Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rz. 1 § 555f, der gem. § 578 Abs. 2 entsprechend auch auf Geschäftsräume anwendbar ist, betrifft lediglich solche Vereinbarungen, die nach Abschluss des Mietvertrages (LG Leipzig, Urteil v. 20.2.2009, 8 O 3429/08, WuM 2010, 243) aus Anlass von konkreten Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden; ausreichend ist, dass die Modernisierungsvereinbarung dem Mietve...mehr

Rz. 49 § 555c Abs. 4, wonach die Mitteilungspflicht des Vermieters bei Maßnahmen entfällt, die mit keiner oder nur einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Erhöhung der Miete führen (sog. Bagatellmaßnahmen; allerdings gelten auch für diese Maßnahmen alle Bestimmungen des § 555d Abs. 2, mithin ist auch hierb...mehr

Rz. 42 Der Vermieter hat gem. § 555c Abs. 1 Nr. 3 ferner – ausgenommen bei Verzicht des Vermieters auf den Modernisierungszuschlag (so schon früher: BayObLG, NJW-RR 2001, 300 = NZM 2001, 89 f. = GE 2001, 55) – den Betrag der zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 oder § 559c mitzuteilen. Nicht ausreichend ist die Angabe einer Mietspanne (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c R...mehr

Rz. 7 Die Gewährleistungsansprüche des Mieters bleiben von seiner Pflicht zu Duldung der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen unberührt. Der Mieter kann also vom Vermieter sowohl die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes – unter Berücksichtigung der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme – verlangen als auch mindern. Die Mietvertragsparteien können aber gem....mehr

Rz. 29 An die Ankündigung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (BVerfG, NJW 1989, 969; LG München I, Urteil v. 11.2.2009, 15 S 22980/07, ZMR 2009, 453; LG Berlin, Urteil v. 5.1.2018, 65 S 100/17, GE 2019, 322; LG Berlin, Urteil v. 12.5.2005, 67 S 19/05, GE 2005, 919; Staudinger/Emmerich, § 554 a. F. Rn. 40). Eine nach § 555c Abs. 1 erforderliche Modernisi...mehr

Rz. 13 Da der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11, GE 2012, 57) und die Rechtsprechung nur in Einzelfällen einen solchen Anspruch bejaht, ist eine Vereinbarung darüber...mehr

Rz. 23 Zwischen Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Mieters/der Mieter) … (Anschrift) und Frau/Herrn …. (Vor – und Zuname des Vermieters/der Vermieter) wird anlässlich der geplanten Modernisierungsmaßnahmen für die Wohnung … (genaue Lage im Gebäude) folgendes vereinbart: A. Der Mieter duldet folgende Modernisierungsmaßnahmen:mehr

Rz. 103 Wenn die Wohnung vom Schuldner/Miteigentümer selbst genutzt wird, hat die Versorgungssperre regelmäßig zum Ziel, ihn aus der Wohnung zu "vertreiben". Wenn er angesichts des drohenden Verlusts der Wohnung nicht sogar doch noch Geld "auftreiben" kann (wie es sich in der Praxis manchmal herausstellt), hat die Versorgungssperre dann nämlich zumindest den Erfolg, dass der...mehr

Rz. 42 Mit dem Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 BGB kann Ersatz der Mangelfolgeschäden verlangt werden. Dazu gehören insbesondere Rechtsanwalts- und Gutachterkosten (→ § 5 Rdn 69, 70). Auch ein Verzugsschaden ist gem. §§ 280, 286 BGB zu ersetzen, wenn die Wohnung verspätet übergeben wurde (→ § 5 Rdn 13); insoweit gelten – abgesehen vom Anspruch auf Nutzungsausfallent...mehr

Rz. 26 Die Erfüllungs- und Gewährleistungsrechte des Mieters bleiben von §§ 555a-f BGB weitgehend unberührt (AG Hohenschönhausen, Urteil v. 12.5.2004, 11 C 519/03, MM 2004, 265; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 91; Emmerich-Sonnenschein, § 554 Rn. 32). Der Mieter kann daher die Wiederherstellung des - unter Berücksichtigung der Modernisierung - vertragsgemäßen Zustand...mehr

Rz. 79 Messgeräte unterliegen der Eichpflicht. Wärmemengen- und Warmwasserzähler (nicht aber Heizkostenverteiler) müssen alle 6 Jahre geeicht werden.[147] Um die fristgerechte Eichung oder den Austausch der Messgeräte innerhalb der Eichfristen muss sich – wenn einer beauftragt ist – der Messdienstleister kümmern (→ § 8 Rdn 63). Aber auch die Verwendung ungeeichter Zähler (in...mehr

Rz. 37 Die Zwangsverwaltung einer Wohnung ist zur Sicherstellung der laufenden Hausgeldzahlungen eine sinnvolle Maßnahme, sofern die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst genutzt, insbesondere wenn sie vermietet wird. Ist der Schuldner zugleich Eigentümer eines Teileigentums "Stellplatz" oder "Garage", können die Wohnung und das Teileigentum zugleich (als "wirtschaftliche Einh...mehr

Ausgangsgröße der Bewertung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag des Grundstücks. Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus typisierten monatlichen Nettokaltmieten. Die Höhe der monatlichen Nettokaltmieten pro qm ist der Anlage 39 zum BewG zu entnehmen. Die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerpflichtigen oder die Ermittlung ...mehr

Rz. 5 Nach jetzigem Recht wird nicht mehr die Abrechnung, sondern werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (→ § 8 Rdn 21); die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) dient nur der Vorbereitung des Beschlusses.[5] In welcher Höhe Zahlungspflichten bestehen, ergibt sich aber nach wie vor aus den Einzelabrechnungen bzw. aus einer Zusammenfassu...mehr

Rz. 14 Auch die Belange des Klimaschutzes dürften bei der Interessenabwägung Vorrang vor den Härtegründen haben, soweit die Klimaschutzmaßnahmen die Grenze der Zumutbarkeit für den Mieter nicht überschreiten. Der Mieter kann demgegenüber nicht einwenden, dass die vom Vermieter geplante Maßnahme dem Klimaschutz nur in geringem Umfang Rechnung trägt, weil maßgebliche Vorschrif...mehr

Der BFH geht bei einer Haushaltsauflösung von abzugsfähigen Nachlassregelungskosten aus, wenn die Auflösung des Haushalts des Erblassers (auch) darauf gerichtet ist, den dem Erblasser als Eigentum zuzuordnenden Nachlass zu klären, fremdes Eigentum und ggf. bestehende Herausgabeansprüche zu ermitteln (Miete, Leihe etc.). Vor diesem Hintergrund kann die Durchsicht des gesamten...mehr

Rz. 12 Die Härtegründe schließen die Duldungspflicht nicht aus, wenn die damit abzuwägenden Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude vorgehen. Als berechtigtes Interesse des Vermieters kann bereits anerkannt werden, dass er den Wert seines Eigentums erhöhen (Schmid, BLGBW 1983, 62) und er seinen Hausbesitz dem jeweiligen Entwicklungsstand im Wohnungsbau anpass...mehr

Rz. 15 Der Mieter hat nach dem gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden Absatz 3 des § 555d dem Vermieter nicht nur die Umstände mitzuteilen, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen (vgl. oben Rn. 5 – 11), sondern auch diejenigen, die der Mieterhöhung entgegenstehen. Das ist insofern konsequent, als auch die Modern...mehr

Rz. 204 Der ausgeschiedene Verwalter ist aber §§ 675, 666 BGB i.V.m. § 259 BGB zur Rechnungslegung verpflichtet.[300] Scheidet er am Jahresende aus, schuldet er die Rechnungslegung für das (ganze) Vorjahr (sowie ggf. noch für vorangegangene Jahre). Die WEG-Jahresabrechnung hingegen muss, wenn der Verwalterwechsel mit dem Jahreswechsel zusammenfällt, der neue Verwalter erstel...mehr

Rz. 58 Gem. § 14 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn er eine Einwirkung dulden musste, die über das zumutbare Maß hinausgeht (sog. Aufopferungsanspruch). In diesem Abschnitt geht es um Aufopferungsansprüche im Gefolge von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Aufopferungsansprüche nach "Unglücksfällen", insbeson...mehr

Rz. 70 Die HeizKV gibt kein festes Abrechnungssystem, sondern einen Rahmen vor, der von der Eigentümergemeinschaft (und nicht vom Verwalter) durch Beschluss ausgefüllt werden muss, soweit nicht schon die Teilungserklärung Vorgaben macht. Welche Entscheidungen getroffen werden müssen, wird nachfolgend erörtert. Rz. 71 Zunächst muss festgelegt werden, zu welchem Anteil die Gesa...mehr

Rz. 145 Für die Ausgaben der Gemeinschaft und den Aufbau der Erhaltungsrücklage wird laufend Geld benötigt, das die Miteigentümer als Vorschüsse zur Verfügung stellen müssen. Der Finanzbedarf wird gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG durch den (Gesamt-)Wirtschaftsplan ermittelt, den der Verwalter einmal im Jahr jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen muss und über den Beschluss gefasst...mehr

Rz. 131 Welche Vergütung der Verwalter für seine Leistungen beanspruchen darf, ergibt sich aus der Vereinbarung der Parteien, i.d.R. also aus dem Verwaltervertrag. Wenn es keinen Verwaltervertrag gibt und auch der Bestellungsbeschluss die Vergütung nicht regelt, hat der Verwalter Anspruch auf die übliche Vergütung (→ § 10 Rdn 225). Weil die Bezahlung fälliger Verbindlichkeit...mehr

Rz. 63 Für die Abrechnung der Heizkosten gelten die zwingenden Bestimmungen der zum 1.12.2021 novellierten Heizkostenverordnung (HeizKV), von denen durch Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht abgewichen werden kann (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 HeizKV).[119] Regelungsziel der HeizKV ist die Energieeinsparung, und das Mittel zum Erreichen dieses Ziels ist die Vor...mehr

Rz. 1 Nach dem gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden § 555d Abs. 1 hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Dabei handelt es sich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Dulden bedeutet nicht, dass der Mieter der Maßnahme zustimmen muss. Fordert der Vermieter nach Modernisierungsankündigung den Mieter unter Beifüg...mehr

Rz. 83 Hinweis Ein Musterverwaltervertrag findet sich im Anhang (→ § 14 Rdn 1). Nach hier vertretener Auffassung (Einheitstheorie → § 10 Rdn 18) formt der Verwaltervertrag das Bestellungsrechtsverhältnis aus; der von der herrschenden Trennungstheorie konstruierte Gegensatz zwischen Bestellung und Vertrag besteht nicht. Vielmehr sind alle Vereinbarungen zwischen der Gemeinscha...mehr

Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, ist nach § 34 Abs. 1 Satz 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) geschätzte übliche Jahresmiete zu verstehen. Die übliche Jahresmiete ist in Anlehnung an die Miete zu ermitteln, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebsko...mehr

Ist die Ertragsminderung bei Wohnungen und anderen Räumen durch Leerstand bedingt, hat der Vermieter die Ertragsminderung i. d. R. nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.[1] Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umstände...mehr

Ein Grundsteuererlass ist nicht zu gewähren, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags zu vertreten hat. Dies ist der Fall, wenn der Steuerschuldner das Objekt im vollen Bewusstsein der Unrentabilität einerseits und der Sanierungsbedürftigkeit andererseits erworben hat.[1] Liegt eine wesentliche Ertragsminderung i. S. d. § 33 Abs. 1 Satz 1 bzw. Satz 2 GrStG [2] dur...mehr

Rz. 4 § 4 Nr. 13 UStG hat keine unmittelbare Bezugsvorschrift in der MwStSystRL . Die Art. 132 ff. MwStSystRL, die den Umfang der Steuerbefreiungen ohne Vorsteuerabzug abschließend regeln, enthalten eine § 4 Nr. 13 UStG vergleichbare Steuerbefreiung nicht. § 4 Nr. 13 UStG beruht vielmehr auf der Protokollerklärung Nr. 7 des Rates und der Kommission zu Art. 13 der 6. EG-Richtl...mehr

Die Minderung des normalen Rohertrags ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag aus dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraums, d. h. der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete, und dem im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrag. Die Minderung des Rohertrags ist in einem Prozentsatz des normalen Rohertrags anzugebe...mehr

I. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist ein Beschl. des AG Hamburg-St. Georg v. 6.7.2020, mit dem die zur Begründung eines Antrags des Beteiligten zu 5) auf Erteilung eines Testamentsvollstreckerzeugnisses erforderlichen Tatsachen für festgestellt erachtet worden sind. Der Beteiligte zu 5) ist der Sohn des mittlerweile verstorbenen früheren Testamentsvollstreckers, der wie...mehr

Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus der in Anlage 39 zu § 254 BewG nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Das hier zu bewertende Einfamilienhaus befindet sich im Bundesland Bremen und ...mehr

Rz. 500 Leistet der Erwerber aufgrund MaBV-widriger Fälligkeitsmitteilungen Ratenzahlungen an den Bauträger zu einem Zeitpunkt, als dieser Gelder des Erwerbers noch nicht annehmen durfte, ist der Bauträger zur Erstattung des Zinsschadens verpflichtet. Der Erwerber muss sich ersparte Miete nicht anrechnen lassen. Der Notar handelt bei der Mitteilung, dass die Fälligkeitsvorau...mehr

Rz. 587 Im Einzelfall kann ein Schadensersatzanspruch des Erwerbers aus einer Verletzung einer vertraglich übernommenen Beratungspflicht durch den Bauträger resultieren. Der Bauträger als Veräußerer einer Eigentumswohnung ist gewöhnlich allerdings nicht verpflichtet, den Erwerber über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen für den Käufer aufzuklären oder zu ber...mehr

Leitsatz 1. Die auf einem entgeltlichen Rechtsverhältnis beruhende Überlassung einer Wohnung an den geschiedenen oder dauerhaft getrennt lebenden Ehegatten unterfällt nicht dem Anwendungsbereich des § 10 Abs. 1a Nr. 1 EStG. 2. Dagegen handelt es sich bei einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung um Naturalunterhalt, der in sinngemäßer Anwendung von § 15 Abs. 2 BewG in Höhe de...mehr

Rz. 11 Ein steuerfreier Umsatz durch Übernahme einer der Bürgschaft ähnlichen Sicherheit liegt vor, wenn eine Garantie dafür übernommen wird, dass ein bestimmter, tatsächlich oder rechtlich möglicher Erfolg eintritt oder dass sich die Gefahr eines künftigen Schadens nicht verwirklicht. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn lediglich garantiert wird, eine aus einem and...mehr

Rz. 238 Die Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG setzt voraus, dass das unbewegliche Anlagegut aufgrund von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen genutzt wird. Dabei beschränkt sich die Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG nicht auf die Fälle, in denen der Mieter oder Pächter die überlassenen Immobilien als Endmieter unmittelbar selbst nutzt oder nutzen könnt...mehr

Rz. 74 Nach § 8 Nr. 1 Buchst. a S. 3 GewStG gilt bei der Veräußerung einer Forderung aus einem schwebenden Vertragsverhältnis – hierunter sind gegenseitige Verträge i. S. d. §§ 320ff. BGB zu verstehen, die von den Beteiligten noch nicht vollständig erfüllt worden sind – die Differenz zwischen dem Wert der Forderung, wie ihn die Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsabsch...mehr

Rz. 195 Die Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG betrifft nur die Fälle, in denen das bewegliche Anlagegut aufgrund von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen genutzt wird. Die Begriffe Miete, Pacht und Leasing sind im zivilrechtlichen Sinne zu verstehen, sodass für die Anwendung von § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG die zivilrechtliche Einordnung des Nutzungsüberlassungsvert...mehr

Rz. 63 Die Abschreibung vermieteter Objekte – unabhängig von Alt- und Neubauten – beträgt 2 % p.a. linear bezogen auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ohne Grundstück. Erhöhte Abschreibungen gibt es für denkmalgeschützte Objekte und Objekte in Sanierungsgebieten (vgl. § 7h, i EStG). Zu den abzugsfähigen Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ge...mehr

Rz. 53 Vermietete Immobilien, wie z.B. Mehrfamilienhäuser, werden in der Regel zur Kapitalanlage erworben. Kaufinteressenten haben meist eine konkrete Renditevorstellung und orientieren sich daran, wenn es um die Kalkulation eines aus ihrer Sicht angemessenen Kaufpreises geht. Um die Wirtschaftlichkeit einer zu veräußernden Immobilie kalkulieren zu können, ist es für Kaufint...mehr

Rz. 175 Nach § 8 Nr. 1 Buchst. d S. 1 GewStG ist dem Gewinn aus Gewerbebetrieb i. S. d. § 7 S. 1 GewStG ein Fünftel der Miet- und Pachtzinsen einschließlich Leasingraten für die Benutzung von beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens hinzuzurechnen, die im Eigentum eines anderen stehen. Voraussetzung ist, dass die entsprechenden Beträge bei der Ermittlung des Gewinns...mehr

Rz. 190 § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG verlangt, dass das gemietete, gepachtete oder geleaste Wirtschaftsgut im Gewerbebetrieb des Mieters, Pächters oder Leasingnehmers benutzt wird. Unter Benutzung ist die Nutzung des Wirtschaftsguts durch den Gewerbebetrieb des Mieters, Pächters oder Leasingnehmers zu verstehen. Das Wirtschaftsgut muss dazu bestimmt sein, dem Gewerbebetrieb al...mehr

Rz. 230 Nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG sind dem Gewinn aus Gewerbebetrieb i. S. d. § 7 S. 1 GewStG 50 % der Miet- und Pachtzinsen einschließlich Leasingraten für die Benutzung der unbeweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens hinzuzurechnen, die im Eigentum eines anderen stehen. Voraussetzung für die Hinzurechnung ist, dass die entsprechenden Beträge bei der Ermittlung...mehr

Rz. 48 Eine Renditeberechnung sollte zunächst eine scheinbare Banalität nicht aus dem Blick verlieren: Die Rendite einer Immobilieninvestition muss zunächst ohne Berücksichtigung einer Fremdfinanzierung erfolgen, was bei Wertpapieranlagen Usus ist. Erst im zweiten Schritt sollte man sich Vergewisserung darüber verschaffen, ob eine Fremdfinanzierung sich positiv auf die Gesam...mehr

Rz. 213 Mietet oder pachtet eine Personengesellschaft bewegliche Anlagegüter von einem ihrer Gesellschafter, findet § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG keine Anwendung. Miet- oder Pachtzinsen werden durch den Ansatz von Sonderbetriebseinnahmen kompensiert. Rz. 214 Überlässt der Gesellschafter einer Personengesellschaft ein Wirtschaftsgut zur Nutzung, das er im Rahmen seines Gewerbebet...mehr

Rz. 15 Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zum Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018[1] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gl...mehr

Rz. 2 Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 muss die Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet.[1] Die Grundsteuer knüpft an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an. Da sie die wirtschaft...mehr

Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jährlichen Roher...mehr