Fachbeiträge & Kommentare zu Mietpreisbremse

Die neue Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley will den Verbraucherschutz zu einem Schwerpunkt ihrer Amtstätigkeit machen. Dies kündigte sie in ihrer Antrittsrede an. Katarina Barley hat am 14. März das Amt als neue Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz angetreten. Sie folgt auf Heiko Maas, der das Ressort seit Dezember 2013 führte und nun zum Außenminis...mehr

(BGH, Urt. v. 18.5.2022 – VIII ZR 382/21) • Die Geltendmachung von Ansprüchen aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe durch einen Inkassodienstleister ist wirksam. Der Inkassodienstleister überschreitet in diesem Fall nicht seine Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. ...mehr

Da der Mieter allein aus den Angaben zur Erfüllung der Informationsobliegenheit gem. § 556g Abs. 1a BGB die materielle Zulässigkeit der Mietpreishöhe nicht ermitteln kann, hat der Gesetzgeber ihm einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der maßgeblichen Tatsachen eingeräumt. Strittig war, ob dieser Anspruch überhaupt verjähren kann und wenn ja, in welcher Frist ab welchem Zeitpu...mehr

Der Berichtszeitraum wurde auch bestimmt von den enormen Energiekostensteigerungen aufgrund Putins Angriffskriegs gegen die Ukraine. Die Bundesregierung hat mit zwei Verordnungen zur Sicherung der Energieversorgung über kurz- und mittelfristig wirksame Maßnahmen reagiert. Außerdem hat der Bundestag mit dem Gesetz über „Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem ...mehr

Anstelle der vereinbarten Miete kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist diese als ortsübliche Marktmiete (= Wiedervermietungsmiete) zu bestimmen (BGH, Urt. v. 18.1.2017 – VIII ZR 17/16, BeckRS 2017, 100894). Der BGH hat in dieser Entscheidung einen langwährenden Streit zu § 546a BGB en...mehr

In seiner vorletzten Sitzung vor dem Jahreswechsel hat der Bundesrat am 29.11.2019 noch zahlreiche Gesetzesvorhaben gebilligt, einige aber auch an den Vermittlungsausschuss überwiesen. Insgesamt 30 Gesetze aus dem Bundestag erhielten die Zustimmung der Länder, angehalten wurde allerdings der gesamte steuerrechtliche Teil des sog. Klimapakets. Ohne Beanstandung passierten hing...mehr

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, hat eine Analyse zur Entwicklung der Mietpreise vorgelegt. Danach soll das Wohnen künftig kaum noch teurer werden. Zu diesem Schluss kommt das diesjährige Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das der Verband Anfang Februar dem Parlamentarischen Staatsekretär Florian Pronold vom Bu...mehr

Mit den §§ 556–561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept für die Miete für preisfreien Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus d...mehr

Bei einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gelten keine Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, z. B. über den Kündigungsschutz, die Sozialklausel, Schutz vor Mieterhöhungen (Mietpreisbremse) etc. Ein "vorübergehender Gebrauch" liegt nicht schon bei einer vertraglichen Befristung der Gebrauchsüberlassung vor. Vielmehr muss nach dem Gebrauchszweck das Ende des Mietve...mehr

Die sog. Mietpreisbremse beruht zunächst auf der Generalklausel in § 556d Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer Wiedervermietung verlangen darf. Davon sieht das Gesetz vier Ausnahmen vor, wonachmehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Hubert Schmidt. Bearbeitet von Prof. Dr. Beate Gsell, Prof. Dr. Wolfgang Krüger, Prof. Dr. Stephan Lorenz und Prof. Dr. Christoph Reymann. 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 2562 S., 219,00 EUR Mietrecht hochaktuell und detailliert, dadurch zeichnet sich der 2019 neuerschienene Großkommentar aus. Die Bearbeiter kommentieren ausschließlich das k...mehr

Im Juli hat das Deutsche Institut für Menschenrechte e.V. dem Bundestag seinen aktuellen Jahresbericht 2023 vorgelegt. Danach bemängelt das Institut für das Berichtsjahr u.a. eine Stagnation bei der Umsetzung der UN-Behindertenrechtskonvention in Deutschland. So kritisierte etwa die Monitoring-Stelle UN-Behindertenrechtskonvention des Instituts, dass in Deutschland im Schuls...mehr

Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der gem. § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung einer Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden. Auf die verlangten Auskünfte ...mehr

Das Interesse des Vermieters, seine Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht erteilen zu müssen, ist nicht mit demjenigen am Fortbestand des Mietverhältnisses oder an der (erneuten) Begründung eines solchen gleichzusetzen. In diesem Fall geht es nicht um das Bestehen des Mietverhältnisses als solchem oder den Abschluss eines (neuen) Mietvertrags, sondern die Zustimmung zu ein...mehr

Mit der sog. Mietpreisbremse ist auch das Bestellerprinzip für die Wohnungsmaklertätigkeit eingeführt worden (vgl. dazu näher D. Fischer ZAP F. 4, S. 1685 ff.). Nach allgemeiner Meinung hat das Prinzip tatsächlich zu der beabsichtigten Entlastung der Mieter geführt. Nun prüft die Bundesregierung, ob sie das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe ausdehnen sollte. Das s...mehr

Es gibt von der Generalklausel des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die maximale Wiedervermietungsmiete nicht mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, insgesamt vier Ausnahmen. So darf aus Bestandschutzgründen die bisherige Vormiete weiter vereinbart werden. Die Vormiete selbst darf aber nicht mietpreiswidrig sein. Für die Überprüfung der Mietpreiswidrigkeit g...mehr

Vom 16.3. bis zum 17.3.2018 wird der nächste Mietgerichtstag in Dortmund, Kongresszentrum Westfalenhalle, stattfinden. Er hat in diesem Jahr das "Mietrecht im Spannungsfeld der Interessen" zum Hauptthema. Die Vorträge der Veranstaltung befassen sich u.a. mit verhaltensauffälligen und suzidgefährdeten Mietern, der Mietpreisbremse, der möblierten Wohnung und der E-Mobilität. In ...mehr

Die Zahl der beim BVerfG eingegangenen Verfahren bleibt auf hohem Niveau. Mit 5.959 Neueingängen verzeichnete das Karlsruher Gericht auch im Jahr 2018 hohe Eingangszahlen. Diese seien seit 2015 nahezu gleich geblieben, wie Gerichtspräsident Andreas Voßkuhle bei dem Jahrespressegespräch des Gerichts erläuterte. Die eingetretene Beruhigung bei den Eingangszahlen führe auch daz...mehr

Nachdem zunächst eine Abteilung des AG München (ZMR 2017, 655 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 14/2017 Anm. 4; Kühling/Drechsler ZfIR 2017, 619) wegen einer fehlenden ausreichenden Begründung die bayerische MietpreisbremsenVO für unwirksam erklärt hat, hat dies das LG München I nunmehr bestätigt (NJW 2018, 407 = NZM 2018, 83 = WuM 2018, 32 = ZMR 2018, 48). Zwar lag zum Zei...mehr

Schließlich hat das BVerfG (NZM 2019, 676 = NJW 2019, 3054) in seiner grundlegenden Entscheidung auf einen Punkt hingewiesen, der bisher wohl in keiner zivilrechtlichen Entscheidung eine Rolle gespielt hat: Liegen nämlich die materiellen Voraussetzungen für den Verordnungserlass, nämlich das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts von Anfang an nicht vor, ist die auf der...mehr

§ 558d Abs. 3 BGB gilt nur im Mieterhöhungsprozess nach §§ 558 ff. BGB und ferner bei der für die sog. Mietpreisbremse relevante maximale Wiedervermietungsmiete nach § 556d Abs. 1 BGB, da auch dort die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Keine Geltung hat § 558d Abs. 3 BGB bei zivilrechtlichen Rückforderungsprozessen wegen vermeintlich zu viel gezahlter Miete wegen...mehr

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende Verordnung aufgenommen wurden (eine Liste aller Gemeinden befindet sich bei Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556d Rn 44a). Die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB setzt zwingend voraus, dass diese Landes...mehr

Der vergangene Berichtszeitraum begann mit einer wichtigen Personalie. Zum 1.7.2014 wurde Frau Dr. Milger neue Vorsitzende des u.a. für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Senats des BGH. Wie unten zu zeigen wird, hat sie durchaus schon Rechtsprechungsänderungen angestoßen. Spannend wird es in den nächsten Monaten bei der Frage, wie der Senat mit den bisher üblichen Schönhe...mehr

Dem Vermieter ist in der Wohnraummiete seit nunmehr 50 Jahren die Änderungskündigung zum Zweck der Durchsetzung einer Mieterhöhung in § 573 Abs. 1 BGB ausdrücklich verboten. Als verfassungsrechtlich gebotenem Ausgleich für dieses Verbot ist dem Vermieter der Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete eingeräumt worden (BGH – VIII ZR 52/18, NZM 2019, 142; VIII ZR 303/06, NJ...mehr

Die Reform des Mietspiegelrechts ist am 1.7.2022 in Kraft getreten. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sind jetzt Mietspiegel Pflicht. Was ändert sich sonst? Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft des Instruments verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssi...mehr

Die Regelungen über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (sog. Mietpreisbremse) ist bei den Amts- und Landgerichten angekommen. Dabei fällt die Neuregelung in immer mehr Bundesländern durch. Die gescholtene 67. Zivilkammer des LG Berlin (s. unten IX. 2.) hat inzwischen zwei Verfahren ausgesetzt und die Neuregelung gem. Art. 100 GG dem BVerfG vorgelegt (LG Berlin NZM 201...mehr

Nach § 556f S. 2 BGB wird die Wiedervermietungsmiete bei einer Erstvermietung nach umfassender Modernisierung nicht beschränkt. Der Begriff der Modernisierung knüpft nach den Gesetzesmaterialien ausdrücklich an § 555b BGB an; die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Erhaltung) wird deshalb nicht erfasst. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen...mehr

Nachdem Mietspiegel seit 1978 als Begründungsmittel für ein Zustimmungsverlangen eingeführt worden waren, hat der Gesetzgeber 1982 durch das „Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen” (BGBl I 1982, S. I 1912) in § 2 Abs. 5 MHG bestimmt, dass Gemeinden einen „Mietspiegel aufstellen sollen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren A...mehr

In der gerichtlichen Praxis hatte in den vergangenen Jahren besonders die Frage eine Rolle gespielt, ob die jeweilige Landesverordnung formell wirksam war. Dazu verlangt der eindeutige Gesetzeswortlaut, dass die Landesregierung die entsprechende Verordnung gem. Abs. 2 S. 4 begründen muss. Auf diese Weise soll die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar gemacht werde...mehr

Der Rückstand muss die sog. Kündigungsrelevanz erreichen. Wie hoch diese ist, richtet sich nach der Fälligkeit der Mieten, also entweder mehr als eine Monatsmiete bei Fälligkeiten an zwei aufeinander folgenden Monaten oder sonst mindestens zwei Monatsmieten. Wie bei der Rückstandsberechnung ist dabei zunächst von der zulässigen Miete auszugehen. Teilunwirksame Mietpreisabred...mehr

Unabhängig von der Art des zu erstellenden oder des bestehenden Mietspiegels (§§ 558c, d BGB) muss der Mietspiegel mit Wohnungsdaten zu Wohnlage, Wohngröße, Wohnausstattung sowie mit Mietpreisspannen unterlegt sein. Hinweis: Im Zuge der immer engagierter geführten Diskussion um die Zulässigkeit von Renovierungsklauseln und deren Grenzen gewinnt ebenfalls die Angabe, ob die ge...mehr

Miete i.S.d. Vorschrift ist dabei die laufende, vom Mieter periodisch wiederkehrend geschuldete Zahlung wie Grundmiete und Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Auch Betriebskostenpauschalen gehören hierzu. Der Rückstand kann sich nur aus einem Rückstand mit der Grundmiete, aus einem Rückstand ausschließlich mit Betriebskostenvorauszahlungen oder aus einer Kombinati...mehr

Dass die Frage, welche Tätigkeiten einem Unternehmen aufgrund einer Registrierung als Inkassodienstleister nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (§ 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG) erlaubt sind, die Rechtsprechung auch künftig beschäftigen wird, zeigen eine Reihe von Parallelurteilen des VIII. Senats (BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 122/21, VIII ZR 123/21, VIII ZR 124/21, VIII ZR 1...mehr

In den Berichtszeitraum fiel das Ende der letzten Legislaturperiode. An deren Ende ist der Gesetzgeber auch im Mietrecht noch einmal sehr aktiv gewesen. Besondere Bedeutung werden kurzfristig die Änderungen der Heizkostenverordnung und das Telekommunikationsdienstleistungsgesetz haben. Beide Gesetze sind am 1.12.2021 in Kraft getreten. Hinsichtlich der Modernisierungsduldung ...mehr

Seit Mai sind vor allem die Rechtsfolgen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) Thema – auch für Mietverhältnisse (ausführlich dazu Storm DWW 2018, 204; Horst ZAP F. 4, S. 1745 und S. 1751). So viel wie behauptet wird, hat sich gar nicht geändert. Manche Erklärung, die wir unterschreiben sollen, ist überflüssig, da sie Dinge betrifft, die nichts mit der Verordnung zu tun ha...mehr

Die letzten Wochen und Monate wurden bestimmt von der Diskussion über die GEG-Novelle, umgangssprachlich „Heizungsgesetz” genannt. Das ganze Verfahren war ein Lehrstück für parlamentarische Abläufe, wie sie in einem demokratischen Staat nie ablaufen dürfen. Ein unausgegorener Gesetzentwurf wird „durchgestochen” und bekannt, bevor der eigentliche Schritt, nämlich ein Wärmeges...mehr

Der starke Zuzug nach Berlin verbunden mit nicht ausreichendem Wohnungsneubau aufgrund von u.a. langen Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen und nicht ausreichender Bereitstellung von Bauland hat in Berlin zu nicht unerheblichen Mietsteigerungen geführt. Das hat das Land Berlin aufgrund eines Aufsatzes eines Mitarbeiters der Berliner Senatsverwaltung (Weber JZ 2018, 1022) ...mehr

Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete hatten nach allgemeiner Meinung bis 2018 ihre Ziele kaum erfüllt. Das sollte u.a. daran gelegen haben, dass Mieter aufgrund der vier Ausnahmetatbestände in den §§ 556e, 556f BGB oft nicht ohne Weiteres hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, und daher nicht gegen ein...mehr

Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage der Vermieter hinsichtlich der fälligen Miete und der Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt jedoch inne...mehr

Am 25. und 26.5.2023 trafen sich in Berlin erneut die Justizministerinnen und Justizminister des Bundes und der Länder, um gemeinsam zahlreiche rechtliche Fragestellungen zu erörtern. Die umfangreiche Tagesordnung reichte von der Änderung des Zuständigkeitsstreitwerts bei den Amtsgerichten über einen verbesserten Schutz von Wohnungsmietern bis zu Haftungsfragen im Straßenver...mehr

Der starke Zuzug nach Berlin verbunden mit nicht ausreichendem Wohnungsneubau aufgrund von u.a. langen Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen und nicht ausreichender Bereitstellung von Bauland hat in Berlin zu nicht unerheblichen Mietsteigerungen geführt. Da die Bundesregierung 2015 die Mietpreisbremse in den §§ 556d–556g BGB eingeführt hat, hatte die seit 2016 in Berlin re...mehr

Für viel Aufsehen hatte Ende 2019 die fast 100 Seiten umfassende Entscheidung des VIII. Zivilsenats zum Legal-Tech-Portal „wenigermiete.de” gesorgt (Urt. v. 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, ZAP EN-Nr. 2/2020; dazu Deckenbrock/Markworth ZAP 2020, 7, 22 f.; Deckenbrock DB 2020, 321 ff.). In ihr hatte der Senat es als „noch” von § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 RDG gedeckt angesehen, wenn da...mehr

Die Ampel-Koalition hat sich im April darauf geeinigt, dass zum Zweck der Auswertung von Telekommunikationsdaten statt der vom EuGH für rechtswidrig befundenen Vorratsdatenspeicherung ein sog. Quick-Freeze-Verfahren zum Einsatz kommen soll. Damit werden künftig Standort- und Verkehrsdaten im Kommunikationsbereich nicht – wie vom Bundesinnenministerium und den Strafverfolgung...mehr

In einem Presseinterview Anfang Juli hat die neue Bundesjustizministerin Christine Lambrecht einen ersten Ausblick darauf gegeben, worauf ihr Ministerium in den nächsten Monaten das Augenmerk legen will. Hierbei ganz vorne scheint – angesichts der gravierenden Probleme auf dem Wohnungsmarkt – das Bau- und das Mietrecht zu stehen. So sagt die Politikerin insbesondere den ständ...mehr

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) wollen mehr Rechtssicherheit für qualifizierte Mietspiegel und haben dazu jetzt Referentenentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt. Mietspiegel sind in Deutschland Referenzpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Si...mehr

Am 27.11.2019 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 285/18) sein Urteil im Fall "wenigermiete.de" verkündet. Zwar lagen zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Beitrags die schriftlichen Entscheidungsgründe noch nicht vor, doch die ausführliche Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs (BGH) erläutert schon jetzt sehr dezidiert, wie der BGH sein Urteil begründet....mehr

Nicht nur – wie im Vorjahr – virtuell, sondern wieder ganz traditionell „in Präsenz” fand der diesjährige 73. Deutsche Juristentag in Bonn statt. In der alten Bundeshauptstadt berieten vom 21. bis zum 23. September mehr als 2.000 Juristen aus Justiz, Behörden, Anwaltschaft und Rechtslehre aktuelle Rechtsfragen zu Themen wie Digitalisierung und Nachhaltigkeit. Im Mittelpunkt ...mehr

Die Vorratsdatenspeicherung wird in Deutschland bereits seit rund 14 Jahren nicht mehr durchgeführt, nachdem zunächst das BVerfG und später auch der EuGH einige der deutschen Rechtsgrundlagen für unvereinbar mit dem Grundgesetz bzw. europäischem Recht erklärt hatten. Zuletzt hat das BVerwG im vergangenen Jahr festgestellt, dass die Verpflichtung der Telekommunikationsdienstl...mehr

Im 2. Halbjahr 2019 gab es einige äußerst grundlegende Entscheidungen zum Mietrecht, so die erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht (s. unter VI.2.b), die erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur sog. Mietpreisbremse (s. unter III.1.) sowie die Entscheidung des BGH zu den Anforderungen an die Begründung einer Mietpreisbremseverordnung (s. unter III.2.a). ...mehr

Bereits aus der Stellung der Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete im Kapitel „Wohnraummiete” ergibt sich deutlich, dass es sich um Mieterschutzvorschriften für Wohnraummieter handelt. Das ist ein Kriterium, welches ähnlich wie die (Teil-)Möblierung von Wohnungen genutzt wird, um wirksam eine mehr als 10 % über den Werten des örtlichen Mietspiegels lieg...mehr