Fachbeiträge & Kommentare zu Mietrecht

Rz. 98 Die Duldung der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird bei Wohnraum nach § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 5 GKG der Betrag der möglichen Mieterhöhung für den Zeitraum der Vertragslaufzeit begrenzt auf den Jahresbetrag angesetzt.[106] Die Arbeiten zur Instandhaltung können auch durchgeführt werden, um mangelbedingte Mietminderungen zu vermeiden. Zum Streitwert errechn...mehr

Rz. 103 Kommt der Lärm aus einer Mietwohnung, so kann der Streit von drei Seiten betrachtet werden. Bei der Ermittlung des Gegenstandswertes ist auch hier auf das Interesse des jeweiligen Anspruchstellers abzustellen. Möchte der Mieter sein Recht durchsetzen, sich wie gehabt weiter in der Wohnung bewegen und vor allem Geräusch verursachen zu dürfen, ist auf dessen Interesse a...mehr

Rz. 61 Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung durch den Rechtsanwalt kann nicht Gegenstand eines Klageverfahrens sein. § 23 Abs. 1 RVG findet daher keine Anwendung. Hier ist § 23 Abs. 3 S. 2 Hs. 1 RVG einschlägig. Der Gegenstandswert ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Dem Vermieter geht es dabei nicht nur um die Einforderung des Nachzahlungsbetrages, sondern auc...mehr

Rz. 65 Die Forderung des Mieters nach Anbringung eines Briefkastens ist nach den Vorschriften über Mängel an der Mietsache zu beurteilen (siehe Rdn 90 ff.). Verlangt der Vermieter die Entfernung des Briefkastens so ist dessen Interesse an der Entfernung zu bestimmen; § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO. Ein drohender Schaden kann ebenso berücksichtigt werden, wie die Sc...mehr

Rz. 250 Für unbestrittene Forderungen soll die Geschäftsgebühr und damit auch der erstattungsfähige Betrag der Rechtsanwalts- und auch Inkassogebühren auf 0,7 Gebühren abgesenkt werden. Zahlt der Schuldner einer unbestrittenen Forderung nach der ersten Aufforderung, soll die Gebühr sogar nur 0,5 Gebühren betragen. Nur in schwierigen Fällen erstreckt sich der Gebührenrahmen a...mehr

Rz. 106 Geht ein Mieter gegen einen anderen Mieter auf Unterlassung einer Ruhestörung vor, liegt eigentlich keine mietrechtliche Streitigkeit vor. Der Streitwert wird hier nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO geschätzt. Regelmäßig werden hier zwischen 4.000,00 EUR und 8.000,00 EUR[111] angenommen.mehr

Rz. 63 Der Wert der Betriebspflicht ist nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO zu schätzen. Anhaltspunkt kann hier die vereinbarte Jahresnettokaltmiete sein. Der Anteil ist mit 20 %[70] bis zu 100 %[71] angemessen. Berücksichtigungsfähig ist auch das Interesse an der Erhaltung der Vermietbarkeit der übrigen Geschäftsräume, wenn es sich z.B. um Gewerberäume in ei...mehr

Rz. 117 Bei einer in der Regel mit dem Räumungsrechtsstreit erhobene Klage auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum bis zur Rückgabe der Räume ist in der Regel nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO der Jahresbetrag[131] der zu erwartenden Brutto-Nutzungsentschädigung zu veranschlagen (Weiteres unter Rdn 107). Rz. 118 Beispiel Der Mieter schuldet 4 Mon...mehr

Rz. 69 Streitigkeiten über die Berechtigung zur Anbringung von Firmenschildern oder über deren Entfernung sind nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Dabei kommt es entscheidend auf die Zielrichtung des Antragstellers an. Bei der Geltendmachung des Anspruches auf Entfernung der Schilder ist auf das Beseitigungsinteresse des Vermieters aufgrund optischer ...mehr

Rz. 121 Der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO muss bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt werden. Sie ist damit Bestandteil des Räumungsverfahrens und wirkt sich nicht streitwerterhöhend aus. Eine Ausnahme ist nur dann gegeben, wenn der Streitwert der Räumungsklage – z.B. wegen unstreitiger Beendigung des Vertrages vor Ablauf der Jah...mehr

Rz. 73 Um die Schlüssel drehen sich zahlreiche Rechtstreitigkeiten. Der Streit um die erstmalige Herausgabe der Schlüssel bei Mietbeginn richtet sich nach den Regeln der Besitzeinräumung (siehe Rdn 57 f.). Rz. 74 Der Gegenstandswert bei Streitigkeiten um Übergabe eines weiteren Schlüssels oder die Anzahl der zu übergebenden Schlüssel oder die Zustimmung zur Anfertigung eines ...mehr

Rz. 78 Der Anspruch auf Abrechnung der Kaution berechnet sich nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO. Er orientiert sich an dem erwarteten zu erstattenden Kautionsguthaben des Mieters. Da mit der Abrechnung noch nicht die Durchsetzung des Anspruches verbunden ist, ist auch hier ein Abschlag vorzunehmen. Wird die Abrechnung der Kaution in einer Stufenklage geltend gema...mehr

Rz. 55 Die Gewährung des Zutritts zu den Mieträumen zur Ablesung von Verbrauchserfassungsgeräten bemisst sich am Interesse des Vermieters an der Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Zu beachten ist, dass die Ablesung dabei für die gesamte Wohnanlage von Bedeutung sein kann. Anhaltspunkt kann hier z.B. die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung gegenüber sämt...mehr

Rz. 139 Streiten sich die Parteien darum, welches Objekt vom Mietvertrag erfasst ist und ob Teile des Grundstückes oder einzelne Räume vom Mietverhältnis umfasst sind, handelt es sich dem Grunde nach um einen Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses über den strittigen Teil. Der Streitwert bemisst sich also nach § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 1 GKG nach der Nettomiete fü...mehr

Rz. 133 Der Wert für die Tierhaltung bemisst sich nach § 23 Abs. 1 RVG i.V.m. § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO wird durch das Gericht geschätzt. Dabei muss wieder aus der Sicht des Antragstellers entschieden werden. Verlangt der Vermieter die Abschaffung eines Haustieres, so gilt dessen Interesse an der Abschaffung. Denkbare Grundlagen dafür sind die Höhe von entstandenen oder drohe...mehr

Rz. 137 Die Unterlassung der Untervermietung bemisst sich nach dem Interesse des Vermieters. Wird dieser Anspruch isoliert von einer Kündigung geltend gemacht, so findet § 41 GKG keine Anwendung. Über § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG findet § 3 ZPO Anwendung. Zu bewerten ist hier das Interesse des Vermieters an der Unterlassung.[144] Denkbar wären die Kosten der erhöhten Abn...mehr

Rz. 45 Von der Untervermietung zu unterscheiden ist der Anspruch auf Aufnahme eines Lebensgefährten, von Familienangehörigen oder auch Besuchern in die Wohnung. Diese zahlen keine Miete an den Hauptmieter aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung. Zur Untervermietung siehe Rdn 134 ff. Der Streitwert ist – sofern der Anspruch als eigene Angelegenheit verfolgt wird und nicht nu...mehr

Rz. 135 Verlangt der Mieter nach § 553 BGB die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung, bestimmt sich der Gegenstandswert nach der angestrebten Dauer der Untervermietung maximal bis zum 3,5-fachen Jahreswert des Untermietzinses; § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO.[140] Soll der Mieter mit der Untervermietung weitere Vorteile – wie etwa eine Abschlagszah...mehr

Rz. 126 Für die Vornahme einer Beratung ohne ein Tätigwerden gegenüber Dritten kann der Rechtsanwalt die Beratungsgebühr nach Nr. 2501 VV RVG abrechnen. Die Gebühr fällt für einen Rat oder eine Auskunft an. Sie beträgt 38,50 EUR [143] und kann gegenüber der Landeskasse abgerechnet werden. Die Anzahl oder das Ergebnis der Beratungen ist für den Anfall der Gebühr unerheblich. Da...mehr

Rz. 48 Ist der Balkon nicht nutzbar, handelt es sich in der Regel um einen Mietmangel. Hier gelten Regeln zur Mietminderung (vgl. Rdn 90). Es können jedoch andere Einschränkungen, wie Auflagen des Vermieters zur Nutzung (Vorschriften zur Anbringung der Blumenkästen, Verbot von Parabolantennen, Maximallast), ergehen. In diesen Fällen ist das Interesse des Klägers an der Umsetz...mehr

Rz. 92 Der Antrag auf Feststellung, dass eine Berechtigung zur Mietminderung aufgrund eines Mangels besteht, stellt gebührenrechtlich eine eigene Angelegenheit dar. Die Höhe des Streitwertes war lange umstritten. Der BGH hat für Aufträge, die bis zum 31.12.2020 erteilt wurden, entschieden, dass § 23 Abs. 1 RVG i.V.m. § 48 Abs. 1 GKG und §§ 3, 9 ZPO anzuwenden sind. Danach is...mehr

Rz. 50 Geht die Nutzung der Wohnung durch den Mieter über das vertraglich gebilligte Maß hinaus, wird der Vermieter die Unterlassung der nicht genehmigten Nutzung beanspruchen. Der Gegenstandswert richtet sich dann nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 33 ZPO und wird anhand des Interesses des Vermieters an der Untersagung dieser Nutzung geschätzt. Das Interesse kann sich...mehr

Rz. 143 Nimmt der Vermieter den Mieter auf Duldung der Wegnahme einer Einrichtung der Mietsache in Anspruch, ist der Gebührenstreitwert nach § 23 Abs. 2 RVG, § 41 Abs. 1 GKG, § 6 ZPO zu bewerten.[148] Maßgeblich ist damit der Wert den die Sache nach ihrer Entfernung aus der Mietsache hat. Rz. 144 Steht hinter der Wegnahme der Einrichtung ein weiterer Zweck, so kann dieser bei...mehr

Rz. 148 Haben die Mietvertragsparteien eine Umsatzmiete vereinbart, so ist der Zahlungsanspruch auf die Miete regelmäßig von der Auskunft über die erzielten Umsätze abhängig. Der Auskunftsanspruch bemisst sich am Hauptsachestreitwert abzüglich eines angemessenen Abschlages; § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO. Der Zahlungsanspruch richtet sich nach dem bezifferten Klage...mehr

Rz. 77 Die Klagen auf Rückzahlung der Kaution, die Rückübertragung der Pfändung des Sparbuches, den Widerspruch gegen die Inanspruchnahme eines Kautionssparbuches oder einer Kautionsbürgschaft oder die Auffüllung der Kaution durch den Vermieter richten sich nach dem konkret geltend gemachten Betrag.[78] Soll lediglich eine Kautionsurkunde (z.B. Kautionssparbuch, Bürgschaftsur...mehr

Rz. 59 Bei Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnungen ist verstärkt auf den Auftrag zu achten. Geht es dem Mandanten oder Antragsteller vorrangig um die Geltendmachung oder Verteidigung gegen eine Zahlungsforderung, so ist der geforderte oder der vom Mandanten erwartete Zahlbetrag bzw. Minderung der Nachzahlung maßgeblich. Dies gilt, bei der Geltendmachungmehr

Rz. 26 Per Gesetz sind in § 17 RVG diverse Angelegenheiten geregelt, die immer als verschiedene Angelegenheiten behandelt werden müssen. Hier sind getrennte Abrechnungen zu erstellen. Für die Praxis im Mietrecht sind folgende Fälle von Bedeutung:mehr

Rz. 247 Der Rechtsanwalt, der Forderungen gegenüber einer Privatperson einzieht, muss diverse Informationen klar und deutlich zur Verfügung stellen. Diese Informationen sollen sein:mehr

Rz. 105 Möchte der Vermieter dem Mieter das Lärmen untersagen, bestimmt sich dessen Interesse auch nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO. Das Interesse ist hier im Einzelfall zu schätzen. Denkbar ist hier die Bestimmung anhand der Mietminderungen der übrigen Mieter im Haus. Begrenzend ist hier jedoch der Gedanke des § 41 GKG heranzuziehen, sodass der Wert bei Wohnra...mehr

Rz. 62 Sollen die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten angepasst werden, so wird der Vermieter sie in einer Zahlungsklage geltend machen. Hier bestimmt sich der Wert nach dem Klageantrag. Begehrt der Mieter die Herabsetzung der Vorauszahlungen, so ist über § 23 Abs. 1 RVG, § 48 GKG, § 9 ZPO anzuwenden. Angesetzt wird also der streitige Differenzbetrag zwischen den von den ...mehr

Rz. 66 Im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes erfolgt die Bestimmung des Gebührenstreitwertes nach § 23 Abs. 1 RVG, § 53 GKG, § 3 ZPO. Regelmäßig steht hinter einer solchen Klage ein Hauptanspruch, der bei der Schätzung nach § 3 ZPO herangezogen werden kann. Sofern im einstweiligen Rechtsschutz keine endgültige Regelung der Angelegenheit zu erzielen ist, ist auf den S...mehr

Rz. 254 Auch den Gläubiger sollen in Zukunft weitere Pflichten treffen, wenn er die Kosten der anwaltlichen Geltendmachung seiner Forderungen erstattet haben möchte. So ist beschlossen worden, die Erstattungsfähigkeit der Anwalts- und Inkassokosten an entsprechende Hinweise des Gläubigers zu koppeln. Der Schuldner muss dann vor Beauftragung des Rechtsanwaltes oder Inkassoins...mehr

Rz. 64 Bei einem Streit um Entfernung eines Blumenkastens ist das Interesse des Antragstellers an der Durchführung der Maßnahme zu ermitteln; § 23 Abs. 1, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO. Maßgeblich können hier neben der optischen Beeinträchtigung auch drohende Schäden durch falsche Bepflanzung, unsachgemäße Anbringung, statische Beeinträchtigung bei besonders schweren Pflanzen ode...mehr

Rz. 68 Sollen Dinge vom Mietgrundstück entfernt werden, wie Kinderwagen, Fahrräder oder Pkw auf bestimmten Stellplätzen, so ist er Gegenstandswert nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Auch hier ist wieder die Perspektive des Anspruchstellers zu berücksichtigen. Der Vermieter macht dabei sein Beseitigungsinteresse geltend. Dieses richtet sich aus Sicht ...mehr

Rz. 113 Bei Streit über die Mietzeit ist bei unbefristeten Mietverträgen regelmäßig die Jahresmiete anzusetzen. Eine Ausnahme bilden die Fälle, in denen ein Vertragsende vereinbart ist oder ein Streit über die Dauer der Kündigungsfrist bzw. der verbleibenden Vertragslaufzeit besteht. Hier ist die in der konkret streitigen Mietzeit zu zahlende Miete anzusetzen. Ohne Anhaltspu...mehr

Rz. 107 Die Klage auf Zahlung eines zukünftigen Nutzungsausfalls bis zur voraussichtlichen Räumung einer Wohnung bestimmt sich zunächst nach dem Betrag der monatlich zu zahlen ist. Dieser besteht regelmäßig nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB zumindest aus der bis zum Zeitpunkt der Kündigung zu zahlenden Bruttomiete. Betriebskostenvorauszahlungen und Umsatzsteuer sind dabei einzub...mehr

Rz. 123 Die Gegenstandswertberechnung und die Beschwer für den Rückbauanspruch des Vermieters gegen den Mieter bemessen sich nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 GKG, § 3 ZPO. Rz. 124 Die Gegenstandswertberechnung in Rückbaustreitigkeiten muss hinreichend berücksichtigen, wer den Anspruch geltend macht. Stellt der Vermieter den Anspruch, so bemisst sich der Streitwert nach dem Beseitig...mehr

Rz. 72 Bei Streitigkeiten über die Einhaltung der Hausordnung ist für den Vermieter als Antragsteller dessen Interesse an der Einhaltung der Hausordnung nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Anhaltspunkte sind hier die möglichen Mietminderungen durch andere Mieter oder ggf. notwendige Kosten für die Beseitigung von Schäden. Aus Mietersicht führen V...mehr

Rz. 128 Der Streit um die Vornahme von Schönheitsreparaturen nach Auszug des Mieters wird sich regelmäßig auf die durch die Renovierung entstandenen Kosten und die Mietausfälle aufgrund der durchzuführenden Arbeiten richten. Hier ergibt sich der Gegenstandswert aus dem Klageantrag. Die bloße Aufforderung zur Vornahme der Renovierungen dürfte sich nach dem Interesse des Vermi...mehr

Rz. 189 Nicht immer spiegeln die Gebühren des RVG den Aufwand, die Schwierigkeit und die Bedeutung der Angelegenheit wider. Zahlreiche aufwändige Streitigkeiten – gerade im Mietrecht – um die Prüfung von Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungen glänzen mit einem nahezu bescheidenen Gebührenaufkommen. Der Zwang zum wirtschaftlichen Denken macht es erforderlich, dass der...mehr

Rz. 85 Beschränkt sich der Auftrag auf die Erstellung eines Mietaufhebungsvertrages, so kann dieser nicht im Klageverfahren durchgesetzt werden. In diesem Fall ist der Gebührenstreitwert nach § 23 Abs. 3 RVG i.V.m. § 99 GNotKG zu ermitteln. Der Streitwert bemisst sich nach dem Wert aller Leistungen des Mieters während der Vertragsrestlaufzeit. Vereinbarungen um Schadensersat...mehr

Rz. 89 Die Erstellung eines Mietvertrages oder die Beratung zu dessen Inhalt kann nicht im Klageverfahren durchgesetzt werden. Der Gebührenstreitwert bemisst sich hier nach § 23 Abs. 3 RVG i.V.m. § 99 GNotKG. Danach ist der Streitwert aller Leistungen des Mieters während der Vertragslaufzeit zu berücksichtigen. Erfasst sind die Nettomiete, die Betriebskostenvorauszahlungen o...mehr

Rz. 79 Verlangt ein Mieter aus dem Mietvertrag die Durchsetzung der Konkurrenzschutzklausel, so findet § 41 Abs. 5 GKG keine Anwendung. Der Gegenstandswert ist vielmehr nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG und §§ 3 und 9 ZPO zu ermitteln. Der Gegenstandwert ist damit der durch den Wegfall der Konkurrenzsituation entfallenden Reingewinn bis zum nächsten möglichen Kündigungste...mehr

Rz. 38 Kommt es zum Streit über die Abfallentsorgung, bestimmt sich der Streitwert danach, welche Zielrichtung der geltend gemachte Anspruch hat. Wird die Abfallentsorgung oder deren Fehlen derart geltend gemacht, dass der Mieter einen Mangel einwendet und die Beseitigung nebst ggf. einer Mietminderung geltend macht, gelten für die Streitwertberechnung die Regeln zur Mietmin...mehr

Rz. 136 Wird der Widerruf einer Zustimmung zur Untervermietung im Rahmen einer Kündigung geltend gemacht, so beurteilt sich der Streitwert nach der Kündigung selbst.[143] Als Vorbereitungshandlung zur Kündigung wäre der Wert nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO zu schätzen. Dabei kann die drohende Kündigung berücksichtigt werden. Der Wert der Kündigung wäre hi...mehr

Rz. 80 Verlangt der Mieter vom Vermieter die Kündigung eines störenden Mitmieters, richtet sich der Gebührenstreitwert nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO. Es handelt sich schlichtweg um eine Mangelbeseitigung. Veranschlagt wird daher maximal der Jahreswert der beanspruchten Minderung. Bei Verfahren, die vor dem 1.1.2021 beauftragt wurden, ist noch der 3,5-fac...mehr

Rz. 35 Die Berufung ist zulässig, wenn der die Beschwer 600,00 EUR übersteigt; § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Nur für das Unterschreiten dieser Beschwer kommt es auf die Zulassung der Berufung durch das Gericht an; § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO. Eine Beschwer von 20.000,00 EUR ist auch für die Nichtzulassungsbeschwerde zur Revision nach § 26 Nr. 8 EGZPO notwendig. Die Beschwer wird...mehr

Rz. 194 Alle Parteien sind gehalten, auf eine zügige Erledigung des Rechtsstreites hin zu wirken. Daher liegt es nahe, in einem gerichtlichen Vergleich gleich eine Vielzahl weiterer Streitigkeiten mit zu erledigen. Das Gebührenrecht schafft dafür einen Anreiz, indem es die Vergütung dieser zusätzlichen Tätigkeit erlaubt. Neben 1,3 Verfahrensgebühr nach Nr. 3100 VV RVG, fällt ...mehr

Rz. 27 Oft sind innerhalb eines Mandates bestimmte Handlungen wiederholt notwendig. In diesen Fällen regelt § 18 RVG, dass jede dieser Angelegenheiten eine besondere Angelegenheit darstellt. Im Mietrecht kommen folgende Fallkonstellationen vor:mehr

Rz. 81 Die Streitigkeit, ob Prüfung und Ausspruch der Kündigung und das sich anschließendes Räumungsverfahren eine Angelegenheit sind und wie sich der Streitwert hier bemisst, hat der BGH endgültig entschieden.[84] Beide Vorgänge sind auf das gleiche Ziel, nämlich die Räumung der Mietfläche gerichtet und bilden daher eine wirtschaftliche Einheit. Die Berechnung des Gegenstan...mehr