Betriebskosten der Immobilie sind Schuldzinsen und die Abschreibung auf das Gebäude (§ 7 EStG) als Werbungskosten zum Abzug zugelassen.mehr

Rz. 90 Höchstbegrenzung: Der Jahreswert des Nießbrauchs findet in § 16 BewG eine Höchstbegrenzung. Nach dieser Vorschrift darf der Jahreswert höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der Wert des genutzten Wirtschaftsgutes durch 18,6 geteilt wird. Aus diesem Grund ist zunächst die Immobilie auf Grundlage der §§ 176 ff. BewG zu bewerten.[176] Die Ermittlung des Jahr...mehr

Rz. 56 Es besteht eine Steuerbefreiung von Zuwendungen unter Lebenden, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten (oder eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartner) Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland belegenen und zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstück (Familienheim) (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) überträgt.mehr

Rz. 89 In letzter Zeit sind die Immobilienwerte stark gestiegen. Aus steuerlicher Sicht ist es deshalb ratsam, mit der Übergabe von Immobilienvermögen nicht bis zum Erbfall zu warten und den Nießbrauch als Gestaltungsmittel zu nutzen. Besonders eignet sich hierzu die Schenkung einer Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt. Hier kann sich der Schenker trotz Übergabe der Substanz...mehr

Rz. 77 Das Gesetz sieht folgende Lastenverteilung vor: Gemäß § 1041 BGB ist der Nießbraucher zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache verpflichtet. Hierzu zählen Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände, zu erwarten sind.[158] Veränderungen oder Verschlechterungen, die auf eine gewöhnliche Abnutzung z...mehr

Rz. 75 Bei Immobilien entsteht der Nießbrauch durch Einigung der Parteien und Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Der Nießbrauch ist weder vererblich noch übertragbar, jedoch kann einem Dritten die Ausübung überlassen werden, § 1059 S. 2 BGB. Die praxisrelevante Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danac...mehr

Rz. 95 Werden Immobilien im Wege der Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen, so können sich auch grunderwerbsteuerliche Fragen stellen. In der Regel sind Immobilienschenkungen unter Nießbrauch nach § 3 Nr. 2, Nr. 4 oder Nr. 6 GrEStG grunderwerbsteuerfrei möglich. Wird jedoch z.B. an eine Seitenlinie oder nicht verwandte Dritte geschenkt, so ist der Wert des Nie...mehr

Rz. 346 Bei Wirtschaftsgütern im Privatvermögen des Unternehmers unterliegen grds. nur die Einkünfte, die mit diesen Wirtschaftsgütern erzielt werden, der Besteuerung. Die Veräußerung wird nur in den besonders gesetzlich angeordneten Fällen besteuert, insbesondere bei der Veräußerung von Wertpapieren (§ 20 Abs. 2 EStG) und Immobilien (§ 23 EStG). Die §§ 17, 16 EStG befassen ...mehr

a) Nießbraucher Rz. 87 Der Zuwendungsnießbraucher erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da er die Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Gebäude nicht getragen hat, darf der Zuwendungsnießbraucher die AfA auf das Gebäude nicht abziehen.[173] Hinsichtlich der übrigen Werbungskosten gelten die vorstehenden Ausführungen zum Vorbehaltsnießbraucher entsprechend. ...mehr

Rz. 91 Das Nachvermächtnis ist geregelt in § 2191 BGB: Hat der Erblasser einem Begünstigten (dem Vorvermächtnisnehmer) einen Nachlassgegenstand vermächtnisweise zugewiesen und weiter bestimmt, dass der Gegenstand mit Eintritt eines bestimmten Ereignisses einem Dritten (dem Nachvermächtnisnehmer) zufallen soll, spricht man von einem Vor- und Nachvermächtnis. Seinem Wesen nach...mehr

Rz. 23 Mit diesen Fragestellungen im "Gepäck" und weiteren, die im Verlauf der Sichtung und Aufnahme der Einzelverträge aufkommen, wird zunächst für den Vermögensinhaber eine Privatbilanz erstellt. Rz. 24 Hier wird deutlich, wie hoch das Gesamtvermögen des Vermögensinhabers per 31.12. des laufenden Jahres ist und ob z.B. evtl. "Klumpenrisiken" bestehen, auf die im Verlauf der...mehr

Rz. 93 Anknüpfung an statistische Lebenserwartung: Die Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG hängen von der aktuellen statistischen Lebenserwartung ab. Zu den Einzelheiten siehe oben Rdn 55. Zu aufschiebend bedingten Nießbrauchslasten bei Immobilienschenkungen gilt das oben unter Rdn 59 Gesagte entsprechend. Rz. 94 Immobilienschenkung und Nießbrauch mit Gesamtberechtigung: Pr...mehr

Rz. 76 Der Nießbraucher hat ein umfassendes Nutzziehungsrecht, d.h. er kann die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verpachten. Der Nießbraucher ist dabei der Vermieter bzw. Verpächter und damit selbst Partei eines etwaigen Miet- oder Pachtvertrags über die Immobilie. Er darf ohne die Zustimmung des Eigentümers das Grundstück jedoch nicht umgestalten oder wesentlich verä...mehr

Rz. 83 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Ist das mit dem Vorbehaltsnießbrauch belastete Grundstück vermietet, erzielt der Nießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dies gilt auch, wenn der Nießbraucher das Grundstück dem Grundstückseigentümer entgeltlich zur Nutzung überlässt.[164] Rz. 84 Werbungskostenabzug: Der Vorbehaltsnießbraucher kann diesen Einkünf...mehr

Rz. 87 Der Zuwendungsnießbraucher erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da er die Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Gebäude nicht getragen hat, darf der Zuwendungsnießbraucher die AfA auf das Gebäude nicht abziehen.[173] Hinsichtlich der übrigen Werbungskosten gelten die vorstehenden Ausführungen zum Vorbehaltsnießbraucher entsprechend. Da der Zuwendun...mehr

Rz. 82 Nach § 567 BGB tritt der Nießbraucher in die Rechtsstellung des Eigentümers als Vermieter ein. Die Bestellung des Nießbrauchs ist steuerlich keine Gegenleistung des Erwerbers.[163] a) Nießbraucher Rz. 83 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Ist das mit dem Vorbehaltsnießbrauch belastete Grundstück vermietet, erzielt der Nießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Ver...mehr

Rz. 38 Damit der Unternehmer nun deren Auswirkung nachvollziehen kann, wird unter Berücksichtigung der jeweiligen Planungsparameter eine dynamische Fortschreibung dieser Handlungsempfehlungen dargestellt: In diesem vorliegenden Fall wurde nur eine Empfehlungsvariante im Hinblick auf die Ziele, Wünsche und Bedürfnisse des Vermögensinhabers erarbeitet. Dies wurde gleichzeitig m...mehr

Rz. 88 Dem Eigentümer werden in der Regel keine eigenen Einkünfte aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück zuzurechnen sein (Ausnahme: Quotennießbrauch). Solange er keine eigenen Einnahmen aus dem Grundstück erzielt, kann der Eigentümer die AfA auf das Gebäude nicht als Werbungskosten abziehen. Wegen des Verlusts der AfA-Berechtigung ist der Zuwendungsnießbrauch daher aus er...mehr

1. Bestellung des Nießbrauchs Rz. 75 Bei Immobilien entsteht der Nießbrauch durch Einigung der Parteien und Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Der Nießbrauch ist weder vererblich noch übertragbar, jedoch kann einem Dritten die Ausübung überlassen werden, § 1059 S. 2 BGB. Die praxisrelevante Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit ric...mehr

Rz. 230 Verantwortliche Unternehmer sichern sich gegen Risiken, die sie nicht beherrschen können, in angemessener Weise ab. Der unerwartete Tod ist ein solches Risiko. Die Absicherung durch ein Notfalltestament, dessen Regelungen – hoffentlich – nie zum Tragen kommen, kann den Fortbestand des Unternehmens bzw. einer Unternehmensbeteiligung sowohl im Interesse des Betriebes u...mehr

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Rz. 134 Setzt der Erblasser mehrere Personen zu seinen Rechtsnachfolgern ein oder kommen mehrere gesetzliche Erben zur Erbfolge, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinschaft ist von Anfang an auf Auseinandersetzung angelegt. Jeder Miterbe kann grundsätzlich und vorbehaltlich der §§ 2043 bis 2045 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, § 2042 Abs. 1 BGB. Der...mehr

Rz. 81 Wegen der unterschiedlichen ertragsteuerlichen Konsequenzen werden die Fälle des Vorbehaltsnießbrauchs und des Zuwendungsnießbrauchs getrennt dargestellt.[162] 1. Vorbehaltsnießbrauch Rz. 82 Nach § 567 BGB tritt der Nießbraucher in die Rechtsstellung des Eigentümers als Vermieter ein. Die Bestellung des Nießbrauchs ist steuerlich keine Gegenleistung des Erwerbers.[163] a...mehr

Rz. 6 Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass eine zunehmende Nachfrage hierzu in Deutschland registriert werden kann. Die Anzahl der Dollar-Millionäre (High Net Worth Individuals, HNWI) 2019 ist weltweit gestiegen. In Deutschland wurden 8,6 Prozent mehr Dollar-Millionäre registriert. Das Gesamtvermögen und die Anzahl von High Net Worth Individuals (HNWI) sind im Jahr 2...mehr

Rz. 35 Abgerundet und ergänzt werden die aufgezeigten Analysen durch weitere Bausteine, die an dieser Stelle nur in Stichworten Erwähnung finden:mehr

Rz. 8 Der Nießbrauch hat eine erhebliche Bedeutung für die Nachfolgeplanung, sowohl im Bereich von Privatvermögen (insbesondere Immobilien) als auch im Bereich von unternehmerischem Vermögen (Anteile an Personen- oder Kapitalgesellschaften). Der Nießbrauch hat verschiedene Vor- und Nachteile, die im Einzelnen abzuwägen sind:mehr

Rz. 1 "Ja, wir besitzen auch Vermögen im Ausland" ist eine Aussage, welche bei einem Beratungsgespräch über die Nachfolgeplanung von Mandanten geäußert wird und welche die Planung für den Berater sehr viel anspruchsvoller und herausfordernder macht. Denn der Berater muss jetzt nicht nur die vielen Fallstricke des deutschen Zivil- und Steuerrechts beachten, sondern zudem auch...mehr

Rz. 408 Einlagen sind nach § 4 Abs. 1 S. 8 1. Hs. EStG alle Wirtschaftsgüter (Bareinzahlungen und sonstige Wirtschaftsgüter), die der Unternehmer dem Betrieb im Laufe eines Wirtschaftsjahres zuführt (zur verdeckten Einlage siehe Rdn 361). Der Wertansatz der eingelegten Wirtschaftsgüter in dem Betriebsvermögen richtet sich nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG. Das eingelegte Wirtschaft...mehr

Rz. 1 Der Nießbrauch ist das grundsätzlich unübertragbare (§ 1059 BGB) und unvererbliche (§ 1061 BGB) absolute Recht, sämtliche Nutzungen (§ 100 BGB) aus dem belasteten Gegenstand zu ziehen und über die gezogenen Nutzungen als Eigentümer zu verfügen. Nießbrauch ist an beweglichen Sachen (§§ 1030 ff. BGB), an Rechten (§§ 1068 ff. BGB) und am Vermögen (§§ 1085 ff. BGB) möglich...mehr

Rz. 49 Auf den ersten Blick kann man von geordneten Verhältnissen ausgehen (Eigenkapitalquote fast 84 %, ca. 17 % in liquiden Anlagen investiert). Der Bereich der eher illiquiden Vermögenswerte (Immobilien und Unternehmenswerte) ist allerdings mit insgesamt 80 % überproportional gewichtet. Wie stellt sich allerdings die reine Liquiditätsbetrachtung für die kommenden Jahre, au...mehr

Rz. 17 Das übertragene Vermögen muss dem Grunde nach geeignet sein, Gegenstand einer Übertragung gegen Versorgungsleistungen zu sein. Außerdem muss dieser Vermögensgegenstand ausreichend ertragbringend sein, um die Versorgung des Übergebers aus dem übernommenen Vermögen zumindest teilweise zu sichern. Als ausreichend ertragbringend ist ein Vermögen anzusehen, bei dem die wie...mehr

Rz. 34 Gem. § 80 Abs. 2 BGB muss die Stiftung mit Vermögenswerten ausgestattet sein, die die dauernde und nachhaltige Erfüllung des Stiftungszwecks als gesichert erscheinen lassen.[52] Soweit es sich nicht um eine reine Verbrauchsstiftung handelt, muss das Vermögen darüber hinaus so beschaffen sein, dass es laufend Erträge abwirft, die zur Verwirklichung des Stiftungszwecks ...mehr

Rz. 64 Der atypisch Unterbeteiligte bezieht Einkünfte aus Gewerbebetrieb, sofern er Mitunternehmer im Sinne des § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG in der Unterbeteiligungsgesellschaft oder ausnahmsweise in der Hauptbeteiligungsgesellschaft ist. Ein über die Unterbeteiligungsgesellschaft mittelbar an der Hauptgesellschaft beteiligter Gesellschafter einer Personengesellschaft steht d...mehr

Rz. 27 Da der Vermögensinhaber noch einige Jahre in diesem Ist Szenario erwerbstätig bleibt und bis dahin noch weitere Überschüsse in der Liquidität planerisch erzielt werden, sollte zusätzlich ein Blick auf die Entwicklung der kumulierten Liquidität geworfen werden. Hierbei wird simuliert, dass die Liquiditätsüberschüsse rein auf ein imaginäres Tagesgeldkonto transferiert w...mehr

Rz. 11 Der Nießbrauch führt dazu, dass das zivilrechtliche Eigentum und damit auch etwaige Substanzsteigerungen nicht dem Nießbrauchberechtigten, sondern dem neuen Eigentümer zuzuordnen sind. Der Nießbrauchberechtigte hat jedoch i.d.R. die laufenden Einkünfte aus dem Vermögensgegenstand. Dies kann dazu führen, dass sich Barvermögen beim Nießbraucher ansammelt, insbesondere d...mehr

Rz. 34 Soweit für die Familiengesellschaft die Rechtsform der Kapitalgesellschaft gewählt wird, stellt grundsätzlich deren sämtliches Vermögen Betriebsvermögen dar.[48] Auch bei Personengesellschaften wird regelmäßig angestrebt, diese gewerblich auszugestalten bzw. gewerblich zu prägen, um auf diese Weise den Anwendungsbereich der erbschaftsteuerlichen Verschonungsregelung d...mehr

Rz. 28 Einen wesentlichen Aspekt der Unternehmensnachfolgeplanung bildet stets auch die Frage, ob bzw. auf welche Weise der abgebende Unternehmer und seine Familie für die Zukunft wirtschaftlich abgesichert sind. Auch wenn dieses Thema bei Übergabe großer Unternehmen mitunter deplatziert erscheinen mag, ist es beim Gros der anstehenden Unternehmensnachfolgen von essentieller...mehr

Rz. 10 Erbschaft- und schenkungsteuerlich wird der Nießbrauch oft gewählt, um einen Abzugsposten bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu erhalten. Hier mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs die Bereicherung, so dass im Ergebnis ein Abzugsposten geschaffen wird (siehe dazu im Detail Rdn 52). Allerdings ist zu beachten, dass insbesondere bei der Übertragung von unternehmer...mehr

Rz. 218 Gehören zum Vermögen des zu übertragenden Einzelunternehmens auch Immobilien, bedarf die Übertragung (insgesamt, da es sich um ein einheitliches Rechtsgeschäft handelt) der notariellen Beurkundung.[309] Die Heilung eines etwaigen formunwirksamen Schenkungsvertrages durch Vollzug kommt insoweit nicht in Betracht. Im Falle der beabsichtigten Übertragung von GmbH-Geschäf...mehr