Jahresabrechnung

Fehler in der Jahresabrechnung führen nur dann zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen, wenn sie die Abrechnungsspitze und damit die Zahlungspflicht der Eigentümer beeinflussen.

Eine gesetzliche oder vereinbarte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer erstreckt sich auf eine erneute Beschlussfassung über eine bereits geregelte Angelegenheit. Auch nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres können die Eigentümer Zweitbeschlüsse über Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan fassen. 

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung als Ganzes ist in der Regel so auszulegen, dass damit nur die Abrechnungsspitzen festgelegt werden sollen, so wie es § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG seit der WEG-Reform vorsieht.

Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich seit der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr gegen den Verwalter.

Wird ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt, muss eine hierauf beruhende Jahresabrechnung selbst bei Bestandskraft korrigiert werden. Nachforderungen aus der ursprünglichen Abrechnung sind nicht mehr durchsetzbar.

Aufruhr hinter den Kulissen: Der NRW-Landesverbandsvorsitzende des VDIV streitet zusammen mit einem Verbraucherverband für eine normierte Jahresabrechnung. Gegenwind gibt es von fast allen Seiten – und vom eigenen Bundesverband. Warum? Der Versuch einer Einordnung.

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss immer eine einheitliche Jahresabrechnung beschlossen werden. Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Abrechnungsbelange nur noch sehr beschränkt zustehen.

Das Erstellen der Jahresabrechnung einer WEG kann eine vertretbare Handlung sein, die nicht der Verwalter ausführen muss, wenn die Abrechnung allein als Grundlage für eine Beschlussfassung dienen soll. Kommt der Verwalter seiner Pflicht zur Abrechnung nicht nach, können die Eigentümer in diesem Fall von ihm einen Vorschuss fordern, um die Abrechnung anderweitig erstellen zu lassen.

Wurde eine Jahresabrechnung ganz oder teilweise für ungültig erklärt, können die einzelnen Wohnungseigentümer die Erstellung einer korrigierten Abrechnung verlangen. Eine Rückzahlung der Abrechnungsspitze steht ihnen hingegen nicht zu.

Ist der Fiskus Erbe eines verstorbenen Wohnungseigentümers, haftet er für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder begründeten Hausgeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass.

Eine wirksame Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen.

Die Erstellung der Jahresabrechnung obliegt dem Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter während des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob bei seinem Ausscheiden die Abrechnung bereits fällig war.

Der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung muss keine Aufzugskosten zahlen, wenn diese nur von den Eigentümern zu tragen sein sollen, deren Wohnung der Aufzug zugutekommt und der Aufzug nicht auch in den Keller führt.

Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, können einzelne Eigentümer von ihm keinen Schadensersatz fordern. Der Anspruch auf Hausgeldzahlung steht nämlich allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, nicht aber den einzelnen Eigentümern.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.

Genehmigen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung nur unter dem Vorbehalt eventueller Korrekturen, ist der Genehmigungsbeschluss mangels Bestimmtheit nichtig.

Der Verwalter-Brief März 2017 mit dem Thema "WEG-Abrechnung"

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abrechnen, wenn die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben.

Der WEG-Verwalter darf bei der Verteilung von Heiz- und Wasserkosten in der Jahresabrechnung keine Werte verwenden, die mit ungeeichten Zählern gemessen worden sind. Die Eichbehörden können dem Verwalter die Verwendung der Werte per Ordnungsverfügung untersagen.

In der WEG-Jahresabrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage anhand der Heizkostenverordnung verteilt werden. Der Betriebsstrom darf nicht als Teil des Allgemeinstroms nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist.

Der Verwalter kann eine Lastschriftabrede mit einem Wohnungseigentümer kündigen, wenn dieser darauf beharrt, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der WEG aufrechnen zu können, und daher weitere Konflikte zu erwarten sind. Dann muss der Eigentümer das Hausgeld überweisen.

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Nachzahlung aus einer Jahresabrechnung nicht einwenden, die Abrechnung sei unwirksam, solange diese nicht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden ist. Die Anfechtung der Jahresabrechnung allein ändert nichts an der Zahlungspflicht.

Eine Betriebskostenabrechnung auf Basis einer WEG-Jahresabrechnung ist erst dann wirksam, wenn die Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern per Beschluss genehmigt worden ist.

Soll der bisherige Verwalter einer WEG eine Jahresabrechnung erstellen, obwohl er nicht mehr im Besitz der Verwaltungsunterlagen ist, muss ihm die Eigentümergemeinschaft von sich aus anbieten, die Unterlagen zur Verfügung zu stellen.

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, in die Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten nach Wohnfläche auch unbeheizte Flächen einzubeziehen.

Ein Wohnungseigentümer kann im Einzelfall einem Stimmrechtsverbot unterliegen und von der Teilnahme an einer Beschlussfassung ausgeschlossen sein. Die Voraussetzungen für einen Ausschluss vom Stimmrecht sind allerdings streng.

Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Dasselbe gilt für den Beschluss über eine Sonderumlage.

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche  gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten kommt nicht in Betracht.

Mit der Jahresabrechnung ist der WEG-Verwalter ohnehin einmal jährlich zur Rechnungslegung verpflichtet. Zusätzlich können die Eigentümer jederzeit Rechnungslegung verlangen.

Die im Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen müssen in der Jahresgesamtabrechnung nicht danach aufgeschlüsselt werden, für welchen Abrechnungszeitraum sie geschuldet waren. 

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die gemeinschaftlichen Kosten nach der „jeweiligen Wohnfläche“ umgelegt werden sollen, ist dies nichtig, wenn die Flächen der einzelnen Einheiten mit Circa-Werten angegeben sind und die angegebene Gesamtfläche von der Summe der Einzelflächen abweicht.

Die Abtretung von Hausgeldforderungen an den Verwalter widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung; dies auch dann, wenn der Verwalter die Forderungen bereits in eigenem Namen einklagt.

Der Erbe einer Eigentumswohnung haftet im Regelfall für Hausgeldschulden, die nach dem Erbfall fällig geworden oder durch Eigentümerbeschluss begründet worden sind. Nur ausnahmsweise kann der Erbe seine Haftung auf den Nachlass beschränken.

Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Hausgeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht dazu, dass die Verjährung neu beginnt.

Das komplette Fachwissen für die Immobilienverwaltung

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet auch dann für die Abrechnungsspitze, wenn eine nach Eigentumsübergang beschlossene Jahresabrechnung an den Voreigentümer adressiert ist.

Ein WEG-Verwalter haftet einem vermietenden Sondereigentümer nicht dafür, dass dieser die Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter rechtzeitig erstellen kann.

Wollen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern, muss das transparent gestaltet werden. Es reicht nicht, einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfach den neuen Schlüssel zugrundezulegen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel in der Regel nicht geändert werden.

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Das hat der BGH entschieden und damit eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt.