Fachbeiträge & Kommentare zu Instandsetzung

Ist der Verwalter vom teilenden Eigentümer als Erstverwalter eingesetzt und kann er Einfluss auf den Inhalt der Gemeinschaftsordnung nehmen, sollte er diese Chance nutzen und sogleich für flexible Regelungen sorgen, die ihm und seinen Nachfolgern die Arbeit erleichtern und vor allem eine rechtssichere Grundlage im Rahmen seiner Pflichten bei der Erhaltung bzw. Instandhaltung...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums müssen nicht stets und zwangsläufig nur im Sinne eines oder einzelner Wohnungseigentümer liegen. Maßnahmen baulicher Veränderung können durchaus auch dem Interesse einer Mehrheit der Wohnungseigentümer dienen. Praxis-Beispiel Bauliche Veränderung im Interesse mehrerer Eigentümer Es kann durchaus im Interesse vieler...mehr

Liegt keine Notmaßnahme vor und handelt es sich auch nicht nur um eine unbedeutende Maßnahme, hat der Verwalter Beschlüsse über die erforderlichen Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung fassen zu lassen. Grundsätzlich genügt eine einfachmehrheitliche Beschlussfassung. In aller Regel wird hier eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WE...mehr

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden. Praxis-Beispiel Fenstererhaltung Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungsei...mehr

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Praxis-Beispiel Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufg...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßsta...mehr

Die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie die Herbeiführung der Beschlussfassung über die zu leistenden Hausgeldvorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG kann als Kardinalspflicht des Verwalters bezeichnet werden. Entsprechendes gilt selbstverständlich für die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. In d...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine langjährige Kreditaufnahme.[1] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Erhaltungsmaßnahmen infrage kommen, sondern auch bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung oder auch energetischen Modernisierung als baulicher Veränderung.[2] Angesichts des weit gefassten Modernisierungsbegriff...mehr

Die Maßnahmen der laufenden Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, werden in aller Regel aus den laufenden Hausgeldern gemäß Wirtschaftsplan finanziert und in einer entsprechenden Kostenposition berücksichtigt. Grundsätzlich ist bei Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu beachten, dass lediglich die Beschlussfassung über die entspre...mehr

Zunächst gilt oben Ausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, so muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassu...mehr

"Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt, bestimmte Maßnahmen der Erhaltung an bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums durchführen zu müssen, ist dies zunächst zulässig. Auch ohne ausdrückliche Anordnung umfasst eine derartige Regelung auch die Verpflichtung, di...mehr

Bei Mehrhausanlagen ist hinsichtlich der Finanz- und Vermögensverwaltung zunächst zu unterscheiden, ob es sich um eine geregelte oder eine ungeregelte Mehrhausanlage handelt.[1] Wesen der geregelten Mehrhausanlage ist, dass durch spezielle Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem Charakter der Mehrhausanlage in Form der Bildung von Untergemeinschaften mit...mehr

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Abrechnung Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen.[1] Änderung der Sanierungsmaßnahme Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dies...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – müssen 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereits eine Einzugsermächtigung schriftlich erteilt wurde oder nicht (sog. Pre-Notification). Eine kürzere Frist kann vereinbart werden. Werden i...mehr

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Sind gemäß Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa ein Schwimmbad und/oder eine Sauna vorhanden, obliegt es der GdWE, diese instandzuhalten. Eine Stilllegung würde einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Eine Stilllegung wäre nur einstimmig möglich.[1] Die dauerhafte Stilllegung einer im Gemei...mehr

Der Berechtigte muss den Weg unterhalten, instand setzen und trägt die Verkehrssicherungspflicht, muss also auch räumen und streuen. Benutzt allerdings der Eigentümer den Weg mit, tragen beide die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung anteilig, sofern nichts anderes vereinbart ist. Auch sind in der Regel beide verkehrssicherungspflichtig.[1]mehr

Der Steuersatz mit 0 % gilt für die Lieferung von Solarmodulen an den Betreiber einer Photovoltaikanlage. Neben den Modulen werden auch alle wesentlichen Komponenten einer Photovoltaikanlage und ausdrücklich auch ein Speicher erfasst. Gleichfalls gilt der Nullsteuersatz für die Einfuhr oder den innergemeinschaftlichen Erwerb von Solarmodulen, wesentlichen Komponenten, einschl...mehr

Für Bauleistungen, die an einen Unternehmer erbracht werden, ist der beauftragende Unternehmer verpflichtet, von dem zu zahlenden Entgelt für die Bauleistungen einen Steuerabzug einzubehalten.[1] Wichtig Photovoltaikanlage ist Bauleistung Als Bauleistungen gelten die Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung sowie eine Änderung oder die Beseitigung von Bauwerken. Dennoch wur...mehr

Unter Betriebsausgaben sind alle Aufwendungen zu fassen, die durch den Betrieb und damit durch die betrieblichen Wirtschaftsgüter veranlasst sind. Dies sind bei einer Photovoltaikanlage vor allem die laufenden Betriebskosten, die sofort abziehbare Betriebsausgaben darstellen. Zu nennen sind die Aufwendungen für Wartung, Versicherung, Zählermiete, Instandhaltungsarbeiten, etc...mehr

Das bloße Hinüberwachsen der Wurzeln von benachbarten Bäumen und Sträuchern auf das eigene Grundstück ist für sich genommen noch keine Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung, die abgewehrt werden könnte.[1] Das Gesetz verlangt vielmehr gemäß § 910 Abs. 2 BGB eine konkrete Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung.[2] Das ist etwa dann der Fall, wenn: Baumwurzeln in eine Abwasse...mehr

Der Anspruch, die Befestigung der hoch geführten Schornsteine und Lüftungsleitungen sowie der Einrichtungen zu deren Reinigung und Wartung zu dulden, steht je nach den landesgesetzlichen Regelungen entweder dem Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten des niedrigeren Gebäudes zu (so in Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen und Th...mehr

Der in Anspruch genommene Eigentümer des höheren Gebäudes kann das Hochführen und Befestigen von Antennen und von technischen Einrichtungen zu deren Reparatur und Wartung an seinem Gebäude dadurch verhindern, dass er dem Eigentümer und Erbbauberechtigten (so in Berlin und Sachsen) bzw. dem Eigentümer und Erbbauberechtigten sowie dem dinglich und obligatorisch Nutzungsberecht...mehr

Der Anspruch, die Befestigung der hoch geführten Antennenanlage des niedrigeren Gebäudes und der zu ihrer Reparatur und Wartung notwendigen Einrichtungen zu dulden, steht dem Eigentümer und Erbbauberechtigten des niedrigeren Gebäudes (so in Berlin, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen und Thüringen) bzw. dem Eigentümer und Erbbauberechtigten sowie dem dinglich und obligatorisc...mehr

In letzter Zeit häufen sich die Schäden durch sturmbedingtes Ablösen von Gebäudeteilen. Hier haben die Hausbesitzer fast immer schlechte Karten: Ob Dachantenne[1], Dachgrenzmauer[2], Dachziegel[3] oder Dachpappe eines Flachdachs[4] – in keinem Fall konnten sie den Entlastungsbeweis antreten, da sie nach Auffassung der Gerichte nicht alle zumutbaren Sicherungsmaßnahmen und Üb...mehr

Es handelt sich um einen Fall der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, der in § 836 Abs. 1 BGB besonders geregelt ist.[1] Danach tritt die Ersatzpflicht allerdings nicht ein, "wenn der Besitzer zum Zweck der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat". Es werden also nach dem Gesetz sowohl das Verschulden des Grundstücksbesitzers als auch ein ...mehr

Abschließend kann definitiv an dieser Stelle nochmals gesagt werden, dass nachhaltige Verpackungen eine Vielzahl von Vorteilen für Unternehmen und die Umwelt bieten. Einerseits reduzieren sie den Einsatz von Rohstoffen und minimieren Abfall, was sowohl die Betriebskosten senken als auch die Ressourceneffizienz verbessern kann. Unternehmen, die auf wiederverwendbare oder recyc...mehr

Überblick Stürzt ein Gebäude ein oder lösen sich Teile davon ab, haftet der Grundstücksbesitzer, nicht (nur) der Eigentümer für etwaige Personen- und Sachschäden, wenn Ursache hierfür mangelhafte Errichtung oder Instandhaltung des Gebäudes ist.[1] Es ist also nicht erforderlich, dass man auch Eigentümer des Grundstücks ist, allein der Besitz ist für die Haftung schon ausreic...mehr

Um Maßnahmen der Erhaltung im Sinne von Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt es sich bei allen Arbeiten, die als technisch notwendige Pflege-, Wartungs- und sonstige Maßnahmen zur Erhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands bzw. zur Verhinderung einer Funktionsstörung oder Substanzbeeinträchtigung vorzunehmen sind. Um eine Maßnahme...mehr

Sondereigentümer haben seit 1.12.2020 wegen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Beschlusskompetenz für eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompeten...mehr

Um eine Maßnahme der sog. modernisierenden Erhaltung/Instandsetzung handelt es sich, wenn anstelle oder im Zuge einer durchzuführenden Maßnahme der ("einfachen") Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) Maßnahmen durchgeführt werden, die über eine bloße Reparatur bzw. Erneuerung des bestehenden Zustands hinausgehen und demgemäß den oben beschriebenen Umfang der notwendi...mehr

Greifen die vorstehend beschriebenen besonderen gesetzlichen Ausnahmeregelungen oder vereinbarte Kompetenzbestimmungen nicht ein, so ist der Verwalter an das von der Rechtsprechung umfassend interpretierte gesetzliche Aufgabenmodell gebunden, wonach die Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung zukommt. Dabei wird insbesondere die Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2, ...mehr

Ergibt sich aus dem Inhalt der Vereinbarung, dass dem einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern die Sachentscheidungsbefugnis übertragen ist, führt dies dazu, dass die Verwaltungszuständigkeit als solche übergeht. Eine Beschlusskompetenz der GdWE besteht dann nicht mehr; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.[1] Die Nichtigkeit eines Beschlusses mangels einer...mehr

Die Fragen und Probleme, die sich aus der Erhaltung[1] des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen modernisierender Instandsetzung/Erhaltung, Modernisierung und gegebenenfalls anderer baulicher Veränderung ergeben, treffen einen "Lebensnerv" der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Modernisierende Instandsetzung Der Gesetzgeber wollte die frühere modernisierende Instandset...mehr

Wirtschaftseinheiten/Untergemeinschaften Vielfach sehen Gemeinschaftsordnungen die Bildung sog. Wirtschaftseinheiten vor, wobei zusätzlich vereinbart wird, dass diejenigen Mitglieder einer Wirtschaftseinheit, die die Kosten einer Maßnahme zu tragen haben, hierüber alleine beschließen. Aus der Bildung separater Erhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude lässt sich der Wille ...mehr

Die Frage, welche konkreten Maßnahmen noch eine modernisierende Erhaltung/Instandsetzung oder schon eine Modernisierung als Unterfall der baulichen Veränderung im Sinne des § 20 WEG darstellen, ist eher akademischer Natur angesichts der grundsätzlichen Beschlusskompetenz der Gemeinschaft sowohl für die eine als auch für die andere Maßnahme: Es genügt sowohl im Fall der moder...mehr

Alle baulichen Maßnahmen, die die Voraussetzungen der (modernisierenden) Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) gem. § 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht erfüllen, unterfallen der Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG. Hinweis Definition Als bauliche Veränderung wird jede über die bloße Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaft...mehr

Im Zuge der Novellierung des WEG verblieb es inhaltlich bei den bisherigen Regelungen zur Vornahme von Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) gem. § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Rechtsfigur der modernisierenden Instandsetzung war durch § 22 Abs. 3 WEG a. F. (2007) kodifiziert, ebenso als weitere Maßnahme die sog. Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WE...mehr

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgefüh...mehr

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfälle...mehr

Sondereigentum Für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand des Sondereigentums ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung vor dem Hintergrund der §§ 13, 14 Abs. 1 WEG der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich,[1] weshalb es in Bezug auf das Sondereigentum an einer Entscheidungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt; sie wird von § 19 Abs. 1 Altern...mehr

Eine weitere Durchbrechung des Prinzips der ausschließlichen Entscheidungskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen enthält die aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG abgeleitete Kompetenz des Verwalters, über die Durchführung von Maßnahmen untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen (sog. laufende Maßnahmen) der erforderlichen ordnungsmäßigen...mehr

Eines der erklärten Hauptziele des Gesetzgebers war schon bei der Novellierung des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 die Erleichterung der Willensbildung der Wohnungseigentümer. Gemeint war damit insbesondere die Herbeiführung von Beschlüssen zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) sowie sonstigen baulichen Maßnahmen, die von einer überwiegenden Mehrheit der Woh...mehr

Für Leistungen im unternehmerischen Bereich (B2B, Business to Business) ist zur Bestimmung des Leistungsorts generell § 3 a Abs. 2 UStG anzuwenden. Somit sind lediglich Leistungen an im Inland ansässige Unternehmen auch im Inland steuerbar und steuerpflichtig. Dagegen können die Leistungen ohne Umsatzsteuerbelastung an im Ausland ansässige Unternehmen berechnet und ohne Umsa...mehr

Jegliche anstehenden Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen) sind verwalterseits ordnungsgemäß vorzubereiten (je nach Dringlichkeitsfeststellung); dies gilt gleichermaßen für kontinuierliche Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen (Maler-, Gärtnerarbeiten etc.) als auch insbesondere für größere Instandsetzungen (insbesondere zur Erhaltung der Funktionstau...mehr

Zu den hinzurechnungspflichtigen Aufwendungen gehören auch Aufwendungen des Mieters/Pächters für die Instandsetzung, Instandhaltung und Versicherung des Miet- oder Pachtgegenstands, die er aufgrund vertraglicher Verpflichtungen übernimmt.[1] Der Begriff der "Leasingraten" in § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG ist -ebenso wie bei Miet- und Pachtzinsen -wirtschaftlich zu verstehen. Wa...mehr