Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Die Bundesregierung hat sich auf Maßnahmen zum bezahlbaren Wohnen und der Schaffung zusätzlichen Wohnraums geeinigt und damit die Beschlüsse des sog. Wohngipfels vom September vergangenen Jahres umgesetzt. Eckpunkte der geplanten Neuregelung sind eine Verlängerung der Mietpreisbremse, eine Änderung zu Mieterhöhungen sowie Erschwerungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentu...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen wurden. Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 S. 5 BGB verlangt ausdrücklich eine Begründung, aus der sich ergibt, aufgrund welcher Tatsachen eine Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wurde und warum in der...mehr

Während bis zum Jahr 2015 alle Regelungen zur Miethöhe nur Bestandsmietverhältnisse betrafen, hat der Gesetzgeber durch das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung – Mietrechtsnovellierungsgesetz" vom 21.4.2015 die Vorschriften der §§ 556d-556g ins BGB eingeführt. Hierdurch wurd...mehr

Die 67. ZK des LG Berlin und der VIII. Senat des BGH streiten seit einigen Jahren über die Frage, ob die von einem Legal-Tech-Unternehmen i.R.d. Geltendachung von Ansprüchen wegen vermeintlichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse für Mieter erbrachten Tätigkeiten durch die nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 S. 1 RDG a.F. erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsd...mehr

Am 4. Oktober hat die Bundesregierung den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) erarbeiteten Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes vorgelegt (vgl. zum Referentenentwurf und der Kritik daran zuletzt ZAP Anwaltsmagazin 17/2018, S. 866). Mit dem Gesetz sollen die Regelungen der Mietpreisbremse effektiver handhabbar sein und Mieter vor überzogene...mehr

Wie zuvor bereits der Deutsche Mieterbund (vgl. dazu ZAP Anwaltsmagazin 15/2018 S. 763) hat sich nun auch der Deutsche Anwaltverein (DAV) kritisch mit dem Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz zum Mietrechtsanpassungsgesetz auseinandergesetzt. "Bei der Nachbesserung zur Mietpreisbremse, die im Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungs...mehr

Das MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für preisfreien Wohnraum und unterfällt dem bürgerlichen Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Die Vorschriften regeln im Kern die zulässige Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum. Das ergibt sich aus Gegenstand und Zweck der Vorschriften. Das Gesetz betrifft das individuelle, auf privatautonomer Grundlage begründete Re...mehr

Die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015 (BGBl I, S. 610) eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) haben nach allgemeiner Auffassung bislang nicht zu dem erhofften Ergebnis geführt. Das liegt vor allem daran, dass die Durchsetzung der Regelungen den Mietern obliegt. Unerwartet ist die Wirkungslosigkeit nicht. ...mehr

Überblick Der Wohnungsbau auf brachliegenden Flächen soll in Baden-Württemberg einfacher werden. Die Landesregierung will dafür bestimmten Kommunen ein besonderes Vorkaufsrecht einräumen. Mit der geplanten Rechtsverordnung wird das Baulandmobilisierungsgesetz umgesetzt. Auch ein Baugebot soll kommen. In 89 baden-württembergischen Städten und Gemeinden mit einem angespannten ...mehr

Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtsc...mehr

Bei einer Indexmiete ist nur die Ausgangsmiete auf ihre Vereinbarkeit mit den Vorschriften der Mietpreisbremse zu überprüfen. Es gelten hier aber die gleichen Regeln wie bei einem nicht indexierten Vertrag. Das bedeutet, dass auch eine höhere Vormiete zu berücksichtigen ist. § 556e Abs. 1 BGB enthält eine Bestandsschutzregelung zugunsten des Vermieters. Die Vorschriften zur ...mehr

Beauftragt der Mieter einer Wohnung einen auf die Einziehung von Ansprüchen gegen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse spezialisierten Inkassodienstleister mit der Geltendmachung solcher Ansprüche, kann die Erstattung der hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht mit der Begründung versagt werden, dass der Vermieter auf eine Leist...mehr

a) Die mangelnde Begründung In der gerichtlichen Praxis hatte in den vergangenen Jahren besonders die Frage eine Rolle gespielt, ob die jeweilige Landesverordnung formell wirksam war. Dazu verlangt der eindeutige Gesetzeswortlaut, dass die Landesregierung die entsprechende Verordnung gem. Abs. 2 S. 4 begründen muss. Auf diese Weise soll die Entscheidung der Landesregierung na...mehr

Vielmehr besteht nach einem neuen Urteil des AG Brandenburg im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete, d. h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser "Marktmiete" kann im Zweifel durch das Gericht geschätzt werden. In Gebieten...mehr

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete stellt unstreitig einen Eingriff in das geschützte Eigentum des Vermieters gem. Art. 14 GG und Art. 1 des Zusatzprotokolls (ZP) der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) v. 4. 11. 1950 (BGBl 2002 II, 1054; Börstinghaus/Thiede NZM 2016, 489) dar. Umstritten war von Anfang an, ob es sich um eine zulässige Inhalts- und Schrankenb...mehr

(BGH, Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18) • 1. Der Begriff der Rechtsdienstleistung in Gestalt der Inkassodienstleistung (Forderungseinziehung) gem. § 2 Abs. 2 S. 1 RDG, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG erbringen darf, ist unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz ...mehr

Der im vergangenen Jahr in Kraft getretene Berliner Mietendeckel verstößt gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht mit einem Mitte April bekanntgewordenem Beschluss aus dem März dieses Jahres und erklärte das Landesgesetz auf Antrag mehrerer Bundestagsabgeordneter für nichtig. Die konkurrierende Gesetzgebung im Mietrecht erlaube, so die Verfassungsri...mehr

Schon seit Längerem versucht die Bundesregierung, den Anstieg der Wohnungsmieten – insb. in den Ballungsgebieten – zu dämpfen. Nachdem die im Jahr 2015 eingeführte "Mietpreisbremse" und eine gesetzliche Nachbesserung im vergangenen Jahr für den Fall des "Herausmodernisierens" nur sehr begrenzte Effekte gezeigt hatten, ist vor wenigen Wochen mit einem weiteren Schritt des sog...mehr

Die letzte Koalition hat als wesentliche Änderung des Mietrechts die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (Mietpreisbremse) eingeführt (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1553). Die Regelungen sind politisch höchst umstritten und anerkanntermaßen auch nicht besonders praxistauglich und nur eingeschränkt effektiv. Die Länder NRW und Schleswig-Holstein...mehr

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich in einem auch in der allgemeinen Presse stark beachteten Urteil entschieden, dass ein Berliner Legal-Tech-Anbieter Dienstleistungen für Mieter erbringen darf, ohne gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zu verstoßen ("wenigermiete", Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, s. dazu auch Huff, Kolumne in ZAP 24/2019, S. 1275 ff. [in di...mehr

Aus Gründen des Bestandsschutzes (BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NJW 2019, 3054; LG Berlin, Urt. v. 22.9.2022 – 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753; LG Berlin, Urt. v. 2.3.2023 – 67 S 215/22, BeckRS 2023, 4740; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, § 556e BGB Rn 2) soll der Vermieter unabhängig von der allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 55...mehr

Zum Jahresbeginn sind zahlreiche Neuregelungen in Kraft getreten. Die meisten Neuerungen betreffen die Sektoren Arbeit, Soziales und Gesundheit, wichtige Änderungen gibt es aber auch in anderen Bereichen, etwa dem Verbraucherschutzrecht. Die wichtigsten Neuregelungen sind nachstehend kurz dargestellt. Arbeit und Soziales Der gesetzliche Mindestlohn steigt in zwe...mehr

Überblick Mehr Mietpreisbremse, einen Deckel für Mieten im Wohnungsbestand und das schnelle "Scharfstellen" des sog. Mietwucher-Paragrafen – das verlangt eine bundesweite Mietenstopp-Kampagne von der Ampel-Regierung. Neu ist das nicht, das Bündnis erneuert damit seine alten Forderungen. Die Mieten müssten deutlich stärker als im Koalitionsvertrag vereinbart reguliert werden ...mehr

Mit Spannung erwartet wurde das Urteil des BGH zur Zulässigkeit sog. Legal-Tech-Anbieter. Der VIII. Zivilsenat hatte das Geschäftsmodell der Lexfox GmbH, die gem. § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG als Inkassodienstleisterin registriert ist, zu beurteilen (BGH, Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, ZAP EN-Nr. 2/2020 [in dieser Ausgabe]; dazu auch Huff Kolumne ZAP 2019, 1275). Lexfox ...mehr

1. Die "Mietpreisbremse" ist inzwischen beim BGH angekommen. Zentrale Frage war dort im Berichtszeitraum das Problem der Einschaltung eines Legal Tech-Unternehmens bei der Geltendmachung von Auskunfts- und Rückzahlungsansprüchen. Der VIII. Senat hat in unzähligen Entscheidungen die Abtretung an ein solches Unternehmen für zulässig erachtet (BGH GE 2020, 725 = ZAP EN-Nr. 270/...mehr

Überblick Das bayerische Volksbegehren für einen 6-jährigen Mietenstopp ist vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe gescheitert. Die Beschwerde der Initiatoren sei unbegründet. Der Beschluss ist nicht anfechtbar. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof wies im Juli 2020 eine Klage auf Zulassung des Volksbegehrens "Sechs Jahre Mietenstopp" ab – wegen der fehlende...mehr

Das vergangene Halbjahr war vor allem von einer extrem politischen Diskussion über das Mietrecht und Beschränkungen der Miethöhe geprägt. In Berlin sorgt eine Volksinitiative zur Enteignung von Wohnungsunternehmen für große mediale Aufmerksamkeit, obwohl hierdurch keine einzige neue Wohnung geschaffen wird und die Wohnungsknappheit wahrscheinlich sogar wegen der dann fehlend...mehr

Dass die Mieten trotz der gesetzlichen Mietpreisbremse vielerorts weiter ungebremst steigen, hat sich inzwischen herumgesprochen. Aus diesem Grund will jetzt u.a. der Gesetzgeber wieder tätig werden (vgl. auch ZAP Anwaltsmagazin 15/2018, S. 763). Einer der Gründe, warum die Bremse nicht richtig funktioniert, ist, dass sich die Vermieter vielfach einfach nicht daran halten. D...mehr

Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete hatten nach allgemeiner Meinung bis 2018 ihre Ziele kaum erfüllt. Nach Ansicht der Bundesregierung lag dies wesentlich auch daran, dass Mieter aufgrund der vier Ausnahmetatbestände in den §§ 556e, 556f BGB, insbesondere einer höheren Vormiete, oft nicht ohne Weiteres hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter ver...mehr

Dagegen ist das LG Berlin der Auffassung, dass die Absicht des Vermieters, die vermietete Wohnung als Schlafstatt für eine zukünftige Au-Pair-Kraft zu nutzen, nicht ohne Weiteres einen Kündigungsgrund darstellt. Auch wenn man dies unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bejahen sollte, ist das Mietverhältnis nach Auffassung des LG Berlin jedenfalls fortzusetzen, ...mehr

Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist auf den tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken. Gegenüber dem Vergleichsvorjahr 2015 ging die Zahl der Mietrechtsprozesse um 5,5 % zurück, im Vergleich zu 2014 sogar um über 9 %. Die Zahl der Mietrechtsprozesse ist damit in den letzten 20 Jahren um fast ein Drittel gesunken. Dies meldete kürzlich der Deutsche Mieterbund (DMB), ...mehr

Legt der Mieter Rechtsmittel gegen eine Entscheidung ein, um eine Verurteilung des Vermieters zur Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung zu erreichen, bemisst sich der Wert des geltend gemachten Beschwerdegegenstands gem. §§ 2, 3 ZPO sowohl bei Wohn- wie auch Gewerberaummietverträgen nach dem Interesse des Mieters an einem sich möglicherweise aus der Abrechnun...mehr

Der Bundesgesetzgeber wollte bei der Mietpreisbremse den privaten Vermieter vor überraschenden Rückzahlungsansprüchen für längere Zeiten in der Vergangenheit schützen, da die genaue Höhe der zulässigen Miete nur schwer zu ermitteln ist. Deshalb hat er das Rügeerfordernis eingeführt. Der Mieter kann nur dann bereits gezahlte, aber vermeintlich zu hohe Mieten zurückverlangen, ...mehr

Eine Miete, die gegen die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse verstößt, ist teilnichtig. Das hat Bedeutung für Zahlungs- oder Räumungsklage, denen vermeintliche Ansprüche zugrunde liegen, die der Mieter bisher nicht erfüllt hat. Rügen muss der Mieter dies nicht. Die Rüge ist aber immer dann erforderlich, wenn der Mieter bereits gezahlte Mieten kondizieren will. Die Rechtsl...mehr

Notwendige Unterlagen zum Mietniveau, das durch die Mieterhöhung gebildet worden ist, sind zunächst für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses vorzuhalten, damit die geltende Miete gerade im Streitfall in ihrer Entwicklung und Zusammensetzung erläutert und nachgewiesen werden kann. So lange werden sie zumindest benötigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind diese Da...mehr

(BGH, Urt. v. 8.4.2020 – VIII ZR 130/19) • 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht i.R.d. Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (im Anschluss an BGH, Beschl. v. 8.11.2004 – II ZB 24/03, NJW-RR 2005, 294 unter II 2 a; ...mehr

Die Bundesregierung hat im Rahmen einer Anfrage im Bundestag kürzlich Auskunft zu den vom Bundesministerium für Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und seinen nachgeordneten Behörden in Auftrag gegebenen externen Studien gegeben. Sie listet darin rund 70 Studien aus den vergangenen fünf Jahren auf, die das Ministerium bei verschiedenen Stellen in Arbeit gegeben hat, um s...mehr

Haben sich die Parteien auf eine Betriebskostenpauschale geeinigt, so wird diese ein Bestandteil der Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB. Anders als für Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. § 556 Abs. 2 S. 2 BGB) fehlt im Gesetz eine vergleichbare Regelung über die Preiskontrolle, da § 560 Abs. 3 BGB nur die Herabsetzung einer Betriebskostenpauschale aufgrund einer nachträglichen Ver...mehr

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.1.1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und ungeachtet zahlreicher Änderungen ein essenzieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insb. für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Die Überlassung einer Wohnung beruht auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in de...mehr

Ein Problem der Mietpreisbremse ist und bleibt, dass nicht der Staat ihre Einhaltung kontrolliert und durchsetzt, sondern es Aufgabe des Mieters bleibt, dies zu tun. Daran hat sich nichts geändert. Da die Grenze auch häufig schwierig zu ermitteln ist, weil die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht immer centgenau feststeht, hat der Gesetzgeber ursprünglich zum Schutz d...mehr

So gilt die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete nicht bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Der Begriff wird im BGB nicht definiert. Er wird regelmäßig in Anlehnung an § 16 WoFG ausgelegt. Auch nach Ansicht des BGH (BGH GE 2021, 237 = WuM 2021, 170 = NZM 2021, 220 = DWW 2021, 92 = NJW-RR 2021, 524 = ZMR 2021, 375 = MietPrax-AK § 556f BGB Nr. 2 ...mehr

Im Berichtszeitraum wurde das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl I, S. 2649; dazu Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1777; Artz/Börstinghaus NZM 2019, 12; Selk NJW 2019, 329;) verabschiedet. Es ist am 1.1.2019 in Kraft getreten und hat politisch eine sog. Nachschärfung der Regelungen über die Mietpreisbremse gebracht sowie die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung ...mehr

Der vom Berliner Senat geplante sog. Mietendeckel sorgt derzeit bundesweit für Furore. Danach sollen die Mieten in der Stadt für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, soll die Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat, begrenzt werden. Modernisierungsumlagen, die die Bruttowarmmie...mehr

§ 558 BGB stellt die zentrale Vorschrift des sog. Vergleichsmietensystems dar und ist neben der privatautonom zu vereinbarenden Mieterhöhung nach § 557 BGB und der Mieterhöhung durch einseitige Gestaltungserklärung des Vermieters nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nach § 559 BGB bzw. § 560 BGB eine der drei zentralen Auspräg...mehr

Überblick SPD, Grüne und FDP haben sich auf einen Koalitionsvertrag verständigt. Die endgültige Zustimmung der Parteien steht noch aus. Lesen Sie, was der Ampel-Koalitionsvertrag rund um den Immobiliensektor vorsieht, von Wohnungsbau bis Sachkundenachweis. Nach fünfwöchigen Verhandlungen haben sich SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP auf einen Koalitionsvertrag geeinigt. Das ...mehr

Das Ziel der Reform des Wohnraumvermittlungsrechts – die Entlastung der Mieter von der’Maklercourtage – ist nach Angaben der Bundesregierung ganz überwiegend erreicht worden. Das geht aus einer Unterrichtung des Bundestags zur Evaluation des geänderten Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz hervor (vgl.’BT-Drucks 19/31795). Aus d...mehr

Das wird in Berlin immer wieder medienwirksam in Zweifel gezogen, auch wenn sowohl das BVerfG (Nichtannahmebeschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NZM 2019, 676) wie auch der BGH (Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 60/22, NZM 2023, 677; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 122/21, NZM 2022, 325; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202; BGH, Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, ...mehr

Bezieht ein Wohnraummieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach Maßgabe des SGB II, geht ein auf Rückerstattung der überzahlten Miete gerichteter Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter unter den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 S. 1 SGB II auf den Sozialleistungsträger über (BGH, Urt. v. 5.6.2024 – VIII ZR 150/23, MDR 2024, 1040 = GE 2024, 793 = MietPrax-AK/E...mehr

Je nach Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gibt es unterschiedliche Anforderungen an die vom Mieter zu erhebende Rüge gem. § 556g BGB und deren Rechtsfolge. Gemeinsam ist aber die Tatsache, dass eine Rüge nur erforderlich ist, für die Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruchs. Der Teil der Miete, der die Grenzen der zulässigen Wiedervermietungsmiete überscheitet, ist auc...mehr

Ob der Gesetzgeber erstmals in der Bunderepublik überhaupt die Neuvertragsmiete beschränken durfte, ist die grundsätzliche Frage des neuen Rechts. Überwiegend haben die Gerichte hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der neuen BGB-Vorschriften keine Bedenken (LG Berlin NZM 2017, 332; AG Frankfurt/M. WuM 2017, 593 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1; AG Hamburg-S...mehr